AJB (Akta Jual Beli) adalah bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB harus dibuat dengan akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Dimana di dalam AJB itu terdapat detil peralihan hak yang terdiri dari data detil subjek dan objek jual beli.
Subjek jual beli
Subjek jual beli adalah para penjual dan pembeli. Dimana di dalam AJB diwakili oleh data-data yang terdapat di dalam KTP (Kartu Tanda Penduduk).
Objek jual beli
Objek jual beli adalah tanah dan bangunan yang diperjualbelikan. Di dalam AJB objek diwakili oleh nomor sertifikat.
Objek jual beli lainnya adalah data-data yang ada dalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). PBB berguna untuk menentukan nilai dari objek pajak tersebut.
Nilai PBB menentukan besarnya pajak yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli dalam transaksi.
Karena besarnya pajak jual beli dilihat antara nilai transaksi dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), dilihat mana yang lebih besar.
Karena mungkin saja transaksi jual beli tanah dan bangunan adakalanya lebih tinggi atau lebih rendah dibanding NJOP.
Jual beli dengan developer
Apabila seorang membeli rumah baru dari developer maka tahap awal akan ditandatangani PPJB terlebih dahulu. Ini sering terjadi, karena pada umumnya pengembang sudah menjual proyeknya pada saat rumah belum dibangun.
Selain rumah belum dibangun, biasanya sertifikat masih berupa sertifikat induk, belum dipecah menurut kaveling-kaveling atau unit rumah.
Dengan kondisi ini, belum bisa penandatanganan AJB. Maka solusinya adalah ditandatanganinya PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) terlebih dahulu untuk mengikat penjual dan pembeli. PPJB merupakan ikatan awal yang mengandung pengertian bahwa penjual sepakat akan menjual dan pembeli sepakat untuk membeli.
PPJB dibuat juga untuk kondisi rumah yang sudah dibangun namun sertifikat belum dipecah atas kaveling-kaveling atau atas unit rumah.
Developer tidak bersedia menandatangani AJB
Jika seorang pembeli sudah menandatangani PPJB dan sudah melunasi harga rumah kepada developer tetapi ketika pembayaran sudah lunas si developer tidak bersedia menandatangani AJB maka atas kondisi ini pembeli berhak menuntut developer untuk mengembalikan uang yang sudah dibayarkan kepada developer.
Untuk melihat tata cara pengembalian, lihat pasal-pasal yang ada dalam PPJB. Karena seharusnya di dalam PPJB tersebut ada pasal tentang developer yang wamprestasi atau tidak bisa (atau tidak mau) menandatangani AJB.
Tentang developer yang wanprestasi ini diatur dalam Pasal 22L ayat (2) PP 12/2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Di dalam pasal tersebut dinyatakan bahwa pembatalan pembelian rumah setelah PPJB karena kelalaian developer (pelaku pembangunan), pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.
Lihat artikel lainnya:- Siapa yang Wajib Membayar Pajak Jika PBB Belum Dibaliknama?
- Siapa yang Menanggung Biaya dan Pajak-Pajak Dalam Jual Beli Properti?
- Cara Mudah Menghitung BPHTB Waris – Contoh Perhitungan
- Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- Apakah Bisa Mengajukan Baliknama Sertifikat Jika Dasar Jualbeli Hanya Kuitansi atau Surat Jual Beli Di Bawah Tangan
- Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
- Berapa Besarnya Biaya Akta AJB PPAT?
- Pajak Yang Wajib Dibayarkan Ketika Transaksi Jual Beli Properti
- Bagaimana Cara Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan yang Aman
- Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
- Pajak-Pajak dalam Transaksi Jual Beli Properti
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
