AJB batal jika dibuat berdasarkan surat kuasa mutlak
Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat berdasarkan surat kuasa mutlak harus batal, karena adanya pelarangan penggunaan surat kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Pelarangan ini tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor: 14 Tahun 1982, Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, yang berbunyi:
- Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa;
- Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.
Jadi ciri sebuah surat kuasa dikategorikan sebagai surat kuasa mutlak adalah adanya unsur surat kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
Selanjutnya dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut juga memberikan ciri bahwa surat kuasa mutlak itu memuat bahwa penerima kuasa berwenang untuk menguasai tanahnya dan melakukan segala tindakan hukum yang dapat dilakukan oleh pemegang hak atau pemberi kuasa.
Tindakan hukum tersebut diantaranya adalah menjual objek tersebut yang biasanya dibarengi dengan adanya klausula yang menyatakan bahwa penerima kuasa berwenang juga menerima uang hasil penjualan tersebut.
Nah, faktor inilah yang sangat kentara menyatakan bahwa surat kuasa tersebut adalah surat kuasa mutlak.
Baca juga: Workshop developer properti bagi pemula
Penerima kuasa sudah membayar harga tanah ketika surat kuasa ditandatangani
Dasar berfikirnya adalah, bahwa si pemberi kuasa sebenarnya bisa saja sudah menerima pembayaran harga tanah miliknya dari penerima kuasa, sehingga jika nanti ada pembeli maka uang pembayaran tanah dari pembeli tersebut tidak perlu dibayarkan lagi kepada pemegang hak, karena dia sudah menerima uang dari penerima kuasa ketika surat kuasa ditandatangani.
Artinya dengan adanya surat kuasa tersebut sudah ada peralihan hak dalam bentuk pembayaran harga tanah atau jual beli.
Dengan demikian maka hubungan hukum antara pemegang hak dengan objeknya sudah terputus.
PPAT tidak boleh membuat AJB jika ada surat kuasa mutlak
Selain itu pelarangan penggunaan surat kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanan dan bangunan ditegaskan lagi dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah. Ini termaktub dalam Pasal 39 ayat (1) poin d;
PPAT menolak untuk membuat akta, jika:
Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.
Artinya jika sudah ada AJB yang dibuat oleh PPAT berdasarkan surat kuasa mutlak, maka AJB tersebut harus batal karena dengan tegas dilarang dalam PP No. 24 ini.
Kerugian bagi negara jika ada surat kuasa mutlak
Kenapa proses ini dilarang?
Karena negara berpotensi kehilangan pemasukan dari pajak. Ketika penandatanganan surat kuasa itu, yang sebenarnya adalah peralihan hak, negara harusnya mendapatkan pemasukan sekurangnya 7,5% dari nilai objek tersebut.
2,5% berupa pajak penghasilan (PPh) dan 5% adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB).
Selanjutnya ketika terjadi peralihan hak dari penerima kuasa kepada pembeli, negara juga mendapatkan pemasukan sebesar 7,5% lagi.
Untungnya bagi negara, jika surat kuasa dilihat sebagai sebuah surat kuasa (surat kuasa mutlak tidak dilarang)
Sebenarnya ada untungnya jika surat kuasa mutlak ini tidak dilarang. Maksudnya surat kuasa dilihat sebagaimana adanya.
Lihat isi dari surat kuasa tersebut. Isinya sudah jelas bahwa pemberi kuasa memberikan kuasa kepada penerima kuasa untuk melakukan hal-hal tertentu.
Misalnya untuk menjual, menjaminkan atau malakukan hal lain seperti yang tercantum di dalam surat kuasa tersebut.
Tidak ada dalam surat kuasa tersebut yang menyebutkan bahwa surat kuasa ini sebagai bukti sudah terjadi peralihan hak dari pemberi kuasa kepada penerima kuasa. Ya, hanya dilihat sebagaimana adanya; yaitu hanya sebagai surat kuasa.
Muncul banyak flipper, sering transaksi dan banyak pajak masuk ke negara
Dengan tidak dilarangnya surat kuasa ini menyebabkan banyak orang berbisnis properti sebagai seorang flipper, yaitu membeli properti untuk dijual lagi. Karena tidak perlu membayar pajak dua kali. Cukup sekali ketika berhasil menjual.
Ketika membayar kepada pemegang hak (dengan penandatanganan surat kuasa) ia tidak kena pajak. Hal ini cukup berarti bagi seorang flipper.
Simulasi jika surat kuasa mutlak diperbolehkan
Simulasinya kira-kira begini;
Jika surat kuasa mutlak dilarang, maka para pemain flipper tidak terlalu agresif. Mereka hanya mau mengambil objek yang betul-betul miring dari sisi harga, kalau bisa sudah rebah harganya. Mungkin dalam sebulan hanya terjadi 10 transaksi.
Dengan demikian hanya ada 10 kali pemasukan negara, berupa 2 x PPh, yaitu PPh dari penjual pertama kepada seorang flipper, kemudian PPh dari flipper tersebut kepada pembeli.
Lalu negara mendapatkan 2 x BPHTB sebesar 5%. Yang terhutang BPHTB adalah flipper ketika membeli dan mengajukan baliknama dan pembeli terakhir.
Selanjutnya kondisi lain;
Jika surat kuasa mutlak diperbolehkan maka akan banyak orang yang berprofesi sebagai flipper.
Ini amat menarik bagi mereka karena bisa menghemat pajak sampai dengan 7,5%. Jika harga properti tersebut 1 milyar, maka mereka berhemat 75 juta! Jumlah yang besar bukan?
Dengan kondisi yang menarik ini mungkin saja dalam sebulan bisa terjadi 500 kali transaksi, maka negara mendapatkan pemasukan PPh dan BPHTB. Memang hanya satu kali tapi jumlah transaksinya banyak.
Negara lebih untung bukan?
Inilah yang harus difikirkan oleh negara. Mengalah sedikit untuk menang banyak. Memang butuh pola fikir entrepreneur untuk merancang hal-hal seperti ini.
Penulis: Asriman A. Tanjung
Lihat artikel lainnya:- Jika Sudah Ada Surat Kuasa Untuk Menjual Apakah Pemberi Kuasa Perlu Hadir Ketika Penandatanganan AJB?
- Hati-hati; Ini Dia Sebab Batalnya Surat Kuasa Jual
- Ini Penyebab Tidak Berlakunya Surat Kuasa Menjual
- Contoh Surat Kuasa Untuk Menjual Untuk Developer
- Hati-hati, Akta Kuasa Untuk Menjual bisa Ditolak oleh Bank
- Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?
- Apa Perbedaan dan Persamaan Notaris dan PPAT
- Membeli Lahan Tanpa Modal: Tawar dengan Harga Lebih Tinggi
- Strategi Menawarkan Kerjasama Lahan Kepada Pemilik Lahan. Dengan Menyepakati Harga Tanah atau Tanpa Menyepakati Harga Tanah. Wes Terserah
- Begini Cara Mensertifikatkan Tanah untuk Dibangun Proyek Properti
- Surat Keterangan Lunas, Roya, Biaya Roya, Lama Waktu dan Syaratnya
- Apa yang dimaksud dengan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun?
- Panduan Cara Menjual Tanah Warisan
- Ini Dia Kewajiban Penjual dalam PPJB yang Diatur dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
- Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second
