asriman.com – Page 71 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?

Banyak pertanyaan yang masuk ke inbox email saya tentang keabsahan jual beli di bawah tangan, apakah sah secara hukum?

Surat jual beli bawah tangan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Untuk menjawab ini, ada dua kondisi; jika surat jual beli bawah tangan atau akta pemindahan hak dilakukan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, maka surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum.

Dengan syarat surat jual beli tersebut terdapat tandatangan saksi kepala adat/kepala desa/lurah dari desa atau kelurahan bersangkutan.

Jadi jika jual beli saja tanpa adanya saksi dari kepala adat, kepala desa atau lurah maka AJB bawah tangan tersebut tidak sah. Musti diulang lagi AJB-nya.

Jika surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum, artinya pembeli pada surat jual beli di bawah tangan tersebut merupakan pemilik yang sah dan dapat mengajukan permohonan sertifikat berdasarkan surat jual beli tersebut. (more…)

Menawarkan Proyek Properti Ke Investor, Hal-Hal Yang Harus Dipahami

Proyek properti yang kita jalankan ada kalanya dalam perjalanannya tidak semulus rencananya.

Perencanaan arus kas masuk ternyata meleset dari jadwal cashflow yang kita bayangkan.

Kendala perijinan, terlambatnya sertifikasi lahan atau hal lain menjadikan penjualan belum bisa dilakukan, tidak ada uang masuk, sementara kewajiban atau arus kas keluar terus harus mengucur.

Dalam situasi ini, mencari investor untuk mendukung proyek kita bisa menjadi pilihan.

Namun demikian banyak hal yang harus dipahami dan dipersiapkan ketika kita akan menawarkan ke investor, antara lain,

Siapkan informasi data lengkap atas proyek yang akan ditawarkan

Sebagaimana lazinya seorang sales, data dan informasi atas barang yang akan ditawarkan harus kita siapkan dan kita kuasai.

Tuangkan informasi proyek kita dalam proposal yang mudah dibaca dan dipahami calon investor. Tidak cukup kita menawarkan hanya dalam sebatas oral atau obrolan.

Dalam proposal sampaikan dari perecanaan awal proyek dan kondisi terkini di lapangan seperti kegiatan cut and fill, pembentukan lahan, unit terbangun dan lain-lain. (more…)

Mau Kerjasama Lahan? Perhatikan Ini

Kerjasama lahan solusi untuk mengatasi tingginya harga tanah

Salah satu solusi untuk mengatasi harga tanah yang semakin tinggi dari tahun ke tahun adalah dengan cara kerjasama lahan dengan pemilik tanah.

Prinsip kerjasamanya adalah pemilik lahan menyediakan lahan dan developer menyediakan modal, tim manajemen pengelolaan proyek sampai proyek selesai.

Atas perannya sebagai pemilik lahan, ia mendapatkan bagi hasil sesuai kesepakatan.

Demikian juga developer, atas perannya sebagai developer yang melakukan pengembangan proyek, maka si developerpun mendapatkan bagian dari laba proyek tersebut.

Ada untungnya pengerjaan proyek dengan skema kerjasama lahan ini, yaitu developer tidak memerlukan modal untuk membeli lahan. Cukup sediakan modal awal untuk mengurus perijinan dan persiapan lokasi.

Demikian juga untuk pemilik lahan, ia bisa mendapatkan harga tanah yang lebih tinggi dibandingkan dengan jika ia menjual secara tunai.

Kerugiannya juga ada, bagi developer kerugiannya adalah ia musti berbagi laba dengan pemilik lahan. Satu lagi kerugiannya, biasanya pemilik lahan juga ikut dalam pengelolaan proyek. Sehingga fleksibelitas developer dalam mengelola proyek agak terbatas.

Sementara untuk pemilik lahan, kerugiannya adalah ia tidak bisa menerima uang hasil penjualan tanahnya dengan cepat. Harus menunggu proyek selesai dulu atau sesuai dengan waktu yang disepakati.

Yang jelas pemilik lahan tidak menerima uang hasil penjualan tanahnya di depan seperti ia menjual tunai tanahnya.

Namun kerap kali kerjasama lahan juga bermasalah dalam perjalanannya. Untuk menghindari permasalahan tersebut, sebelum memulai ada baiknya para pihak memperhatikan hal-hal sebagai berikut;

Hati-hati dalam memilih lahan

Lahan untuk kerjasama ini harus dipastikan kelayakannya. Harganya bisa jadi memang murah tetapi ada resiko tidak terjual karena memang tidak ada potensi pasarnya. (more…)

Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?

Menjadi developer properti butuh ilmu

Jika Anda seorang pemula di bisnis properti khususnya jika Anda ingin menjadi seorang developer properti maka mutlak Anda membutuhkan ilmunya terlebih dahulu.

Karena jika menjadi pengembang properti Anda perlakukan seperti bisnis biasa maka akibatnya bisa berbahaya.

Maksudnya bagaimana?

Jika Anda menjadi pengembang properti tanpa ilmu dan perhitungan dan analisa maka bisa menyebabkan Anda terjebak di dalam masalah.

Karena sifat bisnis developer properti itu yang padat modal, padat orang dan padat legalitas.

Bisnis developer properti padat modal

Padat modal maksudnya adalah untuk mengembangkan sebuah proyek properti butuh modal besar. Modal pertama yang dibutuhkan adalah modal untuk membeli lahan, jika lahan belum punya.

Enaknya di bisnis properti itu modal untuk membiayai proyek bisa dari orang lain atau investor. Dengan demikian kita bertanggungjawab mengembalikan uang investor beserta keuntungannya.

Modal selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk mengurus perijinan dan membangun fisik proyek. Modal ini mutlak dibutuhkan di awal karena supaya proyek bisa dikerjakan, harus diurus perijinan dulu.

Uang untuk mengurus perijinan dan fisik proyek ini bisa menggunakan uang dari investor juga, jadi kebutuhan modal yang dimintakan kepada investor termasuk untuk mengurus perijinan dan membangun fisik proyek.

Bayangkan jika Anda mengelola proyek asal jadi tanpa ilmu, maka proyek bisa berantakan dan uang investor tidak bisa dikembalikan. Masalah muncul jika ada tuntutan dari investor untuk mengembalikan uangnya. (more…)

Begini Strategi Mengajukan Kerjasama Dengan Pemilik Lahan

Lahan tidak harus Dibayar Tunai

Pengadaan lahan oleh pengembang untuk membangun sebuah proyek, tidak harus dengan melakukan pembayaran secara tunai kepada pemilik lahan.

Bahkan untuk pengembang yang memiliki keterbatasan dana, pembayaran secara tunai sebisa mungkin dihindarkan dan diganti dengan bentuk kerjasama lain terkait pengadaan lahan, tentunya kerjasama yang saling menguntungkan dengan pemilik tanah.

Berikut beberapa bentuk kerjasama developer dan pemilik lahan:

Menawar dengan Harga yang Lebih Tinggi dari Permintaan Pemilik Lahan

Memberikan tawaran harga yang lebih tinggi dari harga yang diminta, tentu akan membuat pemilik tanah merasa diuntungkan.

Namun demikian pihak developer juga tidak merasa dirugikan jika sistem pembayarannya tidak dilakukan secara tunai melainkan dalam tempo tertentu. (more…)

Untung Bagi Negara Jika Surat Kuasa Mutlak Diperbolehkan

AJB batal jika dibuat berdasarkan surat kuasa mutlak

Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat berdasarkan surat kuasa mutlak harus batal, karena adanya pelarangan penggunaan surat kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Pelarangan ini tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor: 14 Tahun 1982, Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, yang berbunyi:

Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa;
Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

Jadi ciri sebuah surat kuasa dikategorikan sebagai surat kuasa mutlak adalah adanya unsur surat kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.

Selanjutnya dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut juga memberikan ciri bahwa surat kuasa mutlak itu memuat bahwa penerima kuasa berwenang untuk menguasai tanahnya dan melakukan segala tindakan hukum yang dapat dilakukan oleh pemegang hak atau pemberi kuasa.

Tindakan hukum tersebut diantaranya adalah menjual objek tersebut yang biasanya dibarengi dengan adanya klausula yang menyatakan bahwa penerima kuasa berwenang juga menerima uang hasil penjualan tersebut. (more…)

Tips Menjadi Broker Properti Bagi Pemula

Broker sukses awalnya juga pemula

Sesukses apapun seorang broker profesional, awalnya dia juga seorang broker properti pemula yang harus banyak belajar dan menambah pengalaman selama kurun waktu tertentu, dan dari hasil belajar serta bertambahnya pengalaman seiring dengan semakin tingginya jam terbang di dunia bisnis yang dia geluti, membuatnya merangkak dari pemula menjadi seorang brokert properti profesional yang sukses.

Karena itu, tidak ada alasan bagi broker pemula untuk rendah diri.

Selama ada kemauan untuk belajar dan tidak pernah berhenti dalam menggali pengalaman, maka suatu ketika nanti akan tiba saatnya bagi Anda untuk menikmati sukses serta layak mendapat sebutan broker profesional.

Inilah panduan singkat bagi para broker yang baru merintis usaha di bidang properti.

Pahami Produk dan Istilah-istilah Dunia Properti

Dengan mengetahui apa saja yang diperjualbelikan dalam bisnis properti, akan membuat Anda memiliki gambaran tentang bagaimana cara memasarkan berbagai macam jenis properti tersebut.

Beberapa jenis produk properti diantaranya adalah tanah atau lahan, rumah, rumah kos, apartemen, villa, gedung, SPBU dan masih banyak lagi yang lain. (more…)

Cara Mudah Melakukan Studi Mendalam Terhadap Potensi Suatu Lokasi, Sehingga Anda Tidak Terjebak

Ketika akan membuka proyek di suatu lokasi, akan lebih baik jika dilakukan studi yang mendalam terhadap potensi lokasi tersebut.

Potensi yang musti digali bener-bener adalah potensi pasarnya. Pertanyaan awal yang musti dijawab adalah siapa yang akan membeli produk yang kita bangun, dan bagaimana kita menemukan mereka?

Jika target market adalah PNS/ASN

Misalnya target market yang kita bidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) atau Aparatur Sipil Negara (ASN) di daerah tersebut, maka kita harus mendapatkan data tentang berapa jumlah PNS/ASN di sekitar lokasi tersebut.

Setelah tahu jumlah mereka, lanjutkan penajaman data. Pertanyaan selanjutnya adalah berapa orang diantara mereka yang belum memiliki rumah sendiri.

Gali data mereka, tanyakan kepada mereka tentang kemungkinan mereka akan membeli rumah. Rumah tipe mana yang mereka inginkan dan dimana lokasinya. Maksudnya berapa jaraknya dari mereka beraktifitas sehari-hari.

Untuk mendapatkan data ini bisa dengan membuat kuisioner, kemudian menyebarkan kepada mereka. Anda bisa bekerjasama dengan koperasi tempat mereka bekerja atau dengan lembaga yang menaungi mereka, seperti Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI). (more…)