Maraknya KPR Syariah, Alternatif Investasi Properti Yang Menarik

Kredit Pemilikan Rumah Metode Syariah (KPR Syariah) akhir-akhir ini makin marak. Terlebih lagi diusung dan diwacanakan menjadi metode alternatif pembelian properti.

KPR Bank yang mengenakan bunga, dianggap praktek ribawi dan mencekik oleh pengusung metode KPR syariah.

Yang dimaksudkan KPR Syariah adalah pembelian rumah dengan cara mengangsur dalam jangka waktu tertentu tanpa dikenai biaya, bunga dan denda atas keterlambatan pembayaran. Bila di KPR Bank, pemberi pinjaman adalah bank, sedangkan KPR Syariah, pemberi “pinjaman” adalah penjual itu sendiri.

Hal ini dikarenakan belum ada lembaga keuangan yang mau membiayai pembelian rumah tanpa biaya, bunga dan denda. (more…)

Sertifikat Fisik Itu Tidak Ditarik dan Digantikan Sertifikat Elektronik!

Ramai kontroversi di masyarakat tentang pemberlakuan sertifikat tanah elektronik mulai tahun 2021 ini berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN RI Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik.

Dalam beberapa keterangan oleh pejabat berwenang di kementrian Agraria dan Tata Ruang masyarakat mendapati informasi bahwa sertifikat fisik atau analog yang ada di tangan masyarakat saat ini akan ditarik dan diganti dengan sertifikat eletronik.

Jadi wujud sertifikat elekronik ini seperti sebuah lembaran sertifikat yang memuat data tanah, tetapi tidak selengkap sertifikat fisik. Dalam sertifikat elektronik itu nanti hanya ada NIB atau Nomor Identifikasi Bidang.

Beda dengan sertifikat fisik yang memuat semua data tentang tanah. Mulai dari NIB, Nomor Surat Ukur, Petunjuk tentang asal tanah, riwayat penerbitan sertifikat sampai dengan peralihannya ke pemilk sekarang.

Lagi pula sertifikat elektronik itu nanti dikirim ke alamat elektronik atau email pemilik. Nanti pemilik bisa mencetak sendiri.

Berita simpang siur tentang penarikan sertifikat fisik ini tentu saja membuat masyarakat khawatir terutama tentang kemanan hak kepemilikannya terhadap properti miliknya. Karena data-data online secara eletronik rentan terhadap tindak kejahatan.

Terlebih masyarakat belum tahu tingkat keamanan data di pusat data kemenrian ATR nantinya. Memang perlu dipertanyakan apa urgensinya merubah sertifikat tanah menjadi sertifikat elektronik? Mungkin lebih baik jika program PTSL atau program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap atau pensertifikatan massal yang sudah berjalan ditingkatkan lagi intensitasnya karena saat ini masih banyak bidang-bidang tanah yang masih belum bersertifikat. (more…)

Perbedaan Antara Sertifikat Tanah Elektronik dan Sertifikat Manual

Apa saja perbedaan antara sertifikat elektronik dengan sertifikat manual yang berbentuk buku saat ini seperti yang dipegang masyarakat? Sebelum membahas perbedaanya, kita lihat dulu asal usulnya.

Pemberlakukan sertifikat elektronik ini ditandai dengan diterbitkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang atau ATR /Kepala Badan Pertanahan Nasional atau BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertifikat Elektronik.

Dengan adanya Permen tersebut, pelaksanaan pendaftaran tanah yang sebelumnya dilakukan secara manual konvensional akan diubah dan dilakukan secara elektronik.

Pendaftaran tanah secara elektronik ini meliputi semua kegiatan, baik pendaftaran tanah pertama kali maupun pemeliharaan data.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali ini dikenal dengan proses permohonan sertifikat dari alas hak sebelumnya yang belum bersertifikat.

Sedangkan kegiatan pemeliharaan data adalah proses pelayanan masyarakat dalam hal perubahan nama atau baliknama, perubahan hak, pemasangan hak tanggungan, roya, pemecahan dan penggabungan bidang tanah dan jenis pelayanan kegiatan lainnya. (more…)

Ibunda Eks Wakil Menteri Luar Negeri Dino Patti Djalal Menjadi Korban Mafia Tanah

Diberitakan bahwa tiga sertifikat tanah milik Zurni Hasyim Djalal, ibunda dari eks wakil menteri luar negeri Dino Patti Djalal sudah beralih ke orang lain tanpa diketahuinya, yaitu tanah di Cilandak Barat, Pondok Indah, dan Kemang.

Artinya sertifikat atas tanah tersebut sudah dibaliknama ke atas nama orang lain. Sementara si pemilik mengaku belum pernah menjual objek tersebut. 

Pertanyaan yang paling besar yang perlu dijawab adalah Kok bisa? Kok bisa sertifikat bisa dibaliknama ke orang lain tanpa diketahui oleh pemilik? Nah, untuk menjawab pertanyaan ini kita musti bahas dulu apa saja syarat baliknama sertifikat tersebut.

Tentang sertifikat asli ini menjadi pertanyaan besar, kok bisa ada di tangan orang lain? Mungkinkah sertifikat tanah tersebut dicuri, lalu si pemilik tidak melapor ke polisi? Karena jika sertifikat hilang dan melapor ke polisi atau sekurangnya mengajukan blokir ke BPN, maka BPN wajib mencatatkan blokir di buku tanahnya, dan sertifikat aman dari perbuatan hukum apapun, apakah menjual atau menjaminkan.

Ohya, yang pasti sertifikatnya sudah pasti asli, karena kalau sertifikat palsu pasti ketahuan ketika pengecekan sertifikat di kantor BPN untuk keperluan penandatanganan AJB, mengingat menurut petugas BPN bahwa syarat administrasi untuk proses baliknama ini sudah terpenuhi. Seperti; ada sertifikat asli dan akta jual beli, ini syarat utama. (more…)

Contoh Surat Permohonan Blokir Sertifikat ke BPN

Perlunya memblokir sertifikat

Blokir sertifikat diperlukan apabila kita khawatir terhadap keamanan sertifikat kita.

Dimana apabila kita sudah mengajukan permohonan blokir maka surat blokir tersebut akan dicatatkan pada buku tanah yang ada di BPN.

Dengan adanya catatan blokir tersebut maka tidak bisa lagi diajukan proses peralihan ataupun proses lainnya terhadap sertifikat tersebut.

Blokir bisa diajukan karena khawatir terhadap keamanan sertifikat karena hilang. Bisa juga diajukan karena adanya hubungan hutang piutang dengan jaminan sertifikat tersebut, dimana blokir ini melindungi kedua belah pihak.

Contoh surat blokir sertifikat

Contohnya Bagindo berhutang ke Sutan dengan jaminan sertifikat dengan perjanjian di bawah tangan dengan jaminan sertifikat milik Bagindo diserahkan ke Sutan.

Dalam perjalanannya terjadi sesuatu hal yang menyebabkan Bagindo wanprsestasi. Atas kondisi tersebut Bagindo yang khawatir (karena jumlah hutang jauh di bawah harga jaminan) jika sertifikatnya disalahgunakan oleh Sutan bisa megajukan pemblokiran sertifikat ke BPN. (more…)

Langkah Jual Beli Tanah Girik atau yang Belum Bersertifikat

Saat ini masih banyak bidang tanah di Indonesia yang belum bersertifikat. Saat ini bukti alas haknya mungkin saja berupa girik, petok, pipil, yasan, eigendom verponding atau lainnya. Terhadap bidang tanah dengan bukti kepemilikan seperti ini bisa saja diperjualbelikan. Yang paling penting adalah bukti kepemilikab tersebut bisa dipertanggungjawabkan.

Untuk tanah dengan bukti kepemilikan girik, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu sebelum bidang tanah tersebut diperjual belikan. Persyaratan tersebut diantaranya surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik. Semua dokumen tersebut dibuat oleh lurah atau kepala desa setempat.

Surat keterangan tidak sengketa

Pentingnya surat keterangan tidak sengketa adalah supaya memastikan bahwa tidak pihak lain yang merasa memiliki bidang tanah tersebut. Atau tidak ada orang lain yang mengakui memiliki tanah tersebut. Dengan adanya surat keterangan tidak sengketa sudah memastikan bahwa tanah tersebut memang dimiliki oleh orang yang berhak.

Surat keterangan riwayat tanah

Surat keterangan riwayat tanah diperlukan untuk membuktikan bahwa riwayat tanah sejak girik tersebut terbit jelas dan tidak terputus. Dari pertama kali girik tersebut terbit sampai dengan saat ini jelas peralihan-peralihannya. Peralihan tersebut bisa jadi berupa turun waris atau jual beli. Semua peralihan tersebut tertera seluruhnya di dalam surat keterangan riwayat tanah tersebut.

Bukti-bukti peralihan tersebut harus tersedia aslinya. Maksudnya jika peralihana tersebut berupa jual beli maka tersedia surat jual beli asli. Surat jual beli tersebut bisa jadi masih berupa jual beli bawah tangan atau akta jual beli yang dibuat oleh PPAT atau PPAT sementara dari Camat.

Jika jual beli tersebut sebelum tahun 1997 atau sebelum PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah terbit maka jual beli dengan surat di bawah tangan saja sah. Bisa surat jual beli di kertas segel atau di kertas biasa yang dibubuhi meterai.

Tetapi jika jual beli tersebut terjadi setelah PP 24 1997 terbit maka jual beli atas tanah dan bangunan harus dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Tetapi memang masih banyak jual beli dengan surat di bawah tangan saja tanpa akta PPAT yang terjadi sesudah PP 24 1997 terbit. Seolusinya adalah dibuatkan akta jual beli ulang dengan akta PPAT atau PPAT sementara atau camat.

Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik

Ketika surat keterangan tidak sengketa sudah ada dan surat keterangan riwayat tanah juga sudah ada, maka yang harus dipastikan selanjutnya adalah penguasaan fisik dari tanah tersebut. Apakah fisik tanah dikuasai oleh pemohon atau dikuasai orang lain.

Bisa saja seseorang menguasai surat-surat tanah tetapi fisik tanah dikuasai orang lain. Untuk memastikan itu maka diperlukanlah surat penguasaan fisik. Sporadik menggambarkan seseorang membuat surat penguasaan fisik tanah untuk tanah yang dimilikinya saja. Hanya bidang tanah tertentu saja. Berbeda dengan jika permohonan tanah didaftarkan secara sistematis semua bidang yang ada di satu desa atau kecamatan.

Legalisir Letter C

Adakalanya sebidang tanah tersebut sudah tidak ada asli giriknya, maka untuk kondisi ini solusinya adalah dengan cara membuat legalisir Letter C di desa atau kelurahan. Kekuatan legalisir Letter C ini sama dengan asli girik karena legalisir Letter C berdasarkan daftar yang ada di buku besar desa. Jadi jika tanah tersebut tidak benar maka kepala desa atau lurah tidak bisa mengeluarkan legalisir Letter C.

AJB dan kewajiban PPh dan BPHTB

Setelah semua berkas tersebut lengkap maka PPAT bisa membuat Akta Jual Beli. Atas jual beli tersebut nanti akan tertagih pajak. Penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) 2,5% sedangkan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya lebih kurang 5%.

Selanjutnya semua berkas tersebut didaftarkan ke kantor BPN untuk diajukan permohonan sertifikat. Sertifikat yang didapatkan adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).

 

Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB

apartemen-di-jatinangor

Apakah Yang Dimaksud Dengan Sertifikat Tanah dan Bangunan, IMB dan SPPT PBB?

Ada beberapa dokumen yang melekat pada suatu objek berupa benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan, diantaranya Sertifikat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) yang berfungsi sebagai penanda sahnya legalitas objek tersebut di mata hukum.

Masing-masing dokumen ini dikeluarkan oleh instansi yang berbeda dan memiliki fungsi yang berbeda pula.

Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), IMB adalah urusannya pemerintah daerah setempat melalui dinas perijinan bangunan, baik tingkat kota/kabupaten atau kecamatan sedangkan SPPT-PBB manjadi domainnya Kantor Pelayan Pajak (KPP), tapi saat ini pengelolaan sudah dilimpahkan ke Pemerintah Daerah masing, sebagai tindak lanjut kebijakan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal. (more…)

Pentingnya Legalitas Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti

Sepenting apa legalitas dalam pengembangan proyek properti? Sangat penting. Ya, legalitas sangat penting diperhatikan oleh seorang developer ketika mengembangkan sebuah proyek properti.

Legalitas ini ada dua macam, yaitu legalitas subjektif dan legalitas objektif.  dan legalitas subjektif adalah legalitas yang berhubungan subjek proyek. Sedangkan legalitas objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek, yaitu proyeknya. Sementara legalitas objektif juga ada dua; sertifikasi lahan dan perizinan.

Legalitas subjektif

Legalitas subjektif adalah legalitas yang berhubungan dengan subjek proyek, yaitu developer pengelola. Jadi tergantung developer pengelola proyek tersebut, apakah berupa badan hukum atau berupa orang perorangan saja.

Legalitas subjektif PT

Jika pengembang berupa PT, subjek proyek dalam hal ini adalah PT tersebut. Sebuah PT mengelola proyek harus melengkapi seluruh persyaratan seperti yang disyaratkan peraturan. Mulai dari akta pendirian PT sampai dengan akta-akta perubahannya. SK Kemenkumham, NPWP dan NIB (Nomor Induk Berusaha). Semua ini harus dilengkapi. Semuanya ini biasanya dilengkapi ketika mengurus akta pendirian PT dan bisa dibantu oleh Notaris.

Dulu ada persyaratan mengurus SIUP dan TDP ketika mendirikan perusahaan baru. Sejak berlakunya UU No. 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja maka saati ini SIUP dan TDP tidak perlu lagi.

Legalitas subjektif pengembang perorangan

Jika pengembangnya berupa perorangan saja, maka legalitasnya cukup KTP dan NPWP saja. Ke depan KTP ini juga akan berfungsi sebagai NPWP.

Legalitas objektif

Yang dimaksud dengan legalitas objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek, yaitu proyeknya. Legalitas proyek ini terdiri dari dua yaitu sertifikasi lahan dan perizinan.

Sertifikasi lahan

Lahan yang akan dikembangkan menjadi proyek haruslah bersertifikat. Jika pengembangnya PT maka sertifikatnya adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), sementara jika pengembangnya orang perorangan maka sertifikat tanah proyek bisa Sertifikat Hak Milik (SHM).

Untuk mengurus sertifikasi lahan ini membutuhkan waktu yang cukup lama, sekurangnya butuh waktu enam bulan. Itu kalau pengurusan lancar.

Jika ada kendala pengurusan sertifikat ini bisa lebih lama lagi. Bisa satu tahun pengurusan sertifikat, bahkan bisa lebih.

Lamanya mengurus sertifikasi lahan ini disebabkan oleh adanya tahapan penerbitan sertifikat. Tahapan tersebut adalah mengambil data fisik tanah ke lokasi dengan mengukur tanah yang sedang dimohonkan. Tahapan selanjutnya adalah memohonkan penerbitan SK HGB. 

Penerbitan SK HGB ini membutuhkan waktu cukup lama, sekurangnya 2 bulan bahkan lebih. Ini perlu waktu karena semua berkas permohonan sertifikat diteliti dengan seksama karena ini berhubungan dengan hak atas tanah. Jika tidak teliti maka langkah ini bisa saja merugikan pihak lain. 

Langkah selanjutnya jika sudah terbit SK HGB adalah membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Setelah pembayaran BPHTB barulah bisa dicetak sertifikatnya seperti yang ada di tangan masyarakat saat ini.

Perizinan

Yang dimaksud dengan perizinan di sini adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dulunya PBG ini bernama IMB. Tetapi setelah UU Cipta Kerja disahkan maka IMB dihapuskan diganti dengan PBG.

Dulu IMB diurus di dinas terkait perizinan di pemerintah daerah setempat, tetapi sekarang PBG diurus secara online di web yang disediakan oleh pemerintah yaitu simbg.pu.go.id.

Tetapi harus dipahami bahwa PBG yang diurus secara online tersebut adalah untuk memperoleh produk akhir perizinan. Sementara persyaratan untuk mendapatkan PBG tersebut tetap diurus secara offline ke kantor dinas terkait. 

Misalnya untuk mengurus Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) dan tempat pembuangan sampah diurus ke Dinas Lingkungan Hidup setempat. Selain Amdal adan juga Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) atau Surat Pernyataan kesanggupan Pengelolaan Lingkungan (SPPL). Ketiganya sama pengurusannya yaitu ke Dinas Lingkungan Hidup. Yang membedakan adalah skala proyek. Untuk proyek besar dan bangunan khusus seperti rumah sakit, perkantoran, kawasan industri, mall, apartemen dari DLH yang diurus adalah Amdal. 

Jika proyeknya adalah perumahan sedang maka yang diurus adalah UKL/UPL saja. Sementara untuk proyek perumahan subsidi di bawah 5 hektar luasnya maka yang diurus adalah SPPL. SPPL ini yang paling simpel, karena berupa pernyataan sepihak bahwa developer menyatakan sanggup mengelola dan memantau lingkungan hidup di lingkungan proyeknya. Tetapi SPPL hanya untuk proyek perumahan subsidi saja karena memang tidak terlalu berdampak terhadap lingkungan hidup.

Masih banyak perizinan lainnya seperti Rekomendasi Peil Banjir, Rekomendasi Bebas Lahan Sawah Dilindungi (LSD), Rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU), Rekomendasi Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Rekomendasi Tempat Pemakaman Umum (TPU), Rekomendasi Pemadam Kebakaran (Damkar), Rekomendasi warga, Lurah dan Camat dan rekomendasi-rekomendasi lainnya. Terakhir yang diurus secara langsung adalah pengesahan siteplan. Dimana pengesahan siteplan ini diurus di Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Satu Pintu (DPMPTSP).

Dalam PP No. 12 Tahun 2021  tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah diatur bahwa penjualan dengan PPJB baru bisa dilakukan apabila proyek sudah terbangun 20%.

Apabila sudah dibangun 20%, berarti perizinan sudah kelar seluruhnya. Karena jika perizinan belum ada maka proyek belum bisa dibangun.

Pengaturan PPJB ini karena pada umumnya masyarakat membeli rumah tidak dengan tunai. Sehingga developer harus mengakomodir kondisi tersebut. Ketika membeli tidak dengan tunai tersebutlah dibutuhkan PPJB karena AJB belum bisa dilakukan.

Dapat dilihat bahwa jika Perizinan belum didapatkan dan belum ada pembangunan minimal 20% maka menurut PP 12/2021 maka seorang developer belum bisa menjual proyeknya. Menjual dalam arti mengikat pembeli dengan PPJB.

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas