Cara Mudah Memulai Bisnis Properti Tanpa Modal

Bisnis properti bisa dilakukan tanpa modal, memang bisa tetapi harus dipahami secara proporsional

Setiap bisnis memerlukan modal untuk memulai, tidak terkecuali di bisnis properti sebagai developer. Tetapi modal yang dibutuhkan tersebut tidak melulu tentang uang.

Ada yang lebih berharga dari sekedar modal uang yaitu kreatifitas. Selain itu ada bisnis yang bisa dilakukan tanpa modal uang seperti brokerage, jadi kontraktor, dan menjadi developer properti.

Tetapi pemahaman tanpa modal uang di bisnis-bisnis tersebut harus dipahami dengan proporsional. Setiap orang harus memahami bahwa ada hukum kesetimbangan dalam hal ini.

Maksudnya jika uang tidak punya maka harus diimbangi dengan kreatifitas, niat dan semangat yang harus dibesarkan. 

Akan sulit sekali kondisinya jika uang tidak punya tetapi juga tidak punya kreatifitas, selain juga tidak punya niat dan semangat membara.

Kreatifitas Lebih Berharga Daripada Modal Uang!

Dulu, pada pada tahun 1923, seorang pemuda miskin menemui pedagang tembakau terbesar di Amerika.

Anak muda itu mengatakan bahwa ia sanggup menyediakan tembakau dengan kualitas terbaik dan lebih murah dari tembakau yang ada saat ini.

Setelah negosiasi, si pedagang tembakau bersedia membeli kalau memang kualitasnya lebih bagus dan harganya lebih murah.

Kemudian si pemuda pergi ke Brazil untuk menemui para petani tembakau, dia mengatakan bahwa seorang pedagang tembakau terkenal dan terbesar di Amerika akan membeli semua tembakau mereka dengan harga yang lebih tinggi.

Para petani tembakau bersedia mengirimkan tembakaunya karena memang si pedagang tembakau Amerika telah mereka kenal reputasi bisnisnya.

Alhasil, pedagang tembakau mendapatkan tembakau dengan mutu yang lebih baik dan harga yang lebih murah dan petani tembakau juga senang karena seluruh tembakau mereka terjual dengan harga yang lebih bagus.

Halnya anak muda itu mendapatkan fee dari transaksi yang terjadi karena idenya. Dia tidak bermodalkan uang, hanya modal ide, keberanian dan kreatifitas. Siapa anak muda itu? Dia adalah Aristotle Onassis, yang akhirnya dikenal sebagai raja tanker dunia.

Itulah sebuah contoh tentang kreatifitas yang berujung kepada kesuksesan. Di bidang properti juga demikian, kreatifitas juga dibutuhkan untuk memulai bisnis bagi Anda yang tidak memiliki modal.

Dengan kreatifitas Anda bisa menggeluti bisnis di bidang properti tanpa modal uang. Pilihan tersebut diantaranya menjadi broker, menjadi flipper, menjadi kontraktor, menjadi developer properti dan lain-lain.

Menjadi Broker Properti Bisa Dilakukan Tanpa Modal Uang

(more…)

Nullum Delictum Nula Puna Sine

Hebat betul Pak Menko itu. Mudah saja baginya menguliahi tiga penantangnya di DPR. Mereka dibuat seperti mahasiswa S1 yg sedang bertakzim kuliah Hukum Pidana. Bahkan yg alumni pesantren diborongnya juga. Rupa-rupanya ilmu agama Pak Prof tinggi juga.

Sebenarnya yg disampaikan Pak Menko itu biasa-biasa saja. Harusnya ngga perlu anggota DPR, mahasiswa S1 Hukum saja amat paham tentang Asas Legalitas yg disebut-sebut Pak Menko.

Sepertinya tiga dewan yg pemarah itu saja yg sudah lupa tentang nullum delictum yg terkenal itu. Karena mungkin mrk tamat kuliah sdh terlalu lama.

“Rajo, kenapa tiga dewan yg pemarah itu seperti marah betul sama Pak Menko ya” Tanya Joe Labay kepada Rajo Angek ketika mereka duduk santuy sambil nunggu bedug buka puasa.

“Ngga tahulah Joe, mungkin karena ego sebagai anggota Komisi III kali. Mrk kan paham undang-undang, makanya mereka ancam-ancam Pak Menko dgn undang-undang itu”

“Sepertinya Pak Menko ngga takut ya. Malah ia tambah semangat meladeni tantangan dewan terhormat yg marah-marah itu. Kalo karena ego sih ngga apa2. Ngga bahaya. Yg berbahaya kalau mereka ada hubungannya dengan uang ratusan trilyun yg disebut-sebut Pak Prof kita itu. Mungkin saja uang itu ngrembes ke Senayan”

Rajo Angek sejenak diam, seperti sedang memikir sesuatu. “Bisa jadi Joe. Tp ngga tahulah. Coba tanya Midun, sepertinya dia tahu”

Kenapa Tanah Girik Rawan Sengketa?

Tanah girik belum didaftarkan ke negara

Tanah girik itu rawan sengketa karena memang kepemilikan tanah girik itu masih bersifat pribadi. Maksudnya tanah girik itu belum didaftarkan ke negara.

Sehingga mungkin saja dengan berbagai cara ada orang lain yang mengakui sebidang tanah girik lalu mendaftarkan ke negara atau memohonkan sertifikat.

Hal ini amat mungkin terjadi karena tanah girik itu tidak ada peta plotting sehingga amat mungkin seseorang mengakui suatu bidang tanah miliknya.

Hal ini bisa saja dilakukan ketika memohonkan sertifikat dan mengatakan dan bersaksi bahwa sebidang tanah tersebut adalah miliknya. Akibatnya muncullah sertifikat di lokasi yang bukan miliknya.

Akibatnya pemilik aslinya tidak tahu menahu tetapi tiba-tiba tanahnya sudah ada sertifikat atas nama orang lain.

Memohonkan sertifikat tanpa asli girik

Permasalahan lainnya yang mungkin terjadi adalah ketika mengurus permohonan sertifikat atas tanah girik tersebut tidak ada giriknya. Si pemohon sertifikat mengakui bahwa asli giriknya hilang. Sehingga lembar giriknya tidak bisa dilampirkan. (more…)

[TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja

Pentingnya shareloc sebelum survey

Saya ditawain tanah oleh seorang broker langganan. Lokasinya di Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten. Lokasinya lumayan jauh dari pintu tol Balaraja. Sekitar 8 km.

Jarak ini bisa saya lihat dengan cara meminta share loc-nya lewat Googlemaps, sebuah aplikasi peta dari Google.

Saya belum mau survey sebelum mendapatkan share loc-nya karena dengan adanya share loc saya bisa dengan mudah menilai lokasi itu.

Data yang bisa saya peroleh adalah berapa jaraknya dari beberapa indikator, misalnya jarak ke pintu tol, ke stasiun kereta, ke pabrik, ke komplek pemda dan lain-lain. Ini berhubungan dengan dengan market yang bisa kita bidik nantinya.

Jika lokasi tersebut dekat pintu tol kita bisa menargetkan mereka yang menggunakan tol tiap hari. Atau jika lokasi itu dekat pabrik, maka tentu kita menargetkan karyawan yang bekerja di pabrik tersebut sebagai pembeli nantinya.

Lihat harga perumahan di sekitar lokasi yang ditawarkan

Kembali kita bahas lokasi yang ditawarkan itu. Setelah saya lihat jaraknya lalu saya lihat lagi perumahan yang sedang dipasarkan dekat lokasi. Tujuan saya adalah untuk melihat harga jual mereka. (more…)

Jangan Lupa Survey Langsung Tanah yang Ditawarkan Oleh Broker

Ketika dirimu sudah “diproklamirkan” sebagai seorang developer properti maka akan banyak sekali broker properti yang menawarkan “barang dagangannya” kepadamu. Terutama berupa tanah kosong yang sekira bagus untuk pengembangan proyek properti.

Proyek properti ini bisa saja perumahan, apartemen, komplek ruko atau perkantoran atau jenis properti lain yang cocok dengan profil lokasi.

Seleksi tanah yang ditawarkan padamu

Tahap pertama dirimu harus menyeleksi mana lokasi yang masuk kriteria, mulai dari kriteria harga, luasan, target market dan lainnya. Tentu harus disesuaikan dengan rencana bisnismu dalam bisnis properti ini.

Menyeleksi awal bisa dilakukan secara mandiri dengan bantuan google maps. Caranya mudah. Ketika ditawarkan lokasi dirimu minta tag lokasi di google maps lalu lihat-lihat di google maps tersebut sekitaran lokasi apakah sesuai dengan rencana proyek.

Karena di google maps tersebut bisa dilihat bagaimana kondisi lokasi, apakah berupa sawah, kebun, tanah keras, atau ada empang. Semua bisa dilihat.

Atau posisi lokasi persisnya dari benchmark yang diketahui. Misalnya berapa jauh dari pasar, dari stasiun atau dari pintu tol dan lainnya.

Jadi jangan paksakan dirimu survey semua lokasi. Survey hanya lokasi yang sudah dilakukan analisis awal dan sesuai dengan kriteria.

Setelah dapat beberapa lokasi yang sekira cocok dengan kriteria, barulah rencanakan untuk survey. Langkah survey ini harus dirimu lakukan supaya mendapatkan gambaran yang sebenarnya dari calon lokasi proyek.

Survey untuk memata-matai

Sambil survey ke lokasi jangan lupa lakukan kegiatan “mata-mata” dalam arti memata-matai proyek yang sedang dibangun dan dipasarkan di sekitar lokasi.

Dengan melakukan ini dirimu dapat gambaran harga jual dari proyek yang sedang dikembangkan. Selain juga mendapatkan detil seperti desainnya, spesifikasi material yang digunakan, cara bayar kepada konsumen dan data lainnya yang dibutuhkan.

Setelah mendapatkan harga jual proyek di sekitar rencana lokasi dirimu bisa berhitung berapa harga yang layak untuk lahan yang sedang ditawarkan kepadamu.

Survey untuk mendapatkan info dari warga

Satu lagi kegunaan survey lokasi adalah untuk mendapatkan info lebih jelas tentang tanah yang sedang ditawarkan kepadamu. Misalnya apakah tanah tersebut tidak ada sengketa, atau bermasalah dengan siapapun.

Informasi ini bisa dirimu dapatkan dengan ngobrol-ngobrol dengan warga yang ada disekitar. Lebih bagus lagi jika dirimu bisa ketemu dengan ketua RT setempat.

Cari informasi tentang lahan tersebut, karena biasanya ketua RT adalah orang penduduk asli sehingga paham tentang cerita atau peristiwa yang terjadi di wilayahnya.

Bahkan jika tentang tanah Pak RT akan sangat bersemangat sekali karena banyak Ketua RT yang juga berprofesi sebagai broker tanah, terutama di wilayahnya. Jadi jagalah hubungan baik dengan Pak RT.

Jika tanah tidak ada sengketa

Jika Pak RT mengatakan bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa bahwa ia tahu persis siapa pemiliknya, maka silahkan lanjutkan langkah selanjutnya, yaitu melakukan pengecekan legalitas ke instansi terkait.

Jika tanah masih berupa girik, maka pengecekan ke kantor desa atau lurah. Tetapi jika tanah sudah bersertifikat maka pengecekan dilakukan ke kantor BPN.

Untuk mengecek ini biasanya orang lebih senang bekerjasama dengan Notaris. Karena Notaris memiliki akses untuk mengecek sertifikat. Hanya saja dengan Notaris ini ada biaya sebagai jasa, selain ada juga biaya untuk pemasukan ke negara.

Tetapi jika Pak RT bilang bahwa tanah tersebut bermasalah, sengketa apalagi jika ia bisa menerangkan kronologisnya maka sebaiknya cari tanah lain.

Tidak usah berfikir untuk ikut menyelesaikan tanah sengketa. Karena sengketa tanah membutuhkan waktu, energi dan biaya yang tidak sedikit. Masih banyak tanah kosong yang tidak sengketa di Indonesia.

Jadi ketika ditawarkan tanah untuk proyek, langkah wajib yang musti dirimu lakukan adalah survey langsung tanah tersebut. Jangan percaya saja kepada apa yang disampaikan oleh mediator.

Karena bagi mediator biasanya semua tanah yang ditawarkan dianggap bagus. Karena kepentingan mereka adalah bagaimana cara menjual tanah dan mendapatkan komisi atas penjualan tersebut.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?

Banyak pertanyaan yang masuk ke inbox email saya tentang keabsahan jual beli di bawah tangan, apakah sah secara hukum?

Surat jual beli bawah tangan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Untuk menjawab ini, ada dua kondisi; jika surat jual beli bawah tangan atau akta pemindahan hak dilakukan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, maka surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum.

Dengan syarat surat jual beli tersebut terdapat tandatangan saksi kepala adat/kepala desa/lurah dari desa atau kelurahan bersangkutan.

Jadi jika jual beli saja tanpa adanya saksi dari kepala adat, kepala desa atau lurah maka AJB bawah tangan tersebut tidak sah. Musti diulang lagi AJB-nya.

Jika surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum, artinya pembeli pada surat jual beli di bawah tangan tersebut merupakan pemilik yang sah dan dapat mengajukan permohonan sertifikat berdasarkan surat jual beli tersebut. (more…)

Perhatikan Ini Jika Dirimu Ingin Mengembangkan Proyek Di Lokasi yang Baru

Ketika dirimu akan mengembangkan proyek properti di lokasi yang masih sepi, bukan di kota yang sudah rame ada beberapa hal yang musti diperhatikan, salah satunya adalah apakah sudah ada proyek properti (perumahan) yang sudah dikembangkan di lokasi tersebut. Hal ini penting untuk mengetahui kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat di lokasi tersebut.

Jika belum ada perumahan  

Jika di lokasi tersebut belum ada proyek perumahan yang sedang dibangun maka hal ini harus menjadi perhatian.

Ada beberapa kemungkinan, salah satunya adalah memang di daerah tersebut masyarakat belum membutuhkan perumahan.

Mungkin saja masyarakat di lokasi tersebut lebih suka tinggal di rumah-rumah tradisional. Mereka lebih senang berinteraksi komunal tanpa batas-batas ekslusif khas perumahan.

Karena jika tinggal di perumahan ada pembatasan dengan area tempat tinggal masyarakat umum. Hal ini sekaligus juga menjadi kelebihan tinggal di perumahan. Tetapi kelebihan ini dirasakan jika lokasi sudah rame dan masyarakat butuh keamanan dan privasi untuk tempat tinggal.

Jika sudah ada perumahan

Tetapi jika sudah ada perumahan yang sudah dibangun di lokasi tersebut maka itu menandakan bahwa memang sudah ada kebutuhan tempat tinggal di sana.

Selanjutnya lakukan analisa lanjutan, apakah perumahan yang sedang dipasarkan tersebut mampu terserap pasar. Atau apakah penjualannya bagus. Jika penjualannya bagus, maka ada peluang untuk membangun properti serupa. Tetapi harus dilihat juga ceruk pasar yang tersedia, apakah masih tersedia pasar yang mungkin digarap.

Tetapi jika penjualannya tidak bagus, maka harus dilihat alasannya. Ada kemungkinan penyebab; pertama, di lokasi tersebut memang tidak ada kebutuhan tempat tinggal baru. Jika alasannya ini maka dirimu akan beresiko jika membuka proyek di lokasi tersebut. Rencana membuka proyek disana musti dikaji ulang.

Alasan selanjutnya mungkin saja karena hal teknis, seperti desainnya yang jelek, mutu materialnya yang tidak bagus atau cara bayar kepada pembeli yang tidak fleksibel.

Ini penting untuk disigi lebih lanjut supaya mendapatkan data sebenarnya. Jadi ketika akan mengembangkan proyek di lokasi tersebut dirimu tidak berdasarkan perkiraan tetapi betul berdasarkan analisis dan data empiris.

Jarak 5 km

Lokasi perumahan yang bisa dirimu jadikan bahan analisis sebaiknya tidak lebih dari 5 km. Hal-hal yang patut menjadi analisis adalah harga, desain dan mutu material yang digunakan.

Jika ingin bersaing di harga yang sama tentu proyekmu harus memiliki added value atau nilai tambah. Jika tidak tentu tidak ada alasan pembeli memilih proyekmu dibandingkan dengan proyek kompetitor.

Kelebihan yang bisa dirimu berikan kepada calon pembeli mungkin saja berupa bonus, misalnya bonus AC tiap kamar, atau kasi kanopi di atas carport atau hadiah-hadiah populer seperti Iphone atau smartphone lain yang sekira mampu membuat orang tertarik.

Pemilihan value added ini harus tetap memperhatikan kelayakan dari sisi keuangan developer. Jangan sampai pemberian hadiah atau bonus ini serampangan tanpa hitung-hitungan yang jelas.

Khusus untuk menetapkan harga sebagai kompetitor jarak 5 km tersebut harus dibarengi dengan memperhatikan kelas jalan. Jika rencana lokasi proyekmu berada di jalan kabupaten, maka kompetitor yang dipelajari seyogyanya juga berada di jalan kabupaten.

Seterusnya jika proyekmu berada di jalan kecamatan maka proyek kompetitor yang menjadi kajian analisis juga berada di jalan kecamatan. Apple to apple.

Jangan sampai proyekmu di jalan kecamatan tetapi kompetitor yang dianalisis dan dijadikan bahan analisis berada di jalan kabupaten.

 

 

Menawarkan Proyek Properti Ke Investor, Hal-Hal Yang Harus Dipahami

Proyek properti yang kita jalankan ada kalanya dalam perjalanannya tidak semulus rencananya.

Perencanaan arus kas masuk ternyata meleset dari jadwal cashflow yang kita bayangkan.

Kendala perijinan, terlambatnya sertifikasi lahan atau hal lain menjadikan penjualan belum bisa dilakukan, tidak ada uang masuk, sementara kewajiban atau arus kas keluar terus harus mengucur.

Dalam situasi ini, mencari investor untuk mendukung proyek kita bisa menjadi pilihan.

Namun demikian banyak hal yang harus dipahami dan dipersiapkan ketika kita akan menawarkan ke investor, antara lain,

Siapkan informasi data lengkap atas proyek yang akan ditawarkan

Sebagaimana lazinya seorang sales, data dan informasi atas barang yang akan ditawarkan harus kita siapkan dan kita kuasai.

Tuangkan informasi proyek kita dalam proposal yang mudah dibaca dan dipahami calon investor. Tidak cukup kita menawarkan hanya dalam sebatas oral atau obrolan.

Dalam proposal sampaikan dari perecanaan awal proyek dan kondisi terkini di lapangan seperti kegiatan cut and fill, pembentukan lahan, unit terbangun dan lain-lain. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas