Anak Milenial Bisa Banget Menjadi Developer Properti

developer properti milenial
Menjadi developer properti bisa dilakukan tidak hanya oleh pengusaha yang sudah mapan, tetapi bisa juga dilakukan oleh anak-anak milenial

Anak milenial adalah istilah yang digunakan untuk generasi yang lahir antara tahun 1981 hingga tahun 1995. Jadi saat ini umur generasi milenial ini adalah empat puluh tahunan paling tua. Dan umur paling muda adalah 17 tahunan.

Bagi milenial generasi awal atau yang kelahiran tahun 80-an, mereka sudah berada pada umur menuju matang.

Di pekerjaan harusnya sudah melewati masa-masa menjadi staff, sudah harus meningkat menjadi seorang manejer atau tingkatan yang lebih tinggi.

Tetapi bagi anak milenial generasi akhir, umur mereka memang masih amat muda. Ada yang masih sekolah atau kuliah, ada juga yang baru memasuki dunia kerja.

Mereka ini masih dalam tahapan berproses, mencari jati diri dan mencari sesuatu yang memang menjadi tujuan hidupnya.

Generasi milenial ingin pekerjaan bebas ruang dan waktu

Dalam hal mencari pekerjaan mereka pada umumnya menginginkan pekerjaan yang tidak terbatas oleh ruang dan waktu.

Mereka ingin bekerja di sebuah perusahaan yang menawarkan kebebasan ruang dan waktu bagi mereka.

Mereka tetap bekerja sebagaimana orang sebelum mereka bekerja, tetapi mereka bebas melakukan pekerjaannya di tempat yang mereka inginkan. (more…)

Cara Benar Menjadi Developer Properti yang Mudah Dipraktekkan

langkah menjadi developer properti
Siapapun dapat mempraktekkan langkah-langkah menjadi developer properti

Memahami cara benar mengembangkan proyek properti amat penting bagi para pengembang, karena pengembangan proyek tersebut melalui serangkaian tahapan yang harus dilewati satu demi satu.

Sebagian memang ada yang dapat dikerjakan dalam waktu bersamaan, namun sebagian yang lain baru bisa dikerjakan setelah menyelesaikan tahapan sebelumnya.

Contohnya membuat desain proyek bisa bersamaan dengan mengurus perizinan, demikian juga mengurus sertifikat bisa dilakukan bersamaan dengan mengurus perizinan.

Sementara mengurus perizinan hanya bisa dilakukan setelah lahan diakuisisi. Selanjutnya pemasaran dan pembangunan boleh dilakukan setelah perizinan diperoleh.

Dengan mengetahui tahapan-tahapan tersebut, developer tidak kesulitan dalam membuat perencanaan, persiapan dan pelaksanaan sebuah proyek properti.

Tahapan tersebut diantaranya ialah mencari lahan, suvey, cek peruntukan lahan, cek legalitas tanah, mengurus perizinan, pembebasan lahan, mengurus sertifikat dan perizinan, pemasaran, membangun unit, serahterima kepada konsumen dan melayani komplain konsumen.

Mencari lahan

Langkah pertama yang harus dilakukan seseorang yang ingin menjadi developer properti adalah mencari lahan.

Saat ini untuk mencari lahan ini sudah amat mudah dilakukan karena terdapat banyak sekali media untuk mendapatkan informasi lahan tersebut.

Diantaranya adalah dari internet, dari broker, dari koran dan majalah dan dari media sosial, dan sumber-sumber lainnya.

Mencari tanah dari internet

mencari tanah di internet
Saat ini banyak cara untuk mendapatkan tanah, salah satunya adalah dengan mencarinya di internet atau marketplace properti

Saat ini banyak sekali portal jual beli properti yang bisa Anda manfaatkan untuk mencari tanah yang sedang dijual. Anda tinggal ketika di pencarian Google misalnya akan banyak muncul portal jual beli properti yang sedang dijual.

Buka saja salah satunya, lalu cari tanah yang sedang dijual di lokasi yang Anda inginkan. Misalnya jika Anda sedang mencari taah yang sedang dijual di Surabaya, tinggal ketik “tanah dijual di Surabaya” maka akan muncul buanyak sekali tanah yang dijual di Surabaya.

Begitu juga jika Anda mencari tanah yang sedang dijual di lokasi lainnya. Just search them!

Mencari tanah dari broker

Mencari tanah yang sedang dijual bisa juga melalui broker atau agen properti. Anda bisa menghubungi sebuah agensi marketing properti lalu tanyakan kepada mereka jika ada listing di sekitar lokasi sasaran.

Nanti mereka akan memberikan informasi tentang tanah yang sedang mereka pasarkan.

Hanya saja untuk mendapatkan informasi tanah untuk proyek di lokasi-lokasi tertentu tidak banyak informasi dari agensi marketing.

Misalnya untuk lokasi-lokasi yang berada di lokasi yang masih sepi dan tanahnya belum bersertifikat, maka jarang sekali tanah seperti ini dipasarkan oleh sebuah agensi marketing. (more…)

Inilah Kenapa Butuh Modal Besar Untuk Menjadi Pengembang Properti Dan Cara Mensiasatinya

modal untuk membangun proyek
Mengembangkan proyek properti membutuhkan modal besar, terutama untuk membeli lahan dan membangun fisik proyek, dan lain-lain

Menjadi pengembang properti itu membutuhkan modal besar karena harga tanah mahal dan biaya perizinan dan membangun juga membutuhkan uang yang besar.

Namun ada strategi untuk mengurangi modal ketika membeli tanah dan membangun fisik proyek seperti untuk membangun unit rumah dan infrastruktur. Baca terus artikel ini sampai habis ya…

Karena dalam artikel ini dibahas tuntas bagaimana cara “mensiasati” harga tanah yang mahal dan membangun tidak dari uang sendiri.

Serta ada juga pembahasan tentang perizinan-perizinan yang wajib diurus ketika akan membangun proyek properti.

Untuk membeli lahan butuh modal besar

Untuk membeli lahan butuh modal yang besar karena saat ini sangat sulit mencari lahan dengan harga yang murah, sekurangnya sesuai dengan harga pasar.

Kalau adapun tanah dengan harga murah lokasinya sudah amat jauh dari keramaian, atau lokasinya di pelosok, sehingga proyek sulit dijual karena pada umumnya orang ingin memiliki rumah di lokasi keramaian dan dekat dengan mereka beraktifitas setiap hari.

Itulah keluhan beberapa alumni workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang saya adakan di Jakarta tiap bulan.

Kondisi ini tentu berbeda jika seseorang atau perusahaan yang akan mengembangkan proyek sudah memiliki tanahnya terlebih dahulu. Mereka sudah membelinya bertahun-tahun yang lalu, baru sekarang mereka mau mengembangkan lahan tersebut.

Ini yang banyak dilakukan oleh perusahaan pengembang yang sudah berdiri lama. Jadi mereka sudah memiliki bank tanah, dimana bank tanah ini akan dikembangkan saat waktunya dinilai tepat.

Dengan kondisi seperti ini untuk pengadaan lahan tidak perlu biaya, modal dibutuhkan hanya untuk mengurus perzinan, desain, persiapan dan membangun fisik proyek.

Dari kebutuhan biaya tersebut, hanya biaya untuk membangun fisik yang butuh uang besar, untuk mengurus perizinan, desain dan persiapan tidak terlalu besar.

Membangun fisik proyek tidak sekaligus

membangun fisik proyek
Membangun unit rumah bisa dilakukan setelah unit terjual, jadi bisa menggunakan uang masuk dari pemasaran

Tetapi enaknya biaya untuk membangun fisik proyek bisa dilakukan tidak sekaligus, bisa bertahap. Bahkan, untuk membangun unit bisa dilakukan ketika sudah terjual. Dan mendapatkan bantuan dari perbankan dalam bentuk KPR inden. (more…)

Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan

mencari investor proyek
Investor untuk proyek properti bisa dari orang perorangan atau dari lembaga keuangan

Jika anda ingin menjadi developer properti atau ingin mengembangkan sebuah proyek properti tetapi tidak punya modal, maka Anda harus menggandeng orang lain untuk membiayai proyek Anda sebagai investor.

Investor ini bisa orang pribadi perorangan atau sebuah badan usaha atau lembaga pembiayaan atau perbankan.

Sekarang kita lihat apa kelebihan dan kekurangannya jika menggunakan investor pribadi dan lembaga pembiayaan.  

Kelebihan investor orang perorangan adalah lebih fleksibel 

Kelebihan jika investor proyek Anda berupa orang perorangan adalah pengajuan pendanaan lebih fleksibel. Maksudnya, pengajuan pendanaan proyek tersebut bisa diawal proyek ketika masih dalam tahapan inisiasi atau tahap perencanaan.

Jadi Anda bisa menggandeng investor pada saat akan memulai proyek, misalnya ketika akan membeli atau mengakuisisi lahan. Jadi untuk membeli tanahpun bisa dengan uang dari investor.

Untuk mencari investor pribadi ini, Anda harus membuat proposal yang menarik bagi mereka.

Investor dari keluarga dan teman dekat

investor dari keluarga dan teman
Investor perorangan terbaik adalah dari keluarga dan teman dekat

Dalam kondisi ini memang investor yang bisa Anda ajak kerjasama dan bersedia kerjasama dengan Anda adalah orang-orang yang sudah mengenal Anda.

Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula

Lebih baik lagi adalah orang-orang di ring satu Anda, seperti keluarga dan teman-teman dekat. Mereka adalah orang-orang yang percaya kepada Anda. (more…)

Perizinan yang Dibutuhkan Untuk Menjadi Developer Perorangan

developer perseorangan
Sebuah proyek properti harus memiliki perizinan seperti yang disyaratkan peraturan terlebih dahulu sebelum dibangun

Jika ingin mengembangkan sebuah proyek properti atas nama perseorangan saja, maka perizinannya cukup sederhana, yaitu pecah sertifikat sesuai perencanaan lalu ajukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) untuk tiap unitnya.

Memecah sertifikat 

Inilah langkah pertama yang harus dilakukan, yaitu mengajukan pemecahan sertifikat sesuai perencanaan ke kantor pertanahan.

Jika tanah sudah SHM

Jika tanahnya sudah Sertifikat Hak Milik (SHM) maka terdapat batasan ketika akan melakukan pemecahan, yaitu maksimal hanya 5 bidang saja.

Dimana pelarangan tersebut tercantum di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Pembatasan ini tergambar dalam Pasal 2 Kepmen tersebut;

(1) Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam Lampiran I Keputusan ini dengan disertai :

…. pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) M2 dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.

Jika sertifikat tanahnya HGB

Tetapi jika sertifikatnya Hak Guna Bangunan (HGB) pemecahan bisa dilakukan dalam jumlah besar.

Sampai sekarang tidak ada batasan pemecahan HGB, baik atas nama perseorangan maupun atas nama perseorangan. Jadi berapapun jumlah kaveling perencanaan ya ok ok saja.

Karena menurut UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria) atau UU No. 5 Tahun 1960, SHGB boleh dimiliki oleh badan hukum dan orang pribadi.

Jika tanah belum bersertifikat

Jika tanah belum bersertifikat maka langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengurus sertifikat tanah tersebut di kantor pertanahan terlebih dahulu.

Tanahnya girik

Jika tanahnya berasal dari tanah girik maka langsung bisa diajukan menjadi SHM.

Pengajuan SHM bisa atas nama pemilik girik terlebih dahulu atau nama pemilik terakhir sesuai bukti kepemilikan dan atau peralihan.

Misalnya girik atas nama Angku Rajo, tetapi sudah terjadi peralihan hak (jual beli) atas girik tersebut beberapa kali yang dibuktikan dengan adanya akta jual beli.

Dan terakhir dibeli oleh Datuk Malenggang Dilangik berdasarkan sebuah Akta Jual Beli (AJB), maka nantinya yang memohonkan sertifikat adalah Datuk Malenggang Dilangik, dengan syarat wajib adalah melampirkan bukti peralihan sebelumnya.

Nah, semua bukti peralihan tersebut tercantum semuanya di dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah. Sebagai pelengkap permohonan sertifikat nantinya juga wajib melampirkan Surat Keterangan Tidak Sengketa dan Surat Keterangan Penguasaan Fisik Secara Sporadik.

Berikut bukti formal lainnya seperti identitas pemohon dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Surat keterangan riwayat tanah

Perlunya surat keterangan riwayat tanah adalah untuk melihat histori peralihan sejak girik tersebut terbit sampai pemilik sekarang.

Karena ada kemungkinan sebidang tanah sudah mengalami beberapa kali peralihan, baik berupa jual beli, waris, atau jenis peralihan apapun.

Keterangan riwayat kepemilikan tanah sejak terbit girik sampai ke pemilik sekarang tidak boleh terputus, harus terus nyambung menyambung.

Surat keterangan riwayat tanah ini dikeluarkan oleh kepala desa atau lurah karena kepala desa/lurah memiliki data-data tentang riwayat tanah yang ada di wilayahnya.

Surat keterangan tidak sengketa

Selanjutnya surat keterangan yang penting lainnya adalah surat keterangan tidak sengketa. Dimana surat keterangan tidak sengketa ini penting untuk melihat bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa dengan pihak manapun.

Surat keterangan tidak sengketa ini dikeluarkan oleh kepala desa/lurah. Dimana jika atas tanah tersebut terdapat sengketa maka kepala desa/lurah pasti mengetahuinya dan tidak bisa mengeluarkan surat keterangan tidak sengketa.

Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik

Selain kedua surat keterangan di atas, diperlukan lagi surat keterangan yaitu surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.

Surat keterangan penguasaan fisik ini diperlukan supaya menegaskan bahwa tanah tersebut fisiknya dikuasai oleh pemohon.

Secara sporadik maksudnya adalah pengajuan surat keterangan penguasaan fisik tersebut dilakukan secara sporadik saja, tidak secara sistematis.

Prona dan PTSL

Dimana pengajuan surat keterangan penguasaan fisik tanah secara sistematis biasanya dilakukan dengan program pemerintah seperti Prona (Operasi Nasional Agraria) atau PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap).

Di kedua program pensertifikatan masal tersebut, pendaftaran tanah dilakukan secara gelondongan alias sistematis. Biasanya dilakukan di dalam satu kecamatan atau satu desa. Surat keterangan penguasaan fisik ini juga dikeluarkan oleh kepala desa/lurah.

Setelah melengkapi berkas, selanjutnya sertifikat diproses di kantor BPN sampai dengan selesai sertifikatnya. langkah selanjutnya adalah mengajukan pemecahan sertifikat, tetap atas nama pemilik sertifikat. Karena tidak ada peralihan hak dalam proses permohonan sertifikat.

Pembayaran BPHTB

Atas permohonan sertifikat ini pemohon tertagih BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% dikalikan Nilai Taksiran (setelah dikurangi dengan NPOPTKP).

Nilai taksiran ini perlu karena dalam proses ini tidak ada proses jual beli sehingga tidak ada nilai transaksi.

Nilai taksiran ini nantinya dibandingkan dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), dimana dasar pengenaan BPHTB adalah nilai yang paling besar antara nilai taksiran dan NJOP.

Sementara NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah angka pengurangan berupa angka konstanta.

Besarnya NPOPTKP adalah Rp60 juta, kecuali DKI Jakarta NPOPTKP-nya adalah Rp80 juta dan Surabaya Rp75 juta.

Nah, daerah lain mungkin berbeda ya, sila tanya notaris atau Dinas Pendapatan Daerah setempat.

BPHTB karena permohonan hak pertama kali

BPHTB wajib dibayarkan karena menurut UU BPHTB atau UU No. 20 Tahun 2000 bahwa permohonan hak atas tanah untuk pertama kali dikenakan BPHTB.

Peristiwa lainnya yang dikenakan BPHTB adalah Pemindahan Hak, termasuk dalam pemindahan hak adalah:

Jual beli
Tukar menukar
Hibah
Hibah wasiat
Waris
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
Penunjukan pembeli dalam lelang
Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
Penggabungan usaha
Pemekaran usaha
Hadiah

Jadi BPHTB di sini bukan hanya karena jual beli sebagaimana yang dipahami selama ini.

Tanah selain girik

Jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat ada juga selain girik, yaitu eigendom verponding, petok D, kikitir, pipil, yasan, bahkan ada tanah yang tidak punya surat-surat alias suratnya hanya SPPT PBB saja.

Dimana SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) itu bukanlah bukti kepemilikan tanah tetapi bukti pembayaran pajak saja.

Untuk pengurusan tanah selain girik ini pada umumnya sama, yaitu mulai pengurusan di kantor desa/kelurahan setempat lalu dilanjutkan dengan pengurusan di kantor BPN.

Biayanya juga sama, ada biaya pengurusan, juga ada biaya BPHTB karena permohonan hak pertama kali.

Perizinan proyek untuk developer perorangan sangat sederhana. Langsung pecah sertifikat sesuai perencanaan lalu lanjutkan dengan mengurus PBG

Mengurus PBG

Tahapan mengurus pbg
Mengurus PBG dilakukan secara online melalui website yang sudah disediakan oleh pemerintah. Semua persyaratan PBG diupload untuk diperiksa oleh petugas

Setelah pemecahan sertifikat selesai langkah selanjutnya mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

PBG sebagai pengganti IMB

Untuk diketahui bahwa dulunya perizinan bangunan dalam bentuk IMB, namun setelah berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja IMB sudah dihapuskan diganti dengan PBG.

Pengurusan PBG dilakukan secara online, namun sebelum melangkah ke mengurus PBG banyak sekali persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu.

Mempersiapkan desain teknis

Langkah tersebut diantaranya membuat desain teknis proyek berupa desain arsitektur, struktur, mekanikal elekrikal dan plumbing (MEP). Semua desain ini harus dibuat oleh para perencana yang memiliki sertifikat keahlian.

Dan sertifikat keahlian tersebut juga di-upload di website yang sudah disediakan oleh pemerintah.

Mempersiapkan data-data legalitas

Selain mempersiapkan data teknis, data lainnya yang wajib dipersiapkan adalah data-data legalitas seperti sertifikat hak atas tanah, data-data luas tanah dalam bentuk gambar. Data-data pemohon, baik orang pribadi maupun badan hukum berupa KTP dan akta pendirian perusahaan, NIB (Nomor Induk Berusahan), SK PT, NPWP, dan data lainnya.

Setelah semua persyaratan lengkap, maka barulah bisa mengurus PBG melalui website, dimana semua persyaratan tersebut di-upload di spot yang telah disediakan. Untuk sekedar latihan silahkan coba-coba dulu kunjungi websitenya hxxps://simbg.pu.go.id

Asistensi dengan TPA/TPT

Proses selanjutnya adalah asistensi tentang desain dan kelengkapan lainnya dengan petugas yang ditunjuk. Untuk bangunan sederhana atau luas kurang dari 70 m2 maka asistensi dengan TPT (Tim Penilai Teknis) sedangkan untuk bangunan dengan luas lebih dari 70 m2 (termasuk bangunan tinggi seperti apartemen, gedung perkantoran dan bangunan lainnya) asistensinya dengan TPA (Tim Profesi Ahli).

Lamanya proses asistensi ini sesuai peraturan adalah 5 hari saja untuk asistensi dengan TPT, sementara asistensi dengan TPA wajib selesai dalam waktu 28 hari.

Setelah proses asistensi selesai dan permohonan PBG dinyatakan lengkap dan sesuai dengan peraturan maka TPT/TPA mengeluarkan rekomendasi PBG untuk ditindaklanjuti dengan penerbitan PBG.

Pembayaran retribusi

Sebelum PBG diterbitkan pemohon wajib membayar retribusi PBG terlebih dahulu di dinas pendapatan daerah masing-masing. Besarnya retribusi ini berbeda-beda tiap daerah sesuai dengan perda masing-masing.

Perizinan proyek untuk developer badan hukum (PT)

Developer properti sebagai sebuah perusahaan yang berbadan hukum harus mengurus perizinan lengkap, mulai dari rekomendasi warga, kepala desa atau kelurahan dan camat.

Selanjutnya wajib mengurus rekomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas teknis yang ada di lingkup kabupaten/kota.

Dinas tersebut diantaranya adalah Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Perhubungan, Dinas Pertanian, Dinas Pemakaman, Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang, Dinas Perumahan dan Permukiman, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), dan dinas lainnya. Output dari dinas-dinas ini adalah pengesahan siteplan.

Kadang di daerah tertentu dinas-dinas tersebut memiliki nama yang berbeda-beda tetapi berada di lingkup instansi atau kementrian yang sama.

Kekurangan mengembangkan proyek sebagai orang perorangan

Membangun sebuah proyek properti bisa dilakukan oleh orang perorangan saja, tetapi ada batasan, baik mengenai luas ataupun jumlah unit

Namun tentu saja ada kekurangannya jika mengembangkan proyek properti dengan nama perseorangan saja.

Diantaranya adalah ruang geraknya yang terbatas, tidak bisa mengembangkan perumahan subsidi, tidak bisa PKS dengan bank dan lain-lain.

Ruang gerak developer perseorangan yang terbatas

Hanya saja memang developer perseorangan ini amat terbatas ruang geraknya. Misalnya untuk memecah sertifikat SHM atas nama orang pribadi saja hanya bisa maksimal 5 bidang saja. Tentu saja terdapat kesulitan jika unit yang akan dibangun lebih dari 5 bidang. 

Tentang hal ini diatur dalam SK Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.

Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula

Selain pengaturan tentang jumlah bidang yang diperbolehkan, ada daerah yang mewajibkan untuk luasan tertentu pengembangan proyek properti harus dengan menggunakan PT.

Misalnya untuk luasan lebih besar dari 5000 m2 harus atas nama PT, atau pembatasan lainnya sesuai dengan kebijakan daerah masing-masing. Ada juga daerah yang menetapkan lebih longgar.

Untuk luasan proyek di bawah 1 ha boleh dengan orang pribadi sedangkan untuk luasan proyek di atas 1 ha barulah diwajibkan menggunakan PT.

Tetapi ada juga daerah yang lebih ketat mengatur tentang pengembangan proyek properti atas nama perseorangan. Misalnya untuk luasan 1000 m2 saja harus menggunakan PT. Atau jika unit yang dikembangkan lebih dari 5 unit wajib menggunakan PT.

Developer perseorang tidak bisa mengembangkan perumahan subsidi

Untuk pengembangan perumahan subsidi hanya boleh dilakukan oleh badan hukum tidak bisa oleh orang perorangan

Selain itu developer perseorangan tidak bisa mengembangkan perumahan subsidi karena untuk menjadi developer perumahan subsidi developer harus badan hukum.

Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 64 Tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Dalam PP tersebut diatur bahwa pengembang berupa badan hukum.

Developer perseorangan tidak bisa PKS dengan bank

Satu lagi kelemahan developer perseorangan dibandingkan dengan developer badan hukum adalah pengembang perseorang tidak bisa membuat Perjanjian Kerjasama (PKS) dengan bank.

Jika tidak ada PKS maka nantinya bank tidak bisa memberikan KPR inden untuk pembeli. Hal ini menyebabkan developer perseorangan tersebut harus membangun rumahnya terlebih dahulu barulah bisa akad KPR dengan konsumen.

Jika ada PKS maka si developer tidak perlu uang sendiri untuk membangun karena untuk membangun uangnya bisa dari pencairan kredit KPR inden. Atau akad kredit dilakukan sebelum rumahnya dibangun.

Setelah akad kredit dilakukan maka uang KPR akan cair kepada developer sehingga uang tersebut bisa digunakan untuk membangun.

Memang pencairannya dilakukan secara bertahap sesuai progres pembangunan tetapi uang pencairan per-tahapan tersebut cukup untuk membangun unit rumah yang sudah diakadkan.

Nah itulah beberapa kelemahan pengembang perseorang jika dibandingkan dengan developer badan hukum. Di samping kekurangan tentu juga ada kelebihannya, salah satunya adalah harga jual bisa menjadi lebih rendah dibandingkan PT.

Sekurangnya ada perbedaan 10% karena PT wajib memungut PPN bagi konsumennya. Sementara orang pribadi selagi dia bukan PKP maka tidak wajib memungut PPN.

13 Strategi dan Langkah Menjadi Developer Properti

langkah menjadi developer properti

Pelajari Langkah-Langkah Menjadi Developer Properti dengan Mengikuti Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula, Mudah dan Simpel. Klik di sini

Bisnis developer properti adalah sebuah bisnis yang kompleks, banyak sekali bidang-bidang non properti yang berhubungan dengannya

Ada bidang formal seperti berhubungan dengan institusi pemerintah ada juga bidang normal seperti tukang, pemilik toko material, pemilik warung, professional dan traditional broker, tenaga pengamanan dan lain-lain.

Untuk mengendalikan sektor-sektor di sekitar properti dibutuhkan kemampuan manejerial tentang pelaksanaan proyek properti, selain itu mutlak diperlukan juga penguasaan terhadap tahapan-tahapan dalam menjalankan roda proyek tersebut.

Sekurangnya berikut langkah-langkah yang harus Anda lalui jika ingin berbisnis properti utamanya sebagai developer:

Lengkapi Diri dengan Pengetahuan

Apapun yang akan Anda lakukan seyogianya Anda dibekali oleh pengetahuan terlebih dahulu, sekurangnya mengenali secara makro tentang apa yang akan dikerjakan, hindari hantam kromo dan asal trabas dalam berbisnis.

Setelah memhami secara umum tentang bisnis yang akan Anda geluti barulah selanjutnya memahami detil tentang bisnis tersebut.

Khusus bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti utamanya sebagai developer wajib hukumnya untuk mengetahui aspek-aspek dasar tentang developer properti, untuk selanjutnya memahami metodologi kelola sebuah proyek perumahan atau proyek properti lainnya.

Aspek-aspek bisnis properti tersebut diantaranya adalah aspek legalitas, aspek perencanaan, aspek konstruksi, aspek marketing dan aspek keuangan.

Belajar tentang aspek legalitas

Aspek legalitas terdiri dari dua macam yaitu legalitas subjektif dan legalitas objektif. Dimana legalitas subjektif berhubungan dengan subjek pengelola proyek dan legalitas objektif berhubungan dengan objek proyek tersebut yang diwakili oleh sertifikasi lahan dan perizinan proyek.

Legalitas subjektif

Jika proyek dikelola oleh orang perseorangan saja, maka subjeknya adalah orang perorangan tersebut yang diwakili oleh data-data yang ada di Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).

Jika pengelola proyek adalah perusahaan berbadan hukum, maka subjeknya adalah Perseroan Terbatas (PT) tersebut yang diwakili oleh akta pendirian dan akta perubahan perusahaan tersebut dan dokumen yang melengkapinya.

Seperti SK PT tersebut yang menandakan bahwa sebuah PT berbadan hukum. Selain itu kelengkapan lainnya adalah NPWP dan Nomor Induk Berusaha (NIB) dari PT tersebut.

Legalitas objektif

Yang termasuk legalitas objektif adalah sertifikasi lahan dan perizinan yang melekat pada proyek. Tentang sertifikasi lahan yang perlu dipahami adalah bahwa tanah di Indonesia tidak semuanya sudah bersertifikat.

Adakalanya tanah tersebut masih girik, petok D, kikitir, yasan, SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi), eigendom verponding atau jenis tanah yang belum bersertifikat lainnya.

Jadi terdapat langkah tambahan jika tanah bakal proyek belum bersertifikat yaitu mengajukan permohonan sertifikat ke kantor BPN setempat.

Walaupun banyak sekali jenis tanah yang belum bersertifikat di Indonesia namun yang paling banyak alas haknya adalah girik.

Terhadap tanah girik ini bisa diajukan sertifikat dengan syarat harus memenuhi beberapa dokumen persyaratan dari kepala desa atau kelurahan.

Dokumen-dokumen tersebut diantaranya adalah surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik.

Dengan adanya surat keterangan tersebut di atas maka sebidang tanah jelas kepemilikannya. Dimana pemohon tanah tersebut menguasai secara fisik dengan riwayat penguasaan jelas sejak awal terbitnya girik dan tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa.

Legalitas objektif tentang perizinan

Legalitas objektif lainnya adalah perizinan proyek. Saat perizinan proyek dalam bentuk Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bukan lagi dalam bentuk Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Sebelum mendapatkan PBG terdapat beberapa persyaratan yang harus dipenuhi yaitu berupa rekomendasi-rekomendasi dari dinas teknis setempat.

Tentang rekomendasi-rekomendasi tersebut akan dibahas pada bagian mengurus perizinan di bawah.

Belajar tentang manajemen proyek

Hal lainnya tentang proyek yang musti Anda pelajari adalah tentang manajemen proyek. Pentingnya manajemen proyek karena nantinya akan banyak sekali pihak yang terlibat dalam pengembangan sebuah proyek properti.

Semua perlu manajemen yang kuat; manajemen orang, manajemen pembangunan, manajemen keuangan dan manajemen lainnya.

Banyak source untuk belajar

Untuk mendapatkan pengetahuan tentang menjadi pengembang properti saat ini dapat dengan mudah Anda peroleh dengan belajar dari sumber-sumber yang ada di internet, buku dan belajar langsung kepada pelaku developer sebenarnya, Anda bisa menjumpai mereka pada training, workshop atau seminar tentang developer properti yang mereka adakan.

Belajar di internet dapat terus membaca di blog ini asriman.com. Karena di asriman.com ini banyak sekali pengetahuan dan strategi tentang menjadi developer properti, selain juga membahas tentang investor properti dan menjadi broker properti.

Selain belajar dengan membaca internet sebaiknya juga belajar melalui buku-buku tentang properti yang banyak terdapat di toko buku. Ini lebih bagus karena penulis buku tentu orang yang sudah ahli di bidangnya.

Mencari Lahan yang Layak

Setelah Anda membekali diri dengan ilmu tentang menjadi developer langkah selanjutnya adalah mencari lahan yang layak untuk dijadikan proyek.

Pencarian lahan ini memegang peran vital dalam rangkaian proses Anda menjadi developer karena lahan adalah bahan baku wajib bagi seorang developer.

Tanpa lahan, tidak mungkin ada proyek properti dan tidak memungkinkan juga Anda menjadi developer. Iya tho?

Anda sudah mendapatkan keuntungan jika berhasil mendapatkan lahan yang bagus, karena sebagai developer Anda mengambil keuntungan dari lahan, bukan dari bangunan sebagaimana kontraktor.

Lahan yang bagus itu dilihat dari lokasi, harga, kondisi fisik, peruntukan dan cara bayar.

Lokasi yang bagus adalah lokasi yang berada di area sunrise properti. Sunrise properti dapat dipahami secara mudah bahwa lokasi tersebut memiliki prospek cerah di masa yang akan datang.

Prospek cerah bisa disebabkan oleh akan berkembangnya daerah tersebut karena ada perencanaan pengembangan oleh pemerintah setempat.

Baik pengembangan berupa pembangunan fasilitas vital seperti jalan utama, jalan protokol ataupun jalan tol ataupun pengembangan fasilitas dan peruntukan kawasan.

Lokasi yang pada awalnya tidak laku dijual, akan naik harganya jika di sekitar lokasi akan dibangun jalan utama atau jalan tol.

Lokasi yang semula dipahami sebagai tempat jin buang anak mendadak akan meroket harganya jika pemerintah akan membangun fasilitas kawasan di sekitar daerah tersebut.

Misalnya pembangunan komplek olah raga, komplek Kantor Pemerintah Daerah, komplek industri dan pembangunan dan perencanaan lainnya yang dapat mengundang masyarakat untuk mendekat.

Pertimbangan Harga dan Cara Bayar

Harga yang bagus adalah sesuai harga pasar, lebih bagus lagi lebih murah, tentu dengan analisa yang benar.

Cara mudah untuk menentukan bahwa harga tanah feasible untuk dijadikan proyek adalah dengan melihat harga perumahan eksisting.

Pelajari harga jual mereka, lalu analisa dan tarik kesimpulan. Pahami tentang tanah matang dan tanah mentah, agar Anda terhindar dari kesalahan perhitungan harga lahan.

Cara Bayar

Cara bayar lahan terhadap pemilik memiliki peranan penting dalam menentukan initial cost yang dibutuhkan untuk membangun proyek perumahan.

Semakin lunak cara bayar maka Anda memiliki gerakan yang lebih luwes dalam mengelola proyek terutama berhubungan dengan cashflow yang ujung-ujungnya Anda bisa menjual dengan harga yang lebih rendah dibanding pesaing.

Dengan demikian Anda akan dengan mudah dapat memenangkan persaingan.

Saat ini developer besarpun lebih mengutamakan lahan yang bisa diakuisisi dengan pola kerjasama lahan atau dengan bayar termin atau dibayar mundur, karena semakin mahalnya harga tanah.

Kondisi Fisik

Kondisi fisik lahan yang bagus adalah lahan dengan kontur datar, terdiri dari tanah keras dan terdapat saluran pembuangan di sekitar lokasi.

Kontur tanah datar dapat dengan cepat dibangun proyek karena tidak memerlukan pekerjaan berat dalam persiapan. Land clearing hanya bersifat pembersihan lahan.

Mungkin lahannya masih banyak ditumbuhi pohon-pohon dan semak belukar, mungkin juga masih ada bekas-bekas bangunan yang perlu dibersihkan.

Apabila kontur tanah tidak rata dan masih kerendahan maka diperlukan pekerjaan berat pada langkah persiapan proyek seperti cut and fill dan pengurukan.

Kegiatan cut and fill diperlukan kondisi tanah beda tinggi antara titik satu dengan yang lainnya. Jadi perlu kegiatan untuk memindahkan tanah yang tinggi ke tanah yang lebih rendah.

Tidak terlalu banyak volume tanah yang harus dipindahkan maka cukup menggunakan tenaga manusia saja. Tetapi jika material yang akan dipindahkan memiliki volume yang besar, maka proses pemindahan tersebut memerlukan alat berat.

Hal inilah yang menyebabkan kegiatan cut and fill ini memerlukan biaya yang besar.

Selain itu jika kondisi elevasi tanah lokasi proyek terlihat lebih rendah dibanding lokasi sekitar maka diperlukan pengurukan.

Patokannya adalah rekomendasi level yang tercantum di dalam rekomendasi peil banjir.

Selanjutnya apabila kondisi tanah sudah keras dan rata maka kegiatan persiapan lahan lebih cepat dan biayanya tidak besar karena tidak memerlukan material pengurukan dari luar juga tidak memerlukan alat berat untuk cut and fill, tetapi cukup merapikan lahan sedikit saja. 

Kondisi Legalitas

Kondisi legalitas terbaik adalah tanah sudah sertifikat. Karena dapat dengan mudah diajukan perijinan, diterima oleh lembaga pembiayaan dan membangun kepercayaan konsumen dalam membeli nantinya.

Namun jika tanah belum bersertifikatpun tidak masalah dibeli karena tanah yang belum bersertifikat tersebut seperti girik, petok D atau jenis apapun yang belum sertifikat, bisa dimohonkan menjadi sertifikat.

Hanya saja memang membutuhkan waktu, tetapi jika semua persyaratan terpenuhi maka permohonan sertifikat dapat selesai dengan cepat. 

Yang harus diperhatikan ketika membeli tanah untuk dibangun proyek adalah keabsahan surat-surat tanahnya, baik tanah yang sudah bersertifikat maupun yang belum bersertifikat.

Tanah yang sudah bersertifikat harus dicek terlebih dahulu ke kantor pertanahan setempat untuk mengetahui bahwa atas sertifikat tersebut tidak sedang sengketa dengan pihak lain.

Demikian juga untuk tanah yang belum bersertifikat, bisa dilakukan pengecekan ke kantor keluarahan atau kantor desa setempat.

Karena tanah yang belum bersertifikat datanya belum ada di kantor BPN, datanya masih terdapat di kantor desa atau kelurahan masing-masing.

Analisa Lahan

Analisa lahan dilakukan dengan membuat Studi Kelayakan Proyek. Pembuatan Studi Kelayakan Proyek bisa di-outsource-kan ke Konsultan Perencana, tentu dengan sejumlah biaya.

Jika tidak memiliki modal awal yang cukup Anda dapat membuat analisa lahan sendiri dengan metode yang dikuasai.

Metode analisa lahan banyak diajarkan di kelas-kelas seminar, training ataupun workshop developer properti.

Analisa Pasar

Analisa pasar sebenarnya sudah termaktub dalam Studi Kelayakan Proyek, secara sederhana dapat dipahami menganalisa pasar sama juga dengan analisa pesaing atau analisa harga eksisting perumahan yang berada di sekitar lokasi.

Jika rencana lokasi berada di area yang masih lengang, radius lima kilometerpun masih merupakan pesaing head to head. Apalagi lokasi berada di kelas jalan yang sama.

Pelajari harga mereka, pelajari disain mereka yang cepat laku untuk ditiru dan pelajari juga disain mereka yang tidak laku untuk tidak dijiplak. 😀

Masterplan

Dalam masterplan banyak hal yang musti disusun di dalamnya, seperti siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari kavling komersil, berapa besaran dan lokasi fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, disain saluran, lebar kavling dan sebagainya.

Anda dapat gunakan jasa Konsultan Perencanaan untuk menggambar ini. Jangan paksakan merancang sendiri karena dapat menghasilkan disain yang aneh, uniq dan janggal, terutama untuk lokasi yang luasnya satu hektar ke atas.

Dapatkan Investor

Keberadaan investor sangat penting dalam proses pelaksanaan proyek. apalagi Anda termasuk developer yang bermazhab developer tanpa modal.

Inverstorlah yang membiayai perjalan proyek dengan imbalan kenikmatan berupa bagi hasil. Anda harus rela berbagi keuntungan dengan mereka.

Jika Anda memiliki uang yang cukup untuk membiayai proyek kayaknya Anda tidak akan menemukan blog ini karena dalam asriman.com ini lebih membahas bagaimana mendapatkan dan menjalankan proyek perumahan walaupun Anda tidak punya modal.

Silahkan eksplor lebih jauh dan terus berkunjung blog ini karena banyak sekali strategi bisnis praktis yang dibahas. Tips-tips tersebut merupakan pengalaman empiris selama perjalan waktu.

Selain itu jika Anda memiliki uang untuk membiayai proyek Anda dengan amat mudah membeli lahan secara kontan, bayar arsitek untuk mendisain, bayar konsultan untuk perencanaan, bayar kontraktor untuk pembangunan, bayar tukang marketing untuk memasarkan proyek dan bayar professional untuk menjalankan roda proyek. Anda tidak ubahnya sebagai Event Organizer.

Perijinan

Ada banyak tahapan perijinan yang harus dilalui tapi hasil akhirnya adalah Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Tetapi dengan berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja maka IMB sudah tidak ada lagi, berganti menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) yang diurus secara online.

Langkah pendahuluannya berupa Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (PKKPR), Pengesahan Siteplan dan bermuara ke penerbitan PBG.

Namun sebelum PBG terbit banyak rekomendasi-rekomendasi yang harus dipenuhi terlebih dahulu. Rekomendasi-rekomendasi tersebut dari dinas teknis daerah.

Rekomendasi dari DLH

Rekomendasi tersebut diantaranya rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup setempat berupa rekomendasi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) atau Rekomendasi Usaha Pengelolaan Lingkungan Hidup/Usaha Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL/UPL).

Untuk perumahan subsidi tidak diperlukan kedua rekomendasi di atas, pengembang rumah subsidi yang luasnya kurang dari lima hektar cukup membuat Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan Hidup (SPPL).

Dari Dinas Lingkungan Hidup juga diperlukan rekomendasi Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS) dan rekomendasi tentang baku mutu air limbah dan rekomendasi air minum.

Rekomendasi dari dinas lainnya

Selain rekomendasi dari DLH, masih banyak lagi rekomendasi lainnya seperti rekomendasi dari Dinas Pertanian yang nantinya akan mengeluarkan rekomendasi bahwa lokasi tidak termasuk Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).

Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat juga akan mengeluarkan rekomendasi tentang peil banjir, sementara Dinas Perhubungan akan mengeluarkan rekomendasi tentang Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin) dan Penerangan Jalan Umum (PJU).

Selanjutnya Dinas Pemadam Kebakaran akan megeluarkan rekomendasi tentang pemadam kebakaran. Dinas pemakaman akan mengeluarkan rekomendasi tentang Tempat Pemakaman Umum (TPU).

Rekomendasi dari warga, Lurah dan Camat

Sebelum mengurus semua rekomendasi dan perizinan-perizinan tersebut langkah awal yang harus dilakukan adalah membuat rekomendasi dari warga setempat.

Pentingnya rekomendasi dari warga ini adalah untuk memastikan bahwa warga yang berhubungan langsung dengan rencana pembangunan proyek tidak merasa keberatan terhadap proyek.

Karena bagaimanapun juga pelaksanaan proyek nantinya akan mempengaruhi kehidupan warga, sekurangnya mereka akan terganggu oleh kegiatan proyek seperti lalu lalangnya mobil angkutan proyek, pekerja pryek dan lain-lain.

Setelah rekomendasi dari warga didapatkan atau warga menyatakan tidak keberatan terhadap pelaksanaan proyek, maka rekomendasi selanjutnya yang diperlukan adalah rekomendasi dari lurah atau kepala desa dan camat.

Urgensinya sama, kepala desa atau lurah dan camat tidak keberatan terhadap pelaksanaan proyek.

Berbekal rekomendasi dari akar rumput tersebut barulah dapat diurus seluruh rekomendasi-rekomendasi yang dibahas di atas.

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Setelah semua rekomendasi diurus, perizinan selanjutnya (dan terakhir) yang dimohonkan adalah PBG. PBG diurus secara online di website yang disediakan oleh pemerintah yaitu hxxps://simbg.pu.go.id.

Di laman tersebut banyak persyaratan yang harus diupload diantaranya desain perencanaan teknis arsitektural, struktur, mekanikal elektrikal dan plumbing (MEP), disertai dengan sertifikat keahlian masing-masing perencana tersebut.

Dokumen teknis tersebut diupload disertai rekomendasi-rekomendasi yang sudah didapatkan. Setelah semua persyaratan diupload selanjutnya menunggu jadwal asistensi dengan Tim Penilai Ahli (TPA) atau Tim Penilai Teknis (TPT).

Dimana TPA ahli untuk menilai bangunan selain bangunan sederhana, sementara TPT adalah ahli untuk menilai bangunan sederhana.

Asistensi dilakukan karena mungkin saja ada revisi terhadap perencanaan. Selanjutnya ketika semua memenuhi persyaratan, maka PBG bisa diterbitkan setelah pembayaran retribusi.

Nama perizinan mungkin saja beda

Hanya saja nama perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya bisa berbeda satu sama lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti. Datangi instansi bersangkutan dan bertanyalah tentang proses yang harus dilakukan.

Saat ini lebih mudah lagi karena daerah-daerah sudah memiliki Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP).

Jadi untuk mengetahui tentang jenis perizinan apa saja yang perlu diurus, maka Anda cukup datang ke PTSP setempat, maka Anda akan mendapatkan semua informasi tentang perizinan.

Jika Anda merasa mengurus perizinan tersebut amat rumit dan memakan waktu dan energi maka bisa saja pengurusan tersebut Anda serahkan ke seseorang yang sudah biasa melakukannya. 

Anda tinggal membuat kuasa dan menunggu proses perizinan selesai sambil tetap melakukan kontrol tentang pelaksanaan perizinan.

Pemasaran

memasarkan properti di internetSetelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan kegiatan marketing dalam bentuk promosi dan penjualan.

Marketing offline

Salah strategi marketing yang paling umum dilakukan oleh seorang developer dalam memasarkan produknya adalah dengan cara marketing offline.

Maksudnya pemasaran dilakukan dengan kegiatan langsung, seperti pemasangan baliho, billboard, spanduk, banner, penyebaran brosur, pemasangan umbul-umbul di lokasi proyek, beriklan di koran atau media lainnya dan kegiatan lainnya.

Marketing online

Selain pemasaran dengan cara offline, pemasaran juga bisa dilaksanakan secara online. Pentingnya pemasaran online ini karena saat ini pemasaran secara online lebih cepat mengantarkan produk kepada target market yang dituju.

Hal ini ditunjang oleh semakin mudahnya orang mendapatkan sambungan internet saat ini. Ditambah lagi data pengguna internet di Indonesia sudah mencapai dua ratus juta orang.

Jadi hampir semua orang saat ini memegang gawai untuk berbagai keperluan, tak terkecuali untuk membeli properti.

Website and video marketing

Pemasaran secara online dapat dilakukan dengan membuat website dan video. Dengan membuat website maka produk Anda akan tayang 24 jam sehari dan 7 hari dalam seminggu dan nonstop 365 hari dalam setahun.

Karena sifat website itu bisa dilihat dimana saja dan kapan saja, bahkan sambil tiduran di tempat tidur, dalam perjalanan dalam mobil atau pesawat seorang calon pembeli dapat mengakses produk Anda. Itulah keajaiban internet. Dan itu harus dimanfaatkan.

Di dalam website tersebut tercantum semua tentang proyek dengan visual kualitas prima karena desain visual inilah yang akan menarik calon pembeli pertama kali.

Satu lagi alasannya bahwa visual harus kualitas juara adalah karena saat ini konsumen memiliki banyak pilihan karena kompetitorpun membuat hal yang serupa.

Adalah logis jika konsumen lebih tertarik terhadap visual yang bagus dibandingkan dengan visual yang burem.

Jangan lupa di webiste dibuat call to action karena dengan adanya CTA ini mereka akan menghubungi kontak yang disediakan dan itu secara otomatis kontak mereka juga tersimpan dalam database. Ingat! database is your goldmine.

Ohya jangan lupa buat website seprofesional mungkin. Hindari membuat website di platform gratisan seperti blogspot dan wordpress karena itu melambangkan bahwa perusahaan atau proyek Anda tidak profesional.

Ibaratanya Anda numpang berdagang di toko orang lain. Jadi harus membuat domain sendiri dengan desain ciamik. Wajib itu!

Satu lagi yang harus menjadi perhatian adalah tools marketing berupa video. Video harus dibuat dengan kualitas sebaik mungkin karena efek video lebih maknyus ketimbang media lainnya. Jadi beri perhatian lebih terhadap video marketing.

Dengan adanya video nanti juga bisa dibuat strategi marketing dengan video sharing macam YouTube dan Facebook, dimana kedua media sosial ini merupakan leading dalam hal video marketing.

Email marketing juga perlu

Satu lagi strategi marketing yang bisa Anda lakukan adalah dengan cara email marketing. Caranya adalah Anda menawarkan langsung kepada calon konsumen melalui email

Hanya saja dengan email marketing ini ada langkah pendahuluan yaitu Anda harus memiliki daftar email yang akan Anda kirimkan penawaran produk.

Jika Anda belum memiliki database Anda bisa berkerjasama dengan pihak yang memiliki daftar email tersebut. Banyak sekali perusahaan marketing yang memiliki list email dalam database-nya. Anda tinggal menemukan mereka dan menjalin kerjasama yang saling menguntungkan. Mudah tho?

Konstruksi

Ada beberapa pola yang bisa dijalankan untuk membangun proyek:

-Menunjuk kontraktor untuk mengerjakannya. Dengan pola ini Anda tinggal mengawasi pembangunannnya saja agar hasilnya sesuai dengan speksifikasi bangunan yang ditetapkan.

-Kerjakan sendiri dengan menunjuk mandor. Dengan pola ini Anda musti menyediakan bahan bangunan sendiri.

-Kerjakan sendiri. Dengan pola ini Anda menyediakan tukang sendiri, pengawas, dan bahan bangunan. Pola ini cocok dilakukan jika Anda memiliki pengetahuan yang cukup tentang pengelolaan proyek dan cocok diaplikasikan untuk proyek dengan skala kecil. Untuk proyek skala besar jangan coba-coba, kepala Anda akan pening nanti.

Tidak sulit bukan? Lakukan saja step-by-step tersebut dan Anda akan mendapati Anda sudah menjadi developer properti. Amiin.

Serahterima ke konsumen

Setelah pembangunan unit rumah selesai dilakukan, maka langkah selanjutnya adalah menyerahterimakan rumah tersebut kepada pembeli.

Serahterima dilakukan dengan tahapan; serahterima terlebih dahulu antara kontraktor kepada developer dilanjutkan dengan developer serahterima kepada konsumen.

Kontraktor serahterima dengan developer setelah pembangunan selesai dan dilakukan pengecekan bersama apakah pembangunan sesuai dengan yang disepakati. Jika pembangunan tidak sesuai dengan yang disepakati dalam kontrak maka akan ada proses perbaikan sampai sesuai dengan kontrak.

Selanjutnya jika pembangunan sudah sesuai dengan kontrak maka bangunan diserahterimakan, termasuk kesepakatan pemeliharaan selama beberapa waktu. Masa pemeliharaan ini tergantung kontrak, ada yang tiga bulan, ada yang 6 bulan.

Masa pemeliharaan ini juga ditandai dengan penahanan pambayaran ke kontraktor sebesar 5% sampai dengan 10% sampai masa pemeliharaan berakhir.

Uang retensi ini berguna untuk memperbaiki kerusakan bangunan selama masa pemeliharaan akibat kelalaian kontraktor. 

 

Megelola Proyek Itu Memang Rumit, Begini Cara Mengatasinya

Mengelola sebuah proyek properti memang rumit karena sebuah proyek properti melibatkan banyak sekali orang.

Karena sekurangnya ada 173 bidang yang terkait dengan bisnis properti. Kesemua bidang tersebut baik terdiri dari sektor formal maupun non formal.

Sektor formal yang memengaruhi bisnis properti

Sektor formal melibatkan beberapa instansi atau dinas seperti Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), dinas lingkungan hidup, dinas permukiman, dinas tata ruang, dinas cipta karya, dinas pertanian, dinas pemadam kebakaran, dinas pemakaman umum, dinas perhubungan, dinas pekerjaan umum dan perumahan rakyat, dan lain-lain.

Saat ini ditambah lagi di sektor perizinan yaitu adanya lembaga OSS (Online Single Submission), dimana lembaga OSS adalah lembaga khusus yang didirikan pemerintah untuk mempermudah perizinan berusaha.

DPMPTSP merupakan dinas yang didirikan oleh pemerintah untuk melayani perizinan berusaha dari semua bidang usaha.

Dinas lingkungan hidup akan memberikan rekomendasi-rekomendasi terhadap perizinan berusaha berkaitan dengan pengaruh pembangunan proyek tersebut terhadap lingkungan hidup.

Rekomendasinya berupa Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL/UPL), dan Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup (SPPL).

Selain itu dinas lingkungan hidup juga mengeluarkan rekomendasi tentang Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Pertimbangan Teknis untuk Baku Mutu Air Minum dan rekomendasi-rekomendasi lainnya yang berhubungan dengan lingkungan hidup.

Dinas pertanian akan mengeluarkan rekomendasi tentang keterangan bahwa lokasi proyek bukanlah termasuk lahan pertanian basah atau lahan sawah dilindungi (LSD).

Untuk kondisi tertentu rekomendasi tentang lahan sawah ini dikeluarkan oleh instansi pusat, bukan kewenangan dinas teknis daerah.

Dinas pemadam kebakaran akan mengeluarkan rekomendasi tentang proyek sudah mematuhi peraturan tentang pemadam kebakaran.

Selanjutnya dinas pemakaman akan mengeluarkan rekomendasi jika proyek sudah menyediakan cadangan tanah makam untuk calon penghuni nantinya.

Dimana setiap proyek wajib menyediakan lahan untuk Tempat Pemakaman Umum (TPU) sebesar 2% dari luas lahan.

Jadi jika luas lahan yang akan dikembangkan adalah 5 hektar maka wajib menyediakan lahan untuk pemakaman seluas 2%-nya, yaitu 1000 m2.

Lokasi pemakaman ini dibeli oleh pengembang di lokasi yang memang diperuntukkan untuk pemakaman. Karena ketika pemerintah daerah mem-plotting suatu lokasi untuk pemakaman tanahnya bisa jadi belum dibebaskan oleh pemerintah.

Maka ketika ada developer yang akan membangun proyek, maka merekalah yang diwajibkan membebaskan lahan tersebut dari masyarakat.

Setelah lahan dibebaskan oleh developer maka lahan tersebut diserahkan ke pemda setempat untuk dikeluarkan rekomendasinya bahwa proyek tersebut sudah menyerahkan lahan untuk persediaan tanah makam.

Selain itu developer juga wajib mengurus rekomendasi tentang Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin) yang diurus di Dinas Perhubungan setempat.

Rekomendasi ini bertujuan untuk memastikan bahwa dengan dibangunnya proyek tersebut tidak memberikan pengaruh jelek terhadap lalu lintas.

Tak lupa sebuah proyek juga wajib mengurus rekomendasi peil banjir. Dimana rekomendasi banjir ini bertujuan untuk memastikan bahwa proyek tersebut nantinya akan terhindar dari banjir.

Dalam rekomendasi tersebut ditentukan level banjir yang sudah pernah terjadi dan rekomendasi tentang elevasi proyek nantinya. Baik elevasi saluran, elevasi jalan dan elevasi lantai masing-masing rumah di proyek tersebut.

Selanjutnya ada dinas pekerjaan umum dan perumahan rakyat yang mengesahkan rencana siteplan. Dilanjutkan dengan penerbitan surat ketetapan retribusi yang harus dibayarkan oleh developer kepada pemerintah daerah setempat.

Selain itu sebuah proyek properti juga melibatkan Badan Pertanahan Nasional, Pemerintah Daerah, Kecamatan, Kelurahan, perbankan, jasa penilai, security dan lain-lain. Tak lupa untuk pengamanan juga melibatkan kepolisian, tentara dan lain-lain.

Keterlibatan Badan Pertanahan Nasional (BPN) berhubungan dengan sertifikasi tanah atau hak atas tanah yang akan dibangun proyek.

Hak atas tanah bisa dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai (HP).

SHM merupakan jenis hak tertinggi yang dapat dimiliki oleh masyarakat. SHM ini berlaku selamanya atau tidak akan pernah berakhir haknya.

Selain itu SHM ini bisa diwariskan, diperjualbelikan atau dijaminkan. 

Tetapi SHM ini tidak boleh dimiliki oleh badan hukum dalam bentuk perseroan terbatas (PT) ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

Jadi jika sebidang tanah SHM akan dibeli oleh PT, maka tanah tersebut harus diubah dulu haknya menjadi HGB atau dilepaskan haknya ke negara lalu PT memohonkan HGB terhadap tanah yang sudah dilepaskan haknya ke negara melalui Surat Pelepasan Hak atas Tanah (SPH).

Tanah yang memiliki jenis hak SHM dapat saja dikembangkan menjadi proyek properti tetapi developernya harus berupa orang perseorangan, tidak boleh badan hukum PT.

Hanya saja terdapat kelemahan jika tanah SHM akan dibangun proyek karena ada batasan dalam proses pemecahan tanah menjadi unit-unit rumah.

Karena SHM paling banyak hanya boleh dipecah menjadi lima bidang. Hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.

Selanjutnya rekomendasi yang dibutuhkan adalah rekomendasi dari camat dan kepala desa atau lurah. Pentingnya rekomendasi ini adalah untuk menyatakan bahwa camat dan kepala desa atau lurah tidak keberatan pembangunan proyek di wilayahnya.

Termasuk juga rekomendasi ini adalah rekomendasi dari warga sekitar proyek. Rekomendasi ini penting karena proyek yang akan dibangun mungkin akan mengganggu kehidupan mereka, atau sekurangnya mereka akan terpengaruh oleh aktifitas proyek, seperti angkutan material proyek yang lalu lalang dan lain-lain.

Sektor informal dan profesional yang terlibat dalam bisnis properti

Di sektor informal dan profesional melibatkan tukang yang terdiri dari tukang batu, tukang besi, tukang kayu, tukang gali, kuli, arsitek, desainer grafis, ahli struktur, ahli MEP (Mekanikal Elektrikal Plambing) interior designer, ahli landscape, kontraktor, tenaga marketing, dan lain-lain.

Tukang merupakan pelaksana proyek bagian bawah yang merupakan pelaksana dari pembangunan fisik proyek. Ada yang melaksanakan proyek dengan metoda upah harian atau upah borongan.

Upah harian

Masing-masing metoda ini memiliki kekurangan dan kelebihan. Jika dengan metoda upah harian mereka diupah berdasarkan hari kerja mereka.

Mereka tidak perlu tahu kapan pekerjaan selesai selama masih ada pekerjaan dan diupah bagi mereka ok ok saja.

Kelemahannya adalah mereka biasanya menginginkan pekerjaan selesai selama mungkin karena selama masih ada pekerjaan mereka akan terus mendapatkan penghasilan.

Untuk menghadapi kondisi ini titik krusialnya adalah pengawasan terhadap tata kerja mereka. Jika pengawasan tidak teliti maka ada kemungkinan pekerjaan akan memakan waktu yang lama.

Upah borongan

Jika dengan metoda upah borongan, bayaran mereka diperhitungkan berdasarkan bobot pekerjaan. Walaupun begitu jangka waktu pekerjaan harus tetap dikawal supaya pekerjaan selesai tepat waktu dan mutunya sesuai dengan yang direncanakan.

Arsitek dan para perencana

Arsitek adalah orang yang membuat perencanaan proyek, tugasnya amat luas, mulai merencanakan dari tanah kosong sampai menjadi sebuah proyek.

Arsitek nantinya akan dibantu oleh perencana lainnya seperti perencana struktur, perencana MEP, perencana interior dan perencana landscape.

Perencana arsitektur berhubungan dengan perencanaan bentuk fisik proyek, perencana struktur berhubungan dengan perencanaan kekuatan bangunan sehingga bangunan menjadi kuat dan efisien.

Selanjutnya perencana MEP berhubungan dengan perencanaan mesin-mesin yang melengkapi bangunan, pemasangan jaringan elektrikal dan perpipaan.

MEP ini sangat dibutuhkan untuk bangunan bertingkat dua ke atas. Demikian juga perencanaan interior yang berhubungan dengan desain interior dari proyek nantinya.

Sementara perencana landscape dibutuhkan untuk membuat perencanaan selain fisik proyek, mulai dari perencanaan taman-taman, ruang terbuka hijau dan lainnya.

Kontraktor

Selain seorang developer dapat mengerjakan sendiri proyeknya dengan membuat tim konstruksi, strategi pembangunan dapat juga diserahkan kepada kontraktor.

Metode ini lebih simpel bagi seorang developer, karena di sisi developer tidak memerlukan tim lengkap, cukup siapkan beberapa orang sebagai pengawas pelaksanaan proyek agar pembangunan oleh kontraktor sesuai dengan perencanaan. Baik dari sisi waktu maupun dari sisi kualitas pembangunan.

Itulah orang-orang yang terlibat dalam pelaksanaan sebuah proyek properti, banyak sekali. Jadi tidak salah jika ada orang yang menganggap bahwa mengelola proyek itu memang rumit.

Mulai mendesain proyek sampai pemasaran dan menyerahterimakan kepada konsumen

Itulah kerjaan seorang developer properti. Dia harus sanggup meramu semua sumber daya untuk mengerjakan proyek, mulai dari mendesain proyek sampai dengan mengerjakan dan menyerahterimakan kepada konsumen.

Setelah mendisain, pekerjaan selanjutnya adalah mengurus perijinan. Untuk luasan tanah yang kecil bolehlah mengurusnya mudah, murah dan bisa cepat, tetapi untuk proyek yang luas tentu lebih rumit karena lebih banyak perijinan yang harus diurus.

Setelah mengurus perijinan pekerjaan selanjutnya adalah membangun konstruksinya. Pekerjaan ini tidak bisa sembarangan, harus dikerjakan oleh orang yang ahli mengerjakannya. Setelah semua pekerjaan dipastikan beres maka pekerjaan terakhir adalah pemasaran.

Kemampuan manejerial seorang pebisnis properti

Sebenarnya yang paling penting dari semua pekerjaan itu adalah kemampuan manajemen dari seorang developer supaya seluruh aspek proyek berjalan sesuai perencanaan dan target.

Tak pelak lagi, karena banyaknya pekerjaan yang harus dilakukan dan banyaknya orang yang terlibat dalam pengembangan sebuah proyek maka seorang pengembang pemula berfikir bahwa menjadi developer properti itu rumit.

Ketika akan memulai sudah terbayang siapa yang akan membuat desain nantinya karena ia sendiri tidak bisa membuat desain proyek.

Selanjutnya juga memikirkan bagaimana cara membangun proyek secara ia belum pernah sekalipun membangun rumah.

Selain itu sudah terbayang juga bagaimana cara memasarkan proyek tersebut. Bagaimana cara membuat brosur dan merekrut orang sebagai tenaga pemasar.

Lalu terbayang juga bagaimana kerjasama dengan bank dalam pembelian dengan KPR oleh konsumen nantinya.

Dan yang paling besar ketakutan pemula adalah bagaimana memenuhi kebutuhan modal. Karena kebutuhan modal untuk membangun proyek properti ini amat besar.

Mungkin tidak akan sanggup dengan uang dari kantong sendiri, maka ia membutuhkan bantuan dari orang lain atau lembaga keuangan.

Melihat banyaknya faktor yang harus diperhatikan ketika membangun proyek tersebut, amatlah wajar jika seseorang developer pemula dihinggapi ketakutan-ketakutan.

Ketakutan dalam mencoba hal-hal baru memang wajar

Tetapi, coba Anda fikirkan lagi tentang ketakutan dan kekhawatiran Anda. Mungkin bisa dianalogikan ketika Anda belajar mengendarai sepeda motor.

Pada saat belajar mengendarai motor kita sudah takut dulu di awal ketika baru duduk dan memegang setangnya.

Ketika motor mulai berjalan awalnya tergesa-gesa, lalu lama-kelamaan sudah terbiasa mengendarai motor.

Awalnya kita yang hanya berani pelan-pelan namun ketika sudah sering naik motor sudah amat biasa mengendarai motor dengan kecepatan tinggi bahkan sambil bercanda dan lepas tangan sebelah di setangnya.

Begitulah jika kita melakukan sesuatu untuk pertama kali, kita selalu disergap kegugupan, kekhawatiran dan keragu-raguan.

Namun seiring berjalannya waktu, kondisi tersebut akan berubah menjadi kebiasaan yang berujung kemahiran.

Kondisi itu sangat biasa dalam berproses karena begitulah alam mengaturnya. Tidak mungkin kita akan langsung lihai pada saat pertama kali melakukan sesuatu.

Begitu juga di bidang properti sebagai developer, ketakutan memulai harus Anda hilangkan dengan tekad kuat, latihan, belajar dan yang paling penting adalah Action!.

Kekhawatiran Anda tentang rumitnya pengelolaan sebuah proyek properti bisa pelahan-lahan hilang ketika Anda sudah belajar dan menjalaninya.

Nantinya Anda akan tahu bahwa rumitnya pengelolaan sebuah proyek properti bisa disederhanakan.

Pengelolaan sebuah proyek properti bisa disederhanakan

Bagaimana menyederhanakannya? Caranya adalah dengan menyerahkan setiap pekerjaan kepada ahlinya.

Untuk mendesain serahkan kepada arsitek, jangan paksakan Anda belajar AutoCAD atau SketchUp, terlalu membuang waktu dan juga hasilnya tidak bagus. Ruh desain-nya tidak keluar.

Beda dengan desain proyek yang dikerjakan oleh Arsitek, karena memang itulah pekerjaannya.

Mengurus perizinan

Untuk mengurus perijinan serahkan kepada orang yang sudah biasa mengurusnya atau serahkan saja kepada biro jasa yang memang pekerjaannnya mengurus perizinan.

Sedapat mungkin biro jasa yang diajak berkerjasama adalah biro jasa yang berpengalaman dan baik hatinya.

Sehingga mereka bertanggungjawab terhadap apa yang menjadi kewajibannya yaitu menyelesaikan perizinan sesuai dengan waktu yang ditetapkan.

Cara selanjutnya dalam mengurus perizinan adalah dengan cara merekrut seorang karyawan yang nantinya pekerjaannya adalah mengurus perizinan dari awal sampai selesai.

Karyawan ini tidak perlu yang berpengalaman, yang penting adalah jelaskan pekerjaan yang harus dilakukannya.

Nantinya pekerjaannya lebih banyak mengantarkan berkas berserta kekurangannya (jika ada) ke instansi terkait. Apalagi saat ini pengurusan perizinan banyak yang diurus secara online.

Khusus untuk rekomendasi-rekomendasi seperti Amdal, UKL/UPL, Andalalin, rekemendasi damkar, rekomendasi peil banjir, rekomendasi tempat pembuangan sampah, rekomendasi PJU dan rekomendasi lainnya dikerjakan oleh konsultan.

Jadi fungsi karyawan yang mengurus perizinan itu hanya untuk melengkapi berkas dan mengatarkannya ke konsultan yang membuat rekomendasi tersebut.

Nah, sudah jelas bukan? Sepertinya memang ribet sekali, tetapi semua rekomendasi itu dikerjakan oleh konsultan. Tentu saja dengan fee tertentu sesuai dengan kesepakatan. Tentang fee pun bisa dinegosiasikan besarnya.

Demikian juga untuk memeriksa keabsahan legalitas tanah, serahkan saja ke Notaris karena memang seorang Notaris memahami legalitas tanah dan problematikanya.

Kita sebagai developer hanya melengkapi semua kebutuhan legalitas seperti surat-surat tanah, bukti-bukti identitas sesuai kebutuhan transaksi.

Membangun fisik proyek

Untuk membangun fisik proyek bisa dibangun sendiri dengan membentuk tim, bisa juga diserahkan kepada kontraktor.

Dengan membentuk tim pembangunan sendiri, wajib Anda merekrut tenaga profesional yang berpengalaman. Sehingga pembangunan sesuai dengan mutu dan waktu yang dikehendaki.

Hanya saja dengan membentuk tim pembangunan sendiri Anda membutuhkan banyak sekali karyawan, karena nanti akan banyak pekerjaan yang harus dikerjakan oleh tim.

Mulai dari membeli material, mengatur penyimpanannya di gudang, sampai dengan pengaturan jadwal pembangunan harus dilakukan oleh tim.

Strategi untuk menyederhanakannya adalah dengan menyerahkan pembangunan kepada kontraktor yang ditunjuk. Dengan menunjuk kontraktor, yang diperlukan adalah kontrol yang ketat dalam proses pembangunan supaya pembangunan sesuai dengan detil yang direncanakan, baik tentang mutu maupun waktu pelaksanaan.

Ya, bebas saja menerapkan strategi pembangunan, apakah dikerjakan sendiri atau diserahkan kepada kontraktor.

Pemasaran

Pemasaran proyek bisa dilakukan sendiri atau bisa juga di-outsource-kan ke agensi marketing. Dengan mengerjakan marketing sendiri seorang developer harus membangun tim marketing.

Mulai dari manejer marketing sampai dengan sales person-nya harus dipilih dari orang-orang yang memiliki semangat dan dedikasi terhadap pekerjaanya.

Di samping butuh orang-orang yang memiliki keterampilan marketing yang mumpuni. Sehingga target pemasaran bisa terpenuhi.

Karena pencapaian target pemasaran merupakan pekerjaan utama developer properti. Apabila pemasaran sesuai dengan target maka proyek akan sukses.

Sama seperti bisnis lainnya, marketing adalah ujung tombak sebuah proyek properti.

Strategi lainnya dalam pemasaran adalah dengan menyerahkan pemasaran proyek ke perusahaan agensi marketing properti.

Cara ini terbilang simpel, karena semua pekerjaan marketing dilakukan oleh agensi marketing tersebut. Seorang developer sebagai pemilik proyek wajib memberikan fee terhadap mereka.

Besaran fee ini bisa berbeda-beda tergantung skop pekerjaan yang disepakati. Jika agensi marketing meng-handle semua pekerjaan marketing, mulai dari membuat marketing tools (mencetak), membuat tools pemasaran online, membuat event marketing tertentu, sampai dengan terjadi penjualan fee lebih besar. Mungkin sampai tujuh persen.

Tetapi jika pekerjaan marketing yang disepakati adalah memasarkan saja, apalagi sifatnya terbuka (tidak ekslusif) maka amat wajar kalau fee-nya lebih kecil. Antara 2,5% sampai dengan 5%.

Masing-masing strategi marketing memiliki kelebihan dan kekurangan. Terserah kita mau menerapkan strategi yang mana, bebas-bebas saja. Karena seorang developer itu bebas terhadap produknya.

Ini Dia Tugas Seorang Pelaksana Proyek Saat Persiapan

Tugas utama seorang pelaksana lapangan sebuah proyek properti adalah mempersiapkan pelaksanaan proyek dengan sebaik-baiknya.

Dari saat proyek dimulai sampai dengan proyek selesai, dari hal-hal kecil sampai dengan hal-hal yang besar.

Pelaksanaan proyek yang akan dibahas ini adalah pelaksanaan proyek yang dikerjakan oleh perseroan terbatas (PT) bukan proyek kecil yang bisa dilakukan oleh orang pribadi.  

Untuk proyek yang dilakukan oleh orang pribadi tahapan pelaksanaannya lebih sederhana namun bisa juga berpedoman kepada tahapan yang akan dibahas ini.

Logikanya, jika anda memahami pelaksanaan sebuah proyek yang lebih besar yang tentu saja lebih kompleks permasalahannya maka untuk melaksanakan proyek yang lebih sederhana, anda dengan amat mudah memahami dan melakukannya.

Perbedaan antara proyek kecil dengan proyek besar dapat juga dilihat dari jenis perijinan yang harus diurus. Untuk proyek dengan skala besar wajib mengurus perijinan dari awal seperti Ijin Lokasi (IL) atau Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (PKKPR) sampai dengan IMB induk atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Sedangkan untuk perumahan dengan skala kecil yang bisa dilakukan dengan atas nama orang pribadi tidak memerlukan IL atau PKKPR. Anda bisa langsung memecah sertifikatnya di kantor pertanahan untuk kemudian diajukan IMB/PBG per-unitnya.

Namun langkah ini tergantung kebijakan di kantor pertanahan dan instansi lainnya yang berhubungan dengan perijinan proyek.

Jika pemecahan sertifikat mensyaratkan pengurusan siteplan terlebih dahulu maka Anda musti mengurus siteplan terlebih dahulu. Sesederhana itu.

Secara umum ada beberapa tugas seorang pelaksana pada tahap persiapan proyek, diantaranya survey pasar, survey harga material, konsultasi ke pihak terkait, persiapan legalitas, sosialisasi warga, mengurus perizinan proyek, mempersiapkan proposal kerjasama dengan berbagai pihak dan mengajukan anggaran operasional.

Survey pasar

Pentingnya survey pasar ini berkaitan dengan potensi daya beli konsumen terhadap perumahan, harga material bangunan, developer kompetitor, harga jual perumahan kompetitor, dan data demografi kota setempat.

Data-data ini diperlukan untuk menentukan segmentasi pasar yang dibidik. Selain itu data-data tersebut juga diperlukan untuk merancang strategi marketing.

Jika daya beli konsumen di lokasi tersebut tinggi, ditandai dengan banyaknya kegiatan ekonomi dan sudah ada beberapa proyek perumahan yang mampu diserap pasar, maka terbuka peluang kita membangun perumahan dengan spesifikasi serupa.

Tetapi apabila lokasi tersebut masih sepi, jumlah penduduk dan kegiatan perekonomian tidak begitu banyak maka harus ada kajian lagi supaya dapat memastikan proyek yang akan dibangun bisa sukses dalam penjualan.

Indikator selanjutnya adalah jika di lokasi sudah banyak pengembangan perumahan menengah ke atas, maka kitapun bisa merencanakan proyek untuk pasar menengah ke atas.

Demikian juga jika di lokasi masih untuk perumahan menengah ke bawah, bahkan perumahan subsidi, maka kita harus mengikuti kemampuan dan daya beli masyarakat.

Akan berbahaya jika di lokasi yang masih untuk perumahan menengah ke bawah, lalu ada developer yang nekad membangun perumahan untuk menengah ke atas.

Survey harga material

Melakukan survey harga material amat penting dilakukan supaya biaya pembangunan proyek nantinya bisa diperkirakan.

Dengan adanya data harga material pembuatan RAB proyek bisa lebih teliti karena dibuat berdasarkan harga sebenarnya.

Konsultasi ke dinas terkait

Tugas selanjutnya seorang pelaksana adalah melakukan konsultasi ke instansi terkait perihal kesesuaian lokasi dengan rencana pembangunan proyek.

Konsultasi ini bertujuan agar perencanaan proyek sesuai dengan tata ruang setempat. Artinya jika kita akan membangun perumahan, memang lokasi yang akan dibangun proyek tersebut peruntukannya adalah untuk perumahan. Lebih dikenal dengan istilah zona kuning.

Jika tidak memastikan peruntukan lokasi ini terlebih dahulu maka terdapat kemungkinan pembelian lahan untuk dibangun perumahan namun peruntukannya bukanlah untuk perumahan.

Kondisi ini pernah terjadi, ketika seorang developer mendapatkan penawaran harga tanah yang murah, lalu langsung membayar dalam bentuk uang tanda jadi atau uang muka.

Namun tentu saja transaksi tidak dapat berlanjut secara lokasi tersebut bukanlah untuk zona permukiman tetapi zona pertanian.

Jika tanah tersebut berada di zona pertanian maka lokasi tersebut tidak akan bisa dibangun perumahan, apalagi lokasi tersebut masuk zona Lahan Sawah Dilindungi (LSD), wah ribet lagi urusannya. Sepertinya tidak akan pernah bisa dibangun perumahan.

Karena saat ini pemerintah lagi giat-giatnya melingdungi sawah dari serangan pembangunan perumahan.

Dinas terkait yang biasanya dapat dimintai keterangan adalah dinas tata ruang atau dinas tata kota. Atau secara umum bisa mendatangi kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) setempat.

Karena di PTSP tersebut terdapat berbadai pelayanan terhadap kebutuhan informasi masyarakat.

Konsultasi ke Notaris

Selain itu di tahap awal seorang pelaksana proyek juga diperlukan konsultasi ke notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Konsultasi ini diperlukan untuk mendapatkan kepastian tentang legalitas tanah yang akan dibeli. Jadi tahapan ini dilakukan apabila rencana mengakuisi lahan sudah memasuki tahapan yang lebih serius.

Tahapan ini ditandai dengan developer sudah mendapatkan copy surat-surat tanah. Surat-surat tana inilah yang akan dikonsultasikan ke Notaris.

Karena tentu saja Notaris amat memahami berbagai kondisi surat-surat tanah dan persyaratan apa saja yang musti dilengkapi untuk melaksanakan transaksi.

Notaris harus dapat memastikan bahwa tanah yang akan dibeli aman untuk developer, artinya tanah tidak dalam kondisi sengketa.

Jadi kita harus manut kepada Notaris tersebut. Jika Notaris bilang bahwa tanah ini rawan sengketa, jangan memaksakan untuk membeli lahan tersebut.

Tetapi jika Notaris dengan mantap mengatakan bahwa tanah tersebut aman, maka lanjutkan pembelian lahan.

Langkah selanjutnya jika masuk tahap transaksi atau pembelian, maka Notaris mempersiapkan dokumen pembelian tanah.

Termasuk tugas Notaris juga mempersiapkan segala legalitas perikatan seperti perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), perjanjian kerjasama lahan jika proyek dilakukan dengan pola kerjasama dengan pemilik lahan.

Demikian juga, jika pelaksanaan proyek dengan menggandeng investor dari luar proyek, maka seorang pelaksana proyek dengan bantuan notaris mempersiapkan juga draft perjanjian dengan mitra Investor.

Sosialisasi ke ‘penguasa wilayah’

Seorang pelaksana lapangan proyek juga harus konsultasi terlebih dahulu ke ‘penguasa wilayah’ setempat. Penguasa wilayah di sini termasuk penguasa secara formal atau non formal.

  • Penguasa formal

Yang termasuk penguasa formal adalah camat, kepala desa/camat, ketua rukun warga (RW) dan rukun tetangga (RT) termasuk para warga.

Pada prakteknya mungkin tidak dalam bentuk konsultasi secara formal, mungkin sekedar ngobrol-ngobrol atau kulo nuwun saja.

Sebagai bentuk penghargaan kepada mereka bahwa kita orang baru akan berusaha di wilayah mereka.

Tetapi nanti jika sudah masuk ke tahapan serius nantinya akan ada surat rekomendasi dari penguasa wilayah tersebut.

Pentingnya surat rekomendasi tersebut adalah untuk memastikan bahwa masyarakat sekitar lokasi proyek tidak keberatan tentang pelaksanaan proyek.

Surat rekomendasi ini sebagai persyaratan untuk mengurus perizinan proyek selanjutnya.

Jadi nantinya akan ada tiga buah surat rekomendasi yaitu rekomendasi dari camat, kepala desa/lurah dan rekomendasi dari warga.

  • Penguasa non formal

Sama dengan sifat konsultasi ke penguasa formal, konsultasi ke penguasa non formal ini lebih ke perkenalan saja.

Karena nantinya dalam pelaksanaan proyek biasanya para penguasa wilayah non formal ini memiliki peran. Terutama peran dalam hal pengamanan.

Tetapi jika mereka tidak diakomodir, peran mereka berubah menjadi ancaman terhadap keamanan proyek. 😀

Memang ada beberapa strategi dalam menghadapi penguasa non formal ini, bisa dengan tegas atau cara persuasif.

Proyek yang menerapkan pengamanan tegas ditandai dengan menggunakan tenaga pengamanan profesional.

Dengan tenaga profesional, maka peran penguasa non formal ini bisa dihilangkan.

Selain dengan menerapkan strategi pengamanan tegas developer bisa juga menerapkan strategi pengamanan persuasif. Strategi ini ditandai dengan penguasa non formal ini dilibatkan dalam pengamanan proyek.

Siapakah penguasa non formal itu? Mereka adalah para organisasi kemasyarakatan (ormas). Di beberapa daerah ormas ini sangat banyak.

Satu sisi keberadaan mereka mungkin menguntungkan pelaku usaha namun di beberapa kasus keberadaan mereka malah mengganggu jalannya proyek. Dua sisi mata uang.

  • Sosialisasi ke warga

Tugas selanjutnya seorang pelaksana sebuah proyek adalah melakukan sosialisasi tentang pelaksanaan proyek kepada warga sekitar supaya tidak ada gangguan pada saat proyek sudah dijalankan.

Ia mempersiapkan segala hal yang berkaitan dengan sosialisasi dengan warga, jika disepakati ada berita acara sosialisasi dalam bentuk persetujuan warga maka direktur operasional mempersiapkan juga draft berita acaranya dan melakukan pembayaran kepada warga jika disepakati ada kompensasi kepada warga sekitar.

Mengurus perizinan proyek

Mengurus perizinan proyek perumahan di instansi terkait, seperti di pemerintah daerah, Dinas Tata Ruang, Badan Pertanahan Nasional (BPN), Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Pertanian, Dinas Pemakaman Umum, Dinas Perhubungan dan instansi lainnya.

Untuk mengurus perijinan ini seorang pelaksana proyek bisa membentuk tim sendiri karena banyak hal yang harus dilakukan.

Sehingga dengan membentuk tim maka pengurusan perijinan dapat berjalan sesuai target, sebisa mungkin lebih cepat.

Mempersiapkan perjanjian kerjasama (PKS)

Tugas selanjutnya pelaksana proyek adalah mempersiapkan PKS dengan perbankan. Persiapan dimulai dengan menyiapkan proposalnya sampai dengan memenuhi persyaratan PKS tersebut. 

Dimana kerjasama dengan perbankan diperlukan untuk keperluan penjualan jika konsumen membeli melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

KPR inden

Lebih penting lagi fungsi PKS ini adalah untuk konsumen yang membeli secara inden. Dan pembiayaanpun juga dengan KPR inden. Artinya akad KPR dilaksanakan sebelum rumah dibangun.

Dengan adanya PKS dan akad KPR inden maka pembangunan unit rumah bisa dibantu dari uang pencairan KPR dari bank secara bertahap.

Misalnya ketika akad KPR cair dua puluh persen dari bank ke developer. Dengan uang pencairan ini developer bisa membangun unit rumah yang diakadkan.

Setelah pembangunan memenuhi syarat sesuai bobot yang diperjanjikan, maka selanjutnya developer bisa mengajukan lagi pencairan untuk bobot tertentu, begitu selanjutnya sampai uang KPR cair seluruhnya dan rumah selesai dibangun.

  • Kredit Yasa Griya (KYG)

Dalam situasi tertentu, kerjasama dengan bank juga diperlukan untuk pengajuan KYG, Kredit Modal Kerja (KMK) atau Kredit Konstruksi dan lain-lain.

Dimana dengan pengajuan KYG atau Kredit Konstruksi kebutuhan modal untuk pelaksanaan proyek bisa dengan bantuan dari perbankan.

KYG bisa diajukan untuk membangun infrastruktur dan pembangunan unit rumah.

Dengan demikian jika seorang developer mendapatkan KYG maka ia dengan amat leluasa membangun proyek karena modal sudah tersedia.

Hanya saja syarat untuk mendapatkan KYG ini cukup sulit bagi developer baru karena bank akan memberikan KYG jika developer sudah berpengalaman mengelola proyek.

Akan lebih cepat lagi jika developer sudah pernah mendapatkan KYG sebelumnya dan KYG tersebut lancar sampai lunas.

Mengajukan anggaran awal

Tugas selanjutnya seorang pelaksana proyek adalah membuat anggaran pelaksanaan proyek. Sekurangnya anggaran biaya untuk tahap persiapan.

Keperluan biaya pada tahap persiapan ini terdiri dari beberapa bagian yaitu untuk proses akusisi, desain, persiapan lahan, infrastruktur dasar, marketing communication dan overhead.

  • Biaya untuk akuisisi lahan

Biaya untuk mengakuisisi lahan termasuk besarnya harga tanah ditambah dengan pajak-pajak dan biaya transaksi.

Besarnya harga tanah sudah ditentukan sesuai dengan negosiasi dengan pemilik lahan. Tinggal lagi cara bayarnya, apabila disetujui pembayaran tunai maka uang yang wajib disedikan adalah sebesar harga tanahnya.

Tetapi apabila disepakati pembayaran harga tanah secara bertahap maka keperluan uang di depan hanya untuk pembayaran uang muka atau down payment (DP).

PPh dan BPHTB

Demikian juga biaya untuk pajak-pajak transaksi, besarnya sudah ditentukan. Pajak transaksi tersebut yang menjadi kewajiban developer adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebear 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sebesar Rp60 juta kecuali DKI Jakarta NPOPTKP-nya Rp 80 juta.

Tetapi terdapat kemungkinan pajak penjual atau Pejak Penghasilan (PPh) juga ditanggung oleh developer, sebesar 2,5% dari nilai transaksi.

Ini sering terjadi jika pembayaran tanah tidak tunai. Dimana pembayaran pajak ditanggung developer ini menjadi salah satu bargain negosiasi dengan pemilik agar pembayaran tanah tidak tunai di depan.

Jadi negosiasinya berbunyi; pembayaran tanah bisa secara bertahap, tetapi pajak penjual ditanggung developer.

Fee notaris 

Biaya selanjutnya yang harus dipersiapkan adalah biaya fee untuk notaris, besarnya tergantung notaris meminta honorariumnya.

Memohonkan sertifikat

Biaya selanjutnya yang harus dihitung adalah biaya untuk memohonkan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).

Apabila sudah dibuat anggaran untuk mengurus sertifikat tanah proyek menjadi HGB maka penganggaran awal adalah untuk keperluan awal juga.

Tidak perlu membuat anggaran untuk seluruh permohonan sertifikat sampai selesai.

Misalnya untuk biaya mendaftaran berkas. Karena keperluan biaya tersebut bertahap sesuai dengan progres perjalanan berkas di kantor pertanahan.

Biaya untuk pihak lain

Keperluan biaya ini pada umumnya adalah untuk keperluan persiapan berkas di kantor desa atau kelurahan.

Biaya ini diperlukan apabila tanah belum bersertifikat atau masih girik. Karena apabila tanah masih giri terdapat beberapa kelengkapan berkas yang harus dipenuhi.

Diantaranya surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik serta legalisir letter C jika girik tanah tersebut tidak ada aslinya.

  • Biaya untuk desain

Besarnya biaya untuk membuat desain proyek ini tergantung nilai proyek. Semakin besar nilai proyek maka biaya desain juga lebih tinggi.

Untuk proyek-proyek sederhana seperti perumahan menengah ke bawah, desain juga cukup sederhana dengan biaya tidak terlalu besar. Tergantung mutu desain dari arsitek, dan si arsitek menghargai karyanya bagaimana.

Ada arsitek yang meminta biaya tinggi karena memang hasil kerjanya bagus, tetapi ada juga arsitek meminta biaya yang murah tentu saja berbanding lurus dengan mutu kerjanya.

Itu wajar, sesuai dengan adagium; ada mutu ada harga

Untuk proyek-proyek untuk segmen menengah ke atas, biaya desain lebih besar. Karena arsitek yang mendesain juga arsitek yang sanggup membuat produk yang bagus.

Untuk proyek seperti ini, selain fee arsitek masih ada fee perencana lainnya seperti struktur, perencana mekanikal elektrikal plambing (MEP), MEP kawasan perumahan, perencana taman (landscape). Biayanya ralatif sesuai mutu yang dibutuhkan.

  • Biaya untuk persiapan lahan

Kebutuhan biaya untuk persiapan lahan berbeda-beda untuk tiap proyek. Karena biaya ini tergantung kondisi fisik lokasi.

Ada kondisi lahan yang sudah cukup bagus, artinya tidak memerlukan pekerjaan berat untuk memulainya.

Mungkin hanya butuh pekerjaan perataan lokasi, pembersihan semak dan pohon, pembersihan puing-puing atau pekerjaan lainnya yang tidak membutuhkan alat berat.

Namun ada juga kondisi lahan yang memerlukan pekerjaan berat seperti pengurukan, cut and fill atau pekerjaan lainnya.

Pengurukan diperlukan apabila elevasi tanah proyek rendah dibanding elevasi banjir yang pernah terjadi. Indikasi ini terlihat dalam rekomendasi peil banjir.

Atau secara fisik dapat dilihat bahwa kondisi tanah masih lebih rendah dibanding posisi sekitar.

  • Biaya untuk infrastruktur dasar

Biaya selanjutnya yang diperlukan adalah biaya untuk infrastruktur dasar seperti membuat dasar badang jalan dan saluran.

Dengan dibutnya badan jalan maka kelihatan lokasi sudah berbentuk. Apalagi pengerjaan jalan ini sampai selesai dan rapi maka ini akan membuat proyek kelihatan sangat siap untuk dijual atau pekerjaan selanjutnya.

Memang ada syarat jika pekerjaan jalan sampai finishing perkerasan seperti beton, paving atau aspal. Syaratnya adalah mutu masing-masing pekerjaan tersebut harus bermutu bagus.

Sehingga jalan tidak rusak jika nanti akan ditempuh oleh mobil, terutama mobil angkutan material proyek.

Kondisi ini disiasati dengan penggunaan mobil proyek yang kecil saja semacam kijang pick up atau sejenis. Sehingga beban yang diterima jalan tidak terlalu besar dan jalan menjadi awet.

  • Biaya untuk marketing communication (marcom)

Biaya selanjutnya yang dibutuhkan di tahap awal proyek adalah kebutuhan untuk marcom. Besarnya kebutuhan awal untuk marcom ini tergantung strategi pemasaran yang akan digunakan.

Apakah nantinya pemasaran akan menggunakan media-media yang berbiaya besar seperti pemasangan baliho, iklan video di media digital atau metoda pemasaran lainnya.

Yang paling bagus adalah kombinasi pemasaran digital dan konvensional.

  • Biaya overhead

Biaya selanjutnya yang musti dianggarkan adalah overhead cost. Besarnya juga tergantung organisasi perusahaan atau organisasi proyek. Atau berapa banyak karyawan yang harus digaji di tahap awal.

Semakin banyak karyawan tentu biaya overhead juga semakin besar. Untuk mengantisipasi pengeluaran besar maka perlu ditetapkan skala prioritas kebutuhan karyawan di tahap awal.

Misalnya di awal-awal belum membutuhkan karyawan untuk marketing, dan pekerjaan teknis, belum butuh karyawan untuk logistik dan gudang atau belum perlu karyawan sebagai pengawas dan satpam.

Perekrutan karyawan sesuai kebutuhan proyek saja. Sehingga bisa menghemat pengeluaran gaji sekurangnya.

Strategi pengajuan anggaran

Anggaran seperti dibahas di atas ini dibuat oleh pelaksana untuk kemudian diajukan ke pimpinan perusahaan.

Nantinya pimpinan perusahaan meneliti kebutuhan tersebut untuk disetujui. Jika diperlukan pimpinan perusahaan mungkin saja minta revisi beberapa item, atau langsung disetujui. Ya, tergantung pimpinan perusahaannya.

Itulah tugas seorang pelaksana proyek properti pada saat persiapan proyek. Berat bukan? Amat berat malah.

Karena dialah yang mempersiapkan seluruh pekerjaan proyek, dialah yang menjadi motor penggerak proyek termasuk memperkirakan kebutuhan modal awal proyek.

Seyogyanya tugasnya tidak hanya pada saat persiapan awal proyek saja, nantinya akan berlanjut ke tahap pembangunan, sampai dengan pemasaran. Dialah yang mengkoordinir seluruh divisi proyek supaya bekerja dan bersinergi.

Pelaksana proyek ini boleh dinamakan project manager, site manager, direktur operasional atau penamaan lain. Bebas saja. Tergantung struktur organisasi perusahaan dan proyek.

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 22-23 Juni 2024 di Jakarta

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas

× Info Workshop Developer Properti