Kenapa Anda harus menekuni bisnis properti? Karena bisnis properti itu sangat menguntungkan, demikian pemahaman banyak orang. Itu betul. Demikian juga orang bilang bahwa bisnis properti adalah salah satu bisnis yang tidak lekang oleh zaman. Selagi orang hidup ia membutuhkan tempat tinggal. Dan tempat tinggal itulah yang menjadi core-nya bisnis properti. Tempat tinggal bisa berupa rumah tapak bisa juga non rumah tapak seperti rumah susun dan apartemen.
Tidakpun untuk tempat tinggal bisnis properti lebih luas dari itu, yaitu pemenuhan segala kebutuhan orang terhadap ruang. Bisa juga ruang untuk usaha, industri dan untuk kebutuhan ruang lainnya.
Itulah salah satu sebab Anda harus berbisnis properti. Artinya bisnis properti itu akan selalu dibutuhkan seumur hidup. Namun selain itu masih banyak sebab Anda harus menekuni bisnis properti, diantaranya bisnis properti itu berhubungan dengan banyak bisnis di dalamnya, putaran omzetnya besar, kebutuhan modal yang besar namun fleksibel dalam pemenuhannya, pengelolaan bisa sederhana, bisnis properti bisa sebagai solusi permasalahan finasial dan bisnis properti yang sukses akan mengantarkan pelakunya kaya raya.
Karena Sebuah Properti Berhubungan dengan Banyak Bisnis di Dalamnya
Sebuah proyek properti berhubungan secara langsung dan tidak langsung dengan ratusan profesi yang berbeda. Di dalamnya ada sektor formal dan non formal. Tak ketinggalan sebuah proyek properti juga melibatkan para profesional.
Proyek Properti Melibatkan Sektor Formal
Sektor formal yang berhubungan dengan sebuah proyek properti adalah instansi-instansi pemerintah seperti Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, instansi yang berhubungan dengan perijinan dan bangunan seperti pemerintah daerah (Pemda) melalui dinas tata ruang/tata kota, Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda), kantor kecamatan, kantor kelurahan atau desa dan lain-lain.
Selanjutnya ada kementrian yang berhubungan dengan pemberian ijin seperti Kementrian Lingkungan Hidup, Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).
Proyek Properti Melibatkan Sektor Non Formal
Selain itu sebuah proyek properti melibatkan sektor non formal seperti tukang, mandor, petugas keamanan, tukang kebersihan, supplier material, event organizer, broker tradisional, organisasi kemasyarakatan (Ormas), pedagang makanan sekitar lokasi, dan masih banyak lagi profesi yang berhubungan dengan sebuah proyek properti.
Proyek Properti Melibatkan Profesional
Selanjutnya sebuah proyek properti juga melibatkan para profesional seperti appraisal (penilai), arsitek, konsultan, insinyur sipil, asuransi, perbankan, surveyor, kontraktor, agen atau broker properti, desain grafis, konsultan marketing, manejer properti, Notaris/PPAT dan lain-lain.
Karena Putaran Omzetnya Besar
Ya, sebuah proyek properti dengan skala kecilpun omzetnya besar. Contohnya sebuah proyek perumahan (townhouse) di lahan seluas 800 m2 yang terdiri dari 5 unit rumah dengan harga masing-masing 500 juta rupiah. Maka omzet proyek ini adalah 2,5 milyar rupiah! Besar sekali bukan?.
Untuk proyek properti yang terdiri dari 5 unit rumah termasuk proyek skala kecil. Tetapi walaupun tergolong proyek skala kecil, dengan omzet 2,5 milyar rupiah, proyek ini masih lebih besar omzetnya jika dibandingkan dengan bisnis lain.
Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti
Bisa dibayangkan jika Anda membangun proyek di lahan seluas 1 ha. Jika harga beli tanahnya 500.000/m2 maka bisa dipastikan harga jual produknya tak kurang 300 juta rupiah per-unit untuk rumah tipe 36.
Jumlah unit yang bisa dibangun bisa mencapai 80 unit dengan luasan tanah antara 70-80 m2. Omzet untuk proyek ini jika dihitung secara kasar adalah 80 x 300 juta rupiah = 24 milyar rupiah!.
Karena Butuhan Modal Besar, tapi Bisa Disiasati
Modal yang dibutuhkan untuk membangun sebuah proyek properti sudah pasti besar. Bayangkan jika Anda akan membangun sebuah proyek di lahan seluas 2 hektare (20.000 m2), yang harga lahannya 500.000 rupiah per-m2. Untuk membeli lahan saja Anda harus menyediakan uang sebesar 10 milyar rupiah.
Belum lagi untuk perijinan, perencanaan, pekerjaan persiapan, pembangunan sarana dan prasarana, pembangunan unit dan lain-lain.
Tapi modal yang dibutuhkan untuk membangun proyek tersebut bisa disiasati. Salah satu strateginya adalah dengan pembayaran tanah secara bertahap.
Dengan strategi ini Anda hanya butuh uang untuk membayar sebagian saja dari harga tanah tersebut di awal proyek dalam bentuk uang muka, sementara sisanya Anda bayarkan secara bertahap sesuai kesepakatan.
Itulah cara mensiasati kebutuhan proyek yang besar.
Bahkan Bisa Tanpa Modal
Perlu pemahaman yang benar terhadap kalimat di atas, karena bagaimanapun untuk memulai proyek selalu dibutuhkan modal berupa uang.
Jika Anda lihat aspek-aspek sebuah proyek properti, ada komponen biaya yang mutlak dibutuhkan pada tahap awal, seperti aspek legalitas.
Aspek legalitas terdiri dari legalitas subjektif dan legalitas objektif, dimana legalitas subjektif berhubungan dengan pendirian Perseroan Terbatas (PT) sebagai pelaksana proyek nantinya.
Sementara legalitas objektif berhubungan dengan sertifikasi lahan, perijinan dan legalitas penjualan.
Modal Wajib untuk Pengurusan Legalitas
Modal yang wajib ada di awal proyek adalah biaya untuk pengurusan legalitas, karena sebuah proyek properti jika akan dipasarkan, seyogianya aspek legalitas sudah harus selesai 100%.
Sangat berbahaya jika seorang developer memasarkan sebuah proyek properti sementara sertifikat tanah belum selesai atau perijinan belum ada. Itu developer nekad namanya!.
Jadi biaya yang harus ada—tidak boleh tidak—pada tahap awal proyek adalah untuk mengurus sertifikat tanah—jika tanahnya belum bersertifikat, perijinan termasuk pendirian PT.
Modal Selanjutnya Dibutuhkan untuk Perencanaan dan Persiapan Lokasi
Tak lupa, modal awal proyek juga dibutuhkan untuk membuat perencanaan dan pekerjaan persiapan lokasi proyek.
Biaya perencanaan dibutuhkan di awal proyek karena output dari perencanaan adalah marketing tools seperti desain brosur, spanduk dan lain-lain.
Tanpa marketing tools tersebut Anda tidak bisa memasarkan proyek. Halnya persiapan lokasi dibutuhkan untuk mengkondisikan lokasi supaya menjadi lahan siap bangun sehingga lebih mudah dalam pemasaran.
Nah, jika kegiatan tersebut membutuhkan modal di tahap awal, kenapa saya berani mengatakan bisa melaksanakan sebuah proyek properti tanpa modal?.
Pembiayaan Proyek dengan Menggandeng Investor
Jawabannya adalah uang yang digunakan untuk mengurus keperluan awal proyek berasal dari pemodal (investor) yang bersedia membiayai proyek.
Supaya investor tertarik membiayai proyek Anda, Anda harus menawarkan sesuatu yang sangat menarik bagi mereka, tawarkan sesuatu yang tidak bisa mereka tolak. Baik tentang bagi hasilnya, tentang waktu pengembalian modalnya dan tentang pengamanan investasinya.
Cari tahu berapa besarnya bagi hasil dan waktu pengembalian yang menarik bagi investor tersebut.
Jangan lupa seorang investor tentu membutuhkan jaring pengaman untuk mengamankan uangnya, maka tugas Andalah mempersiapkan jaring pengaman tersebut.
Sehingga setelah mereka menyetorkan uangnya untuk memodali proyek Anda tidak ada perasaan was-was atau khawatir uangnya hilang atau tidak dikembalikan.
Karena berapapun besarnya rencana bagi hasil atau Return On Investment (ROI) yang Anda tawarkan tidak menarik bagi investor jika mereka merasa uangnya tidak aman.
⊛⊛⊛
Jadi dapat dilihat bahwa developer properti tanpa modal bukanlah memulai proyek tanpa modal, tetapi mengembangkan proyek properti dengan tidak memakai uang dari kantong Anda sendiri.
Karena Pengelolaan Proyeknya Rumit, tapi Bisa Disederhanakan
Sebenarnya, mengelola sebuah proyek properti itu sangat kompleks karena berhubungan dengan banyak sekali orang yang berasal dari berbagai profesi di dalamnya.
Tapi pengelolaan yang rumit bisa dibuat menjadi sangat sederhana yaitu dengan meng-outsource-kan pekerjaan tersebut kepada orang lain—ahlinya.
Contohnya, untuk perencanaan Anda dapat menggunakan jasa konsultan perencana, untuk mengurus perijinan Anda bisa menggunakan biro jasa atau kantor Notaris, untuk membangun fisik proyek Anda dapat menggunakan jasa konstraktor. Selanjutnya untuk pemasaran Anda dapat menggunakan jasa agen properti.
Jika dilihat dari format di atas, maka yang dibutuhkan dari seorang developer hanyalah kecakapan kelola proyek dan manajemen.
Bahkan kalaupun memang Anda tidak cakap dalam manajemen proyek, Anda bisa menyewa seorang profesional—project manager, misalnya—untuk melakukannya.
Karena Bisa Menjadi Solusi Masalah Finansial Anda, In Syaa Allah
“Saya memiliki utang 500 juta Pak dan saat ini saya tidak punya uang untuk membayarnya, bisnis saya sekarang sedang kesulitan.”
Kalimat ini kerap saya dengar dari kawan saya yang sedang terjerat hutang. Saya hanya menyarankan teruslah berusaha dan niatkan berbisnis untuk membantu orang lain dan untuk membayar hutang tersebut.
Salah satu usaha yang bisa memberikan solusi adalah dengan menjalani bisnis properti, begitu nasehat saya. Kenapa saya sarankan untuk berbisnis properti? Ya, karena bisnis propertilah yang saya pahami dan bisa membantu dia.
Jika saya paham teknologi informasi tentu saya mendorong dia untuk mendirikan perusahaan start up yang nantinya perusahaan tersebut bisa dijual atau mendapat suntikan modal dari capital venture seperti yang sedang booming sekarang.
Contoh sukses perusahaan start up sudah banyak sekali seperti Gojek, Tokopedia, Bukalapak, Traveloka dan masih banyak lagi.
Mereka mendapatkan suntikan modal ratusan milyar rupiah—bahkan sampai trilyunan—dari pemodal. Itu di dalam negeri, kalau diluar negeri lebih banyak lagi seperti Amazon, Facebook, Google, WhatApps, Alibaba dan lain-lain. Itulah perusahaan teknologi (berbasis internet) yang sukses.
Yang tidak sukses? Lebih banyak lagi pastinya, namun tentu saja tidak terangkat ke permukaan karena dunia lebih suka mengenang kesuksesan, tidak ada tempat untuk mengenang mereka yang gagal.
Ya, itu hanya sebagai intermezzo saja, sekarang mari kita lanjut membahas tentang hutang teman saya. Kita bisa buat simulasinya, misalnya jumlah hutangnya 500 juta rupiah, maka ketika dia berhasil mengembangkan proyek properti dengan 5 unit saja maka hutangnya bisa terbayar lunas seluruhnya. Dengan catatan dia mendapatkan laba bersih 100 juta per-unitnya. Untuk proyek townhouse dengan 5 unit, untung 100 juta rupiah per-unit tidak terlalu sulit didapatkan.
Jika dia ingin mendapat untung lebih besar lagi dia tinggal mencari dan mengerjakan proyek dengan skala yang lebih besar.
Karena Sebuah Proyek Properti yang Sukses Mengantarkan Pelakunya Kaya dan Hidup Makmur
“Saya berhasil mengembangkan proyek di Tangerang di atas lahan 3000 m2. Modal yang saya keluarkan hanya 10 juta untuk membuat perjanjian dengan pemilik lahan. Setelahnya saya buat proposal proyek dan saya ajukan ke kawan-kawan saya, beberapa kawan saya tertarik untuk membiayai proyek saya karena saya janjikan bagi hasil yang besar dan mereka percaya kepada saya.” Itulah kata seorang teman saya yang sukses mengembangkan proyek properti di Tangerang, Provinsi Banten.
Dia menceritakan bahwa ketika menemui pemilik lahan, dia memberikan uang tanda jadi 10 juta rupiah saja. Dengan memberikan uang tanda jadi 10 juta rupiah, pemilik lahan bersedia menandatangani perjanjian pendahuluan yang intinya pembayaran selanjutnya dilakukan secara bertahap.
Pembayaran pertama sebesar 10% dari harga tanah yang disepakati, dimana pembayaran ini wajib dibayarkan 4 minggu setelah pembayaran uang tanda jadi.
Karena nilai tanah yang disepakati adalah 500.000 rupiah per-meter persegi maka nilai tanahnya adalah 1,5 milyar rupiah. Dengan demikian dia wajib membayar 150 juta kepada pemilik lahan untuk pembayaran pertama.
Setelah membuat analisa dan proposal proyek, dia menawarkan kepada beberapa kawannya dan seorang diantaranya setuju untuk membiayai proyek tersebut.
Jumlah investasi yang diminta kepada kawannya adalah 300 juta rupiah sehingga ada kelebihan uang 150 juta dari kewajiban pembayaran kepada pemilik lahan yang digunakan untuk membiayai perencanaan, perijinan dan persiapan lahan.
Nah, dari cerita di atas dapat dilihat bahwa modal yang dikeluarkan oleh kawan saya sebagai developer hanya 10 juta rupiah—untuk uang tanda jadi, sedangkan dari proyek tersebut dia mendapatkan laba bersih sekitar 500 juta. Sangat gurih bukan?.
Itu hanya sebuah contoh kecil saja, pengembangan proyek properti di lahan kecil, 3.000 m2. Bisa Anda bayangkan jika proyek dikembangkan di lahan seluas 10 ha, 20 ha bahkan 1.000 ha. Yang jelas dari hasil proyek besar yang sukses mengantarkan pelakunya kaya raya dan hidup makmur.
Lihat artikel lainnya:Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Mengenal Berbagai Macam Produk Bisnis Properti
- Ini Dia Aturan Tentang Perolehan Dan Harga Rumah Tempat Tinggal Untuk Orang Asing Setelah UU Cipta Kerja Disahkan
- Fakta Ekonomi Aset Properti: Kebutuhan Primer
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Kebutuhan Hunian Merupakan Kebutuhan Primer Manusia
- Mengapa Harga Properti Naik terus?
- Apakah Townhouse Itu?
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?
- Tentang Developer Properti yang Belum Banyak Dipahami Orang
- Begini Aturannya Orang Asing Atau WNA Membeli Rumah Dan Apartemen Di Indonesia
- Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
- Ini Dia Alasan Anda Harus Punya Taman Minimalis di Belakang Rumah
- Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
