Bisnis properti itu terkenal sebagai bisnis yang rumit, karena banyak sekali pihak yang memiliki andil dan memengaruhinya. Tak kurang ada 170an bisnis yang memengaruhi bisnis properti.
Sebaliknya ada 170an bisnis yang dipengaruhi oleh bisnis properti. Artinya jika bisnis properti lancar, maka bisnis lainnya yang berhubungan juga lancar.
Industri hulu; material bangunan
Contohnya bisnis yang dipengaruhi bisnis properti adalah industri material bangunan. Jika bisnis properti sedang tidak baik-baik saja maka industri material bangunan juga akan terbawa.
Jika penjualan properti tidak bagus, maka pembangunan proyek akan terhenti. Akibatnya industri material bangunan terpengaruh. Itu contoh di industri hulu.
Industri hilir; perkakas rumah tangga dan elektronik
Di industri hilir, ada industri perlengkapan rumah tangga termasuk elektronik. Jika tidak ada orang yang membeli rumah, maka tidak ada pembangunan rumah baru.
Selanjutnya tidak ada orang yang membeli barang-barang elektronik untuk rumah baru. Termasuk perkakas rumah tangga. Juga tidak ada yang beli. Ini menyebabkan industri peralatan rumah tangga dan elektronik akan terganggu.
Banyaknya orang yang terlibat
Selanjutnya yang memengaruhi bisnis properti adalah banyaknya orang yang terlibat di dalam pembangunan sebuah proyek properti. Mulai dari tahap awal mengakuisisi lahan sampai dengan pembangunan dan penjualan.
Notaris dan PPAT
Di tahap awal ketika mengakuisisi lahan pihak yang terlibat adalah Notaris atau PPAT. Keterlibatan Notaris atau PPAT adalah dalam rangka membuat akta-akta peralihan tanah.
Karena peralihan hak atas tanah harus dilaksanakan dengan akta yang dibuat oleh pejabat publik, dalam hal ini adalah Notaris atau PPAT.
Perangkat desa atau kelurahan
Sebelum di Notaris dan PPAT ada pihak lainnya yang terlibat yaitu para perangkat desa atau kelurahan. Selain juga melibatkan warga desa dalam proses peralihan dari para pemilik tanah ke perusahaan developer.
Petugas BPN
Selanjutnya ketika langkah akuisisi sudah selesai dilakukan maka langkah selanjutnya adalah memohonkan sertifikat Hak Gunan Bangunan (HGB) atas nama PT. Itu jika nantinya pengembangan proyek atas nama PT. Namun jika pengembangan proyek atas nama orang perorangan saja maka sertifikatnya bisa Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pengembang perorangan tersebut.
Beberapa petugas BPN yang terlibat adalah petugas ukur. Tugasnya adalah melakukan pengukuran ke lokasi sesuai yang dimohonkan. Ouput dari pekerjaan ini adalah keluarnya Peta Bidang Tanah (PBT).
Selanjutnya berdasarkan PBT ini diajukan permohonan SK atas tanah proyek. Inilah output yang dinanti-nantikan oleh developer, yaitu terbitnya HGB atas nama PT.
Arsitek atau perencana
Berbarengan dengan permohonan hak atau permohonan sertifikat di BPN, atas proyek bisa mulai dibuat perencanaan proyek. Untuk proyek sederhana atau yang tidak terlalu luas, perencana bisa dalam bentuk membuat perencanaan siteplan dan unit rumah dengan arsitek.
Pentingnya menggunakan arsitek karena desain rumah seharusnya bernilai desain yang bagus dan sesuai dengan keinginan calon pembeli di daerah tersebut.
Disinilah pentingnya menggunakan jasa arsitek yang berpengalaman. Karena ini berkaitan dengan ouput desain yang akan dijual ke masyarakat.
Mengurus perizinan
Setelah adanya desain awal, langkah yang diperlukan selanjutnya adalah mengurus perizinan. Dimana perizinan ini muara akhirnya adalah didapatnya IMB (Izin Mendirikan Bangunan), yang sekarang berubah menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Dalam proses mendapatkan PBG banyak langkah yang musti dilakukan, yaitu mengurus rekomendasi dari dinas-dinas yang ada di lingkungan pemda.
Mulai dari Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pertanian, Dinas Perhubungan, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Cipta Karya, Dinas Penanaman Modal Dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) dan dinas lainnya. Kadang nama dinas ini juga berbeda di tiap-tiap daerah.
Untuk menyedernahanakan perizinan bisa diserahkan kepada biro perizinan sehingga kita sebagai developer hanya perlu mengawasi pekerjaan supaya selesai dalam jangka waktu yang sudah direncanakan.
Membangun fisik proyek
Langkah inilah yang membutuhkan banyak sekali tenaga dan juga biaya. Membangun fisik proyek ini bisa dilakukan sendiri tetapi bisa juga dilakukan dengan cara menyerahkan ke kontraktor.
Jika dilakukan sendiri, seorang developer membutuhkan manpower yang cukup dan terampil. Hendaknya meng-hire orang-orang perpengalaman di bidangnya. Ini untuk menjaga agar pembangunan proyek tidak bermasalah.
Pilihan lainnya jika tidak memiliki tim sendiri, pembangunan fisik proyek bisa dilakukan dengan cara berkerjasama dengan kontraktor utama (main contractor). Kita sebagai developer atau sebagai pemilik proyek cukup mengawasi jalannya pembangunan, agar sesuai dengan perencanaan yang sudah dibuat.
Baik dari sisi kualitas bangunan maupun dari sisi biaya dan waktu pelaksanaan pekerjaan. Inilah strategi untuk menyederhanakan pembangunan fisik proyek.
Pemasaran
Dalam hal pemasaran bisa juga dilakukan dengan cara membentuk tim sendiri. Tetapi jika tidak memiliki tim pemasaran sendiri bisa dilakukan dengan cara menyerahkan pemasaran kepada tim pemasaran eksternal.
Dengan membentuk tim pemasaran sendiri, perlu membangun tim yang solid dan memiliki pengetahuan yang cukup dalam hal memasarkan proyek. Sehingga target pemasaran bisa tercapai.
Apabila dengan menyerahkan pemasaran ke marketing agency kita sebagai developer tidak perlu repot-repot membangun tim karena mereka sudah memiliki tim yang memiliki pengetahuan yang cukup untuk menjual.
Dengan menyerahkan ke tim marketing agency, pemasaran proyek menjadi lebih sederhana. Kita akan menerima laporan sesuai dengan jadwal yang sudah ditetapkan.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Ini Stimulus di Properti yang Sudah Diberikan; DP 0%, PPN 0% dan BPHTB Juga 0
- Dampak Himbauan Penggunaan Produk Dalam Negeri Untuk Proyek Properti oleh Pak Menteri
- Bagaimana Kondisi Bisnis Properti di Tahun 2021?
- Perlunya Mentalitas Matang Untuk Sukses di Bisnis Developer Properti
- Bisnis Properti tidak akan Pernah Rugi, Sebuah Jebakan Berfikir Yang Menyesatkan
- Relaksasi Bebas PPN Perlu Diperpanjang, Tidak Hanya Sampai Bulan Agustus
- Bebas Uang Muka dan Bebas PPN Sudah Kawin. Langgengkan!
- Imbas Kenaikan Suku Bunga dan Harga BBM Pada Industri Properti
- Mengenal Berbagai Macam Produk Bisnis Properti
- Ini Besaran Bunga KPR yang Ideal Menurut Pengembang
- WOW! Membeli Rumah Saat Ini Bebas PPN
- Cara Mudah Memulai Bisnis Developer Properti, Terbukti!
- Gaji 12 Juta Per-Bulan, Bisa Beli Rumah Harga Berapa?
- Cara Melihat Ketersediaan Market, Faktor Penting Supaya Proyekmu Sukses
