Bisnis properti sebagai developer bisa dilakukan oleh siapa saja asalkan tahu caranya dan mau melakukannya.

Nah, berikut ada beberapa tips mudah agar Anda bisa menjadi developer properti. Atau bisa memiliki proyek sendiri.

Tips ini bisa dilakukan oleh siapapun, apakah orang yang sudah punya uang ataupun orang yang tidak memiliki uang.

Karena ada beberapa cara yang bisa dilakukan oleh orang yang tidak memiliki modal yang cukup untuk memulai.

Berikut tipsnya:

Rajin mencari tanah yang sedang dijual

Sebuah proyek properti mutlak membutuhkan tanah. Jadi langkah pertama yang harus dilakukan adalah mencari tanahnya.

Mencari tanah bisa dilakukan melalui banyak cara. Bisa dengan cara mencarinya di internet atau portal jual beli properti, broker tradisional, broker profesional, tanah milik orang-orang terdekat, grup-grup diskusi online, grup WA, dan cara lainnya.

Portal jual beli properti

Mencari tanah melalui portal jual beli properti sangat flexibel dan mudah. Karena membuka portal jual beli bisa dari gadget.

Tinggal buka portal jual beli tersebut di gadget masing-masing maka akan mendapatkan informasi tanah yang dijual sesuai keinginan.

Bisa berdasarkan luasnya, harga dan lokasi. Jika tanah yang dicari targetnya hanya seluas maksimal satu hektar maka batasi saja luas tanah yang dicari paling luas satu hektar.

Demikian juga lokasinya, bisa dicari tanah di lokasi sesuai keinginan. Misalnya tanah yang dicari di Surabaya saja, Jakarta saja, Cilegon saja atau lokasi manapun. Bahkan lokasi-lokasi yang jauh sekalipun selalu ada listingan tanah yang dijual.

Hal ini bisa dilakukan karena biasanya sebuah portal jual beli properti menyediakan menu untuk men-filter hasil pencarian.

Filter berdasarkan luas, lokasi, jenis properti dan filtering lainnya.

Mencari tanah di gadget juga amat fleksibel karena gadget itu bisa dibuka kapanpun dan dimanapun.

Bisa sambil tiduran, dalam perjalanan di pesawat, dalam mobil, kereta dan dimanapun asalkan ada sambungan internet dan ada paket data 😀

Broker tradisional

Selanjutnya informasi tanah dijual bisa didapatkan dari broker tradisional. Nah, apa pula yang dimaksud dengan broker tradisional?

Broker tradisional adalah perantara penjualan properti yang tidak memiliki agensi tertentu.

Broker tradisional ini langkahnya amat fleksibel karena mereka tidak terikat oleh persyaratan tertentu.

Mereka biasa memasarkan tanah yang belum bersertifikat dan tidak kenal dengan pemilikpun mereka bersedia memasarkan.

Asalkan ada informasi tanah yang dijual, maka mereka menjualkan tanah tersebut. Mereka bisa melisting informasi tersebut di internet, grup WA, Facebook atau media lainnya.

Berita buruknya adalah menurut pengalaman, informasi tanah yang dijual untuk proyek kebanyakan adalah broker tradisional. 😀

Boker profesional

Berbeda dengan broker profesional yang memiliki standard operating procedure (SOP) tertentu dalam memasarkan properti.

Diantara SOP tersebut adalah bukti kepemilikan harus jelas dan ada kontrak pemasaran yang ditandatangani antara pemilik lahan dan broker.

Dalam kontrak tersebut dicantumkan hak dan kewajiban si pemilik dan broker. Diantara hak broker adalah fee pemasaran.

Besarnya fee pemasaran ini berbeda-beda tergantung kesepakatan saja, namun pemerintah mengatur besaran fee tersebut yaitu minimal dua persen dan paling besar lima persen.

Hal ini tercantum dalam Peraturan Menteri Perdagangan No. 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau P4.

Selain besaran fee, di dalam kontrak juga diatur jangka waktu kerjasama pemasaran, dimana pada umumnya jangka waktu kerjasama pemasarannya adalah tiga bulan.

Kontrak pemasaran ini sulit dilakukan jika tanahnya terdiri dari banyak bidang dan pemiliknya banyak.

Itulah sebabnya pemasaran tanah-tanah untuk proyek banyak dilakukan oleh broker tradisional. Mereka ini kerap disebut RCTI atau Rombongan Calo Tanah Indonesia 😀

Tanah milik orang-orang terdekat

Selanjutnya mencari tanah bisa juga dari orang-orang terdekat, orang terdekat itu contohnya adalah orang tua, kakak, adik, paman, bibi, saudara sepupu atau siapapun orang yang tidak mungkin tidak percaya kepada Anda.

Termasuk di sini orang-orang terdekat karena satu lingkungan tertentu, seperti anggota club kebugaran, pengajian, sekomplek, sama kuliah, sama nge-kos dan kondisi lainnya yang menyebabkan dekat secara emosional.

Ada untungnya jika tanah milik orang-orang terdekat ini, karena peluang kerjasama lahan dengan orang terdekat amat besar, karena orang terdekat tentu percaya kepada Anda.

Artinya Anda bersedia membangun proyek di tanah milik mereka. Dan mereka tidak meminta pembayaran tunai atas tanah mereka.

Kondisi ini Anda manfaatkan jika Anda tidak memiliki tanah sendiri untuk dibangun proyek, di samping Anda juga tidak memiliki modal yang cukup untuk membeli tanah.

Inilah jalan satu-satunya jika Anda ingin menjadi pengembang dalam kondisi ekstrim; tanah tidak punya, uang untuk membeli lahan juga tidak punya.

Kerjasama lahan

Kerjasama pembangunan proyek atau lebih dikenal juga dengan istilah kerjasama lahan ini adalah strategi yang bisa dipraktekkan antara pemilik tanah dengan developer, dimana kerjasama lahan inilah yang menjadi leverage bagi orang yang tidak memiliki modal bisa menjadi developer properti.

Karena jika tanah bisa kerjasama, maka modal yang dibutuhkan untuk mengembangkan suatu proyek jauh lebih kecil.

Karena dalam kerjasama lahan tanah tidak dibayar secara tunai di depan. Tanah tentu tetap dibayar, tetapi pembayaran tanah tersebut nanti saat tertentu secara bertahap.

Bisa bertahap sesuai termin tertentu, bisa juga bertahap menurut keterjualan.

Pembayaran tanah bertahap sesuai termin

Jika pembayaran tanah menurut waktu tertentu, bisa disepakati pembayaran per-enam bulan atau per-duabelas bulan atau dalam jangka waktu berapapun sesuai kesepakatan dan kemampuan developer dan permintaan pemilik lahan.

Pembayaran tanah bertahap sesuai unit terjual

Demikian juga jika pembayaran tanah yang disepakati adalah sesuai dengan unit terjual, maka pembayaran tanah akan tertagih jika ada unit rumah terjual.

Besarnya bisa disepakati secara proporsional. Jadi jika harga tanah lima milyar sementara unit yang dibangun adalah seratus unit maka setiap unit terjual maka harus dibayarkan kepada pemilik lahan sebesar lima puluh juta rupiah.

Sehingga ketika semua unit terjual, maka harga tanah juga lunas.

Dengan strategi kerjasama lahan ini modal yang dibutuhkan hanya untuk mengurus perizinan dan persiapan lahan dan untuk pembangunan beberapa unit awal saja sebagai rumah contoh.

Cari investor

Ketika sudah memiliki tanah, langkah selanjutnya adalah mengurus perizinan dan legalitas dan pekerjaan persiapan.

Ketiga jenis pekerjaan ini membutuhkan biaya. Jumlahnya tentu relatif tergantung lokasi dan kondisi.

Jika lokasi proyek Anda cukup besar maka uang yang dibutuhkan untuk mengurus perizinan juga besar.

Demikian juga kondisi lokasi, jika lokasi memerlukan pekerjaan berat seperti perataan atau pengurukan maka untuk mempersiapkan lahan ini membutuhkan biaya besar.

Oleh karena itu jika Anda tidak memiliki uang sendiri, maka Anda bisa mengajak investor untuk berkerjasama.

Nanti kebutuhan awal proyek tersebut disediakan oleh investor.

Ada dua metoda yang bisa ditawarkan kepada investor dalam pengembalian investasi mereka dan imbal hasil untuk mereka.

Fix return

Cara pertama adalah dengan cara fix return, maksudnya adalah investor mendapatkan imbal hasil berdasarkan jumlah uang yang diinvestasikan.

Metode ini sama dengan meminjam modal ke bank dalam bentuk KYG (Kredit Yasa Griya) atau Kredit Konstruksi. Prinsipnya kira-kira sama dengan hutang piutang.

Dasar perhitungannya adalah persentase dari jumlah uang yang diinvestasikan. Besarnya persentase tersebut bisa dua puluh persen, dua puluh lima persen, tigapuluh persen atau berapapun.

Jika investor memberikan modal lima milyar misalnya, dan return-nya adalah duapuluh persen, maka dalam satu tahun investor mendapatkan keuntungan satu milyar, di samping pokoknya yang satu milyar.

Jika sepakat kerjasama dalam jangka waktu dua tahun maka investor mendapatkan empat puluh persen atau dua milyar rupiah. Demikian seterusnya berdasarkan kesepakatan saja.

Tapi ada kelemahannya dengan sistem ini, karena si investor tetap harus dibayar walau apapun yang terjadi di proyek.

Jika proyek lancar tentu tidak masalah, tetapi jika proyek terkendala maka pengembalian uang investor tentu juga bermasalah. Ini yang kerap terjadi antara developer dan investor.

Bagi hasil (profit sharing)

Cara selanjutnya yang bisa disepakati dengan investor adalah skema bagi hasil. Skema ini yang paling adil dengan investor.

Karena yang akan dibagi adalah laba proyek. Jika laba proyek besar, maka bagi hasil juga besar tetapi jika laba proyek kecil maka harus sama-sama menerima mendapatkan bagi hasil yang kecil juga.

Bahkan jika proyek tidak menghasilkan keuntungan, maka investor harus menerima juga jika harus tidak mendapatkan bagi hasil.

Tidak tertutup kemungkinan investor juga menanggung kerugian proyek jika proyek merugi. Karena prinsipnya adalah bagi hasil ya bagi resiko juga.

Besarnya bagi hasil

Biasanya investor menginginkan bagi hasil yang lebih besar dibandingkan dengan developer pengelola.

Hal ini wajar karena investorlah yang menanggung resiko terbesar; yaitu kehilangan uang jika proyek merugi.

Besarnya bagi hasil yang sering disepakati adalah 60:40 untuk investor. Artinya dari laba bersih proyek 60 persen menjadi hak investor sedangkan 40% untuk developer. Dan bagi hasil seyogyanya dilakukan di akhir proyek.

Investor perbankan

Anda juga bisa mengajukan pendanaan kepada investor perbankan dalam bentuk KYG, kredit konstruksi, atau kredit pemilikan lahan (KPL).

Tetapi untuk mendapatkan pendanaan dengan skema perbankan ini banyak syarat yang harus dilengkapi.

Syaratnya terutama sekali adalah tanah sudah harus atas nama developer dan perizinan sudah harus lengkap seluruhnya sampai dengan PBG.

Inilah kesulitannya; untuk mengurus sertifikat atas nama developer memerlukan modal, demikian juga untuk mengurus perizinan juga membutuhkan modal awal.

Jadi walaupun nantinya akan mengajukan pendanaan kepada lembaga keuangan, Anda tetap membutuhkan modal awal dan modal itulah yang harus Anda sediakan. Baik dari uang sendiri bisa juga dari investor eksternal.

Mulai mengurus legalitas

Ketika lahan proyek sudah didapatkan, modal juga sudah ada dari investor atau uang sendiri maka langkah selanjutnya adalah mengurus legalitas proyek.

Legalitas proyek terdiri dari dua macam yaitu sertifikasi dan perizinan. Sertifikasi diurus ke kantor pertanahan.

Outputnya adalah sertifikat tanah proyek dalam bentuk hak guna bangunan (HGB) jika pengembangnya adalah perseroan terbatas.

Tetapi jika pengembangnya orang pribadi saja, maka sertifikat bisa dalam bentuk sertifikat hak milik (SHM).

Masing-masing ada kekurangan dan kelebihan, tetapi lebih baik menjadi pengembang adalah perseroan terbatas karena sebuah PT memang dipandang sebagai sebuah entitas bisnis.

Legalitas selanjutnya adalah perizinan, ouput akhirnya adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebagai pengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Jika dulu IMB diurus ke dinas perizinan daerah setempat, maka sekarang PBG diurus secara online.

Tetapi walaupun PBG diurus secara online, persyaratan-persyaratan teknis tetap melalui dinas setempat, seperti Amdal, Andalalin, peil banjir, rekomendasi PJU, rekomendasi TPSS, rekomendasi pemadam kebakaran dan rekomendasi-rekomendasi lainnya.

Lihat di sini tentang perizinan proyek: Tahapan mengurus perizinan sesuai peraturan terbaru

Mulai memasarkan

Langkah selanjutnya adalah mulai memasarkan proyek. Tahapan ini bisa dilakukan jika perizinan sudah didapatkan. Sehingga ada kepastian pembangunan proyek akan terlaksana.

Saat ini ada banyak sekali pilihan strategi pemasaran yang bisa dilakukan, bisa secara online, secara offline atau gabungan keduanya.

Pemasaran secara online dilakukan melalui internet. Pemasaran dengan internet ini sangat dipengaruhi oleh materi visual iklan, karena visual inilah yang dilihat pertama kali oleh calon konsumen.

Jika materi visual iklan ini bagus maka itu akan menarik minat calon konsumen, sebaliknya jika materi iklan dibuat asal-asalan maka itu tidak akan menarik bagi calon pembeli.

Jadi sediakan bujet khusus untuk membuat materi iklan ini, termasuk bujet khusus juga harus disediakan untuk men-deliver iklan kepada calon konsumen.

Karena walaupun iklan bagus, tetapi tidak tersampaikan kepada calon konsumen ya nggak ada gunanya.

Walaupun kita punya toko bagus, barang bagus dan harga murah tetapi jika tidak ada orang yang mampir ke toko kita ya percuma.

Sementara pemasaran secara offline bisa dilakukan dengan cara-cara tradisional yang memang sudah dilkukan sejak dahulu.

Seperti memasang spanduk, baliho, umbul-umbul, menyebar flyer, brosur, menawarkan proyek secara langsung ke calon konsumen.

Yang paling ideal tentu menggabungkan antara keduanya; online dan offline.

Di samping memasarkan di media internet, di lapangan tetap juga disediakan materi iklan. Sehingga konsumen yang tertarik atau datang langsung ke lokasi proyek akan mendapatkan informasi yang lebih lengkap tentang proyek.

Tentang pelaksanaan pemasaran proyek bisa dilakukan sendiri dengan membentuk tim marketing, bisa juga dengan menyerahkan pemasaran kepada agensi marketing.

Membentuk tim marketing

Membentuk tim marketing (inhouse marketing) sendiri memiliki banyak kelebihan karena Anda sebagai developer memiliki kontrol penuh terhadap tim dan penjualan proyek.

Poin krusialnya adalah perekrutan tenaga marketing sehingga bisa menjadi super team dan dapat mencapai penjualan yang sudah direncanakan.

Beri semua tenaga marketing Anda ilmu marketing, strategi-strategi teknis dan pelatihan-pelatihan termasuk pelatihan motivasi dan ilmu tentang berhubungan dengan orang lain (interpersonal relationship).

Dengan berbekal ilmu-ilmu dan strategi-strategi tersebut maka besar kemungkinan Anda memiliki super team.

Kerjasama dengan agensi

Selain membentuk tim marketing sendiri, Anda juga bisa berkerjasama dengan agensi marketing tertentu dalam memasarkan proyek.

Cara ini sangat simpel karena Anda tidak perlu bercapek ria membangun tim. Karena semua tenaga marketing, marketing tools, strategi marketing bisa dilakukan semua oleh vendor marketing agent tersebut.

Nanti kewajiban Anda hanya memberikan fee atau uang jasa marketing sesuai kesepakatan.

Namun cara ini memiliki kelemahan yaitu Anda tidak mendapatkan database konsumen karena biasanya database konsumen tetap menjadi milik agensi marketing tersebut.

Jadi jika suatu saat kerjasama pemasaran berakhir Anda harus membangun lagi dari awal dalam hal ketersediaan database.

Selain itu kelemahannya adalah fee untuk agensi ini terbilang cukup besar, bisa mencapai lima persen, bahkan untuk kasus tertentu fee untuk agensi marketing ada yang tujuh persen. Tergantung skop pekerjaan yang disepakati.

Mulai membersihkan lahan

Tahapan selanjutnya adalah mulai mempersiapkan fisik lahan. Pekerjaan ini tergantung kondisi.

Jika kondisi lahan sudah cenderung bersih dan datar maka pekerjaan ini tidak memerlukan waktu yang lama, juga tidak memerlukan biaya besar. Pekerjaan seperti ini bisa dilakukan oleh tenaga manusia saja.

Tetapi jika kondisi lahan butuh pekerjaan berat maka butuh waktu dan biaya yang besar untuk mempersiapkannya.

Pekerjaan berat tersebut diantaranya pengurukan, cut and fill, pemasangan pagar turap dan lain-lain.

Mulai membangun fisik

Selanjutnya jika langkah awal sudah dilakukan seperti mengurus legalitas, pekerjaan persiapan dan pemasaran juga sudah dimulai, maka pembangunan fisik sudah bisa dilakukan.

Pembangunan fisik di awal-awal bisa dalam bentuk mengerjakan jalan dan saluran dan beberapa unit rumah contoh.

Pengerjaan jalan (infrastruktur) awal ini memiliki peran yang amat besar terhadap keyakinan calon pembeli.

Itulah sebabnya developer membuat infrastuktur terlebih dahulu sebelum me-launching proyeknya.

Pekerjaan ini memang membutuhkan modal tetapi memiliki pengaruh signifikan terhadap kesuksesan proyek.

Disamping membangun infrastruktur pembangunan beberapa unit rumah contoh juga penting dilakukan.

Pembangunan rumah contoh ini bertujuan agar calon pembeli dapat merasakan langsung calon rumah mereka, jadi tidak hanya melihat di brosur dan video saja.

Karena saat ini konsumen sudah amat cerdas memilih produk yang akan mereka beli disamping mereka memiliki banyak pilihan.

Jadi untuk lokasi dan produk segmen tertentu konsep “menjual gambar” saat ini sudah tidak lagi efektif.

Dunia sudah berubah dan pola fikir konsumen juga berubah, dan kita harus menyesuaikan diri dengan perubahan tersebut jika ingin terus bertahan.

Nah, itulah langkah-langkah utama yang harus Anda lakukan jika akan mengerjakan sebuah proyek perumahan. Langkah ini bisa dilakukan oleh siapapun asalkan mau berkerja keras dan belajar.

Selamat menjadi developer

Dari meja kerja Asriman A. Tanjung, S.T.

Lihat artikel lainnya:
Tips Memulai Bisnis Developer Properti
Tagged on:                             

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 20-21 Januari 2024 di Jakarta

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas

× Info Workshop Developer Properti