Ketika akan membangun sebuah proyek properti, ada langkah praktis yang harus dilakukan oleh seorang developer untuk memastikan bahwa proyek yang akan dikerjakan layak.
Langkah tersebut adalah mempelajari kompetitor. Kompetitor dalam hal ini adalah proyek yang sedang dikerjakan di sekitar lokasi.
Berapa jauh lokasi kompetitor yang bisa menjadi sumber kajian?
Beda-beda tergantung lokasi. Jika lokasi proyek di lokasi yang sudah ramai, atau perkotaan maka proyek kompetitor yang bisa menjadi bahan rujukan bisa jadi bersebelahan.
Tetapi untuk lokasi yang masih sepi atau di pedesaan, jarak proyek kompetitor ke rencana lokasi incaran tidak lebih dari 5 km. Dengan catatan lokasi proyek tersebut berada di kelas jalan yang sama.
Jika lokasi incaran kita di jalan kabupaten, maka proyek yang menjadi bahan studi kompetitor juga harus berada di jalan kabupaten.
Bagaimanapun kondisi proyek kompetitor manjadi kajian bagi rencana pengembangan proyek. Jika kondisi penjualan bagus, atau proyek berjalan lancar maka itu menjadi pertanda bahwa di lokasi tersebut memang ada permintaan properti.
Tetapi jika penjualan mereka tidak bagus, ada analisis turutan yang harus kita lakukan. Sehingga kita dapat mengetahui alasan kenapa proyek tersebut tidak berjalan bagus. Mungkin karena salah dalam menetapkan harga atau desain yang tidak disukai konsumen.
Salah menetapkan harga
Untuk lokasi yang berada tidak di perkotaan maka harga menjadi hal yang sangat sensitif. Perbedaan harga sedikit saja bisa menyebabkan mereka tidak jadi membeli. Atau pindah ke perumahan lain.
Atau memang harga yang ditetapkan lebih tinggi dari kemampuan beli di lokasi tersebut. Jika pembelian dengan KPR, maka besarnya DP (uang muka) dan cicilan menjadi hal pertama yang ditanyakan oleh calon pembeli.
Tinggallah lagi kreatifitas developer yang diperlukan untuk meramu harga, uang muka da cicilan.
Yang paling ideal tentu saja, harga murah, DP kecil dan cicilan murah. Jika ini bisa dikombinasikan maka hal itu akan menjadikan proyek sangat mudah dijual.
Tetapi jika lokasi berada di lokasi yang sudah ramai atau proyek di kota-kota besar, maka yang menentukan adalah kreatifitas konsumen secara keseluruhan.
Termasuk kreatifitas dalam meramu cara bayar kepada konsumen. Termasuk kreatif dalam mebuat proyek yang mungkin belum dilirik oleh developer pada umumnya.
Salah dalam membuat desain
Desain menjadi hal yang penting diperhatikan oleh developer dalam membangun proyek. Pastikan desain yang dibuat sesuai dengan selerea masyarakat di lokasi tersebut.
Jika di lokasi tersebut kemungkinan pembeli menyukai model minimalis, maka developer harus membangun proyek dengan gaya minimalis. Jangan pastikan membuat desain dengan selera developer.
Jika di lokasi tersebut desain yang sedang digandrungi adalah Scandinavian maka dirimu sebagai developer harus mematuhi selera konsumen. Jangan paksakan dirimu membangun proyek dengan model klasik atau Mediterania.
Selain dua hal tersebut di atas, ada lagi faktor lainnya yang mempengaruhi pembeli, yaitu cara bayar dan mutu material yang digunakan.
Cara bayar
Cara bayar idaman developer tentu saja adalah dengan tunai. Sehingga secepatnya developer mendapatkan uang tunai. Dengan uang tunai di tangan developer akan lebih cepat lagi dalam membangun proyek.
Tetapi kenyataannya hanya sedikit saja orang yang sanggup membeli secara tunai. Mereka adalah orang yang sangat kaya, baru dapat warisan atau baru dapat gusuran. Jika orang yang berkerja secara normal jarang sekali mau dan mampu membeli properti secara tunai.
Mutu material proyek
Faktor mutu material ini sama saja terhadap semua orang. Semua pembeli menginginkan mutu material proyeknya yang bagus. Namun ini tentu saja kembali ke adagium umum; ada barang ada harga, ada mutu ada harga.
Nah, inilah beberapa hal yang harus diperhatikan ketika dirimu memutuskan akan membangun proyek di suatu lokasi.
Harga jual harus sanggup bersaing dengan kompetitor. Bersaing dalam artian sama atau lebih murah dibanding kompetitor. Selain harga ada faktor lainnya yaitu desain, sebisa mungkin desain harus memperhatikan desain yang disukai oleh konsumen.
Kemudian ada lagi faktor lainnya yang harus diperhatikan yaitu cara bayar. Cara bayar harus dibuat sedemikian rupa yang bisa mengakomodir bagaimana kondisi kemampuan finansial calon pembeli.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Perhatikan Ini Jika Dirimu Ingin Mengembangkan Proyek Di Lokasi yang Baru
- Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
- Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!
- Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek
- Ini yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Negosiasi Ke Pemilik Lahan
- ‘Intimidasi’ Konsumen Dengan Selling Point Produk Anda
- Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
- Dahsyatnya Umbul-umbul Sebagai Alat Marketing Proyek!
- Bagaimana Kalau Elevasi Proyek Lebih Rendah Dari Jalan?
- [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
- Cara Mudah Mencari Lahan Untuk Dijadikan Proyek Properti
- Cara Mudah Menilai Kelayakan Lahan Untuk Dikembangkan Jadi Proyek
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- PENTING! Kegiatan di Lapangan Untuk Meyakinkan Konsumen
- Pentingnya Akses Jalan Masuk ke Proyek
