asriman.com – Page 77 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Bagaimana Pengaruh Pembangunan Moda Transportasi Massal Terhadap Proyek Properti

Pembangunan infrastruktur transportasi untuk mengurai kemacetan dalam bentuk LRT (Light Rail Transit) dan MRT (Mass Rapid Transit) yang saat ini tengah gencar dilakukan oleh pemerintah berbanding lurus dengan meningkatnya pembangunan proyek yang berlokasi tidak jauh dari LRT dan MRT.

Sehingga muncul asumsi yang tidak dapat dibantah, yaitu ada keterkaitan hubungan LRT dengan proyek properti yang sengaja diciptakan oleh para pengembang.

Dengan kata lain, para pengembang sengaja berburu lahan di sekitar proyek LRT dan MRT untuk lokasi pembangunan proyek-proyek mereka, karena proyek-proyek tersebut dipastikan akan mudah terserap oleh pasar, meskipun dibandrol dengan harga yang lebih mahal dibanding dengan proyek sejenis yang berlokasi di tempat lain yang jauh dari LRT dan MRT.

Asumsi tersebut di atas dikuatkan dengan fakta yang ada di lapangan sesuai dengan data yang dihimpun oleh IAP (Ikatan Ahli Perencanaan) bahwa saat ini terdapat sekitar 58 proyek pembangunan apartemen untuk kalangan menengah ke atas yang berlokasi di sekitar stasiun MRT. (more…)

Mudahnya Menjadi Developer Jika Orang Terdekat Punya Tanah

Jika dirimu tidak punya uang dan tidak punya tanah bukan tidak mungkin dirimu bisa menjadi developer. Syaratnya tentu saja dirimu punya orang yang bersedia bekerjasama denganmu. Orang yang bersedia bekerjasama dengan mu yang utama adalah orang yang memiliki tanah.

Pentingnya memiliki orang yang punya tanah adalah karena untuk menjadi developer, memiliki tanah yang akan dikembangkan menjadi proyek wajib hukumnya. Tidak ada tanah ya tidak mungkin ada proyek.

Akan menjadi kesulitan tersendiri jika pemilik tanah tersebut adalah orang asing. Mereka tentu saja tidak percaya kepadamu.

Bagaimana mungkin ia menyerahkan tanahnya kepadamu jika mereka tidak mengenalmu. Ini hukum alam.

Jika dibalik tetap begitu juga jadinya; bagaimana mungkin dirimu menyerahkan tanah kepada orang lain jika dirimu tidak mengenal mereka. Itu sebuah keniscayaan.

Tetapi dirimu akan selangkah lebih maju menjadi developer jika pemilik lahannya adalah orang terdekat.

Orang terdekat dan paling dekat adalah orang tua

Yang termasuk kategori orang terdekat ini yang pertama adalah orang tua sendiri. Mereka tidak mungkin tidak percaya denganmu.

Jika pemilik lahan orang tua sendiri mudah mengajaknya bekerjasama. Tinggal dirimu yakinkan orang tuamu bahwa dirimu sanggup mengelola sebuah proyek properti di tanah miliknya.

Orang tua sudah pasti ingin melihat anaknya maju salah satunya adalah sanggup mengelola proyek. Salah satu hambatan seorang orang tua menyerahkan tanah miliknya kepada anaknya adalah karena tidak percaya atas kemampuan anaknya. Itu saja.

Cara menawarkan kerjasama kepada orang tua, mudah saja. Anggap saja orang tua sebagai pihak lain yang tetap dijaga hak dan kewajibannya. Terutama tentang haknya terhadap tanahnya.

Yakinkan mereka bahwa tanah ini akan dijadikan proyek properti, nanti akan dijual, dari penjualan tersebut akan dibayarkan harga tanah kepada orang tua.

Penawaran seperti ini berlaku jika pemilik lahan adalah sauradara sendiri. Adik atau kakak. Yakinkan mereka bahwa dirimu mampu mengelola proyek properti.

Satu hal yang menjadi perhatian dalam mengajukan kerjasama kepada orang tua yang memiliki tanah adalah rekam jejakmu selama ini.

Karena mereka adalah orang yang mengenalmu luar dan dalam. Apapun kelakuannya di masa lalu tentu masih terekam jelas oleh mereka.

Jika rekam jejakmu pernah melukai mereka maka saat ini tentu saja mereka keberatan bekerjasama denganmu.

Tetapi jika selama ini rekam jejakmu bagus, dirimu orang yang terpercaya di mata mereka maka terbukan peluang dirimu bekerjasama dengan orang-orang terdekatmu yang memiliki tanah.

Sama kondisi kedekatannya jika pemilik lahan adalah saudara dari orang tua (paman/bibi), saudara (adik/kakak) dan saudara-saudara lainnya.

Teman semasa sekolah dan teman kuliah

Orang terdekat selain orang tua, paman atau bibi dan saudara adalah teman-teman di lingkaran satu. Misalnya teman ketika SD, SMP, SMA dan kuliah.

Teman semasa menempuh pendidikan ini memiliki kedekatan tersendiri. Karena pada umumnya orang memiliki cerita indah tersendiri ketika berteman di saat sekolah atau kuliah. Bahkan banyak cerita yang terdengar kedekatan dengan teman yang terbangun melebihi saudara. Saking akrabnya pertemanan tersebut.

Tetapi prinsip dasarnya tetap sama, yaitu rekam jejakmu akan menentukan sukses atau tidaknya dirimu menawarkan kerjasama kepada teman-teman dekatmu.

Teman sesama komunitas

Teman lainnya yang bisa saja percaya kepadamu adalah teman sama-sama di komunitas. Misalnya komunitas mobil, motor, atau sesama pengajian.

Ikatan pertemanan seperti ini memang tidak sekuat keluarga tetapi tidak tertutup kemungkinan dirimu menawarkan kerjasama terhadap mereka, jika mereka memiliki tanah.

Ya, intinya adalah silahkan tawarkan kerjasama kepada siapapun yang memiliki tanah. Tetapi jika pemilik lahan tersebut adalah orang yang percaya kepadamu maka itu menjadi keuntungan tersendiri bagimu.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Strategi Menyusun Rencana Pemasaran Properti

Salah satu ciri dari seorang pekerja profesional adalah bekerja dengan konsep atau rencana dan tidak hanya mengikuti arus tanpa memiliki gambaran yang jelas tentang apa yang akan dikerjakan.

Itu sebabnya seorang agen wajib memiliki konsep pemasaran properti, karena dengan konsep itulah pola kerja yang dilakukan dapat lebih terarah dan dengan pola kerja yang terarah maka hasil yang dicapai juga dapat lebih maksimal lewat keberhasilan dalam hal penjualan.

Cara untuk menyusun konsep pemasaran tersebut adalah sebagai berikut:

Buatlah Rencana Pemasaran Produk Anda

Sebelum mengambil tindakan dalam bentuk apapun, lakukan perencanaan dengan matang, sebab tanpa perencanaan, aktifitas pemasaran properti tidak akan dapat memberikan hasil sesuai dengan yang diharapkan.

Perencanaan tersebut sifatnya kompleks, baik dalam bentuk fisik maupun non-fisik. Perencanaan dalam bentuk fisik misalnya membuat listing, merencanakan promosi, menyediakan kantor dan berbagai keperluan administrasi serta yang lain. (more…)

Negosiasi Cara Bayar Tanah Hanya Jika Pemilik Tidak Banyak

Jamak dilakukan seorang developer yang tidak memiliki modal cukup untuk membeli lahan, menegosiasikan cara bayar tanah.

Maksudnya, tanah yang akan dijadikan proyek itu tidak perlu dibayar tunai seluruhnya di depan. Tetapi dengan cara bertahap.

Pembayaran secara bertahap ini bisa dengan cara termin, bisa juga dengan cara sesuai unit terjual. Kedua cara bayar ini yang paling banyak disepakati.

Negosiasi pembayaran tanah dengan cara termin

Cara pembayaran tanah dengan termin ini bisa dirimu ajukan kepada pemilik lahan. Konsepnya mudah untuk dipahami. Yaitu pembayaran tanah tersebut bertahap menurut waktu. Misalnya dibayar per-enam bulan, per-duabelas bulan atau tahapan lainnya yang sekira disetujui oleh pemilik lahan.

Kelebihannya cara bayar ini untuk pemilik lahan adalah ia tidak perlu tahu bahwa proyek berjalan baik penjualannya atau tidak. Apapun yang terjadi di proyek, baik lancar atau tidak, jika pembayaran tanah sudah jatuh tempo maka ia mendapatkan pembayaran.

Karena adakalanya proyek berjalan baik atau tidak. Jika proyek berjalan baik, maka pembayaran tanah bisa sesuai dengan yang disepakati. Namun jika proyek tidak berjalan baik (misalnya penjualan terkendala) maka ada kemungkinan pembayaran tanah juga terkendala.

Pun sebaliknya jika proyek terjual lebih cepat, tetapi pembayaran belum jatuh tempo maka ia tidak bisa menuntut haknya dipercepat pembayarannya. Kecuali si developer memang bersedia membayar lebih cepat. Ya ok ok saja.

Bagi developer keuntungan cara bayar ini adalah bahwa ia memiliki waktu untuk membayar tanah. Waktu yang tersedia bisa dipergunakan untuk menjual, dimana hasil penjualan digunakan untuk membayar tanah.

Jika berhasil praktis untuk membayar tanah ia tidak menggunakan uang sendiri tetapi uang pembeli. Ia menempatkan pembeli sebagai investornya.

Namun terdapat juga kerugian bagi developer dengan cara bayar ini jika penjualan proyek terkendala. Tentu saja jika penjualan terkendala ia tidak memiliki uang untuk membayar tanah kecuali ia bisa mencarikan untuk untuk membayar tanah tersebut.

Ya, mungkin dengan mengundang investor, mencari pendanaan atau dengan cara apapun yang bisa mendapatkan uang.

Negosiasi pembayaran tanah dengan cara per-unit terjual

Cara bayar dengan cara sesuai unit terjual ini dilakukan dengan cara membayarkan uang pemilik lahan per-unit terjual secara proporsional.

Langkah menghitungnya adalah dengan cara menghitung beban tanah untuk masing-masing unit rumah. Dengan cara itu pembayaran tanah akan dicicil setiap unit rumah terjual.

Misalnya harga tanah 1000, sementara unit rumah yang dibangun di lahan tersebut 100. Maka beban harga untuk masing-masing unit adalah 1000/100=10.

Simpel bukan? Jadi untuk tiap-tiap unit terjual akan diberikan kepada pemilik lahan 10. Ini hanya sebagai ilustrasi. Untuk nilai sebenarnya ya tinggal kalikan saja harga tanah dengan luasnya. Lalu hitung berapa unit yang akan dijual. Maka didapat beban harga untuk tiap unit.

Cara pembayaran tanah dengan cara sesuai dengan unit terjual ini juga memiliki kelebihan tersebut diri kepada pemilik lahan. Kelebihannya adalah jika penjualan proyek lebih cepat maka ia akan mendapatkan pembayaran tanahnya lebih cepat pula.

Tetapi kelemahannya adalah jika penjualan tidak berjalan dengan baik, atau lambat dalam menjual, maka pembayaran tanahnya juga akan terlambat. Ia tidak bisa menuntut pembayaran tanah jika memang belum ada penjualan.

Untuk deceloper kelebihan cara bayar ini ialah tidak ada pembayaran tanah yang jatuh tempo kecuali jika terjadi penjualan. Walaupun penjualan terlambat, tidak ada pembayaran tanah yang jatuh tempo.

Negosiasi akan sulit jika pemilik lahan banyak

Melihat kondisi yang harus diakomodir untuk mendapatkan deal ini, maka sebaiknya negosiasi hanya dengan sedikit orang. Paling bagus tentu pemilik hanya satu orang. Kondisi ini akan memudahkan mendapatkan deal.

Boleh saja pemilik banyak tetapi untuk negosiasi harus satu suara dulu dari pihak pemilik lahan yang banyak. Jangan sampai ketika negosiasi kita mendengarkan banyak pendapat. Kondisi ini akan menyulitkan mendapatkan deal.

Sulitnya negosiasi dengan banyak orang ini karena kondisi psikologis masing-masing orang berbeda-beda. Ada kondisinya yang memang sedang membutuhkan uang. Sehingga ia agak longgar dalam negosiasi. Tetapi jika ada salah satu pemilik yang kondisi keuangannya baik-baik saja maka biasanya ini yang mengganjal negosiasi.

Ia akan bertahan dengan keinginannya karena ia tidak dalam kondisi membutuhkan deal untuk mendapatkan uang.

Jadi ketika negosiasi pastikan pemilik lahan tidak banyak sehingga mudah mendapatkan kesepakatan. Jikapun pemilik banyak, negosiasi hanya jika mereka sudah sepakat dan menyerahkan ke salah satu orang untuk deal dengan dirimu sebagai developer.

Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini

Ada banyak hal yang harus diperhatikan ketika menilai suatu lahan apakah cocok untuk dibangun apartemen

Ada beberapa broker yang menawarkan lokasi tanah ke saya yang katanya cocok untuk dibangun apartemen. Lokasinya memang di lokasi yang sudah ramai.

Lokasinya di pinggir jalan besar, jalan tersebut jalan utama. Sehingga si broker langsung menawarkan paket bundling bahwa lokasi tersebut bisa dibangun apartemen.

Maksudnya ia membayangkan ke saya bahwa nanti saya bisa membangun apartemen di lokasi tersebut.

Jika untuk hanya mengetahui bahwa lokasi itu bisa dibangun apartemen, ya memang bisa. Tinggal cek ke kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) daerah bersangkutan, akan kelihatan bahwa lokasi tersebut memang bisa dibangun apartemen.

Bukan hanya bisa dan tidak bisa dibangun apartemen

Tapi ketika akan membangun apartemen, pertanyaan yang harus dijawab kan tidak hanya bisa atau tidak dibangun apartemen, tapi apakah secara bisnis lokasi tersebut sudah layak untuk dibangun apartemen.

Apakah ada orang yang akan membeli apartemen di lokasi tersebut? Ini “pertanyaan besar” yang harus dijawab.

Jika lokasi tersebut memang di tengah kota besar seperti Jakarta dan Surabaya atau kota-kota besar lainnya misalnya tentu banyak orang yang akan membeli apartemen. Karena memang harga rumah landed atau rumah tapak sudah sedemikian mahal. (more…)

Pentingnya Mengukur Ulang Tanah Yang Akan Dibeli

Ketika akan mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti mengukur lokasi secara langsung sangat penting untuk dilakukan. Tujuannya adalah untuk mengetahui luas sebenarnya tanah tersebut.

Karena kerap terjadi bahwa luas tanah sebenarnya sering berbeda dengan luas tanah seperti yang tercantum dalam bukti kepemilikan haknya.

Tanah yang belum bersertifikat belum diukur presisi

Apalagi tanahnya belum bersertipikat. Karena tanah yang belum bersertifikat ini belum dilakukan pengukuran yang presisi saat penerbitan surat-suratnya.

Selain karena dulu waktu penerbitan alas haknya belum ada teknologi pengukuran yang akurat seperti sekarang. Jadi untuk mengetahui luas suatu bidang tanah hanya berdasarkan perkiraan.

Tanah yang belum bersertipikat ini memiliki banyak jenis alas hak, seperti girik, Letter C, petok D, eigendom verponding dan lain-lain.

Tanah girik

Girik adalah bukti kepemilikan tanah hak milik adat yang dimiliki oleh pemilik girik. Dulu girik ini adalah bukti pembayaran pajak. Jadi girik ini bukan bukti kepemilikan namun hanya bukti membayar pajak saja.

Setelah UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Pertahanahan atau yang lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diundangkan maka tanah girik harus dikonversi menjadi sertipikat paling lama dua puluh tahun setelah UUPA.

Namun sampai sekarang masih banyak tanah girik yang masih belum disertipikatkan karena mungkin saja karena ketidaktahuan masyarakat atau karena biaya.

Prona dan PTSL

ptsl adalah — Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)

Untuk masalah biaya ini pemerintah memberikan solusi yaitu dengan adanya program pensertipikatan massal. Dulu ada program Prona atau program agraria nasional yang dibiayai oleh pemerintah.

Sekarang ada program pengganti Prona yaitu Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) yang juga dibiayai pemerintah.

PTSL diselenggarakan oleh kantor pertanahan setempat untuk suatu area tertentu. Misalnya untuk pensertifikatan dilakukan untuk satu desa/kelurahan tertentu. Bisa juga program PTSL dilakukan untuk suatu kecamatan tertentu.

Letter C

Letter C adalah buku register pertanahan yang terdapat di desa sebagai bukti kepemilikan tanah di lokasi tersebut secara turun temurun.

Surat Letter C ini disimpan di kantor desa sementara yang diberikan kepada warga hanya kutipan letter C-nya. (more…)

Rumitnya Bisnis Properti dan Strategi Menyederhanakannya

Bisnis properti itu terkenal sebagai bisnis yang rumit, karena banyak sekali pihak yang memiliki andil dan memengaruhinya. Tak kurang ada 170an bisnis yang memengaruhi bisnis properti.

Sebaliknya ada 170an bisnis yang dipengaruhi oleh bisnis properti. Artinya jika bisnis properti lancar, maka bisnis lainnya yang berhubungan juga lancar.

Industri hulu; material bangunan

Contohnya bisnis yang dipengaruhi bisnis properti adalah industri material bangunan. Jika bisnis properti sedang tidak baik-baik saja maka industri material bangunan juga akan terbawa.

Jika penjualan properti tidak bagus, maka pembangunan proyek akan terhenti. Akibatnya industri material bangunan terpengaruh. Itu contoh di industri hulu.

Industri hilir; perkakas rumah tangga dan elektronik

Di industri hilir, ada industri perlengkapan rumah tangga termasuk elektronik. Jika tidak ada orang yang membeli rumah, maka tidak ada pembangunan rumah baru.

Selanjutnya tidak ada orang yang membeli barang-barang elektronik untuk rumah baru. Termasuk perkakas rumah tangga. Juga tidak ada yang beli. Ini menyebabkan industri peralatan rumah tangga dan elektronik akan terganggu.

Banyaknya orang yang terlibat

Selanjutnya yang memengaruhi bisnis properti adalah banyaknya orang yang terlibat di dalam pembangunan sebuah proyek properti. Mulai dari tahap awal mengakuisisi lahan sampai dengan pembangunan dan penjualan.

Notaris dan PPAT

Di tahap awal ketika mengakuisisi lahan pihak yang terlibat adalah Notaris atau PPAT. Keterlibatan Notaris atau PPAT adalah dalam rangka membuat akta-akta peralihan tanah. (more…)

Cara Konyol Meyakinkan Calon Pembeli

Ada kesulitan memasarkan ketika proyek belum dibangun

Terdapat kesulitan tersendiri ketika seorang developer memasarkan proyek perumahannya tetapi rumahnya belum dibangun.

Kondisi fisik proyek mungkin saja masih berupa tanah kosong. Masih banyak rumput-rumput liar, pepohonan yang tinggi-tinggi. Atau bahkan kondisi lokasi masih berupa sawah dengan padi yang menguning.

Kondisi ini membuat calon konsumen ragu untuk membeli. Ragu apakah betul rumah akan dibangun, ragu apa betul proyek ini akan lanjut.

Semua keraguan itu wajar saja, karena ada pemberitaan di media tentang konsumen yang sudah membeli rumah tetapi rumahnya tidak kunjung dibangun oleh developer.

Developer harus kreatif dalam memasarkan proyeknya

Namun seorang developer harus kreatif untuk memasarkan proyeknya. Seorang developer harus menemukan strategi yang tepat ketika memasarkan proyeknya, bagaimanapun kondisinya.

Apalagi sebuah proyek dijalankan dengan mengandalkan cashflow, semakin pentinglah arti penjualan di awal-awal proyek.

Karena dengan adanya penjualan di awal proyek ini maka proyek bisa berjalan dengan baik.

Ada banyak cara yang bisa dilakukan oleh seorang developer untuk meyakinkan agar calon pembeli untuk membeli perumahan yang sedang dipasarkan.

Terutama ketika calon pembeli datang pada saat belum ada rumahnya. Jangankan rumahnya, pekerjaan fisik apapun juga belum ada di lokasi. (more…)