asriman.com – Page 68 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Begini Langkah Memiliki Properti Tanpa Harus Membeli Tunai

Ya. Inilah salah satu sifat baik properti yaitu bisa dimiliki tanpa harus membayar tunai. Banyak bantuan pembiayaan yang bisa dimanfaatkan terutama bantuan dari bank atau lembaga pembiayaan lainnya.

Dengan adanya bantuan dari bank atau lembaga pembiayaan lainnya orang yang ingin membeli properti cukup menyediakan uang muka saja sesuai peraturan dari bank pemberi kredit.

Uang muka yang dibutuhkan bisa jadi hanya 20 persen saja dari harga properti atau bahkan bisa hanya 10 persen saja.

Bahkan dengan adanya relaksasi uang muka melalui Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 20/8/PBI/2018 tentang rasio Loan To Value (LTV) dan rasio Financing To Value (FTV) untuk pembiayaan properti, yang mulai berlaku sejak tanggal 1 Agustus 2018, pembiayaan bisa seratus 100% atau debitur tidak perlu menyediakan uang muka dalam membeli properti.

Bank tidak dilarang memberikan kredit sampai 100%

Artinya, dalam PBI tersebut tidak ada lagi larangan bank pemberi kredit membatasi LTV atau FTV. Jika bank memandang debitur dan jaminannya bisa dihargai plafon kredit 100% maka itu bisa dilaksanakan.

Hanya saja memang pelaksanaan PBI ini tergantung dari bank masing-masing. BI juga tidak memaksa menerapkannya, karena banyak pertimbangan. Salah satunya resiko meningkatnya non performing loan (NPL).

Sebagai contoh, jika Anda ingin membeli rumah seharga 500 juta rupiah dan mengajukan kredit pemilikan rumah ke bank maka bank bisa memberikan kredit untuk membelinya dengan jaminan rumah itu sendiri.

Jaminan lainnya adalah kemampuan mencicil sesuai dengan besaran cicilan yang disepakati. Kemampuan mencicil ini dilihat dari penghasilan si debitur.

Selain itu penilaian yang tidak kasat mata juga penting dilakukan oleh bank. Penilaian ini lebih kepada penilaian karakter Anda.

Makanya bank lebih mengutamakan orang-orang yang sudah memiliki track record yang baik dalam memberikan bantuan pembiayaan. Jika Anda sudah pernah memiliki histori kredit lancar di bank sebelumnya maka hal ini menjadi nilai tambah. (more…)

Hubungan Mesra Seorang Investor Properti dan Agennya

Bagi seorang investor properti memiliki banyak informasi tentang property yang sedang dijual adalah wajib hukumnya. Informasi itu bisa didapatkan dari iklan baris, website khusus jual beli di internet, majalah real estate, agen properti dan lain-lain.

Informasi dari iklan baris dan internet bersifat sangat umum dan terbuka karena semua orang bisa mengakses informasi tersebut. Lagi pula informasi dari iklan baris dan internet itu mengharuskan seorang investor properti bersikap aktif.

Lain halnya jika anda mendapatkan informasi tentang properti yang dijual dari seorang agen properti atau professional broker.

Informasi dari seorang professional broker seharusnya lebih eksklusif dan menyeluruh walaupun masih perlu dilakukan validasi mengenai informasi yang diberikan. (more…)

Ini Dia Pengertian Perumahan dan Kawasan Permukiman Menurut UU No. 1 Tahun 2011

Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat.

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

Lingkungan hunian adalah bagian dari kawasan permukiman yang terdiri atas lebih dari satu satuan permukiman.

Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan. (more…)

Mengurus Legalitas Tanah Girik di Kantor Desa atau Kelurahan

Tanah girik adalah tanah yang belum didaftarkan ke negara sehingga tanah tersebut belum bersertifikat. Ada juga yang mengatakan bahwa tanah girik adalah tanah hak milik adat. Walaupun pengertian ini tidak sepenuhnya benar.

Karena tidak semua tanah yang masih girik merupakan tanah adat. Banyak juga tanah girik ada di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya dan kota lainnya.

Tetapi walaupun belum bersertifikat, tanah girik dikuasai atau dimiliki oleh orang yang memegang bukti girik-nya. Surat bukti girik tersebutlah yang menjadi bukti kepemilikannya. Berdasarkan kepemilikan girik tersebut si pemilik dapat mengajukan permohonan hak atau mengurus sertifikat ke kantor BPN. Jika tanahnya girik, maka sertifikat yang terbit langsung berupa SHM (Sertifikat Hak Milik)

Girik dulunya merupakan bukti seseorang membayar pajak atas sebidang tanah yang dikuasainya. Sekarang bukti pembayaran pajak tersebut tercantum di dalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). Ini sejak adanya UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

Sampai saat ini masih masih banyak bidang-bidang tanah yang masih girik dan tanah tersebut banyak yang sudah beralih fungsi dari awalnya sebagai tanah pertanian lalu berubah menjadi hunian. Karena walaupun fisik tanah tersebut masih berupa sawah tetapi jika peruntukannya adalah permukiman maka lahan sawah tersebut bisa dibangun perumahan atau fungsi lainnya.

Yang tidak boleh dibangun perumahan adalah lahan sawah yang masuk dalam Lahan Sawah Dilindungi (LSD) atau Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).

Untuk mengurus legalitas tanah girik adalah beberapa dokumen yang musti diurus di kantor desa atau kelurahan.

Dokumen-dokumen tersebut diantaranya adalah surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik. Semua dokumen tersebut dibuat oleh kepala desa atau lurah.

Surat keterangan tidak sengketa

Pentingnya surat keterangan tidak sengketa adalah untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa dengan pihak lain. Baik secara perdata maupun secara pidana. Tidak sengketa baik tentang kepemilikan maupun tentang batas-batasnya. Jadi orang yang mengajukan surat keterangan tidak sengketa ke kepala desa atau lurah adalah pemilik sebenarnya.

Surat keterangan riwayat tanah

Surat keterangan riwayat tanah untuk menunjukkan bahwa atas tanah tersebut jelas riwayatnya sejak girik terbit sampai ke pemilik sekarang. Ada saja sebidang tanah sudah beberapa kali terjadi peralihan atau jual beli. Riwayat ini harus nyambung tidak boleh terputus. Jika terputus maka tanah tersebut tidak dapat diajukan permohonan haknya sampai didapat riwayat tanah yang jelas dan nyambung sampai sekarang.

Namun ada juga yang tidak peralihan sejak girik terbit. Peralihan paling karena turun waris saja karena pemilik meninggal dan sekarang menjadi penguasaan dan milik dari para ahli warisnya. Ini tentu lebih mudah dalam mengurusnya.

Surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik

Pentingnya surat keterangan penguasaan fisik secara sopradik ini adalah untuk menentukan bahwa pemohon sekarang betul menguasai fisik tanah tersebut. Kepala desa atau lurah bersedia menandatangani surat penguasaan fisik ini tentu ia sudah yakin betul bahwa pemohon adalah orang yang menguasai tanah tersebut.

Sporadis dan sistematis

Sporadik di sini pengertiannya adalah orang yang memohonkan surat keterangan penuasaan tanah secara sendiri-sendiri menurut tanah yang dimilikinya.

Untuk mudah memahaminya, dalam memohonkan hak atas tanah ini ada yang secara sendiri-sendiri ke kantor pertanahan setempat, inilah yang dinamakan secara sporadik atau sporadis.

Dalam proses permohonan hak ini ada lagi secara sistematis, nah proses ini melibatkan program pemerintah. Dulu pada tahun 1981 ada program pemerintah dalam memohonkan tanah ini namanya Prona (Proyek Operasi Nasional Agraria) sekarang program pemerintah namanya PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap).

Urutan Legal Lahan dari Girik, Sampai HGB Untuk Proyek Perumahan

Hak garap

Lahan yang berasal dari girik/letter C, AJB Girik, SPPT, petok dan sejenisnya, hak yang melekat pada pemiliknya pada dasarnya hanya hak garap.

Secara teknis tanah dengan status ini tanah masih milik negara.

Apabila masyarakat menginginkan tanah ini seutuhnya menjadi miliknya, masyarakat harus mengajukan permohonan hak yaitu menjadi hak milik ke negara melalui kantor pertanahan setempat.

Apabila tidak ada yang berkeberatan, negara akan memberikan hak tersebut dan terbitlah Sertifikat Hak Milik (SHM).

SPH

Apabila direncanakan untuk lahan perumahan khususnya dalam sekala luas, dimana mengharuskan proyek atas nama PT, atas lahan dengan legalitas ini dokumen legal-nya adalah Surat Pelepasan Hak (SPH).

Apa itu SPH, yaitu masyarakat melepaskan hak garap yang dimilikinya dan menyerahkan kembali ke negara. (more…)

Gimana Tanggungjawab Perusahaan Pemegang KKPR Jika Tanah Belum Dibebaskan

Setelah berlakunya Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, banyak perubahan nomenklatur di dalam undang-undang dan peraturan pemerintah dan turunan peraturan selanjutnya.

Salah satu contohnya adalah Izin Lokasi, saat ini sudah tidak berlaku lagi, digantikan oleh KKPR (Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang). Ini termaktub di dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang (Permen ATR 13/2021).

Pengertian KKPR ini pada prinsipnya sama dengan izin lokasi. Tetapi ada perbedaan yaitu, jika Izin Lokasi diterbitkan oleh pemerintah daerah setempat sementara KKPR diterbitnya secara online melalui OSS.

PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang) terbit secara online jika daerah tersebut sudah terdapat peraturan daerah tentang RDTR. Karena saat ini masih banyak daerah yang belum memiliki perda tentang RDTR yang ada perda RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah)

Jadi jika suatu daerah belum ada perda tentang RDTR (Rencana Detil Tata Ruang) maka KKPR yang diterbitkan secara online nantinya akan dibahas oleh pemerintah daerah setempat melalui rapat Forum Penataan Ruang (FPR).

Dimana di dalam FPR ini ada beberapa instasni di daerah yang turut menghadiri pembahasan permohonan KKPR. Diantara dinas Lingkungan Hidup, Kantor Pertanahan, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Cipta Karya, Dinas Tata Ruang dan dinas lainnya yang terkait.

Pelaksanaan antara Izin Lokasi dan KKPR juga sama, setelah KKPR didapatkan oleh pemohon (perusahaan) maka ia berkewajiban untuk membebaskan tanah-tanah yang terdapat di dalam KKPR-nya.

Dalam proses pembebasan tanah dari penguasaan pemilik asli biasanya juga terdapat perselisihan tentang harga sehingga ada saja beberapa bidang tanah termasuk di dalam KKPR tidak bisa dibebaskan. Untuk hal seperti ini pemegang KKPR juga tidak bisa memaksa pemilik tanah asli menjual tanah ke mereka.

Bisa saja si pemilik tanah asli tidak bersedia menjual dengan harga yang ditawarkan oleh perusahaan pemegang KKPR.

Jika kondisinya seperti ini maka atas tanah yang berada di dalam KKPR tetapi belum dibebaskan masih dalam penguasaan penuh pemilik asal.

Pemilik asal bisa saja menjual tanah miliknya, menjaminkan atau melakukan tindakan hukum apapun tanpa dapat di diganggu oleh pemegang KKPR. Karena biarpun lokasi tersebut sudah masuk dalam KKPR suatu perusahaan sepanjang tidak dilakukan pembebasan oleh perusahaan pemegang KKPR, maka hak atas tanah tersebut masih melekat terhadap pemiliknya.

Yang tidak diperbolehkan adalah si pemilik menjual kepada perusahaan lain yang bukan pemegang KKPR. Itu tidak boleh. Karena ketika melakukan jual beli dengan sebuah perusahaan salah satu ssyaratnya adalah perusahaan pembeli harus memiliki KKPR di daerah tersebu.

Tetapi jika dijual kepada perorangan tidak perlu KKPR karena memang KKPR hanya untuk badan hukum.

Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya

Jika dirimu akan negosiasi dengan pemilik lahan usahakan untuk mendapatkan informasi tentang riwayat negoasisi sebelumnya. Ini perlu diketahui supaya dirimu tahun penyebab ia menolak penawaran sebelumnya. Dengan demikian dirimu bisa mengatur penawaran yang lebih baik yang bisa diterima oleh pemilik lahan.

Negosiasi di sini maksudnya negoasisi secara keseluruhan ya, mulai dari harga, cara bayar, besaran uang muka, dan bagaimana cara pembayaran tanah selanjutnya. Jadi tidak terpaku hanya tentang harga saja. Karena jika hanya negosiasi harga biasanya pemilik lahan fokus untuk menjual secara tunai.

Negosiasi harga

Harga menjadi salah satu item negosiasi yang penting karena kelayakan sebidang tanah bisa dikembangkan menjadi proyek adalah harga tanah.

Lokasinya bagus, fisik lahannya juga tinggal dibangun saja, artinya tidak ada pekerjaan persiapan berat yang membutuhkan modal besar. Tetapi jika harga tanahnya amat mahal, sehingga tidak layak untuk dibangun proyek.

Untuk mengetahui kelayakan harga tanah salah satunya adalah dengan cara melihat apakah sudah ada orang yang mengajukan penawaran atas tanah tersebut dan di harga berapa. Itulah kelayakan harganya.

Jika sudah ada informasi, dirimu tinggal membuat penawaran yang agak lebih menarik. Misalnya sudah ada developer yang menawarkan harga 500 rupiah, tinggal naikkan harganya menjadi 510 rupiah atau berapapun. Sepanjang harga tersebut masih dalam kerangka kelayakan bisnis ya monggo-monggo saja.

Cara pembayaran

Yang lain yang perlu dilihat adalah apakah sudah ada developer lain yang mengajukan cara pembayaran. Jika bertahap bagaimana tahapannya. Nanti jika sudah melakukan analisa terhadap tanahnya dirimu tinggal mengajukan penawaran yang lebih baik dari penawaran yang sudah ada. Maksudnya lebih baik dari sisi pemilik lahan.

Tentang cara bayar bertahap ini, ngga masalah jika harganya lebih mahal asalkan bayar tanahnya bisa bertahap. Artinya harga tanah tidak harus dibayar tunai di depan seluruhnya. Ada tahapan-tahapan pembayaran harga tanah tersebut.

Dengan demikian kebutuhan modal awal untuk memulai proyek menjadi lebih kecil. Harga tanah yang harusnya dibayar tunai menjadi dibayar uang muka saja beberapa persen.

Jangka waktu pembayaran

Misalnya, jika sudah ada developer yang menawarkan cara pembayaran per-12 bulan selama 3 tahun. Mungkin dirimu bisa menawarkan yang lebih menarik. Misalnya waktunya tidak tiga tahun tetapi 2,5 tahun. Bisa juga dikombinasikan tahapan dan besarnya pembayaran tiap tahapan tersebut.

Besarnya uang muka

Kondisi lainnya yang bisa membuat penawaran yang lebih menarik adalah besarnya uang muka. Misalnya ada developer lain yang sudah menawarkan uang muka sebesar 10 persen. Dan itu ditolak oleh pemilik lahan, maka dirimu bisa menaikkan uang muka menjadi 15 persen atau lebih tinggi. Inti penawaran adalah bagaimana membuat pemilik lahan merasa bahwa penawaran darimu lebih baik dari sebelumnya.

Penawaran kombinasi

Selain itu bisa juga mengajukan penawaran dengan mengombinasikan antara harga, uang muka, dan jangka waktu penawaran. Jika harga lebih tinggi maka uang muka lebih kecil dan cicilan juga menjadi lebih lama. Ini menjadi penyeimbang ketertarikan dari pemilik lahan. Karena ia tentu saja menghitung-hitung mana penawaran yang lebih menarik baginya.

Jika penawaran harga lebih rendah dari sebelumnya maka mungkin saja ia meminta uang muka lebih besar dan jangka waktu pelunasan lebih cepat.

Misalnya sebelumnya harga tanah 500 dengan jangka waktu pelunasan 3 tahun. Maka ia bisa saja meminta harga 400 sih ok tetapi jangka waktu pelunasan lebih cepat, yaitu 1 tahun saja. Atau bisa juga 350 tetapi langsung lunas.

Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi

Contoh iklan kos-kosan dijual

“Dijual cepat BU kos-kosan, lokasi dekat kampus, luas tanah 900 m2, 4 lantai, 80 kamar, 95 % terisi, pemasukan bersih 90 Juta/bulan, harga 35 M, siapa cepat dia dapat!”. Menurut Anda, broker yang mempromosikan properti kos-kosan seperti ini pintar atau tidak pintar ya?

Sebagai broker Anda harus pintar menilai suatu properti itu layak hidang kepada buyer atau investor Anda, apalagi buyer ini kategori buyer dua puluh empat karat.

Jika anda menghidangkan sesuatu yang aneh atau ngga masuk diakal maka semua barang yang Anda tawarkan kepada klien Anda akan berubah wujud menjadi barang yang aneh, ujung-ujungnya Anda tidak akan dipercaya lagi oleh klien anda.

Itulah kerugian terbesar bagi Anda sebagai seorang professional broker ataupun traditional broker. (more…)