Salah satu strategi akusisi lahan yang bisa dirimu praktekkan adalah kerjasama dengan investor untuk membeli tanah.
Lalu setelah tanah dibeli oleh investor maka dilakukan kerjasama lahan, dimana yang berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor yang membeli tanah tadi.
Jadi dilakukan kerjasama antara dua belah pihak, pihak pertama adalah investor yang sudah bertransformasi sebagai pemilik tanah dengan dirimu sebagai developer.
Setelah tanah tersedia tanpa harus membeli karena sudah “dibelikan” oleh investor, langkah selanjutnya adalah memulai proyek.
Pengerjaan proyek dimulai dari membuat desain, mengurus perizinan dan mengerjakan persiapan lokasi.
Membuat desain proyek
Membuat desain proyek mutlak membutuhkan biaya, karena ini terkait biaya jasa untuk arsitek dan perencana lainnya.
Jika proyekmu tidak terlalu besar, maka biasanya seorang arsitek saja sudah cukup. Namun jika proyekmu cukup besar, maka nantinya dirimu akan membutuhkan beberapa perencana lain seperti perencana Mekanikal, Elektrikal dan Plambing (MEP) dan perencana struktur.
Mengurus perizinan
Selanjutnya untuk mengurus perizinan juga membutuhkan biaya. Karena perizinan untuk sebuah perumahan memerlukan banyak rekomendasi dari dinas terkait.
Rekomendasi-rekomendasi tersebut diantaranya adalah rekomendasi peil banjir, rekomendasi cadangan tanah makam, rekomendasi tempat pembuangan sampah, rekomendasi baku mutu air tanah, rekomendasi pemadam kebakaran, rekomendasi penerangan jalan umum, rekomendasi Amdal/UKL-UPL/SPPL, rekomendasi Amdalalin, rekomendasi dari lurah dan camat dan rekomendasi-rekomendasi lainnya.
Dimana Amdal adalah analisa mengenai dampak lingkungan, UKL-UPL adalah usaha pengelolaan lingkungan hidup-usaha pengendalian lingkungan hidup, SPPL adalah surat pernyataan pengelolaan lingkungan.
Persiapan lahan proyek
Berbarengan dengan membuat desain dan mengurus perizinan proyek, persiapan lokasi juga bisa dikerjakan secara paralel.
Hal ini penting dilakukan supaya bisa menghemat waktu. Jadi ketika desain sudah final, perizinan sudah selesai, fisik lokasi juga sudah siap.
Selain itu jika lokasi sudah bagus dan siap bangun, hal ini akan lebih memudahkan dalam memasarkan.
Karena konsumen merasa yakin untuk membeli karena lokasi proyek sudah rapi dan siap untuk dibangun.
Untuk mengerjakan persiapan lokasi ini membutuhkan biaya. Besarnya biaya tersebut tergantung kondisi lokasi.
Jika lokasi membutuhkan pekerjaan berat seperti cut and fill atau pengurukan maka butuh biaya yang lumayan besar.
Tetapi jika lokasi sudah bagus tanpa perlu pekerjaan berat maka pembersihan lahan saja cukup. Mungkin hanya berupa pembersihan rumput-rumput, puing-puing atau pekerjaan lainnya. Biayanya tidak terlalu besar.
Nah dari penjelasan di atas kelihatan bahwa untuk memulai proyek membutuhkan biaya. Biaya tersebut diperlukan untuk membuat desain, mengurus perijinan, pekerjaan persiapan lokasi dan lain-lain.
Oleh karena itu jika dirimu tidak punya modal untuk membiayai kebutuhan proyek ini maka terpaksa dirimu musti cari investor lainnya.
Nanti akan ada kerjasama segi tiga antara pemilik lahan, developer dan investor baru.
Baca juga:
Akan lebih mudah jika investormu yang membeli tanah itu juga bisa memberikan modal awal proyek sehingga kerjasama hanya antara dua belah pihak saja. Dirimu dan investor yang merangkap pemilik tanah.
Bagaimana Pembagian Hasil Untuk Kerjasama Jenis Ini?
Untuk mengetahui besaran bagian untuk masing-masing pihak maka langkah awal yang harus kita lakukan adalah dengan cara memetakan peran masing-masing.
Sebagai pemilik lahan bisa kita tawarkan bagian dengan besaran proporsional yang berpedoman kepada Rencana Anggaran Biaya (RAB) proyek.
Jika bobot tanah sampai tigapuluh persen maka bagian pemilik tanah adalah tigapuluh persen dari laba. Fair bukan?
Kemudian dia sebagai investor juga dihitung berapa bobot biaya yang ditanggungnya.
Misalnya bobot biaya yang ditanggungnya adalah sampai dengan limapuluh persen, maka bagiannya sebagai investor mendapatkan limapuluh persen dari laba proyek.
Nah sisa duapuluh persen menjadi milikmu sebagai developer. Nilai ini cukup menarik karena dirimu tidak mengeluarkan modal apapun dalam proyek ini, hanya waktu, energi dan kemampuan kelolamu yang dibutuhkan.
Jadi berapapun bagi hasil yang dirimu dapatkan tentu patut disyukuri karena dirimu tidak ada potensi rugi di sini.
Beda dengan investor yang ada berpotensi rugi jika ada kendala dalam perjalanan proyek.
Dirikan PT Bersama
Untuk melaksanakan proyek dengan strategi ini akan lebih baik jika dibuat PT bersama. Dimana pemegang sahamnya adalah investor dan dirimu sebagai developer.
Dimana besarnya saham masing-masing sesuai dengan besarnya laba yang akan diperoleh nantinya.
Dalam struktur perusahaan, selayaknya investor sebagai pemegang saham terbesar berposisi sebagai komisaris.
Karena sesuai dengan fungsi komisaris di perusahaan sebagai pengawas direksi. Sekaligus memberikan masukan ke direksi jika dalam pengerjaan proyek terdapat kesalahan dan penyimpangan.
Sementara yang menjadi direksi itu adalah dirimu. Nantinya sebagai direksi dirimulah yang sehari-hari akan menjalankan perusahaan dan proyek.
Kapan Bisa Dilakukan Pembagian Laba?
Pembagian laba ke masing-masing pihak seyogyanya tentu berbarengan ketika proyek selesai. Sama-sama menikmati.
Tetapi tidak menutup kemungkinan pembayaran ini dilakukan lebih cepat, terutama untuk pokok investasi investor.
Mungkin bisa dibagikan pada bulan ke dua belas beberapa persen dari pokoknya, setelah proyek selesai barulah diserahkan bagi hasilnya.
Tetapi dengan skema pendirian PT maka pembagian hasil biasanya dilakukan di akhir proyek pada saat proyek tutup buku dan semua kewajiban sudah dibayarkan.
Baik kewajiban berupa pajak-pajak, tagihan-tagihan kepada para vendor dan pihak ketiga dan lain-lain.
Jadi yang dibagi adalah betul-betul laba bersih proyek. Its fair enaugh
Lihat artikel lainnya:- Mudahnya Seorang Arsitek Menjadi Pengembang, Begini Langkah-Langkahnya
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
- Begini Cara Developer Mencari Pendanaan untuk Proyek, Mudah
- Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Bagaimana Mencari Lahan untuk Dijadikan Proyek Properti Jika Dirimu Tidak Punya Uang
- Bagaimana Cara Menjadi Pengembang Perumahan?
- Dahsyatnya Uang Tunai Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Begini Cara Mencari Tanah Untuk Proyek Bagi Orang Yang Tidak Punya Modal
- Mau Kerjasama Lahan? Perhatikan Ini
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
