Dalam pengembangan sebuah proyek properti banyak pihak terkait yang berkepentingan terhadap proyek.
Kepentingan tersebut bisa berupa pembiayaan proyek, uang pemasukan pusat dan daerah, pekerjaan fisik, karyawan, legalitas, dan pembayaran lahan.
Pembiayaan proyek
Sebuah proyek properti membutuhkan modal untuk membiayai pembangunan. Modal tersebut bisa dari internal developer bisa juga dari eksternal.
Modal dari internal berupa modal yang disetorkan oleh para pemegang saham di perusahaan pengelola proyek tersebut.
Sementara pembiayaan dari eksternal bisa dari lembaga pembiayaan seperti bank dan bisa juga dari non bank.
Pembiayaan dari internal dan eksternal memiliki kekurangan dan kelebihan masing-masing.
Jika pembiayaan dari inernal developer, maka pengelolaan proyek sepenuhnya dalam kendali developer. Pengelolaan lebih fleksibel bagi developer.
Tapi jika pembiayaan proyek dari eksternal developer maka pengelolaan proyek musti lebih presisi karena adanya kewajiban kepada pihak luar yang musti ditunaikan. Presisi dari sisi waktu dan finansial.
Pembiayaan eksternal dari perbankan
Kelebihannya jika investor proyek berupa perbankan adalah pembiayaan yang bisa didapatkan bisa dalam nominal sangat besar, batasannya adalah penilaian kreditur terhadap proposal yang diajukan.
Dalam proposal tersebut kreditur menilai kelayakan proyek termasuk jumlah pembiayaan yang bisa disetujui.
Namun untuk mendapatkan pembiayaan dari perbankan ada banyak hal yang akan dinilai; dari sisi developernya maupun dari sisi proyeknya.
Dari sisi developer, semua hal tentang developer dinilai, seperti karakter orang-orangnya, kapasitas dan kapabilitas dari perusahaan tersebut.
Satu lagi yang harus menjadi perhatian jika ingin mendapatkan pembiayaan dari perbankan adalah legalitas proyek musti rampung terlebih dahulu. Jika legalitas tidak clear maka bank tidak mau memberikan pembiayaan.
Legalitas yang wajib itu berupa sertifikat kepemilikan atas tanah musti atas nama developer dan perijinan sampai dengan didapatkan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) atau saat ini sudah berganti menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Investor berupa non perbankan
Selain perbankan, investor yang akan membiayai proyek juga bisa non perbankan atau non lembaga keuangan. Investor jenis ini bisa berupa orang pribadi atau pihak lain yang sepakat memberikan pembiayaan.
Investor orang pribadi ini lebih fleksibel dalam memberikan pembiayaan, maksudnya bisa saja pembiayaan proyek dilakukan di awal-awal ketika memulai. Pembiayaan dilakukan pada saat legalitas proyek belum ada.
Proyek masih belum apa-apa, tanahnyapun belum dibeli. Pembiayaan dengan pola seperti ini tentu dengan skema tertentu yang bisa memberikan pengamanan dan kenyamanan kepada semua pihak, baik bagi investor sendiri maupun bagi developer.
Namun terdapat kekurangan jika mengajukan kerjasama pembiayaan kepada investor orang pribadi ini yaitu jumlah pembiayaan yang bisa didapatkan tidak terlalu besar jika dibandingkan dengan invstor berupa lembaga keuangan.
Pemerintah pusat dan daerah
Selanjutnya pihak yang berkepentingan terhadap pelaksanaan sebuah proyek properti adalah pemerintah, baik pusat dan daerah.
Untuk pemerintah pusat, jatahnya adalah pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) ketika seseorang menjual tanahnya, atau ketika developer menjual unit rumah yang dibangunnya. Besarnya 2,5% dari nilai transaksi jual beli.
Selain PPh bagian pemerintah pusat lainnya adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN), yang besarnya adalah 10% dari nilai transaksi. Setiap transaksi jual beli antara developer berupa badan hukum wajib memungut PPN kepada para pembeli.
Selain PPh dan PPN, jatah selanjutnya untuk pemerintah pusat adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), besarnya 0,1 persen dari luas tanah dikalikan dengan nilai Zona Nilai Tanah (ZNT). PNBP ini ditarik ketika baliknama sertifikat di BPN. Baik antara pemilik tanah yang dibeli oleh PT maupun ketika PT menjual kepada konsumen.
Sementara untuk pemerintah daerah, bagiannya adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan retribusi IMB. BPHTB dikenakan terhadap pembeli sebesar 5% dari nilai transaksi dikurangi 60 juta.
Dimana 60 juta adalah NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Retribusi IMB dikenakan ketika developer mengurus IMB yang besarnya tergantung dari pemerintah daerah setempat juga tergantung dari skala proyek. Semakin besar proyek maka retribusi daerah juga semakin besar. Retribusi ini sudah ada hitung-hitungannya.
Kontraktor dan tukang-tukangnya
Stake holder selanjutnya dalam pengembangan sebuah properti adalah kontraktor dan karyawannya. Karyawannya bisa berupa mandor, tukang dan karyawan lainnya. Dimana kontraktor ini memiliki organisasi kerja tersendiri di luar organisasi proyek.
Kontraktor ini tugasnya adalah membangun fisik proyek. Bisa berupa pembangunan unit rumah bisa juga pembangunan infrastruktur.
Karyawan developer
Di internal developer sendiri juga ada organisasi kerja, yang terdiri dari beberapa bidang dengan tugas tersendiri, diantaranya; bagian administrasi, keuangan, marketing, legal, operasional, produksi, office boy, tenaga keamanan dan bidang lain seumpa dibutuhkan. Ya, bebas-bebas saja.
Kepala desa/lurah dan camat
Pemangku kepentingan selanjutnya dalam pengembangan sebuah proyek properti adalah kepala desa/lurah dan camat. Tugas kepala desa sejalan dengan camat, yaitu menerbitkan surat-surat bagi tanah yang belum bersertifikat.
Diantara surat-surat yang menjadi domainnya kepala desa dan camat adalah surat keterangan tidak sengketa atas tanah yang akan diperjualbelikan dengan developer, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.
Kesemua jenis surat ini perlu sebagai syarat transaksi untuk tanah-tanah yang berupa girik, petok, pipil dan lainnya.
Seandainya urusan tanah sudah beres selanjutnya tiba saat developer membangun proyek maka dari kepala desa/lurah dan camat diperlukan surat rekomendasi pembangunan proyek.
Dalam rekomendasi tersebut menyatakan bahwa kepala desa/lurah dan camat tidak keberatan pembangunan proyek di wilayah mereka.
Notaris/PPAT
Dalam proses pembangunan proyek properti peran notaris/PPAT tidak bisa dikesampingkan. Perannya vital yaitu membuat akta peralihah hak atas tanah.
Akta peralihan hak tersebut wajib dibuat saat developer mengakuisisi lahan dengan menggunakan akta Surat Pelepasan Hak atas Tanah (SPH) untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat dan Akta Jual Beli (AJB) untuk tanah-tanah yang sudah bersertifikat.
Selanjutnya peran notaris/PPAT juga diperlukan saat membut akta peralihan berupa PPJB dan/atau AJB ketika developer menjual produknya.
Pemda dan dinas terkait
Keterlibatan pemerintah daerah dan dinas terkait dalam pembangunan sebuah proyek properti adalah dalam bentuk penerbitan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan rekomendasi-rekomendasi dari dinas terkait.
Rekomendasi-rekomendasi tersebut diantaranya Rekomendasi Peil Banjir, Rekomendasi Cadangan Tanah Makam, Rekomendasi Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas, Rekomendasi Tempat Pembuangan Sampah Sementara, Rekomendasi Penerangan Jalan Umum, Rekomendasi Amdal/UKL-UPL/SPPL., Rekomendasi Pemadam Kebakaran, Pengesahan Siteplan, Saran Teknis dan lainnya.
Pemilik lahan
Selanjutnya stake holder pengembangan sebuah proyek properti adalah pemilik lahan. Pemilik lahan ada kepentingan terhadap proyek adalah ketika pelaksanaan proyek dengan skema kerjasama.
Tanah masih kepunyaan pemilik lahan sementara pengelola adalah developer atau pihak yang berbeda dengan pemilik lahan.
Jadi itulah stake holder atau pemangku kepentingan dalam pengembangan sebuah proyek properti. Semua stake holder ini harus berjalan seirama dan selaras agar proyek sukses.
Lihat artikel lainnya:- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan
- Mainkan Strategi Pemasaran Secara Borongan Untuk Mendapatkan Modal
- Pentingnya Grace Period Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- BP Tapera Akan Membiayai 51.000 Unit Rumah
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Pentingnya Menjadi Anggota Asosiasi Profesi Developer
- Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu
- Perlunya Mentalitas Matang Untuk Sukses di Bisnis Developer Properti
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
- Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek
- Proyek KSO – Kerjasama Lahan antar PT Dalam Membangun Proyek Properti
- HATI-HATI, Ini Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer, Kontraktor, Kreditur dan Konsumen
- Akad KPR Subsidi Tahun 2021 Sudah Bisa Dilaksanakan dan Mendapatkan Bantuan Uang Muka
- WAJIB HUKUMNYA: Seorang Developer Harus Mampu Menyiapkan Pendanaan Untuk Proyek
