Ini Penyebab Tidak Berlakunya Surat Kuasa Menjual

Surat Kuasa Untuk Menjual bagi seorang Flipper

Bagi orang yang melakukan bisnis properti sebagai flipper (orang yang membeli properti untuk dijual lagi dalam waktu yang tidak terlalu lama), penggunaan surat kuasa jual amat diperlukan.

Karena ketika dia menjual lagi properti tersebut, boleh jadi properti itu belum atas nama mereka.

Misalnya seseorang membeli properti kemudian sebelum sempat dibaliknama ke atas nama dia, sudah ada orang yang ingin membelinya.

Alur transaksi sebenarnya adalah, properti yang dibeli tersebut harus dibaliknama terlebih dahulu ke atas namanya barulah kemudia bisa dijual lagi.

Konsekuensi dari transaksi ini adalah dia ada kewajiban membayar biaya-biaya, diantaranya biaya akta jual beli, biaya baliknama sertifikat dan pajak-pajak.

Biaya AJB lumrah dikenakan oleh PPAT sebesar 1% dari transaksi, sementara biaya baliknama juga tidak terlalu besar.

Halnya biaya pajak, dia dalam posisi sebagai pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%. Kemudian ketika menjual lagi dia akan dikenakan lagi PPh final sebesar 2,5%.

Tidakpun kerena biaya, proses ini memerlukan waktu sampai selesainya baliknama.

Pentingnya Akta Kuasa Untuk Menjual

Untuk melakukan “efisiensi” terhadap proses-proses baliknama, pajak dan biaya-biaya inilah pentingnya akta kuasa untuk menjual.

Jadi ketika terjadi kesepakatan jual beli, tidak ditandatangani AJB tetapi cukup dengan membuat akta kuasa untuk menjual (penerima kuasa inilah dinamakan sebagai flipper). Lalu penerima kuasa menjual lagi properti tersebut.

Nah, dalam proses ini sebagai penjual properti nantinya adalah si penerima kuasa, tidak diperlukan lagi kehadiran si pemberi kuasa.

Keuntungan bagi si flipper dengan Akta Kuasa Untuk Menjual

Keuntungan yang jelas adalah dia tidak perlu membayar BPHTB. Tidak hanya BPHTB, dia juga tidak perlu membayar PPh final yang besarnya 2,5%, ketika ia mau menjual lagi.

Kok bisa tidak membayar BPHTB?

Karena BPHTB adalah kewajiban pembeli akhir. Sementara dia hanya sebagai penerima kuasa.

Demikian juga dengan PPh final, pajak ini adalah kewajiban pemilik awal (dalam proses ini sebagai pemberi kuasa), karena sebenarnya dia sudah menerima penjualan atas properti miliknya.

Ya, itulah keuntungan seorang flipper dengan memanfaatkan surat kuasa jual, selain dari segi waktu juga lebih cepat prosesnya.

Pemerintah melarang kuasa jual mutlak

Namun sebenarnya proses seperti ini tidak dibenarkan oleh pemerintah karena adanya larangan penggunaan surat kuasa mutlak dalam transaksi pertanahan, seperti tergambar dalam Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak atas Tanah.

Bagaimana surat kuasa mutlak yang dimaksudkan dalam instruksi mendagri ini?

Ini salah satu ciri kuasa mutlak, yaitu kuasa yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa   untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

Karena menjual tanah dan bangunan termasuk perbuatan hukum yang dapat dilakukan oleh pemberi kuasa maka surat kuasa menjual atas tanah dan bangunan merupakan kuasa mutlak.

Surat Kuasa Jual dalam Praktek Sebagai Developer Properti

Seorang developer proeprti yang baru memulai bisnis propertinya kerapkali juga menggunakan surat kuasa jual ini.

Kondisinya adalah tanah belum dibaliknama ke atas nama si developer karena pembayaran memang belum lunas.

Penyebab umumnya adalah developer pemula yang tidak memiliki modal cukup untuk membeli tanah secara tunai. Solusinya adalah membeli tanah secara bertahap dengan pengaman surat kuasa untuk menjual.

Dengan adanya surat kuasa untuk menjual ini, walaupun pembayaran belum lunas, pemilik tanah sudah membolehkan developer mengelola tanahnya dengan deal tertentu.

Dengan demikian ketika proyek sudah berjalan dan terjadi penjualan kepada konsumen maka yang bertindak sebagai penjual adalah developer karena sudah ada surat kuasa untuk menjual dari pemilik lahan kepada developer.

Walaupun di dalam akta jual beli resminya sebagai penjual adalah pemilik lahan, tetapi dengan adanya surat kuasa jual bersebut yang menandatangani akta jual beli adalah penerima kuasa, dalam hal ini adalah si developer.

Tantangan developer yang menggunakan surat kuasa untuk menjual

Ada kendala dengan kondisi ini ketika konsumen membeli dengan menggunakan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Ada bank yang tidak menerima surat kuasa jual dalam proses pengajuan KPR.

Solusi untuk kondisi ini, pihak bank meminta pemilik lahan yang menandatangani AJB. Jadi surat kuasa jual tersebut dikesampingkan. Alasan pihak bank adalah karena keamanan.

Karena ketika konsumen wanprestasi maka bank dengan mudah menjalankan isi perjanjian kredit yang ujungnya melakukan aksekusi seperti diamanatkan dalam Pasal 6 UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, yang berbunyi;

“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”

Jika hal ini terjadi tentu pemilik lahan amat dirugikan karena ia baru menerima sebagian harga tanahnya dan tanahnya sudah disita oleh kreditur.

Jika pemilik lahan tidak menerima maka hal ini bisa berlanjut ke masalah hukum dengan tuntutan di pengadilan. Sementara bank menghindari tuntut menuntut di pengadilan karena alasan waktu dan biaya.

Karena kepentingan bank hanya satu yaitu uangnya kembali.

Lihat artikel lainnya:

• Jika Sudah Ada Surat Kuasa Untuk Menjual Apakah Pemberi Kuasa Perlu Hadir Ketika Penandatanganan AJB?
• Hati-hati; Ini Dia Sebab Batalnya Surat Kuasa Jual
• Untung Bagi Negara Jika Surat Kuasa Mutlak Diperbolehkan
• Hati-hati, Akta Kuasa Untuk Menjual bisa Ditolak oleh Bank
• Contoh Surat Kuasa Untuk Menjual Untuk Developer
• Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?
• Cara Membeli Tanah Sawah SHM Sebagian yang Sedang Menjadi Jaminan Hutang Di Bank
• Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?
• Panduan Cara Menjual Tanah Warisan
• Inilah Keterampilan Wajib yang Harus Dimiliki Oleh Seorang Broker Properti
• Berapa Besarnya Biaya Akta AJB PPAT?
• Cara Membeli Tanah Sebagian dan Memecah Sertifikat dari Sertifikat Induk
• Contoh PPJB untuk Flipper
• Tanpa Modal Dapat Untung Ratusan Juta dari Flipping
• Strategi Menawarkan Kerjasama Lahan Kepada Pemilik Lahan. Dengan Menyepakati Harga Tanah atau Tanpa Menyepakati Harga Tanah. Wes Terserah

Tags

• https://asriman com/ini-penyebab-tidak-berlakunya-surat-kuasa-menjual/