Jika dirimu tidak memiliki modal yang cukup untuk membeli tanah untuk dijadikan proyek properti maka hal pertama yang harus dirimu lakukan adalah menegosiasikan cara pembayaran tanah. Tujuannya agar pemilik lahan setuju pembayaran tanah sekecil mungkin di awal, selanjutnya dibayar secara bertahap sampai lunas.
Mungkin pembayaran di awal berupa uang muka saja beberapa persen tetapi tanahnya sudah bisa mulai dikembangkan. Ketika sudah bisa mengerjakan proyek maka berarti sudah bisa dijual, nah dari hasil penjualan itu diharapkan untuk membayar tahapan tanah selanjutnya.
Jika ini disetujui oleh pemilik lahan maka hal ini memberikan keuntungan kepada developer. Diantaranya adalah untuk memulai proyek tidak memerlukan uang sebesar harga tanah, hanya untuk uang muka saja. Dengan demikian persentase laba menjadi lebih besar. Jika persentase laba besar maka lebih mudah menawarkan investasi kepada pihak lain dengan bagi hasil yang besar.
Membuat perencanaan proyek dengan modal kecil ini sangat penting untuk dirimu yang memiliki modal pas-pasan atau tidak punya modal. Semua pekerjaan proyek harus diusahakan dengan modal sekecil mungkin. Semua pekerjaan harus efisien karena bagaimanapun sebuah proyek properti selalu membutuhkan modal di awal.
Pekerjaan proyek yang butuh modal di awal
Perlu pemahaman yang benar terhadap kalimat di atas, karena bagaimanapun untuk memulai proyek selalu dibutuhkan modal berupa uang. Jika kita lihat aspek-aspek sebuah proyek properti, ada komponen biaya yang mutlak dibutuhkan pada tahap awal, seperti Aspek Legalitas.
Aspek legalitas terdiri dari legalitas subjektif dan legalitas objektif, dimana legalitas subjektif berhubungan dengan pendirian Perseroan Terbatas (PT) sebagai pelaksana proyek nantinya.
Sementara legalitas objektif berhubungan dengan sertifikasi lahan, perijinan dan legalitas penjualan.
Sebuah proyek properti jika akan dipasarkan seyogianya aspek legalitas sudah harus clear 100%, terutama tentang sertifikasi dan perijinan.
Sangat berbahaya jika seorang developer nekad memasarkan sebuah proyek properti sementara sertifikat tanah belum beres atau perijinan belum ada. Itu Developer Nekad namanya!
Jadi biaya yang harus ada (tidak boleh tidak) pada tahap awal adalah untuk mengurus sertifikat tanah dan perijinan termasuk pendirian PT.
Modalnya dari investor
Jika kegiatan tersebut membutuhkan modal di tahap awal, kenapa saya berani mengatakan bisa melaksanakan sebuah proyek properti tanpa modal?
Jawabannya adalah uang yang digunakan untuk mengurus keperluan awal proyek adalah dengan menggunakan uang dari investor.
Investor dicari setelah kita memiliki proposal bisnis yang menarik bagi mereka. Tentu saja dalam proposal bisnis tersebut harus tertera lengkap seluruh informasi tentang rencana proyek diantaranya kebutuhan modal, besaran laba bagi investor dan lama waktu pegerjaan proyek dan data-data teknis lainnya.
Intinya adalah kita harus menawarkan sesuatu yang sangat menarik bagi investor, tawarkan sesuatu yang tidak bisa mereka tolak. Tentang bagi hasilnya, tentang waktu pengembalian modalnya dan tentang pengamanan investasinya.
Jaring pengaman investasi
Jaring pengaman investasi disiapkan supaya investor merasa nyaman memberikan uangnya untuk membiayai proyek, tidak ada perasaan was-was, khawatir uangnya tidak kembali.
Karena berapapun besarnya rencana Return On Investment (ROI) yang kita tawarkan, hal yang pertama menjadi perhatian seorang investor adalah keamanan uangnya.
Jaring-jaring pengaman dan teknik pembuatan proposal tersebut dibahas tuntas dalam Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang saya adakan.
Bagaimana supaya sebuah proposal bisnis menarik di mata investor?
Salah satu penyebabnya adalah besaran bagi hasil yang sangat menarik. Dimana besaran bagi hasil yang menarik akan diterima investor jika kita sanggup menegosiasikan pembayaran harga lahan dengan scheme pembayaran lunak kepada pemilik lahan. Pembayaran lunak? Nanti kita bahas…
Karena bagaimanapun dalam setiap proyek properti harga tanah memakan porsi yang cukup besar, tak kurang 30% persen dari nilai proyek tersedot untuk harga tanah.
Bisa dibayangkan besarnya modal yang bisa tereduksi jika kita bisa membayar harga tanah tidak dengan uang kontan.
Scheme pembayaran lunak yang harus kita negosiasikan kepada pemilik lahan juga harus dibarengi dengan metode pelaksanaan proyek yang sudah kita persiapkan. Mari kita bahas…
DP tidak lebih dari 10%
Pembayaran Uang Muka tidak boleh lebih dari 10% dari harga tanah. Dimana pembayaran uang muka ini dilakukan pada saat penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di hadapan Notaris.
Sebelum pembuatan PPJB terlebih dahulu dibuat Perjanjian Kesepakatan tertulis dengan pemilik lahan tentang pola pelaksanaan kerjasama proyek termasuk besaran bagi hasil, metode pembayaran dan besarnya pembayaran lahan selanjutnya.
Kunci pelaksanaan proyek dengan tanpa modal (bagi developer) adalah bagaimana membuat perjanjian pendahuluan dengan pemilik lahan karena di dalam perjanjian tersebut termaktub besaran Uang Muka, penawaran besaran bagi hasil untuk pemilik lahan dan metode pembayaran selanjutnya.
Hal ini harus betul-betul dikuasai karena inilah jalan untuk mengikat pemilik lahan agar bersedia menyerahkan tanahnya untuk dijadikan proyek walaupun tanahnya tidak dibayar tunai.
Bersedia mendirikan Perseroan Terbatas (PT) bersama
PT didirikan dengan pemegang saham terdiri dari 3 (tiga) pihak, yaitu Investor, pribadi developer dan pemilik lahan. Investor bertugas menyediakan modal untuk melaksanakan proyek, pribadi developer bertugas mengelola dan pemilik lahan bertugas menyediakan lahan.
Dimana besaran prosentase saham yang diberikan kepada masing-masing pemegang saham adalah besaran bagi hasil yang menjadi hak masing-masing.
Jika rencana pemberian keuntungan proyek sebesar 25% untuk pemilik lahan, maka pemilik lahan memiliki saham sebesar 25% dalam perseroan dan boleh menempatkan orang di dalam organ perseroan baik sebagai direksi atau sebagai komisaris.
Begitu juga dengan investor dan pengelola, ia akan memperoleh saham sesuai dengan bagian keuntungannya masing-masing.
Dalam skema penyetoran modal perseroan, investor wajib menyetorkan uang ke kas perseroan sejumlah kebutuhan proyek sementara pribadi developer sebagai pengelola dan pemilik lahan tidak wajib menyetorkan uang ke perseroan.
Pribadi developer diberi saham sebagai penghargaan terhadap kemampuannya mengelola proyek sementara pemilik lahan diberi saham dalam perseroan sebagai balasan terhadap tanah yang diserahkannya untuk dijadikan proyek. Its very that simple…
Tanah dibaliknama ke atas nama PT
Selanjutnya setelah pembayaran uang muka tanah disepakati harus dibaliknama ke PT supaya proyek bisa dilaksanakan atas nama PT. Segala pajak-pajak yang timbul dalam proses baliknama ini ditanggung secara proporsional.
Pajak penjual ya kewajiban penjual dan pajak pembeli ya kewajiban pembeli dan biaya akta-akta menjadi tanggungjawab bersama.
Tanah perlu dibaliknama ke PT supaya memberikan keleluasaan PT mengelola proyek karena ada peraturan pembatasan orang pribadi dalam melakukan kegiatan menjadi developer properti.
Pembatasan tersebut terutama karena bertabrakan dengan pengaturan kepemilikan Sertifikat Hak Milik bagi masyarakat yang tidak boleh melebihi 5 (lima) bidang.
Dibuatkan Pengakuan Hutang ke Pemilik Tanah
Langkah selanjutnya adalah membuat Akta Pengakuan Hutang kepada pemilik tanah. Dalam akta tersebut tercantum seluruh hak kewajiban dari para pihak. Terutama kewajiban PT untuk melakukan pembayaran harga tanah sesuai yang disepakati.
Hal yang wajib tercantum dalam Akta Pengakuan Hutang adalah tata cara pembayaran sisa harga tanah, dimana pembayaran harga selanjutnya bisa disepakati berdasarkan unit terjual dengan menghitung secara proporsional hak pemilik tanah terhadap tiap unit rumah.
Bisa juga disepakati berdasarkan interval waktu tertentu dengan besaran pembayaran yang ditentukan pula. Misalnya tiap 3 (tiga) bulan PT wajib melakukan pembayaran kepada pemilik lahan sebesar x rupiah. Hal ini tergantung kenyamanan para pihak.
Pasal wajib selanjutnya yang harus ada adalah pasal sanksi termasuk denda jika terjadi keterlambatan pembayaran oleh PT.
Akta Pengakuan Hutang ini menjadi domainnya Notaris karena sudah ada formatnya tinggal disesuaikan dengan kondisi proyek dan para pihak.
Jadi dapat dilihat bahwa langkah kunci dalam melaksanakan proyek tanpa modal (bagi developer) adalah bagaimana menegosiasikan pembayaran harga tanah dengan pemilik lahan yang diikuti dengan membuat perjanjian pendahuluan.
Langkah penting selanjutnya adalah membuat proposal bisnis dan membuat perjanjian dengan investor. Semua langkah tersebut dibahas tuntas dalam workshop.
Selamat menjadi developer, walaupun tidak punya modal!
Lihat artikel lainnya:Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Kenapa Pembayaran Tanah Secara Bertahap Sering Disepakati Antara Pemilik Lahan Dan Developer
- Lahan Hot Deal Seperti Apa Sih?
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Praktek Pembayaran Tanah Secara Bertahap. THIS IS ROCK!
- Cara Cerdas Memanfaatkan Kontraktor Untuk Membiayai Proyek Properti
- Jika Ingin Deal Tanggung Saja Kewajibannya
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
- Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Negosiasi Cara Bayar Tanah Hanya Jika Pemilik Tidak Banyak
- Begini Strategi Mengajukan Kerjasama Dengan Pemilik Lahan
- Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?
