Begini Cara Menjual Proyek Dengan Skema NUP

Penjualan proyek properti bisa dilakukan dengan memberikan NUP kepada pembeli pada saat penjualan perdana atau launching

Seringkali kita mendengar dan membaca bahwa ada developer properti yang me-launching produknya dengan sukses.

Dalam sehari launching itu langsung terjual semua (sold out). Atau dari 500 unit yang dipasarkan pada hari launching berhasil terjual 80%.

Pertanyaannya, apakah sesederhana itu prosesnya?

Developer membuat acara launching, lalu orang datang berbondong-bondong ke lokasi acara, lalu membeli produk yang dijual oleh developer?

Jawabannya adalah tidak sesederhana itu. Yang sebenarnya adalah sebelum acara launching tersebut sudah ada proses yang dilakukan, seperti mempersiapkan legalitas dan fisik proyek.

Lalu mereka berpromosi di berbagai media sampai mendapatkan banyak calon pembeli, lalu calon pembeli yang tertarik terhadap produk tersebut membeli Nomor Urut Pembelian (NUP). 

Bisa juga penjualan NUP dilakukan melalui beberapa marketing agency yang menjalin kerjasama dengan developer. 

Semakin banyak agency marketing yang berkerjasama dengan developer semakin besar peluang terjualnya NUP.

Bayangkan jika produk yang akan dijual adalah 600 unit tetapi agen yang diundang untuk memasarkan proyek tersebut 2000 orang. Bayangkan apa yang terjadi, sudah pasti pembeli dari masing-masing agency marketing tersebut berebut ingin mendapatkan NUP bukan?

Selanjutnya si developer mengundang para pembeli NUP tersebut dan orang-orang tertentu untuk datang ke acara yang sudah mereka persiapkan. Itulah acara launching yang kita kenal.

Namun sebelum acara launching dibuat, developer harus mempersiapkan proyek, baik persiapan dari sisi legalitas maupun fisik proyek.

Persiapan legalitas proyek

Mempersiapkan legalitas proyek adalah tahapan yang sangat penting dilalui dalam membangun sebuah proyek properti. Tanpa legalitas maka proyek tidak akan bisa dipasarkan dan dibangun. (more…)

Strategi Mendapatkan Investor untuk Proyek Properti Anda

Banyak investor yang ingin membiayai bisnis properti

Ditengah booming-nya bisnis properti dan banyaknya investor yang masuk serta siap mendanai proyek properti apapun, sebenarnya merupakan peluang besar bagi para developer yang memiliki finansial terbatas untuk mengajukan proposal kerjasama pembangunan proyek properti.

Persoalannya, tidak semua developer memiliki kemampuan untuk menggaet investor, terlebih pengembang pemula.

Jika hal tersebut yang menjadi persoalan, maka ada baiknya untuk menyimak cara mencari investor properti bisnis sebagaimana yang tertuang di bawah ini:

Lakukan Analisa Mendalam terhadap Bisnis

Analisa dibutuhkan untuk mengetahui apa saja yang Anda butuhkan untuk keperluan menjalankan proyek properti, seberapa banyak kebutuhan tersebut dan berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai proyek.

Tidak hanya proyek, Anda pun harus menganalisa profil calon investor Anda sehingga Anda tidak salah dalam menggandeng investor untuk bekerjasama.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Jangan sampai investor yang diajak kerjasama tidak memiliki visi dan misi yang sama tentang proyek. (more…)

Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer

Tanah girik harganya masih murah

Seringkali kita sebagai developer mendapatkan tanah yang menguntungkan untuk dikembangkan jadi proyek perumahan.

Lokasi dan kondisi tanah sangat bagus, juga ditunjang oleh harga yang ditawarkan pemilik masih wajar bahkan di bawah harga pasar. Akan tetapi jika kita melihat legalitas tanah tersebut masih dalam kondisi girik.

Girik bukan merupakan bukti kepemilikan tanah

Untuk diketahui tanah dengan status girik adalah tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan ke negara melalui pada Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Jadi girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas tanah dan pembayaran  pajak atas tanah tersebut.

(more…)

Eigendom Verponding adalah…

Apakah tanah eigendom verponding itu?

Saat ini masih banyak tanah-tanah yang memiliki alas hak berupa Eigendom Verponding. Apa itu Eigendom Verponding?

Dalam hukum pertanahan Indonesia dapat diartikan bahwa EV adalah hak tanah yang berasal dari hak-hak Barat.

Tapi sebenarnya EV itu diterbitkan pada zaman Belanda untuk orang Warga Negara Indonesia. Jadi tidak mutlak juga pengertiannya jika disebutkan bahwa EV adalah hak tanah Barat.

Verponding saat ini menjadi SPPT PBB

Secara harfiah diartikan bahwa Eigendom adalah hak milik tetap atas tanah dan Verponding adalah surat tagihan pajak atas tanah atau tanah dan bangunan dimaksud.

Saat ini verponding tersebut berubah menjadi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB).

Sedangkan eigendom diharuskan dikonversi menjadi jenis hak atas tanah seperti di atur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). (more…)

Pola Kerjasama Developer dengan Investor Patungan

Bisnis developer properti terbuka untuk siapapun

Open source, ya itulah kata yang tepat untuk menggambarkan kondisi kekinian bisnis properti, terutama bagi pelaku sebagai developer.

Developer perumahan yang lazim disebut developer, kini banyak dimasuki oleh pelaku baru dengan berbagai background bisnis.

Kondisi yang tidak ditemui pada era 90-an, dimana bisnis properti hanya dikuasai oleh beberapa orang saja. Pelaku selanjutnya pun merupakan penerus dari klan keluarga yang terdahulu.

Adagium yang berlaku pada waktu itu adalah bahwa menjadi pebisnis properti memerlukan modal besar sehingga hanya orang-orang tertentu saja yang bisa melakukannya. Terkesan exclusive tentu saja. (more…)

Jika Ada Orang yang Enggan Membayar Komisi Jual Beli Tanah

Kejadian ini kadang terjadi, yaitu setelah terjadi jual beli (baik tanah, rumah atau properti lainnya) yang dibantu oleh broker maka baik penjual ataupun pembeli tidak bersedia membayar komisi untuk broker.

Bagaimana hukum tentang komisi broker?

Untuk melihat secara hukum, kita perlu lihat dulu peraturan tentang broker properti atau disebut juga perantara perdagangan properti. Tentang orang yang berprofesi sebagai perantara perdangan properti ini diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (Permendag 51/2017).

Dalam Permendag ini yang dimaksud perantara perdagangan properti adalah orang yang memiliki keahlian di bidang perantara perdagangan properti yang dibuktikan dengan sertifikat kompetensi perantara perdagangan properti.

Kalau di Indonesia sertifikat kompetensi dikeluarkan oleh asosiasi yang menaungi para broker properti yaitu AREBI (Asosiasi Real Estat Broker Indonesia).

Besarnya komisi broker

Dalam Permendag tersebut diatur tentang besaran komisi broker properti sebagai berikut; minimal 2% dan maksimal 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan kepada pengguna jasa, jika melaksanakan jasa jual-beli properti. Dan minimal 5% dan maksimal 8% dari nilai transaksi, jika melaksanakan jasa sewa-menyewa properti.

Sertifikat kompetensi, P4 dan broker perorangan

Yang perlu diingat adalah orang yang terikat dengan Permendag 51/2017 ini adalah broker properti yang memiliki sertifikat kompetensi. Jadi jika orang tersebut tidak memiliki sertifikat kompetensi tidak terikat dengan aturan ini. Hak dan kewajiban mereka melekat pada perjanjian yang diperbuat sebelum pekerjaan penjualan properti dilakukan.

Demikian juga jika seorang broker tersebut tidak bekerja di bawah naungan Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (P4) atau bekerja sebagai broker perorangan saja, maka tidak ada kewajiban penjual atau pembeli memberikan komisi, kecuali ada perjanjian yang disepakati.

Yang harus dilakukan jika penjual atau pembeli enggan memberikan komisi

Selanjutnya jika transaksi sudah terjadi, namun penjual dan pembeli enggan memberikan komisi kepada broker. Maka si broker bisa mengajukan tuntutan ke pengadilan karena wanprestasi.

Tentang wanprestasi atau ingkar janji ini diatur dalam Pasal 1234 dan 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).

Gugatan bisa didaftarkan di pengadilan negeri sesuai dengan domisili hukum penjual atau pembeli yang ingkar janji.

Tentu saja tuntutan itu bisa diajukan jika terdapat bukti-bukti yang cukup, misalnya ada perjanjian pembayaran komisi. Jika tidak ada perjanjian pembayaran komisi, atau hanya perjanjian secara lisan saja, maka bisa dipastikan tuntutan tersebut kalah.

Jika hanya perjanjian secara lisan saja

Jika perjanjian secara lisan maka yang berperan adalah komitmen penjual atau pembeli. Apakah penjual atau pembeli tersebut orang yang memegang komitmen yang sudah disampaikannya atau tidak.

Jika mereka tipe orang yang berkomitmen walaupun tanpa perjanjian tertulis, maka mereka akan membayar komisi broker. Namun jika mereka tipe orang yang culas, tricky, maka bisa dipastikan mereka akan berkilah dan mencari ilik-ilik (alasan) agar tidak mengeluarkan uang komisi untuk broker.

Solusinya; bicarakan dulu baik-baik, sentuhlah hatinya

Namun jika kejadian ini menimpa dirimu, mem-broker-kan sebidang tanah, lalu transaksi terjadi. Di awal ada kesepakatan lisan bahwa broker akan mendapatkan fee 3%.

Langkah pertama adalah dengan membicarakan secara baik-baik mengenai komitmennya. Sentuhlah di hatinya jangan langsung menekan-nekan pembayaran. Apalagi dengan cara-cara yang intimidatif.

Mungkin saja itu nanti akan menyinggung perasaan orang. Akibatnya mereka yang awalnya berniat akan membayarkan komisi namun karena tersinggung mereka tidak jadi membayarkan.

Karena mereka yakin tidak ada hukum yang akan menjeratnya. Toh tidak ada perjanjian tertulis. Ia bisa saja berkilah bahwa ia tidak pernah menjanjikan komisi jika transaksi terjadi.

Karenan nanti yang akan dilihat oleh hakim ketika ada tuntutan di pengadilan adalah bukti tertulis.

Jadi saran saya jika ada orang yang enggan mebayarkan komisi maka langkah terbaik adalah bicarakan baik-baik. Sentuhlah hatinya.

Lagi pula jika dipaksakan ada tuntutan di pengadilan maka mungkin saja akan menimbulkan biaya yang tinggi. Berharap dapat uang malah keluar uang banyak.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Pentingnya Ijin Tetangga dalam Pembangunan Proyek Perumahan

Pentingnya izin warga

Ketika membangun proyek perumahan atau proyek properti lainnnya, diperlukan ijin dari warga sekitar atau  tetangga lokasi proyek yang tanahnya bersebelahan langsung dengan proyek.

Namun ada juga warga yang meminta bahwa tidak hanya warga yang bertetangga langsung dengan proyek yang diminta tandatangannya, tetapi warga dari satu desa atau satu RT atau RW tertentu.

Jumlahnya bisa bermacam-macam tergantung luasan proyek.

Semakin luas proyek tentu semakin banyak tetangga yang tanah bersentuhan langsung dengan proyek.

Syarat untuk perizinan proyek

Ijin tetangga ini menjadi krusial karena menjadi syarat yang harus dipenuhi ketika mengajukan perijinan proyek ke instansi terkait sampai didapatnya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau IMB.

Kulonuwun ke warga sebelum pelaksanaan proyek

Dalam hubungan dengan masyarakat sekitar, ijin tetangga ini penting bagi developer karena jika terjadi permasalahan di kemudian hari mengenai ketergangguan warga oleh kegiatan normal proyek, maka developer dapat menunjukkan persetujuan yang telah mereka tandatangani dulunya yang menyatakan mereka tidak keberatan dengan kegiatan proyek.

Di samping itu yang tak kalah penting adalah adanya silaturrahmi antara pengembang dan warga sekitar proyek.

Dengan adanya silaturrahmi tersebut mungkin saja terjalin kerjasama antara warga dengan pengembang.

Mungkin saja developer memberdayakan masyarakat sekitar dalam pelaksanaan proyek sehingga warga sekitar merasakan manfaat langsung dari proyek.

(more…)

Siapa yang Menanggung Biaya Akta PPAT

Ketika terjadi transaksi jual-beli atas tanah dan bangunan maka transaksi tersebut dilaksanakan dengan menandatangani Akta Jual Beli (AJB) dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Atas akta tersebut PPAT berhak mendapatkan fee atau honorarium. Besarnya paling banyak 1% dari jumlah transaksi yang tertera di dalam AJB.

Hal ini diatur dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Jadi yang diatur adalah batasan nilai paling besar. Berarti bisa saja klien negoasisi tentang besarnya fee AJB ini. Mungkin setengah persen atau berapapun asalkan tidak lebih dari 1%.

Honorarium untuk PPAT ini siapa yang menaggungnya?

Tentang pihak yang menanggung biaya fee AJB ini tidak ada aturan khusus. Bisa ditanggung oleh penjual, bisa oleh pembeli, bisa juga ditanggung secara bersama-sama.

Tetapi yang lebih banyak disepakati dan dianjurkan oleh PPAT ketika penandatanganan AJB adalah pembayaran fee PPAT ditanggung bersama dengan jumlah sama besar. Alias fifty-fifty.

Ini yang paling fair. Karena AJB adalah penghubung antara penjual dan pembeli. Selain AJB terdapat biaya-biaya yang menjadi tanggungan masing-masing pihak.

Misalnya, biaya pajak-pajak; Penjual wajib menanggung PPh sebesar 2,5%. Dan pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5%.

Selanjutnya pembeli juga ada kewajiban yaitu biaya untuk baliknama. Nanti masih ada lagi tambahannya jika ingin meningkatkan HGB menjadi SHM.

Selain itu masih ada biaya lainnya jika pembelian dengan KPR, nanti akan ada biaya KPR dalam bentuk provisi, administrasi dan asuransi. Asuransi ini ada dua yaitu asuransi jiwa dan kebakaran. Besarnya biaya-biaya ini tergantung bank pemberi KPR. Sedangkan besarnya asuransi tergantung kondisi pembeli, kesehatannya, dan umurnya.

Biaya AJB bisa ditanggung oleh pembeli atau penjual

Tetapi ada juga transaksi yang penjual dan pembeli sepakat bahwa semua biaya-biaya dan pajak-pajak ditanggung oleh pembeli. Karena penjual biasanya menjual dan dalam keadaan membutuhkan uang, sehingga tidak punya uang.

Sedangkan pembeli adalah orang yang punya uang. Kenapa ia membayar semua biaya-biaya? Ya, mungkin saja harga yang didapatkan lebih murah dari harga pasar. Sehingga ketika ia menanggung semua biaya, harga masih bagus.

Namun tidak tertutup kemungkinan juga bahwa biaya-biaya transaksi jual beli termasuk biaya akta PPAT ditanggung oleh penjual. Alasannya bisa bermacam-macam, mungkin saja penjual merasa harga transaksi sudah cukup bagus, sehingga ia sepakat menanggungnya.

Jadi tidak masalah apakah biaya-biaya ditanggung penjual atau pembeli atau ditanggung secara bersama-sama.

Biaya APHT

Ada lagi akta PPAT selain AJB yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Apa itu Hak Tanggungan?

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Sementara APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Dalam pembuatan APHT ini ada dua pihak yang terlibat yaitu kreditur dan debitur. Kreditur adalah bank sebagai penerima hak tanggungan, sedangkan debitur adalah orang yang memberikan hak tanggungan kepada kreditur sebagai penerima hak tanggungan.

Nah, untuk biaya akta APHT ditanggung oleh debitur yang besarnya juga paling banyak 1%. Karena memang semua biaya-biaya ditanggung oleh debitur dalam dalam proses APHT maupun nanti katika pemasangan hak tanggungan tersebut ke kantor BPN. Karena nanti ketika mendaftarkan hak tanggungan ke BPN ada biaya juga yang tertagih dalam bentuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas