Bisnis townhouse amat gurih untuk digeluti karena akan memberikan penghasilan yang besar, hal ini karena harga sebuah townhouse yang mahal karena lokasinya pada umumnya selalu di tengah kota, sehingga harganya mahal. Karena harganya mahal maka marginnya tentu saja juga besar. Sekurangnya lebih besar dibanding bisnis lain.
Demand terhadap townhouse ini selalu tinggi karena pada umumnya populasi orang di kota-kota besar selalu bertambah tiap tahun tetapi tidak diiringi oleh penambahan luas tanah. Karena memang begitulah kondisinya, TANAH TIDAK DIPRODUKSI LAGI!
Tetapi dalam membangun townhouse Anda tidak bisa asal trabas saja, ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan diantaranya bentuk lahan, ukuran atau dimensi lahan, sertifikasi lahan, clean and clear tentang batas-batas dan fisik lahannya.
Bentuk Lahan
Bentuk lahan sangat penting karena akan menentukan efektifitas pembagian kaveling. Dimana lahan yang berbentuk kotak atau persegi lebih efektif jika dibandingkan dengan bentuk lahan yang tidak beraturan.
Pada lahan yang berbentuk kotak, Anda bisa meminimalisir tanah terbuang sehingga harga jual produk bisa lebih murah dan bersaing.
Sedangkan pada lahan yang berbentuk tidak beraturan ada kemungkinan banyak tanah terbuang sehingga berpengaruh terhadap harga karena harga tanah yang terbuang tersebut dipikul oleh kaveling efektif. Bentuk lahan ini sangat menentukan untuk lahan yang tidak terlalu besar. Untuk lahan yang besar dan luas bentuk lahan ini tidak terlalu berpengaruh karena lahan yang luas akan memberikan fleksibilitas desain sehingga dapat meminimalisir tanah terbuang.
Ukuran Lahan
Ukuran lahan juga menentukan tingkat efektifitas penggunaan lahan. Dimana ukuran lahan yang paling bagus adalah lahan yang memungkinkan didesain 2 baris rumah yang saling berhadapan dan di tengahnya dibangun jalan dengan ukuran sekitar 6 meter. Jalan ini maksudnya adalah ROW (right of way) atau daerah milik jalan. Jadi bukan perkerasan yang biasa dibuat dengan coran semen atau paving. Perkerasan dengan cor beton atau paving sudah sangat bagus lebar 5 meter saja. Karena dengan cor atau paving 5 meter sudah amat lega untuk mobil berpapasan.
Apalagi saluran drainase di kiri kanan jalan dibuat di bawah tanah, maka akan memberikan kesan lebih luas terhadap jalan.
Dengan adanya dua baris rumah yang saling berhadapan maka harga tanah yang harus disediakan untuk jalan ditanggung oleh kaveling efektif yang lebih banyak. Kondisi ini bisa mereduksi harga jual secara signifikan.
Untuk rumah ukuran sedang lebar minimum tanah sebaiknya 26 meter, sehingga bisa didesain rumah dengan panjang kaveling 10 meter saling berhadapan dan jalan 6 meter di tengahnya. Panjang lahan ke belakang tidak begitu penting, karena hanya menentukan jumlah unit yang bisa dibangun.
Lahannya Sudah Bersertifikat
Syarat lainnya, lahan yang bagus untuk dibangun townhouse adalah tanahnya sudah bersertifikat, sehingga dapat cepat dapat diurus perijinan. Dengan demikian akan hemat waktu proyek karena sekurangnya butuh waktu 6 bulan untuk mengurus sertifikat tanah.
Karena salah satu syarat untuk mengajukan perijinan adalah sertifikat tanah. Lahan yang belum bersertifikatpun tidak masalah Anda beli, hanya saja tanahnya harus disertifikatkan terlebih dahulu sebelum diurus perijinannya. Resikonya, dibutuhkan biaya dan waktu tambahan sebelum townhouse bisa dijual dan dibangun.
Tetapi di beberapa daerah tanah yang belum bersertifikat sudah bisa diurus perizinan, yang paling penting diperhatikan adalah tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa. Baik sengketa tentang kepemilikan atau tentang batas-batasnya.
Jadi ketika mengurus perizinan bisa diperlihatlah bukti kepemilikan yang sah. Bukti kepemilikan yang sah ini seperti girik, eigendom verponding atau jenis alas hak tanah lainnya. Nanti pemrosesan sertifikat bisa paralel dengan mengurus perizinan. Ini memungkinkan.
Apalagi jika developer adalah PT, maka tanah yang belum bersertifikat bisa dibuat peralihan berupa SPH (Surat Pelepasan Hak atas Tanah) ke PT. Dan berdasarkan SPH ini maka PT sudah dapat mengurus perizinan sampai selesai. Sekurangnya sampai pengesahan siteplan.
Keuntungan lainnya jika tanah sudah bersertifikat adalah nantinya lebih mudah dalam penjualan unit karena pembeli lebih merasa aman membeli rumah yang sudah bersertifikat, di samping konsumen juga mudah mendapat bantuan pembiayaan.
Lahan tidak Ditempati oleh Orang yang tidak Berhak
Ini harus menjadi perhatian jika Anda akan mengakuisisi lahan. Jangan sampai Anda membeli lahan yang sedang ditempati oleh pihak ketiga—selain pemilik—karena berpotensi menimbulkan masalah.
Tetapi jika Anda sudah mengetahui kondisinya dan sudah mempunyai rencana untuk menyelesaikannya ya monggo-monggo aja, apalagi harganya jauh lebih murah karena kondisinya.
Contohnya sebidang tanah di daerah Kebayoran Lama, Jakarta Selatan seluas 9.000 m2 dijual dengan harga 2 juta per-m2. Sangat murah dibanding harga pasaran tanah di sekitar lokasi yang mencapai 13 juta per-m2.
Dimana harga 2 juta per-m2 tersebut adalah harga tanah dengan kondisi apa adanya. Kondisi tanah tersebut adalah tanahnya masih ditempati oleh penghuni yang tidak berhak dan belum bersertifikat.
Tapi penghuni menyadari posisinya sebagai orang yang tidak berhak dan sudah sepakat akan pergi dari tanah tersebut apabila mendapatkan uang kerohiman 800.000 rupiah per-m2 dan tidak akan melakukan perlawanan atau gugatan terhadap proses jual beli tersebut.
Nah, tanah dengan kondisi seperti ini tidak masalah Anda beli. Selain harganya murah, Anda sudah bisa memetakan masalahnya dan sudah punya langkah terukur untuk menyelesaikan masalah tersebut.
Walaupun ada kewajiban untuk membayar uang kerohiman, harga tanah ini tetap lebih murah dibandingkan harga pasar. Anda masih untung.
Batas-batas Lahan Jelas
Sangat penting bagi Anda untuk mengetahui batas-batas tanah secara jelas sebelum membeli tanah supaya tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.
Anda harus melihat secara langsung patok-patok batas tanahnya dengan disaksikan oleh pemilik lahan sebelah-menyebelah.
Tidak hanya dengan melihat, akan lebih bagus lagi jika sebelum penandatanganan akta jual beli Anda meminta persetujuan pemilik lahan sebelah tentang batas-batas tanah secara tertulis.
Selain itu, pentingnya patok batas tanah ini juga untuk melihat kesesuaian luas tanah fisik dengan yang tertera di sertifikat.
Jika ada perbedaan luas harus dilakukan pengukuran ulang oleh petugas resmi dari BPN dan nantinya luas tanah yang akan dipakai sebagai dasar transaksi adalah luas tanah hasil pengukuran petugas BPN.
Terbebas dari Biaya Tambahan di Luar Kendali
Syarat selanjutnya lokasi yang bagus untuk dibangun townhouse adalah lokasi tersebut terbebas dari biaya tambahan di luar kendali.
Misalnya adanya kompensasi biaya untuk pihak lain yang jumlahnya melebihi harga normal tanah.
Untuk mengantisipasi adanya biaya tambahan setelah terjadi jual beli, Anda bisa membuat kesepakatan dengan penjual bahwa apabila nantinya ada tuntutan—biaya tambahan—dari pihak lain, maka hal ini menjadi tanggungjawabnya.
Jangan lupa cantumkan tentang tanggungjawab ini dalam akta peralihan hak supaya Anda sebagai pembeli terlindungi secara hukum.
Kejadian ini sering terjadi. Oleh karena itu Anda harus selalu menerapkan kehati-hatian dalam membeli tanah.
Karena jika Anda sembrono dalam membeli lahan nanti akan berakibat fatal terhadap kelangsungan proyek Anda.
Uang yang sudah Anda keluarkan untuk membeli lahan bisa saja hilang atau lebih banyak lagi uang yang diperlukan untuk melanjutkan proyek.
Keuntungan Tinggal di Townhouse bagi Penghuni
Banyak keuntungan bagi penghuni jika tinggal di townhouse, diantaranya adalah efektifitas. Karena pada umumnya lokasi townhouse berada di tengah kota yang berdekatan dengan tempat mereka beraktifitas sehingga mereka terbebas dari macet.
Selain itu, penghuni sebuah townhouse juga terjamin keamanannya karena kompleks townhouse pada umumnya didesain dengan sistem satu gerbang untuk masuk dan keluar.
Dengan demikian siapapun yang masuk dan keluar townhouse pasti diketahui karena di gerbang tersebut disediakan pos pengamanan yang dijaga oleh petugas.
Tidak hanya itu untuk kebersihan juga disediakan petugasnya tersendiri yang juga digaji tiap bulan sehingga urusan kebersihan dan keamanan tinggal di townhouse betul-betul terjaga.
Selanjutnya tinggal di townhouse juga lebih nyaman karena tidak terlalu ramai karena pada umumnya sebuah kompleks townhouse hanya terdiri dari beberapa unit saja, bisa 10 unit atau paling banyak 30 unit rumah saja.
Kelemahan Tinggal di Townhouse
Selain keuntungan di atas untuk memiliki rumah di kompleks townhouse juga ada kelemahannya. Tetapi kelemahan ini tidak ada hubungannya dengan suasana lingkungan.
Kekurangannya adalah harganya yang lebih mahal dibandingkan dengan rumah di luar kompleks townhouse dengan tipe dan luas tanah setara.
Penyebabnya adalah harga tanah yang sudah mahal, sebagian tanah masih harus diserahkan untuk jalan dan penghijauan sesuai dengan peraturan daerah setempat.
Sehingga tanah yang bisa dibangun menjadi lebih sedikit. Tentu saja harga tanah yang diserahkan menjadi fasilitas umum dan fasilitas sosial tersebut harus dipikul oleh tanah yang bisa dibangun unit rumah.
Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)
- Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan
- Apakah Townhouse Itu?
- Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 2)
- Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini
- Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse
- Perkecil Modal, Pembayaran Tanah Secara Bertahap, Salah Satu Strategi Developer Membantu Pemerintah Mewujudkan Hunian Berimbang
- [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
- Ini Pengalaman Saya Negosiasi Lahan Kerjasama
- Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti
- Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?
- Berapa Sebaiknya Lebar Jalan Akses Sebuah Perumahan?
- Cara Mengurus Perijinan Townhouse
- Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!
- Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya
