Banyak cara yang bisa Anda tempuh dalam mewujudkan impian menjadi developer properti, salah satunya adalah dengan cara menjadi broker terlebih dahulu, brokernya khusus untuk memperjual-belikan tanah.
Kalau istilah broker terlalu berat untuk dipahami, ya jadilah calo tanah terlebih dahulu.
Pekerjaan seorang calo tanah adalah menjualkan tanah. Jadi jika ada orang yang ingin menjual tanahnya maka bantulah menjualkan atau mencari pembelinya.
Menjualkan tanah bisa Anda lakukan secara online, bisa juga secara offline.
Menjual secara online
Menjualkan tanah secara online dengan cara memposting tanah tersebut di situs jual beli properti.
Memposting di situs jual beli properti tidak dipungut bayaran alias gratis. Kecuali Anda menjadi member berbayar di website tersebut.
Hanya saja memang ada kelemahan jika Anda menjadi member gratisan, yaitu Anda tidak dapat memposting dagangan banyak-banyak.
Paling banyak hanya boleh dua saja. Itupun posisinya paling bawah di hasil pencairan. Kalah posisi jika dibandingkan dengan postingan member berbayar.
Untuk mendaftar di portal jual beli properti tersebut yang perlu Anda persiapkan adalah alamat email atau nomor WA, karena nanti alamat kontak tersebut akan dipergunakan untuk konfirmasi pendaftaran.
Satu lagi jangan lupa untuk mempersiapkan foto-foto listingan dengan angel yang bagus dan dengan mutu foto yang bagus pula.
Jangan memajang foto asal jadi karena foto tersebut lah alat pertama kali untuk menarik perhatian calon pembeli.
Jika foto menarik maka itu akan menarik orang untuk tahu lebih lanjut. Tetapi jika foto tidak menarik maka orangpun akan malas untuk mengetahui lebih jauh tentang listingan Anda.
Memang lebih baik Anda menjadi member berbayar di portal jual beli properti tersebut sehingga Anda bebas memposting berapapun jumlah listing.
Dan keuntungan lainnya menjadi member berbayar adalah listingan Anda yang sedang dijual berada di posisi atas hasil pencairan.
Misalnya Anda sedang menjualkan tanah yang berlokasi di Bintaro, maka ketika ada orang yang mencari tanah dijual di Bintaro maka listingan Andalah yang muncul.
Harga menjadi member berbayar di website jual beli properti tidak terlalu mahal. Jika dibandingkan dengan memasang iklan di koran, maka menjadi member berbayar di portal jual beli properti masih jauh lebih menguntungkan.
- Menjadi member dari grup broker properti
Cara lainnya yang bisa Anda praktekkan ketika memasarkan tanah adalah dengan cara menjadi member di grup diskusi online. Grup diskusi itu bisa di Facebook, WA group atau grup dengan platform lainnya.
Sering-seringlah meng-update barang dagangan di grup tersebut sehingga lebih banyak orang yang melihat listingan Anda.
Cara mendaftarnyapun mudah kok, Anda tinggal mengajukan diri untuk menjadi anggota kepada admin grup, nanti admin akan meng-approve permohonan bergabung Anda.
Karena para admin itu juga menginginkan sebanyak mungkin member bergabung di grup mereka supaya kemungkinan terjadi jual beli menjadi lebih besar.
Menjual secara offline
Selain menjual secara online Anda dapat juga menjual listingan Anda secara offline. Secara offline ini maksudnya adalah dengan cara memasarkan tanpa melalui internet. Tetapi langsung di dengan alat-alat marketing di sekitar lokasi atau di lokasi.
Di sekitar lokasi Anda bisa memasang sign board yang bertujuan untuk memberikan petunjuk kepada calon pembeli letak tanah yang sedang dijual.
Sign board dipasang di lokasi strategis agar banyak dilihat oleh orang. Sehingga jika ada orang yang tertarik maka ia akan mengikuti arah sign board.
Akan lebih baik jika di sign board tersebut ada petunjuk jarak yang jelas sehingga orang sudah mendapatkan petunjuk awal.
Selanjutnya jika pemilik mengizinkan pasang juga spanduk atau banner di lokasi yang menyatakan bahwa lokasi tersebut dijual.
Cara ini memang tergolong tradisional tetapi dapat menghasilkan penjualan karena dengan adanya banner atau spanduk di lokasi dapat dilihat oleh orang yang lalu lalang di sekitar lokasi.
Untungnya dengan cara ini adalah si calon pembeli dapat langsung melihat lokasi dan dapat memperkirakan bahwa lokasi menarik atau tidak.
Jika lokasi menarik dan ada orang yang tertarik maka ia dapat langsung mengontak nomor yang tertera di spanduk atau banner tersebut.
- Memasarkan melalui media cetak
Saat ini media cetak memang sudah tidak terlalu populer, tetapi tetap bisa digunakan sebagai sarana untuk memasarkan tanah yang dijual.
Karena ada media tertentu (koran) mengkhususkan laman medianya untuk jual beli tanah atau properti. Dan itu sudah dipahami oleh semua orang.
Misalnya tiap hari Sabtu koran tersebut memasang banyak sekali iklan rumah atau properti yang sedang dijual di seluruh Indonesia.
Sampai sekarang koran Kompas masih menjadi favorit bagi pemasang iklan properti tiap hari Sabtu.
Jadi jika ada orang yang ingin mencari properti atau tanah yang sedang dijual maka tinggal beli koran di hari Sabtu tersebut.
Hanya saja memasarkan properti dengan cara ini membutuhkan biaya. Penarikan biaya oleh korannya adalah tiap kali terbit.
- Memasarkan langsung kepada developer
Ada satu lagi cara yang bisa Anda praktekkan dalam menjual tanah, yaitu dengan cara menawarkan langsung ke developer yang Anda kenal.
Hanya saja dengan menawarkan tanah secara langsung kepada developer Anda harus sudah melakukan verifikasi terhadap keabsahan tanah tersebut terlebih dahulu.
Jangan sampai ketika developer bersedia membeli, tetapi tanahnya masih sedang bermasalah. Hal ini akan menyebabkan Anda tidak lagi dipercaya oleh developer.
Tanah apapun yang nantinya Anda tawarkan lagi kepada developer maka si developer sudah tidak percaya.
Anda harus mengenal penjual secara langsung
Ketika Anda membantu menjual tanah milik seseorang, pastikan bahwa Anda mengenal orang tersebut secara langsung, tidak orang ke orang.
Jika Anda tidak mengenal pemilik tanah secara langsung maka Anda hanya buang-buang waktu saja menjadi broker.
Mengenal pemilik secara langsung inilah menjadi salah satu syarat dirimu sukses memasarkan properti.
Jika tetap nekad menjadi broker tanah yang memasarkan tanah yang tidak kenal dengan pemiliknya jangan heran jika 5 tahun jadi broker dirimu tidak pernah klosing satu kalipun.
Orang dengan kondisi seperti ini sering saya temui karena saya berhubungan dengan banyak sekali broker yang memasarkan tanah.
Tawarkan kerjasama
Salah satu keuntungan dirimu mengenal pemilik secara langsung adalah dirimu bisa menawarkan kerjasama untuk mengembangkan tanahnya menjadi proyek properti. Ini bisa saja dirimu tawarkan jika tanahnya lama tidak terjual.
Penyebab tanah lama tidak terjual mungkin saja karena nominalnya yang besar, sehingga tidak ada orang yang bersedia membeli tanahnya apalagi kalau si pemilik minta pembayaran cash semakin sulit mencari pembeli.
Pada kondisi inilah dirimu datang dengan penawaran untuk kerjasama membangun tanahnya.
Kerjasama di sini maksudnya adalah tanahnya Anda bangun menjadi proyek properti terlebih dahulu tanpa tanahnya Anda beli.
Jadi tanahnya tetap miliknya sedangkan Anda yang membangun proyeknya.
Membangun ini dalam arti yang seluas-luasnya, mulai dari mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan, membangun infrastruktur dan membangun unit rumahnya sampai dengan memasarkannya.
Andil pemilik lahan adalah tanahnya, ia tidak dimintai ikut membiayai pembagunan. Bahkan ia juga tidak diminta untuk ikut mengelola proyek.
Pemilik lahan hanya tinggal memantau jalannya pengembangan proyek di tanah miliknya sampai nanti pengerjaan proyek selesai.
Atas kerjasama ini pemilik lahan mendapatkan harga tanahnya yang dibayar sesuai tahapan yang disepakati ditambah dengan bagian dari laba proyek.
Karena sebelum kerjasama ada baiknya tanah disepakati dulu harganya, sehingga di tahap awal harga tanah inilah yang harus dibayarkan terlebih dahulu.
Adapun besarnya bagian laba proyek untuk pemilik lahan ini besarnya tergantung kesepakatan saja tidak ada aturan resmi yang mengikatnya.
Bisa saja disepakati bagian laba untuk pemilik lahan adalah dua puluh persen, bisa juga empatpuluh persen atau berapapun. Ya, sah-sah saja.
Memang penawaranmu mungkin saja ditolak tetapi tidak tertutup kemungkinan penawaran diterima asalkan penawaran yang dirimu ajukan menarik bagi mereka.
Pilihannya adalah daripada tanah nganggur tidak diapa-apain lebih baik dibangun dengan cara kerjasama, yaitu tanahnya tidak dibayar tunai didepan, tetapi nanti setelah ada penjualan atau dengan cara bertahap sesuai kesepakatan.
Dan merekapun aman karena tanah tidak dibaliknama ke Anda sebagai developer, tetap atas nama mereka.
Kekurangan dan kelebihan kerjasama lahan bagi pemilik lahan
Kekurangannya jika kerjasama lahan adalah pemilik lahan tidak mendapatkan pembayaran harga tanahnya secepatnya seperti jika terjadi jual beli secara tunai. Ini yang harus dikomunikasikan kepada pemilik lahan.
Mereka tetap akan mendapatkan harga tanahnya tetapi secara bertahap. Bisa sesuai unit terjual bisa juga sesuai tahapan waktu yang disepakati. Mungkin per-enam bulan, mungkin per-duabelas bulan atau jangka waktu lainnya.
Sementara kelebihan kerjasama lahan bagi pemilik lahan adalah selain mendapatkan harga tanahnya pemilik lahan juga mendapatkan bagian dari laba proyek.
Satu lagi kelebihannya adalah harga tanah yang disepakati mungkin lebih tinggi jika dibandingkan dengan pembayaran secara tunai.
Jadi dari segi harga tanah pemilik tanah sudah mendapatkan harga yang lebih tinggi ditambah lagi ada bagian laba.
Kekurangan dan kelebihan kerjasama lahan bagi developer
Bagi developer ada kekurangan pelaksanaan proyek dengan skema kerjasama lahan ini yaitu si developer harus berbagi laba dengan pemilik lahan.
Dan ada kemungkinan harga tanah yang diminta oleh pemilik lahan lebih tinggi dibanding harga pasaran.
Sementara keuntungannya adalah si developer tidak perlu menyediakan modal besar untuk membeli tanah karena dalam pelaksanaan sebuah proyek properti harga tanah memakan porsi yang cukup besar jika dibandingkan dengan kebutuhan biaya lainnya.
Berhubungan baik dan probabilitas
Penawaran yang dirimu ajukan mungkin saja diterima jika dirimu sudah menjalin hubungan baik dengan si pemilik lahan. Apalagi sudah ada komunikasi intensif sehingga timbul saling percaya.
Dengan sering saling berkomunikasi dan bertemu otomatis akan timbul rasa saling percaya dan pada masanya jika Anda menawarkan sesuatu akan lebih mudah diterima oleh pemilik lahan tersebut.
Jadi Anda harus pandai-pandai menjaga hubungan dengan pemilik lahan, jangan pernah mereka menyangka bahwa Anda akan mengambil keuntungan dari tanah miliknya.
Timbulkan kesan bahwa Anda menawarkan ini adalah untuk membantunya bukan untuk mendapat keuntungan untuk Anda.
Dari banyak informasi tanah yang dijual tawarkan saja konsep kerjasama lahan ini kepada pemilik lahan, semakin banyak informasi tanah yang didapatkan semakin besar peluang ada pemilik lahan yang setuju dan menerima penawaranmu.
Ya inilah yang dinamakan hukum probabilitas. Hukum kemungkinan. Hukum probabilitas tersebut tidak mungkin gagal semua juga tidak mungkin sukses semua. Tergantung Anda setelaten apa menjalaninya. Apik tho?
Jika diperkirakan probabilitas pemilik lahan bersedia dengan pola kerjasama lahan tak lebih dari dua persen saja.
Artinya jika Anda ingin mendapatkan satu lokasi yang bersedia pemiliknya kerjasama dengan Anda maka Anda harus mencari sekurangnya limapuluh lokasi untuk diajukan kerjasama.
Pola 100 : 10 : 3 : 1
Lebih terukur lagi jika Anda mempraktekkan strategi 100 : 10 : 3 :1, maksud dari strategi ini adalah Anda harus mencari informasi sekurangnya seratus tanah yang sedang dijual dan tawarkan kerjasama.
Dari seratus tersebut survey sepuluh lokasi sekurangnya. Lalu diantara sepuluh lokasi yang disurvey tersebut ajukan penawaran terhadap tiga lokasi yang paling bagus dan paling sesuai kriteria.
Lalu dari tiga penawaran yang diajukan targetkan satu deal saja. Jika penawaran diterima ketiganya maka ambil salah satu yang paling bagus menurut Anda.
Bisa paling bagus menurut jarak ke rumah, dalam artian lebih dekat. Misalnya penawaran terhadap beberapa lokasi di Bandung, Bogor, Cilegon misalnya.
Sementara Anda tinggal di Jakarta, maka ambil lokasi yang paling dekat dengan tempat tinggal. Yakinlah nanti akan berpengaruh terhadap perjalanan proyek.
Atau lebih baik dari sisi luasan, harga jual, potensi pasar dan kriteria lainnya. Anda bebas menentukan kriteria sendiri.
Jika penawaran kerjasama diterima
Setelah penawaran diterima apa yang harus dilakukan selanjutnya?
Ya, harus bersiap dengan langkah lanjutan seorang developer properti dalam mengembangkan proyek. Mulai dari mengurus perijinan, mengerjakan persiapan lahan, membangun proyek dan mempersiapkan pemasaran dengan tools-nya.
Mengurus perizinan memiliki ‘romatisme’ tersendiri, banyak hal-hal tertentu yang membuat pengurusan perizinan penuh lika-liku.
Inilah salah satu tantangan ketika memulai proyek yaitu mengurus perizinan. Terutama tentang waktu dan biaya pengurusan yang tidak bisa dipastikan.
Karena banyak sekali pihak yang terlibat dalam mengurus perizinan ini, mulai dari kepala desa atau lurah, camat, bupati sampai dengan dinas-dinas teknis daerah.
Perlunya kepala desa adalah untuk mendapatkan rekomendasi yang menyatakan bahwa kepala desa tidak keberatan terhadap rencana pembangunan proyek di desanya.
Demikian juga rekomendasi dari camat, juga untuk menyatakan bahwa camat tidak keberatan terhadap pembangunan proyek.
Sementara dinas-dinas teknis di suatu daerah tingkat dua juga akan menerbitkan rekomendasi, seperti Dinas Lingkungan Hidup yang akan menerbitkan rekomendasi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal), Usaha Pengelolaan Lingkungan Hidup/Usaha Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL/UPL) atau Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan Hidup (SPPL).
Selain rekomendasi-rekomendasi tersebut Dinas Lingkungan Hidup juga akan menerbitkan rekomendasi tentang Tampat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS) dan remendasi tentang air limbah.
Dinas Pemadam Kebakaran akan mengeluarkan rekomendasi tentang pengendalian kebakaran, demikian juga dinas perhubungan akan menerbitkan rekomendasi tentang Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin).
Selanjutnya Dinas Pemakaman Umum akan mengeluarkan rekomendasi tentang Tempat Pemakaman Umum (TPU) dan Dinas Pertanian akan menerbitkan rekomendasi tentang lokasi proyek bukan merupakan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) dan bukan merupakan Lahan Sawah Dilindungi (LSD).
Demikian juga Dinas PUPR akan menerbitkan rekomendasi tentang peil banjir, dan rekomendasi dari dinas-dinas lainnya.
Tak ketinggalan perizinan juga berhubungan dengan badan dan kementrian negara seperti badan pertanahan nasional. Dimana keterlibatan BPN dalam pelaksanaan sebuah proyek properti adalah untuk menerbitkan sertifikat hak atas tanah.
Musti sungguh-sungguh belajar
Untuk memahami langkah ini memang dirimu harus mempelajari dengan sungguh-sungguh karena ini adalah pekerjaan yang serius, tidak ada ruang untuk bermain-main ketika proyekmu sudah dimulai. Kerahkan seluruh waktu dan tenagamu untuk kesuksesan proyek.
Ada banyak ruang tempat belajar menjadi pengembang properti. Bisa dengan membacara artikel lanjutan di blog ini. Karena tulisan tentang langkah-langkah menjadi pengembang properti sudah amat banyak saya kupas.
Cara paling mudah adalah carilah tema yang sesuai dengan yang dirimu inginkan di kotak pencarian blog ini, nanti akan keluar banyak sekali artikel-artikel yang dirimu cari. Praktekkahlah!
Harusnya dirimu tidak kesulitan mendapatkan ilmu pada zaman open source seperti sekarang. Asalkan mau menyisihkan waktu untuk berusaha belajar.
Cara lain yaitu dengan membeli buku-buku tentang bisnis properti terutama tentang pengembangan properti. Bisa juga dengan mengikuti workshop developer properti yang saya adakan tiap bulan di Jakarta.
Nah, itulah keuntungannya jika dirimu seorang calo tanah jika ingin menjadi pengembang properti. Selangkah dirimu sudah lebih maju dibanding orang lain yang bukan calo tanah yaitu sudah memiliki informasi banyak tanah yang dijual. Karena sebuah proyek properti bahan bakunya adalah tanah.
Tinggal selanjutnya bagaimana dirimu meramu penawaran yang menarik kepada pemilik tanah dan menjadi orang bisa dipercaya oleh pemilik lahan.
Selamat menjadi developer
From the desk of Asriman A. Tanjung, ST
Banyak kesalahan-kesalahan yang umum dilakukan oleh orang dalam mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). KPR disini maksudnya kredit pemilikan rumah kepada bank.
Surat Keterangan waris adalah surat yang menerangkan tentang siapa saja ahli waris dari seseorang yang sudah meninggal dunia. 
Pada prinsipnya semua bank bisa menyalurkan KPR dengan DP nol rupiah atau 0 persen, karena saat ini tidak ada lagi larangan dari BI bagi bank yang menyalurkan KPR dengan pembiayaan sampai dengan 100%, atau plafond 100%, dengan demikian DP-nya nol rupiah atau nol persen.
Dibutuhkan partner untuk membeli lahan untuk dibangun