asriman.com – Page 74 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?

Memahami lahan yang bagus untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah amat penting untuk dipahami seorang developer atau orang yang berkeinginan menjadi developer. Ketika akan mengakuisisi lahan pahami dulu ciri-ciri lahan yang bagus.

Ini untuk menghindari Anda membangun proyek di lokasi yang tidak feasible sehingga nanti akan kesulitan dalam menjual. Tidak feasible bisa dari sisi lokasi, bentuk lahan, kondisi kontur lahan, atau legalitas yang sedang bermasalah. Itulah beberapa hal yang harus diperhatikan ketika ketika Anda mengembangkan suatu lahan menjadi proyek properti.

Selain kondisi yang tersebut di atas, ada beberapa hal lainnya yang musti diperhatikan diantaranya kondisi fisik tanahnya, elevasi tanah dibandingkan dengan kondisi sekitar, tersedianya saluran pembuangan, ada akses jalan ke lokasi yang memadai, adanya developer lain yang juga mengembangkan proyek di sekitar lokasi dan berada di sunrise area, dan lain-lain.

Fisik Tanah Berupa Tanah Kering

Kondisi fisik tanah harus menjadi pertimbangan, karena ini akan mempengaruhi besarnya cost dan waktu untuk mengerjakan persiapan lahan. Misalnya tanahnya masih berupa sawah basah, maka diperlukan cost dan waktu untuk membuat fisik lahan menjadi kering untuk siap dibangun. Kondisi lahan lainnya yang biasa ditemui adalah ladang basah, lahan gambut, empang, rawa-rawa dan lain-lain.

Posisi Tanahnya lebih Tinggi dari Jalan di Depannya

Selanjutnya lahan yang layak untuk diakuisisi untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah posisi lahan yang lebih tinggi dari jalan di depannya, sekurangnya sama tinggi. (more…)

Begini Cara Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah

Berbisnis kavling tanah merupakan salah satu pilihan bisnis di bidang properti, selain menjadi developer, broker, kontraktor dan investor.

Dari segi pelaksanaan dan biaya yang dibutuhkan menjual properti dalam bentuk kaveling tanah saja lebih simple dibandingkan dengan menjual properti dalam bentuk produk jadi seperti rumah, apartemen, office building dan jenis properti lainnya.

Melakukan bisnis kaveling tanah lebih simpel

Lebih simpel di sini maksudnya jika dilihat dari sisi perizinan dan pekerjaan fisik proyek jika dibandingkan dengan proyek perumahan. Perizinan yang dibutuhkan tidak perlu lengkap seperti proyek perumahan atau proyek properti lainnya. Perizinan tidak memerlukan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Tetapi sebaiknya perizinan yang diurus oleh seorang pebisnis kaveling sebaiknya sampai dengan pengesahan siteplan. Tujuannya supaya ketika telah terjual lalu pembeli akan membangan kaveling-nya maka itu bisa dilakukan. Jangan sampai orang yang sudah membeli kaveling lalu tidak bisa membangun.

Dari sisi pelaksanaan fisik berbisnis kaveling tanah sangat simpel. Si developer tidak perlu membangun unit-unit rumah. Yang diperlukan hanya merapikan lahan dan membuat patok-patok kaveling untuk menentukan posisi kaveling sehingga pembeli tahu letak kaveling yang dibelinya.

Modalnya lebih kecil dibandingkan membangun perumahan

Biaya yang dibutuhkanpun terbilang lebih sedikit karena hanya butuh beli tanah dan beberapa urusan legalitas dan perijinan. Bisnis kaveling tanah bisa menjadi pilihan jika anda tidak memiliki modal yang cukup dan tidak ingin dipusingin oleh ribetnya pelaksanaan proyek.

Satu lagi, waktu pelaksanaan proyek juga tidak terlalu panjang jika dibandingkan dengan menjual produk properti dengan luasan area yang sama. (more…)

Anda Harus Tahu Lahan yang Menguntungkan untuk Dibangun Proyek Perumahan

Sebagai developer properti atau calon developer properti, Anda harus tahu ciri-ciri lahan yang bagus untuk dijadikan proyek properti. Karena tidak semua tanah layak untuk dijadikan proyek properti, yang dalam pembahasan ini dikhususkan properti berupa perumahan. Banyak faktor yang harus dianalisa seperti tentang lokasi, harga tanahnya, cara bayar tanah kepada pemiliknya, bentuk tanahnya dan lain-lain.

Kesemua faktor tersebut akan mempengaruhi kesuksesan pelaksanaan proyek Anda nantinya. Oleh karena itu seorang developer wajib hukumnya untuk membekali diri dengan pengetahuan tentang strategi menganalisa kelayakan tanah.

Karena jika salah dalam menganalisa dan mengambil keputusan maka akibatnya bisa fatal. Ujung-ujungnya penjualan proyek Anda bisa terkendala, bahkan proyek bisa mangkrak. Untuk menganalisanya bisa dengan cara-cara sederhana, bisa juga dengan menyerahkan kepada ahlinya. Apabila lahannya tidak terlalu luas dan dirimu hanya sebagai orang perorang saja untuk menjadi pengembang maka bisa lakukan analisa sederhana. Nah, untuk menganalisa ini bisa dengan mencari caranya di internet karena sepertinya sudah banyak yang membahasnya.

Tetapi jika dirimu tidak confident untuk melakukannya sendiri maka dirimu bisa mengikuti workshop developer properti. Karena di dalam workshop salah satu materinya adalah bagaimana cara menilai lahan yang layak untuk dijadikan proyek selain banyak juga materi lainnya.

Untuk lahan yang luas dan membutuhkan analisa mendalam tentang potensi lahannya maka dirimu harus membuat analisa lengkap dengan para ahli yang mengerjakannya. Bisa dengan membentuk business development atau bisa juga dengan meng-hire konsultan properti untuk membuat feasibility study. (more…)

‘Intimidasi’ Konsumen Dengan Selling Point Produk Anda

Selling Point Produk Perumahan

Menjual properti adakalanya menjual persepsi. Ini berlaku untuk produk yang mengharuskan berkompetisi di suatu lokasi dengan produk sejenis. Jika terjadi kompetisi di lokasi tersebut berarti lokasi tersebut banyak demand terhadap properti. Lokasi yang memungkinkan kondisi seperti ini adalah lokasi di kota yang padat penduduk sehingga kebutuhan properti tinggi.

Karena demand tinggi maka akan banyak juga developer yang berlomba mengembangkan proyek di lokasi tersebut. Dengan kondisi tersebut harga tanah akan naik dan diikuti dengan naiknya harga properti. Ketika harga properti naik maka orang yang sanggup membeli properti juga semakin sedikit. Akibatnya pengembang yang sedang memasarkan produknya juga bersaing antar mereka untuk merebut jumlah pembeli yang sedikit itu.

Untuk memenangkan persaingan ini developer harus memiliki strategi jitu. Developer harus terus berkompetisi tentang berbagai hal. Bisa kompetisi tentang harga, fitur atau fasilitas atau kelebihan lainnya. Nah, selling point dari proyek Anda dengan kompetitor ini harus terus dikomunikasikan secara terus menerus. Sehingga hal tersebut bisa melekat di benak konsumen bahwa produkmulah yang paling bagus diantara produk sejenis.

Selling point memainkan peranan penting untuk menangguk minat calon konsumen. Bermain di area ini adalah tentang fakta, tidak boleh mengada-ada apalagi klaim kosongan. Karena pada tataran ini konsumen bisa menelisik sendiri, tidak akan begitu saja percaya kepada omongan tenaga marketing perumahan.

Karena selling point adalah tentang keunggulan kompetitif produk, tentang pembeda dengan dengan tetangga sebelah yang juga meneror konsumen dengan selling point-nya.

Apalagi proyek Anda berada di area yang sama, masih kelas jalan yang itu-itu juga dan jarak antar proyekpun hanya sejengkal dua jengkal, head to head, kata orang.

(more…)

Ini Dia Penyebab Developer Properti Pemula Gagal

Tidak semua orang bisa menjadi developer properti, itu benar, tetapi siapa saja bisa menjadi developer properti, asal ia mau belajar

Menjadi developer properti butuh modal besar, karena memang itulah salah satu sifatnya yaitu padat modal. Tetapi banyak juga orang suskes menjadi developer properti tanpa modal besar. Mereka memanfaatkan resource yang menjadi bahan bakar pokok dalam memulai sebuah proyek properti. Misalnya, jika tidak punya tanah maka bisa ‘diakali’ dengan kerjasama dengan orang yang memiliki tanah. Jadi tanahnya tidak dibeli tetapi nanti ada bagi hasil dengan pemilik lahan.

Selanjutnya jika tidak punya modal untuk memulai maka bisa ‘disiasati’ dengan cara mengajak orang yang memiliki modal untuk kerjasama membiayai proyek tersebut. Kompensasinya tentu saja ada bagi hasil untuk investor tersebut. Demikian juga jika tidak punya keahlian teknis maka bisa mengajak orang yang memiliki keahlian tersebut.

Melihat kondisi ini maka menjadi developer properti bisa dilakukan oleh semua orang. Bahkan dalam banyak contoh seseorang menjadi developer properti bisa memulai dalam kondisi tidak memiliki modal yang besar. Modal ada tetapi pas-pasan. Mereka kerjasama dengan pemilik lahan sehingga tanah tidak dibeli, mereka juga kerjasama dengan investor sehingga untuk membiayai proyek tidak perlu mengeluarkan uang dari kantong pribadi.

Inilah yang membuat bisnis developer properti menjadi menarik. Tetapi tentu tidak semua orang bisa sukses. Ini berlaku di semua bidang. Banyak yang sukses juga tidak sedikit yang gagal. Banyak orang yang ingin menjadi developer properti tetapi tidak semua orang sukses dalam memulainya.

Banyak hal yang menjadi penyebab, diantaranya adalah; ingin kaya mendadak di proyek pertama, malas belajar, tidak mau membayar harganya, tidak memiliki semangat juang dan tidak cakap mengelola cashflow.

Ingin kaya mendadak pada proyek pertama, tapi tidak memahami prosesnya

Ya, inilah salah satu penyebab developer properti pemula gagal, ingin kaya mendadak pada proyek pertama. Mereka seperti terbuai oleh pemberitaan bahwa setiap developer properti mendapatkan untung besar pada proyeknya. Mereka membayangkan akan mendapatkan untung besar di proyek pertama sehingga melupakan prosesnya.

Dan ketika menemukan kenyataan bahwa proses dan hasilnya tidak seperti yang dibayangkan mereka kecewa dan mundur. Kemudian pelan-pelan melupakan keinginannya menjadi developer properti.

Perlu dipahami bahwa tidak semua proyek properti sukses dan tidak semua developer properti itu dapat uang banyak di proyeknya.

Hal ini bisa dilihat dari banyaknya perumahan yang minta di-takeover karena developernya sudah tidak sanggup melanjutkan proyek dengan berbagai alasan.

Kenapa saya tahu tentang hal ini? Karena saya banyak sekali menerima penawaran takeover proyek properti setiap hari melalui blog saya asriman.com. (more…)

Kesulitan Dalam Menjual Perumahan, Apa yang Harus Dilakukan?

Ada kalanya seorang developer kesulitan dalam menjual proyeknya. Jika ini terjadi apa yang harus dilakukan? Untuk mengetahui apa yang harus dilakukan maka kita harus tahu dulu apa penyebab sebuah proyek tidak lancar penjualannya. Harus dilakukan analisa mendalam tentang proyek.

Ada beberapa kemungkinan yang menjadi penyebab sebuah proyek properti sulit dijual, diantaranya adalah harga kalah bersaing dan desain tidak bagus. Secara umum ini yang menjadi penyebab sebuah proyek tidak bisa terjual.

Harga kalah bersaing

Harga kalah bersaing merupakan sebab yang paling umum. Ia kalah bersaing dengan kompetitor atau proyek yang berdekatan dengan lokasi proyeknya. Tentang harga ini sangat berpengaruh terhadap perumahan dengan harga menengah ke bawah. Rentang harganya antara 200 juta sampai dengan 500 juta. Konsumen yang sanggup membeli rumah dengan harga ini sangat sensitif terhadap harga. Harga kita lebih mahal sedikit saja membuat mereka pindah membeli proyek sebelah.

Jika kondisi ini terjadi pada proyek Anda maka langkah yang harus dilakukan adalah menyesuaikan harga. Atau jika menurunkan harga tidak bagus untuk efek pemasaran, bisa juga dengan menambahkan fitur sehingga harga jual menjadi lebih murah karena ada tambahan keuntungan untuk pembeli.

Desainnya tidak bagus

Penyebab lainnya adalah desain unit-unit rumah tidak bagus. Atau desainnya sudah ketinggalan zaman. Untuk kondisi ini maka yang harus dilakukan adalah merubah desain menjadi desain yang sedang digandrungi saat ini.

Bisa juga desain tidak bagus ini kelihatan di marketing tools seperti brosur, flyer, dan media-media lainnya. Jika visualnya yang kurang bagus maka desain brosur dan media promosi lainnya yang harus diubah menjadi lebih bagus. Desain dan permaninan warnanya menjadi lebih hidup dan menjual. Karena marketing tools tersebut bekerja keras menjual. Ide-ide seperti ini seringkali didapatkan ketika berdiskusi dengan rekan-rekan developer atau bagi developer baru untuk mendapatkan teman diskusi dapat mengikuti workshop developer properti.

Pentingnya tanya jawab dalam workshop developer properti

Dalam setiap Workshop Developer Properti yang saya lakukan selalu ada sesi tanya jawab bebas yang memberikan kesempatan peserta bertanya tentang apapun permasalahan yang sedang mereka hadapi terkait properti.

Mulai dari legalitas sampai dengan permasalahan dengan kontraktor sampai dengan permasalahan tentang pemasaran produk.

Karena perserta workshop terdiri dari berbagai latar belakang, ada yang memang pemula sekali belum tahu harus memulai dari mana untuk menjadi developer properti tetapi ada peserta yang sudah melakukan apa yang saya ajarkan yaitu bagaimana memulai proyek properti walaupun tidak punya modal sama sekali. Artinya strategi yang diajarkan di workshop sudah dipraktekkan. (more…)

Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse

Ada beberapa syarat tanah akan bagus dibangun townhouse diantaranya bentuk lahan, luas lahan, sertifikasi dan syarat lainnya

Bisnis townhouse amat gurih untuk digeluti karena akan memberikan penghasilan yang besar, hal ini karena harga sebuah townhouse yang mahal karena lokasinya pada umumnya selalu di tengah kota, sehingga harganya mahal. Karena harganya mahal maka marginnya tentu saja juga besar. Sekurangnya lebih besar dibanding bisnis lain.

Demand terhadap townhouse ini selalu tinggi karena pada umumnya populasi orang di kota-kota besar selalu bertambah tiap tahun tetapi tidak diiringi oleh penambahan luas tanah. Karena memang begitulah kondisinya, TANAH TIDAK DIPRODUKSI LAGI!

Tetapi dalam membangun townhouse Anda tidak bisa asal trabas saja, ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan diantaranya bentuk lahan, ukuran atau dimensi lahan, sertifikasi lahan, clean and clear tentang batas-batas dan fisik lahannya.

Bentuk Lahan

Bentuk lahan sangat penting karena akan menentukan efektifitas pembagian kaveling. Dimana lahan yang berbentuk kotak atau persegi lebih efektif jika dibandingkan dengan bentuk lahan yang tidak beraturan. (more…)