Kerjasama lahan solusi untuk mengatasi tingginya harga tanah
Salah satu solusi untuk mengatasi harga tanah yang semakin tinggi dari tahun ke tahun adalah dengan cara kerjasama lahan dengan pemilik tanah.
Prinsip kerjasamanya adalah pemilik lahan menyediakan lahan dan developer menyediakan modal, tim manajemen pengelolaan proyek sampai proyek selesai.
Atas perannya sebagai pemilik lahan, ia mendapatkan bagi hasil sesuai kesepakatan.
Demikian juga developer, atas perannya sebagai developer yang melakukan pengembangan proyek, maka si developerpun mendapatkan bagian dari laba proyek tersebut.
Ada untungnya pengerjaan proyek dengan skema kerjasama lahan ini, yaitu developer tidak memerlukan modal untuk membeli lahan. Cukup sediakan modal awal untuk mengurus perijinan dan persiapan lokasi.
Demikian juga untuk pemilik lahan, ia bisa mendapatkan harga tanah yang lebih tinggi dibandingkan dengan jika ia menjual secara tunai.
Kerugiannya juga ada, bagi developer kerugiannya adalah ia musti berbagi laba dengan pemilik lahan. Satu lagi kerugiannya, biasanya pemilik lahan juga ikut dalam pengelolaan proyek. Sehingga fleksibelitas developer dalam mengelola proyek agak terbatas.
Sementara untuk pemilik lahan, kerugiannya adalah ia tidak bisa menerima uang hasil penjualan tanahnya dengan cepat. Harus menunggu proyek selesai dulu atau sesuai dengan waktu yang disepakati.
Yang jelas pemilik lahan tidak menerima uang hasil penjualan tanahnya di depan seperti ia menjual tunai tanahnya.
Namun kerap kali kerjasama lahan juga bermasalah dalam perjalanannya. Untuk menghindari permasalahan tersebut, sebelum memulai ada baiknya para pihak memperhatikan hal-hal sebagai berikut;
Hati-hati dalam memilih lahan
Lahan untuk kerjasama ini harus dipastikan kelayakannya. Harganya bisa jadi memang murah tetapi ada resiko tidak terjual karena memang tidak ada potensi pasarnya.
Kondisi lainnya adalah lokasinya sangat bagus dari sisi keterjualan produk, tetapi harganya mahal.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti
Mana yang bagus? Lokasi yang bagus tentu bisa diketahui setelah dilakukan studi kelayakan terhadap lokasi tersebut. Tidak masalah harga tanah mahal atau murah, asalkan sesuai dengan potensinya.
Developer harus ingat betul bahwa tidak selalu harga tanah murah bagus untuk dibangun proyek. Walaupun tanah tidak dibeli, harus tetap hati-hati hitung-hitungannya.
Hati-hati dalam memilih mitra
Dalam mengelola proyek dengan pola kerjasama lahan ini, kesesuaian pemikiran antara pemilik lahan dan developer merupakan hal yang penting. Karena kerjasama ini nantinya bukan berjalan satu atau dua bulan, melainkan bisa bertahun-tahun, tergantung luas tanahnya.
Jangan sampai ada perselisihan dalam perjalanan proyek. Jika itu terjadi maka proyek akan terkendala dalam pengerjaannya. Inilah penyebab banyaknya proyek dengan pola bermitra mangkrak.
Mitra lainnya yang perlu kesesuaian pemikiran dan niat adalah investor. Ini jika dalam pengembangan proyek tersebut juga menggunakan investor dari luar.
Bisa juga dalam pengembangan proyek tersebut hanya developer dan pemilik lahan, untuk membiayai proyek developer memiliki modal, sehingga tidak perlu investor dari luar.
Jadi dalam pemilihan kedua mitra ini; pemilik lahan dan investor harus hati-hati supaya dalam pelaksanaan proyek tidak ada kedala yang menyebabkan proyek berhenti di tengah jalan.
Pastikan semua jelas di depan ketika akan menjalankan kerjasama, sehingga ketika proyek sudah berjalan tidak ada lagi permasalahan yang muncul, semua pihak tinggal jalankan hak dan kewajibannya dalam pelaksanaan proyek.
Hati-hati dalam legalitas
Selanjutnya, kehati-hatian juga dibutuhkan berhubungan dengan legalitas. Lihat alas hak atas tanah yang akan dijadikan proyek, apakah sudah bersertifikat atau masih berupa hak-hak lama seperti girik, petuk, kikitir, pipil, eigendom atau jenis hak lainnya.
Untuk tanah yang masih belum bersertifikat tersebut ada proses untuk memohonkan sertifikatnya. Artinya dibutuhkan waktu dan biaya tambahan.
Selain itu ada proses pengecekan keabsahan surat-surat tanah tersebut di kantor desa atau kantor lurah yang bersangkutan. Ini harus dilakukan dengan hati-hati supaya terhindar dari kendala legal di kemudian hari.
Jika tanah sudah bersertifikat, banyak untungnya, terutama kepastian hak atas tanahnya sudah jelas. Bisa langsung dilakukan pengecekan ke kantor BPN. Selain itu untuk tanah yang sudah bersertifikat prosesnya lebih cepat.
Selanjutnya kehatian-hatian diperlukan ketika mengurus perijinan. Poin pentingnya adalah apakah perijinan bisa diperoleh sesuai dengan waktu yang dijadwalkan dan dengan biaya yang dianggarkan.
Jangan lupa, sebelum membuat kesepakatan-kesepakatan dengan berbagai pihak, langkah awal yang musti dilakukan adalah memastikan bahwa peruntukan lahan memang untuk permukiman. Jangan sampai kesepakatan sudah dibuat tetapi peruntukan lahan bukan untuk perumahan.
Hati-hati dalam memilih pola kerjasama
Selain kehati-hatian yang sudah dibahas, selanjutnya perlu kehati-hatian juga dalam menyepakati pola kerjasama lahan.
Karena ada beberapa pola kerjasama yang umum dilakukan berkaitan dengan status tanah dan pengelolaan, diantaranya adalah tanah tidak dibaliknama ke perusahaan developer dan tanah dibaliknama ke atas nama perusahaan developer.
Tanah tidak dibaliknama ke perusahaan developer
Pola kerjasama lahan yang pertama adalah tanah tidak dibaliknama ke atas nama developer, tetapi tetap atas nama pemilik lahan. Antara pemilik lahan dan developer dibuat perjanjian kerjasama. Dalam perjanjian kerjasama tersebut dicantumkan semua hal yang berkaitan dengan pengembangan proyek tersebut.
Pasal-pasal yang amat penting adalah yang berhubungan dengan hak dan kewajiban masing-masing pihak dan sanksi-sanksi jika salah satu pihak wanprestasi.
Ada kelemahan dengan skema ini terkait kerjasama dengan perbankan.
Ada bank mensyaratkan sertifikat harus atas nama developer.
Apalagi nantinya developer mengajukan Kredit Yasa Griya (KYG) atau kredit/pembiayaan lainnya.
Namun ada juga bank lebih longgar; tanah boleh atas nama pemilik lahan tetapi pemilik lahan ada dalam perusahaan. Bisa sebagai direksi, komisaris, atau pemegang saham.
Tanah dibaliknama ke perusahaan developer
Pola kerjasama lahan lainnya yang bisa dipraktekkan adalah dengan cara tanah dibaliknama ke atas nama developer.
Untuk mengamankan hak pemilik lahan ini, maka pemilik lahan masuk ke dalam struktur perusahaan.
Kesemua skema kerjasama ini bisa saja dilakukan, masing-masing pola kerjasama memiliki kelebihan dan kekurangan.
Namun yang paling penting dalam kerjasama ini adalah niat baik dari masing-masing pihak yang tergabung dalam kerjasama.
Karena walaupun kerjasama sudah dibuat sedemikan rupa, perjanjian-perjanjian sudah amat lengkap tetapi dalam perjalanan proyek ada yang berniat tidak baik maka hal itu bisa membuat proyek terkendala.
Strategi menentukan hak pemilik lahan dan developer
Setelah disepakati apakah tanah dibaliknama ke perusahaan developer atau tidak, hal lain yang perlu disepakati adalah menentukan besarnya hak pemilik lahan dan developer.
Ada dua skema yang bisa disepakati, pertama dengan cara menetapkan harga tanah terlebih dahulu, kedua dengan cara tidak dengan menetapkan harga tanah terlebih dahulu.
Menetapkan harga tanah terlebih dahulu
Dengan skema ini, hak pemilik lahan yang sudah pasti adalah harga tanah yang besarnya sesuai kesepakatan.
Setelah harga tanah disepakati, langkah selanjutnya adalah menentukan kapan pembayaran harga tanah tersebut. Apakah pembayaran bertahap sesuai termin yang disepakati atau bisa juga dengan tiap unit terjual.
Pembayaran harga tanah sesuai termin
Dengan cara ini, pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan berdasarkan termin yang disepakati. Bisa tiap 6 bulan, 9 bulan atau 12 bulan.
Keuntungan kesepakatan ini adalah pemilik lahan akan mendapatkan haknya atas pembayaran tanah miliknya pasti waktunya.
Ia tidak mau tahu apakah proyek berjalan baik atau tidak, jika sudah jatuh temponya maka ia harus mendapatkan pembayaran atas harga tanahnya.
Pembayaran harga tanah sesuai unit terjual
Dengan cara ini, pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan dilakukan berdasarkan unit terjual.
Besarnya pembayaran tersebut adalah dengan cara menghitung harga total tanah kemudian dibandingkan dengan jumlah unit, maka didapatlah hak pemilik lahan untuk tiap unit rumahnya.
Maka setiap ada unit terjual, pemilik lahan langsung mendapatkan bagiannya.
Hak pemilik lahan atas laba
Selain berhak atas harga tanahnya, pemilik lahan juga berhak atas laba proyek. Besarnya hak pemilik lahan atas laba berdasarkan kesepakatan saja.
Namun ada patokan umum yang bisa dijadikan dasar perhitungan yaitu harga pasaran tanah di lokasi tersebut.
Jika harga tanah murah dan akan dibangun perumahan subsidi maka hak pemilik lahan sewajarnya tidak terlalu besar, sekitar 10% sampai dengan 30%.
Untuk tanah yang bisa dibangun perumahan menengah, maka hak pemilik lahan lebih besar lagi. Bisa 30% sampai dengan 40%.
Tetapi ini hanya sebagai gambaran saja, berapapun besarnya bagian pemilik lahan atas laba bisa saja disepakati.
Kapan pembayaran laba untuk pemilik lahan?
Setelah menentukan besarnya laba untuk pemilik lahan, hal lainnya yang perlu disepakati adalah kapan pembayaran laba tersebut diterima oleh pemilik lahan?
Sewajarnya pembayaran laba kepada pemilik lahan tersebut dilakukan di akhir proyek. Jadi pemilik lahan dan developer sama-sama menikmati laba di akhir.
Di saat proyek berjalan, pemilik lahan mendapatkan haknya atas harga tanah, ketika proyek selesai pemilik lahan mendapatkan bagian atas laba proyek yang besarnya sesuai kesepakatan di awal. Fair enough.
Tidak menetapkan harga tanah terlebih dahulu
Selain dengan menetapkan harga tanah terlebih dahlu, bisa juga dengan cara tidak menetapkan harga tanah terlebih dahulu.
Dengan cara ini, hak pemilik lahan dihitung dari harga jual unit. Berapapun harga jual unit rumah, maka sekian persen menjadi hak pemilik lahan.
Besarnya bagian pemilik lahan tersebut berdasarkan kesepakatan saja. Bisa 30%, 35%, 40% atau berapapun. Asalkan kedua belah pihak merasa hepi maka kerjasama bisa dijalankan.
Lihat artikel lainnya:
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Begini Kerjasama Lahan dengan Perhitungan Bagi Unit untuk Pembangunan Proyek Properti
- Jika Pemilik Lahan Minta Tanahnya Dibayar Tunai Apa Yang Harus Anda Lakukan?
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Cara Kerjasama Lahan untuk Dibangun Perumahan
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Berapa Idealnya Nilai Saham Pemilih Tanah Untuk Proyek Kerja Sama?
- Strategi Menawarkan Kerjasama Lahan Kepada Pemilik Lahan. Dengan Menyepakati Harga Tanah atau Tanpa Menyepakati Harga Tanah. Wes Terserah
- Begini Cara Kerjasama Lahan untuk Developer
- Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan: Naikkan Saja Harganya
- Kerjasama Lahan: Begini Strategi Menawarkan Laba yang Menarik Kepada Pemilik Lahan
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
- Proyek Pembayaran Lahan Bertahap Bukan Proyek Kerjasama Lahan
- Bagaimana Membuat Perjanjian Untuk Mendukung Pelaksanaan Proyek Tanpa Modal?
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
