Strategi Ampuh Menjadi Developer Properti Syariah

 

Peluang bisnis properti syariah di Indonesia

Developer properti syariah berpeluang besar memainkan peran di Indonesia karena mayoritas penduduk kita beragama muslim. Ceruk pasar yang bisa dimasuki sangat luas dan dalam.

Perkembangan terkini memperlihatkan bahwa semakin banyak konsumen yang menginginkan skema syariah dalam proses pembelian propertinya karena semakin teredukasinya masyarakat oleh pola bisnis syariah. 

Berbanding lurus dengan keinginan banyak insan bisnis yang ingin menjadi pelaku bisnis syariah. Bagi mereka berbisnis bukan sekedar untung rugi, tetapi bisnis dipandang sebagai salah satu jalan ibadah, bisnis adalah tentang dosa dan pahala, lebih jauh lagi berbisnis adalah tentang sorga dan neraka.

Pola pembelian properti yang selama ini menggunakan fasilitas pembiayaan dari perbankan konvensional dinilai bertentangan dengan agama Islam karena terkait dengan riba.

Dalam Islam riba itu sangat dihindarkan karena termasuk dosa besar. Banyak dalil yang bisa dieksplor yang bisa menjadi landasan memaknai haramnya riba, dalam Al Qur’an maupun hadits, termasuk juga pendapat para ulama.

(more…)

Pentingnya Grace Period Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah

Grace period atau masa tenggang amat penting untuk disepakati ketika negosiasi. Dalam bidang apapun. Termasuk negosiasi pembayaran tanah antara seorang developer dengan pemilik lahan. Misalnya si developer menginginkan pembayaran tanah secara bertahap. Jadi bukan negosiasi untuk pembayaran tunai.

Dalam negosiasi dengan pemilik tanah grace period ini maksudnya adalah ada masa tenggang dimana seorang developer belum wajib membayar tahapan pembayaran tanah. Biasanya di awal-awal terjadi kesepakatan.

Perlunya grace period dalam pembayaran tanah ini bagi seorang developer adalah untuk memberi kesempatan developer mengerjakan proyek tanpa ada kewajiban membayar cicilan tanah.

Mengerjakan proyek dalam arti yang seluas-luasnya, mulai mengurus perizinan dan legalitas tanah sampai dengan melakukan persiapan lahan. Dimana waktu untuk mengurus perizinan dan legalitas ini sekurangnya butuh enam bulan, bahkan lebih.

Kenapa sampai lama mengurus perizinan dan legalitas tanah?

Karena banyak sekali perizinan yang musti diurus oleh seorang developer ketika mengembangkan sebuah proyek properti. Taroklah sebuah proyek perumahan yang dikerjakan oleh sebuah PT (Perseroan Terbatas).

Perizinan tersebut berupa rekomendasi-rekomendasi dari dinas terkait yang ada di daerah setempat. Misalnya Dinas Lingkungan Hidup. Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Pertanian, Dinas Perhubungan, Dinas Pemakaman dan Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Satu Pintu (DPMPTSP) dan dinas lainnya sesuai peraturan yang berlaku di suatu daerah.

Sementara legalitas tanah yang musti diurus oleh seorang developer adalah sertifikasi tanah proyek. Jika developernya PT maka tanah proyek harus berupa Hak Guna Bangunan (HGB).

Untuk mengurus HGB inilah yang membutuhkan waktu yang lama. Karena banyak tahapan yang musti dikerjakan, mulai dari mengurus di kantor desa atau kelurahan sampai dengan pengurusan di kantor BPN setempat.

Pengurusan di kantor BPN setempat juga harus melalui beberapa tahapan, mulai dari pengukuran, Panitia A sampai dengan pembukuan sertifikat.

Pengukuran cenderung lebih cepat karena ada data yang diambil di lapangan kemudian diplot di peta yang ada di sistem BPN. Proses yang membutuhkan waktu lebih lama ada Panitia A untuk mendapatkan SK HGB.

Karena untuk mendapatkan SK ini banyak seksi di BPN yang terlibat, mulai dari seksi pengukuran dan pemetaan, seksi sengketa, seksi pemberian hak dan seksi lainnya. Sekurangnya tahapan ini membutuhkan waktu tiga bulan. Belum lagi jika sendainya ada kekurangan berkas akan lebih lama lagi waktu yang dibutuhkan.

Langkah selanjutnya juga lebih cepat karena hanya perlu untuk membayar BPHTB dan pembukuan sertifikat sampai dengan menjadi sertifikat seperti yang ada masyarakat saat ini.

Jadi melihat langkah ini memang membutuhkan waktu yang lama. Sekurangnya butuh enambulan. Itu jika lancar. Jika tidak lancar bisa lebih lama. Bisa delapan bulan, setahun atau bahkan ada yang mengalami dua tahun membuat sertifikat tidak selesai-selesai. Entah iya entah tidak.

Nah selama enam bulan atau selama mengurus perizinan dan legalitas tanah tersebut seyogyanya si developer tidak perlu memikirkan pembayaran tanah. Biarlah ia fokus mempersiapkan dan mengerjakan proyek. Toh nantinya jika pengerjaan proyek lancar, pembayaran tanah juga akan lancar. Pemilik lahan juga happy pastinya.  

Akan lebih bagus bagi seorang developer jika pada masa grace period ini ia sudah bisa menjual. Dengan demikian pembayaran tahapan tanah selanjutnya bisa diambil dari penjualan. Dengan demikian developer tidak membutuhkan pembiayaan dari pihak eksternal.

Hanya saja dalam melakukan tahapan proyek ini, perlu perhitungan yang presisi. Jangan sampai meleset karena akan ada kewajiban yang musti ditunaikan, terutama kewajiban menbayar tanah.

Supaya pembayaran tanah lancar sebaiknya pembayaran tanah termin pertama setelah pembayaran uang muka sekurangnya butuh waktu dua belas bulan.

Dimana waktu dua belas bulan ini harusnya cukup untuk mengurus perizinan dan legalitas proyek. Dan di bulan ke dua belas sudah ada penjualan untuk membayar cicilan tanah. Sesimple itu.

 

 

 

Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula

Menjadi Developer Properti Butuh Modal Besar

Banyak yang berpendapat bahwa menjadi developer properti butuh modal besar. Pendapat itu tidak salah tetapi tidak sepenuhnya benar.

Tidak salah karena memang membutuhkan modal yang besar untuk memulai sebuah bisnis properti. Modal tersebut dibutuhkan di awal proyek diantaranya untuk membeli lahan.

Tetapi jika dirimu tidak punya uang ada strategi tertentu yang bisa dilakukan supaya kebutuhan modal yang besar bisa disiasati.  

Butuh Uang Besar untuk Membeli Tanah, Mengurus Legalitas, Membuat Desain dan Mengerjakan Persiapan Lahan

Ketidakpunyaan modal merupakan penghalang utama orang untuk menjadi developer properti. Karena memang untuk menjadi developer properti dibutuhkan modal besar.

Mari kita lihat suatu contoh, apabila seorang developer properti akan mengembangkan proyek dengan luas tanah 2 hektare, tak kurang dibutuhkan uang 6 milyar rupiah untuk membeli tanahnya saja, apabila tanah tersebut harganya 300.000 permeter persegi.

Pertanyaannya tentu saja, dari mana Anda mendapatkan uang 6 milyar rupiah tersebut?.

Itu suatu contoh yang besar, ok sekarang mari kita lihat tanah yang tidak begitu besar, katakanlah luasnya 2.000 meter persegi dengan harga 500.000 rupiah per-m2.

Maka biaya yang dibutuhkan untuk membeli tanahnya saja 1 milyar rupiah. Masih merupakan angka yang besar bagi sebagian orang.

Biaya tersebut masih akan membengkak lagi jika dihitung biaya untuk membuat perencanaan, mengurus legalitas dan pekerjaan persiapan.

Anggap saja untuk membuat perencanaan tarifnya tidak terlalu besar sehingga bisa kesampingkan. Tapi untuk mengurus legalitas harus diperhitungkan benar-benar. Jika bisa diasumsikan biaya untuk legalitas—termasuk perijinan—adalah 15 juta rupiah per-unit, sehingga biaya yang dibutuhkan adalah 150.000.000 rupiah jika tanah ini akan dibangun 10 unit rumah.

Tidak sampai di situ, biaya akan bertambah lagi jika kondisi tanah belum siap bangun atau memerlukan pengurugan atau pekerjaan persiapan lainnya.  (more…)

Ini Alasan Gampangnya Menjual Properti

Dalam menjual properti seorang tenaga marketing butuh kepercayaan diri tinggi dan strategi

Pentingnya belief dalam menjual

Pada artikel sebelum ini saya pernah menulis tentang pentingnya belief dipunyai oleh seseorang untuk berhasil dalam apapun bidang yang sedang dikerjakannya, tak terkecuali bidang properti sebagai marketing.

Belief mengandung arti keyakinan, keyakinan mampu menjual bagi seorang yang bernama tenaga marketing. Tanpa belief seorang marketing akan bekerja tidak semangat apalagi jika menemui hambatan.

Mereka bersikap ogah-ogahan dalam melayani klien, lebih dahulu timbul prasangka bahwa orang yang datang tidak akan membeli, sehingga mereka melayani konsumen secara asal jadi dan menganggap pekerjaan hanya sebagai rutinitas. Tidak ada passion disitu, yang ada hanya mejalankan tugas.

Padahal jika makhluk yang bernama keyakinan itu ada dalam benak seorang tenaga marketing alangkah gampangnya memasarkan properti itu.

Angka backlog masih tinggi, 12,7 juta

Sebabnya, kondisi riil tentang kebutuhan hunian yang konon masih di angka 12,7 juta rumah. Itu untuk data tahun 2022. 

Suatu angka kebutuhan yang luar biasa. Kononnya lagi bahwa pemenuhan terhadap kebutuhan tempat tinggal tersebut jauh dari cukup.

Tahun 2022 kemaren hanya 30% saja dari kebutuhan itu terpenuhi. Artinya masih banyak peluang kita menjualkan properti kepada sebanyak mungkin orang. (more…)

Ini Dia Strategi Memilih Properti yang Menguntungkan Untuk Dibeli

Banyak hal yang musti dipertimbangkan ketika membeli properti

Membeli properti bisa untuk investasi

Bagi sebagian orang membeli properti tidak hanya untuk digunakan, tetapi bisa juga untuk investasi. Jika untuk dipergunakan sendiri atau jika properti tersebut berupa rumah atau apartemen, untuk dihuni.

Jika properti berupa ruko atau ruang kantor, properti tersebut untuk keperluan sendiri atau untuk usaha.

Orang yang memiliki banyak uang cenderung untuk berinvestasi di properti karena karena berinvestasi terutama di properti merupakan salah satu langkah untuk meciptakan kebebasan finansial. 

Dimana kebebasan finansial adalah kondisi dimana seseorang bisa melakukan apapun, kapanpun dengan uang yang dimilikinya tanpa takut jatuh miskin.

Selain untuk menciptakan kebebasan finansial, dalam jangka pendek berinvestasi merupakan langkah untuk mengatasi laju inflasi.

Properti merupakan salah satu investasi terbaik

Diantara sekian banyak jenis investasi, properti dipandang sebagai jenis investasi yang terbaik karena memiliki risiko relatif kecil dengan keuntungan yang besar.

Namun, meskipun masuk dalam kategori aman, bukan berarti tidak ada risiko sama sekali.

Sama halnya dengan investasi di bidang lain, jika membuat kekeliruan yang mendasar dalam melakukan investasi, propertipun ada kemungkinan rugi.

Itu sebabnya, mereka yang akan berinvestasi di bidang properti perlu mengetahui bagaimana memilih properti yang menguntungkan.

Berikut beberapa tips berinvestasi di bidang properti yang perlu Anda ketahui:

Pilih Pengembang Terbaik

Untuk menjamin keamanan investasi Anda, pastikan Anda membeli properti dari developer yang memiliki kredibilitas yang meyakinkan dengan mempelajari rekam jejaknya.

Developer properti yang baik memiliki sanggup menghadirkan proyek yang berkualitas, mereka ditunjang oleh sumber daya manusia yang berkualitas sehingga kesalahan yang terjadi di proyek kecil sekali. (more…)

Begini Cara Merancang Pemasaran Perumahan yang Tepat Sasaran

Membuat program marketing yang tepat sasaran

Untuk menjadi marketing properti yang sukses hanya diperlukan beberapa hal yang harus dilakukan, satu diantaranya adalah membuat program marketing yang tepat sasaran.

Seorang marketing harus memahami cara memasarkan properti kepada pangsa pasar yang dituju.

Memahami kalangan menengah ke bawah dalam membeli rumah

Jika ceruk yang dituju adalah masyarakat menengah ke bawah maka harus dipahami psikologis orang menengah ke bawah dalam membeli rumah. (more…)

Dalam Menjual Fleksibellah Terhadap Calon Pembeli

Ketika menjual proyek seorang developer musti fleksibel terhadap keinginan pembeli. Terutama tentang keinginannya yang berhubungan dengan kondisi keuangannya ketika ia ingin membeli.

Konsumen ingin membeli dengan tunai

Jika konsumen ingin membeli secara tunai, maka mungkin saja ia minta potongan harga dibandingkan dengan harga yang dipublish developer. Dengan kondisi ini amat mungkin jika developer memberikan potongan harga karena dengan adanya pembelian tunai maka itu akan memberikan tambahan darah baru untuk mengelola proyek.

Karena tambahan uang tunai amat seksi dalam pengembangan proyek. Keuntungan lainnya jika pembeli tunai langsung bagi developer adalah perolehan uangnya tanpa menyertakan institusi lainnya. Pembeli langsung bayar ke developer. Itu saja.

Lainnya, yang bisa dipraktekkan adalah jikapun tidak pengurangan harga, potongan lain yang mungkin diberikan adalah dengan cara menggratiskan biaya atau pajak-pajak.

Karena dalam transaksi jual beli properti ada biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban pembeli. Biayanya diantaranya adalah biaya Notaris dan pajak-pajak yang timbul adalah BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan PPN (Pajak Pertambahan Nilai).

Biaya dan pajak-pajak ini lumayan besar. Biaya transaksi di Notaris sekitaran 3% sampai dengan 7% sementara BPHTB adalah 5% dan PPN 11%. Untuk lebih menarik pembeli, maka biaya dan pajak-pajak ini bisa digratiskan. Tentu saja setelah dihitung bener-bener, jangan sampai malah merugikan developer.

Jika konsumen ingin membeli dengan KPR

Jika konsumen membeli dengan KPR, dalam pricelist konsumen harus menyediakan uang muka sekurangnya 10%. Tetapi ketika ada konsumen yang merasa tidak mampu untuk memenuhinya sementara untuk membayar cicilan perbulan ia sanggup maka developer harus mencari cara untuk mengakomodir kondisi tersebut.

Mungkin saja uang muka tersebut diperkecil sesuai dengan kemampuannya. Walaupun dengan kondisi tersebut plafond kreditnya menjadi lebih besar sehingga cicilannya juga menjadi lebih besar. Sepanjang penilaian keuangan mereka bagus dan mereka sanggup mencicil maka itu ok ok saja. Itu salah satu contoh seorang developer harus fleksibel dalam menjual proyeknya melalui KPR.

Mungkin saja calon konsumen ingin membeli dengan tunai bertahap

Jika konsumen ingin membeli dengan tunai bertahap, maka banyak hal yang bisa dibuat fleksibel. Karena ketika konsumen membeli dengan cicilan ke developer ini, developer memiliki otoritas penuh dalam menentukan skemanya karena tidak ada hubungan dengan pihak lain. Beda dengan penjualan dengan KPR seperti yang dibahas di atas, developer harus bekerjasama dengan perbankan kreditur KPR. Hal ini tentu harus memperhatikan SOP dari bank tersebut.

Karena developer bisa membuat aturan dan skema sendiri maka hal ini bisa amat fleksibel terhadap kondisi calon pembeli. Misalnya awalnya jangka waktu yang diperbolehkan adalah cicilan selama 36 bulan. Mungkin saja ada pembeli yang menginginkan cicilan sampai 48 bulan atau lebih lama.

Terhadap kondisi ini, tinggal developer menghitung-hitung kemampuannya dalam mengelola cashflow jika cicilan pembeli sampai dengan 48 bulan atau lebih lama. Satu hal yang musti diperhatikan developer adalah ketersediaan cashflow dalam mengelola proyek.

Strategi penjualan tunai bertahap dengan tenor panjang ini musti dihitung betul-betul. Karena ini sangat berdampak terhadap pengelolaan proyek ke depan.

Tunai keras, KPR dan cicilan ke developer dari sisi developer

Dari sisi developer, penjualan dengan tunai keras dan KPR sama-sama memudahkan developer. Karena dengan skema penjualan tersebut developer mendapatkan uang hasil penjualan di depan.

Bedanya hanyalah sumber uangnya. Jika dengan tunai keras sumber uangnya adalah langsung dari pembeli sementara dengan KPR sumber uangnya adalah dari bank kreditur.

Berbeda dengan pembelian dengan cara cicilan langsung ke developer, developer menerima cicilan pembelian selama tenor waktu yang disepakati. Hal inilah yang berat bagi developer. Semakin lama cicilannya, semakin berat bagi developer karena developer membutuhkan uang untuk mengelola proyek.

Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris  

       

Girik adalah bukti pembayaran pajak bukan bukti kepemilikan

Tanah girik adalah tanah yang belum disertifikatkan atau tanah yang belum didaftarkan ke negara melalui kantor pertanahan setempat.

Tanah girik ini sering juga dikatakan adalah tanah hak milik adat. Tetapi sebenarnya dulunya tanah girik ini bukan merupakan bukti kepemilikan tetapi bukti bahwa orang yang menguasai bidang tanah tersebut telah membayar pajak.

Sebagai bukti dia menguasai tanah tersebut adalah bahwa ia telah membayar pajak atas tanah tersebut.

Pajak tersebut bernama Ijuran Pembangunan Daerah (Ipeda).  Dan pembayaran pajak Ipeda tersebut dibayarkan kepada pemerintah daerah setempat.

Namun setelah diundangkannya Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, bukti pembayaran tanah berubah menjadi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Adapun lembar girik tersebut bisa dijadikan sebagai bukti kepemilikan dan sebagai alas hak untuk memohonkan sertifikat. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas