Beberapa minggu lalu saya mendisain lahan untuk dibangun townhouse. Lokasinya di tengah kota Jakarta, dimana harga tanah sudah sangat mahal, lebih dari 10 juta/meter. Luas total lahan tersebut lebih kurang 3.968 m2. Bentuk lahan seperti gambar di bawah ini:

lahan untuk townhouse

 

Sebagaimana dilihat di atas bahwa bentuk lahan tidak beraturan sehingga luas tiap-tiap kavling berbeda. Cukup memerlukan kejelian untuk mendisain siteplan dengan tanah seperti diatas. Disain harus tetap menjaga kenyamanan bagi penghuni dan memiliki nilai estetis, indah dan cantik. Meminimalisir tanah yang terbuang juga tidak kalah pentingnya, sehingga harga jual bisa bersaing.

Setelah melalui beberapa kajian dan mencoba beberapa kemungkinan-kemungkinan disain, didapat disain optimal seperti gambar di bawah ini.

 

disain bagus lahan untuk townhouse

 

Disain siteplan diatas didapat setelah melalui pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

Lebar kavling minimal 6 meter

Untuk townhouse kelas menengah ke bawah lebar kavling 6 meter sudah cukup bagus. Akan tetapi untuk high end townhouse yang berada di tengah kota dan exclusive, lebar minimal harus lebih besar dari 6 meter. Hal ini disebabkan oleh tipikal konsumen yang dibidik yaitu orang-orang yang lebih mengutamakan prestige dan kepuasan. Lebih baik mendisain tanah yang lebih besar, sehingga konsumen lebih puas. Harga jual yang lebih tinggi tidak terlalu berpengaruh kepada minat beli calon konsumen.

Panjang kavling minimal 10 Meter

Panjang kavling untuk townhouse kelas menengah sebaiknya lebih besar dari 10 meter. Hal ini untuk mengakomodasi tipe calon konsumen yang rata-rata memiliki kendaraan. Dengan one gate system tidak diperlukan garasi untuk mobil, cukup disediakan carport ukuran panjang rata-rata 5 meter. Sedangkan untuk kesesuaian dengan kecukupan ruang untuk penghuni, di lantai atas bisa dibuat ruangan yang menjorok ke depan dengan metoda kantilever, sehingga ruangan bisa menjadi lebih luas.

Kavling harus tegak lurus terhadap jalan

Adalah penting untuk mendisain kavling menjadi tegak lurus terhadap jalan di depannya. Ini berhubungan dengan nilai estetis dari perumahan secara keseluruhan. Juga untuk kemudahan disain ruang. Jika ada ketidak teraturan, disain sebaiknya menempatkan ketidakteraturan bentuk tersebut di bagian belakang rumah.

Lebar kavling huk minimal 6 Meter tambah 3 Meter

Kavling huk terkena Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar setengah dari lebar jalan di depannya. Jika lebar jalan di depannya 6 meter, maka GSB harus sebesar 3 meter, sehingga untuk kavling huk lebar minimal harus 9 meter.

Kavling yang pinggirnya tidak lurus didisain dengan lebih lebar

Kavling pinggir biasanya harus menderita bentuk yang tidak beraturan. Mau tidak mau, jika kita memiliki tanah dengan bentuk tidak teratur, bisa dipastikan kavling pinggir tidak bisa di buat segi empat. Kecuali jika kita memang mengeluarkan bagian yang tidak teratur itu menjadi fasilitas umum atau fasos (fasum fasos). Resikonya adalah tanah efektif menjadi berkurang. Harga jual bisa menjadi lebih tinggi secara signifikan.

Selalu sediakan ruangan terbuka di bagian belakang rumah

Ruang terbuka di belakang rumah memberikan kesan luas bagi rumah secara keseluruhan. Apalagi didukung oleh disain rumah yang memberikan keleluasaan pandangan ke bagian belakang rumah yang tersedia ruang terbuka dengan banyak dipenuhi tanaman-tanaman hijau. Ruang terbuka di bagian belakang juga berfungsi untuk bernafasnya bangunan dan memberikan cahaya tambahan ke dalam rumah, sehingga dalam jangka panjang bisa menghemat daya listrik yang signifikan.

Sediakan lahan untuk children playground atau Taman

Lahan untuk playground atau taman diperlukan untuk memberikan kesan dinamis dan hijau pada lingkungan. Apalagi ditambah dengan disediakannya jogging track, sehingga memberikan kesan lebih bersahabat antar penghuni. Ruang terbuka hijau bisa dimanfaatkan oleh penghuni untuk saling bersosialisasi.

Pertimbangan-pertimbangan disain ini berdasarkan pengalaman penulis sendiri dalam membuat feasibility study (FS) untuk proyek-proyek yang dikembangkan.

Lihat artikel lainnya:
Langkah Pertama adalah Mengkonsultasikan Peruntukan Lokasi ke Pemda Setempat Untuk...
Bisnis townhouse merupakan bisnis yang sangat menguntungkan, apalagi di kota metropolitan...
Bisnis townhouse amat gurih untuk digeluti karena lokasi townhouse yang selalu di...
Luas tanah efektif (sering juga disebut kavling efektif) adalah prosentase luasan...
Sebagai perusahaan pengembang (developer), maka orang yang bertanggungjawab di...
Belakangan ini banyak developer membangun perumahan dengan sistem two level infrastructure...

Article Tags:

Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan

12 thoughts on “Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan

    • June 16, 2013 at 1:17 pm
      Permalink

      thanks Pak Didiel udah mampir… mudah2an rencana proyek palembang berjalan lancar ya pak

      Reply
  • Pingback: Cara mengurus perijinan town house

  • August 13, 2013 at 6:27 am
    Permalink

    Assalamulaikum….Barakallah ilmunya pak…Bismillah…tanah orang tua saya di kota Bengkulu mau di jual, posisi orang tua saya jogja, saya di palembang, harga pasaran Rp.400rb/m2 mau dijual cepat Rp.250rb/m2 luas 4685 m2, kira-kira bapak /teman/kolega gak yang tertarik terhadap tanah itu, lokasi tanah di desa bentiring, datar,tidak perlu diuruk,untuk info lain cp.081328853177…Wassalamualaikum

    Reply
    • August 13, 2013 at 5:25 pm
      Permalink

      Waalaikumsalam Pak Asmar, mudah2an ada pembaca yang menghubungi Bapak ya… Kalau saya masih konsentrasi di daerah area Jabodetabek

      Reply
  • Pingback: www.asriman.com » Property, I Love You!

  • November 5, 2015 at 10:11 am
    Permalink

    Ijin nanya om… Itu tanah yg jadi fasum seperti jalan, masuk nya ke sertipikat siapa ya?

    Reply
    • November 6, 2015 at 1:12 am
      Permalink

      Tanah fasum dan fasos tidak masuk sertifikat siapa-siapa, tidak ada sertifikatnya sehingga tidak bisa diklaim oleh siapapun.

      Reply
      • March 7, 2016 at 8:37 am
        Permalink

        Assaalamu’alaikum, terima kasih pengalamannya sangat membantu pak, ijin bertanya pak kalau tanah hanya 1030m2 di daerah bekasi sebaiknya di jual dalam bentuk sudah di kaplingkan/utuh ya pak. Terima kasih sebelumnya pak.

        Reply
        • March 7, 2016 at 2:00 pm
          Permalink

          Jual dalam bentuk kavling atau unit rumah lebih cepat pak. Kalau jual seluas 1030 m2 susah terjualnya karena uangnya cukup besar, hanya orang tertentu yang punya uang segitu.

          Reply
  • Pingback: Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat | www.asriman.com

  • June 4, 2016 at 3:22 am
    Permalink

    sangat menginspirasi jadi acuan nih di proyek ane

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *