Contoh Studi Kelayakan Pembangunan Townhouse di Jakarta

whelford-a1

 

Beberapa waktu lalu saya ditawari sebidang tanah seluas kira-kira 1.500 m2 di bilangan Jakarta Selatan dijual dengan harga Rp. 4.500.000,-/m2. Peruntukannya jelas, yaitu untuk perumahan, townhouse bahasa kerennya.

Lokasinya cukup bagus karena berada di lokasi yang banyak dicari orang untuk dijadikan tempat tinggal, dimana sekelilingnya masih asri, banyak pepohonan dan burung berkicau. Lokasi yang masih termasuk Kota Jakarta memberikan nilai tambah tersendiri.

Jalan ke lokasi juga termasuk lebar karena bisa dilalui oleh dua mobil hanya saja posisi rumah musti masuk lagi sejauh kira-kira 70 meter dengan jalan pribadi selebar 4 meter.

Nah dengan harga yang ditawarkan, apakah masih feasible untuk dibangun townhouse? Berikut analisanya:

(more…)

The Power of Bayar Tanah Bertahap

 

bayar lahan bertahap

Hehehehe…. bukan bermaksud keren-kerenan pake judul artikel Bahasa Inggris… Tapi memang karena orang kita merasa lebih keren kalau pake bahasa Inggris..

Contohnya kalau di warung pinggir jalan secangkir kopi pahit dihargai tiga ribu rupiah saja. Tapi kalau sudah dikemas sedemikian rupa dengan nama yang diubah menjadi black coffee, semerta-merta harganya juga melambung menjadi lima puluh ribu rupiah… cakep!!!

Begitu juga dalam penamaan perumahan, sebagian besar developer lebih suka memberi nama perumahannya dengan Bahasa Inggris. Dan dari pengalaman, nama perumahan yang berbau Inggris-Inggrisan memang lebih laku… Nah lho.!

Mau tahu contohnya? lihat saja nama perumahan yang sedang dipasarkan di sekitar Anda… rata-rata menggunakan Bahasa Inggris…

Depok Residence, Jatiasih Residence, Green Tambun Park, Golf Hill Residence, Office Park, The Branz, Residence 8, The Elements, The Eminent, Luminent, Oasis, Orange County, sila lanjut ndiri ya… hehehe… ada lagi Water Kingdom, The Jungle, Jungleland, semuanya pake Bahasa Inggris hanya tempatnya saja yang masih di Indonesia šŸ™

… dan kalo disebutin satu-satu bisa ngga muat halaman ini.

Yang lebih parah perubahan nama tersebut menyebabkan kondisi negatif menjadi konotasi positif. Posisi rumah di lembah menjadi River Valley, pinggir kali menjadi River View… ^_^ keren dah

Itu intermezzo saja… Sekarang kita lanjut ke pokok bahasan sebenarnya…. THE POWER OF BAYAR BERTAHAP!

…yang maksudnya kira-kira apa sih untungnya bagi developer kalau tanah untuk dijadikan proyek bisa dibayar secara bertahap, bukan bayar kontan kepada pemilik lahan.

.

pembangunan perumahanBerikut bahasannya…

Pola akuisisi lahan dengan cara pembayaran bertahap kepada pemilik tanah memberikan banyak keuntungan bagi developer, baik dari segi waktu pelaksanaan proyek maupun dari sisi keuangan.

Dalam pelaksanaannya proyek dengan pola akuisisi lahan secara bertahap hanya memerlukan surat kuasa dari pemilik lahan untuk mulai pengerjaan proyek. Untuk pengikatan antara pemilik lahan dan developer bisa juga dibuat surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB.

Surat kuasa yang diperlukan diantaranya surat kuasa untuk mengurus perijinan, mengurus sertifikat jika tanah belum sertifikat dan surat kuasa untuk mengelola lahan secara umum untuk dijadikan proyek properti. Dimana seluruh kuasa tersebut bisa dicantumkan dalam satu surat kuasa saja. (more…)

Cara Mudah Mendapatkan Untung Dengan Membeli Aset Properti Lelang

bisnis properti lelang

 

Jika tahu caranya anda bisa mendapatkan untung besar dengan membeli aset yang sedang dilelang di bank atau Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Dimana aset yang sedang dilelang biasanya under value karena sebenarnya lelang dilakukan untuk menghindari kreditur dari kerugian, alih-alih keuntungan untuk pemilik atau debitur.

Cara yang lebih mudah adalah Anda bisa mendaftarkan diri untuk ikut lelang dengan harga yang sudah ditentukan oleh bank atau KPKNL. Anda harus mengikuti mekanisme yang ditetapkan oleh panitia lelang, seperti penyetoran uang jaminan, ikut lelang secara fisik atau dengan lelang online melalui internet atau e-Auction.

Tapi dengan cara itu harga pembelian tidak bisa di bawah harga limit lelang yang sudah ditetapkan karena sudah diatur dalam sistem lelang bahwa harga penawaran tidak boleh di bawah harga limit.

Bagaimana caranya supaya kita dapat harga di bawah harga lelang?

Kita bisa memanfaatkan aturan lelang yang mengatakan bahwa lelang bisa saja dibatalkan jika debitur menyatakan akan melunasi utang sampai sesaat sebelum lelang dilaksanakan.

Nah.. inilah pintu masuk kita menawarkan solusi kepada debitur. Solusinya berupa jual beli objek yang bersangkutan. Jadi prosesnya adalah kita membeli objek yang akan dilelang bukan dengan mekanisme lelang tetapi dengan mekanisme jual beli. Sehingga segala persyaratan lelang bisa dikesampingkan.

Memang cara ini membutuhkan upaya hunting untuk menemui pemilik objek yang akan dilelang. Kita perlu tahu alamatnya dan menemuinya untuk melakukan negosiasi harga. (more…)

Faktor-Faktor Yang Menjamin Kesuksesan Pemasaran Proyek Properti

faktor marketing properti

Banyak faktor yang mempengaruhi kesuksesan pemasaran suatu proyek properti, dimana faktor-faktor tersebut saling berhubungan dan saling mempengaruhi satu sama lain.

Adagium lama masih saja berlaku dan akan tetap berlaku sampai kapanpun, yaitu faktor utama kesuksesan pemasaran proyek adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Jika lokasi menjadi faktor utama tentu masih ada faktor lainnya yang tidak kalah penting seperti kualitas produk, harga dan strategi promosi yang dijalankan. Dimana kesemua faktor ini tidak akan ada artinya jika tidak ada trust dari konsumen terhadap developer dan terhadap proyeknya.

Mari kita bahas satu-persatuā€¦.

 

LOKASI

Lokasi selalu memainkan peran penting dalam menentukan kesuksesan suatu proyek properti. Lokasi yang paling bagus adalah lokasi dengan permintaan yang tinggi terhadap suatu produk tetapi dengan supply yang terbatas.. kondisinya demand lebih tinggi dari supply.

Dengan kondisi ini lokasi yang berada di lokasi yang sudah ramai atau di tengah kota menjadi jaminan suksesnya suatu proyek. Namun kendala untuk kondisi ini adalah tingginya harga tanah yang meyebabkan harga jual produk kadang menjadi tidak terjangkau oleh konsumen.

Jika kita jeli melihat peluang dan perkembangan arah pembangunan maka kita akan tahu lokasi yang akan berkembang di masa datang, dimana lokasi yang akan berkembang ditandai dengan akan adanya pembangunan beberapa fasilitas publik di lokasi. Lokasi ini dikenal dengan nama sun rise area dan properti yang dipasarkan di daerah ini boleh dilabeli dengan Sunrise Properti.

Fasilitas publik yang akan memicu pertumbuhan suatu lokasi adalah pembangunan jalan protokol atau jalan tol, pembangunan transportasi publik dan pembangunan komplek Kantor Pemerintahan Daerah dan pembangunan yang bersifat massal lainnya.

Sebagai contoh pembangunan jalan tol Cinere-Jagorawi dan Depok-Antasari (DESARI) telah memicu naiknya permintaan properti di sekitar lokasi akses tol. Hal ini menyebabkan kenaikan harga tanah dan tentu saja diiringi dengan kenaikan harga properti di sekitar lokasi.

Perumahan eksisting yang berada di lokasi akses jalan tol dengan sendirinya harganya tergerek naik pula. Untung besar bagi developer yang memiliki proyek di sekitar lokasi tersebut. (more…)

Langkah Mudah Menjadi Developer Pribadi

rumah dijual di lenteng agung

Bagi anda yang tidak memiliki badan usaha alias hanya sebagai orang pribadi tetap bisa melakukan aktifitas developer properti yaitu kegiatan membangun properti khususnya perumahan untuk dijual kepada orang lain.

Hanya saja pemerintah membatasi kegiatan menjadi developer pribadi ini untuk luasan dan jumlah tertentu seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentangĀ Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Dalam peraturan tersebut diatur mengenai kepemilikan Sertifikat Hak Milik yang hanya boleh maksimal 5 (lima) bidang saja.

Memang peraturan tersebut tidak membahas secara spesifik tentang pembatasan orang pribadi melakukan usaha sebagai developer properti tapi dengan adanya pembatasan seseorang memiliki maksimal 5 bidang tanah dalam bentuk SHM, maka implikasinya adalah jika tanah dengan alas hak berupa SHM akan dipecah menjadi kavling-kavling dengan jumlah lebih dari 5 (lima) bidang maka tanah tersebut harus dirubah dulu jenis haknya menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Hal ini sejalan dengan peraturan di daerah tertentu yang mengharuskan jika sebuah proyek properti yang dikembangkan berjumlan lebih dari 5 (lima) unit maka diharuskan dikelola oleh badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT).

Sekarang mari kita bahas tentang developer sebagai orang pribadi yang akan mengembangkan proyek dengan unit maksimal 5 (lima) unit. Apa-apa saja langkah yang harus dilakukan? Lets seeā€¦

Jika Anda sudah memiliki tanahnya maka langkah untuk mengelola lahanpun menjadi lebih cepat, bagaimana kalau lahannyapun belum Anda beli? Dan uangnya juga belum cukup untuk membeli lahan?

Nahā€¦ bahasan berikut sangat cocok untuk Anda yang bermashab menjadi Developer Properti Tanpa Modal banyakā€¦ heheheheā€¦

(more…)

Page 1 of 3812345...102030...Last Ā»