Begini Cara Mendapatkan Untung dari Membeli Tanah Sengketa

Membeli tanah yang sedang bersengketa bisa saja memberikan keuntungan apabila paham potensi suatu lahan dan bisa memetakan masalah dan mitigasi resikonya. Memahami potensi suatu lahan maksudnya jika Anda ingin membeli tanah yang sedang bersengketa Anda harus memahami lahan tersebut bisa dibangun apa. 

Nanti pengembangannya bisa dilakukan sendiri atau dijual lagi dan mendapatkan keuntungan dari selisih harga. Maka terhadap kondisi ini seseorang yang ingin membeli tanah sengketa harus paham betul harga kelayakan di lokasi tersebut. Nanti harga akuisisi jika dibandingkan dengan harga kelayakan maka harga tanah masih lebih murah. 

Harga akuisisi maksudnya harga tanah ditambahkan dengan biaya-biaya yang mungkin timbul. Biaya tersebut misalnya biaya kompensasi kepada pihak-pihak yang bersengketa. 

Selanjutnya pemahaman yang musti dimiliki adalah pemahaman terhadap resiko dan mitigasinya. Resiko yang paling mungkin adalah berlanjutnya sengketa ke ranah hukum. Hal ini musti dihindari, karena jika berlanjut ke ranah hukum maka diperlukan waktu dan biaya tambahan. Hal ini menjadi rumit karena selesainya sengketa bisa memakan waktu bertahun-tahun. Ini suatu kerugian. 

Penyelesaian yang musti diupayakan adalah penyelesaian di luar jalur hukum. Semua pihak yang bersengketa harus bersedia damai. Walau mungkin saja akan ada biaya tambahan biaya terhadap penyelesaian di luar hukum ini. Penambahan biaya yang mungkin timbul ini sudah harus di perhitungkan sebagai harga akuisisi tanah. Jadi harga akuisisi tanah ditambah dengan biaya-biaya tambahan seperti biaya kompensasi terhadap para pihak yang sedang bersengketa itulah yang dianggap sebagai harga akuisisi. Dan diharapkan harga akuisisi ini tetap lebih murah dibandingkan dengan harga pasaran tanah di sekitar lokasi.

Itulah sebabnya ada orang yang berprofesi sebagai pembeli untuk tanah-tanah yang sedang bersengketa, karena dari pengalaman mereka harga tanah yang sedang bersengketa pada umumnya jauh di bawah harga pasar.

Siapkan jaring pengaman

Tidak salah apa yang mereka lakukan asalkan sudah disiapkan jaring pengamannya. Mereka berani memasuki bisnis properti dengan pola seperti itu tentu sudah memperhitungkan resiko dan sudah sangat siap mengantisipasinya.

Seyogianya mereka sudah mempersiapkan tim legal yang akan meneliti permasalahan sengketa dari sisi hukum dan mempersiapkan jalan keluar yang akan ditawarkan kepada masing-masing pihak yang bersengketa.

Intinya dia sudah memetakan permasalahan sebelum menawarkan solusi. Yang pasti tentu dia tidak ingin konyol masuk ke pusaran sengketa pertanahan kan?

Memetakan sengketa

Begini strategi yang dimainkannya, langkah pertama adalah memetakan sengketa, melihat siapa-siapa saja yang bersengketa, menemui mereka untuk membicarakan kemungkinan solusi yang ditawarkan. (more…)

Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek

 

Seorang developer harus pintar dalam menganalisa harga tanah. Karena menganalisa harga tanah merupakan pekerjaan penting, krusial ketika akan mengakuisisi lahan. Karena harga merupakan salah satu pertimbangan utama dalam menilai kelayakan tanah untuk dijadikan proyek properti, di samping kondisi fisik, legalitas dan kondisi lainnya tentu saja. 

Suatu bidang tanah tidak layak untuk diakuisisi jika harganya lebih tinggi dibanding harga wajarnya walaupun lokasinya bagus, bentuk tanah dan fisiknya juga bagus, tanahnya sudah bersertifikat dan tidak ada sengketa. Inilah salah satu penyebab sebuah proyek properti terkendala dalam penjualan. Harganya kalah bersaing dengan kompetitor. 

Apalagi untuk rumah menengah ke bawah, harga merupakan pertimbangan utama. Beda harga sedikit saja bisa membuat mereka tidak jadi membeli. 

Di samping harga tanah, faktor lainnya yang menjadi pertimbangan adalah kondisi fisik. Sebenarnya kondisi fisik ini ada hubungannya juga dengan harga tanah. Karena jika kondisi fisik belum siap bangun maka dibutuhkan waktu dan biaya untuk membuat lahan menjadi siap bangun. Jadi jika harga akuisisi masih murah perlu dipertimbangan juga biaya yang dibutuhkan untuk persiapan lahan tersebut. Apalagi harga tanah sudah mahal atau setara harga pasar maka ada tambahan biaya untuk melakukan persiapan. 

Demikian juga jika legalitas belum bersertifikat maka diperlukan langkah tambahan yaitu mengurus sertifikat. Termasuk memperhitungkan waktu pengurusannya. 

Jadi sebelum mengakuisisi sebidang lahan untuk dijadikan proyek properti Anda bisa melakukan langkah di bawah ini untuk memastikan bahwa harga tanah tersebut layak; menganalisa proyek yang sudah ada di lokasi dengan menjadi detektif pasar. Selanjutnya jika sudah mendapatkan data bisa lakukan jurus ATM.

Selain tentu saja jika lahannya luas untuk proyek besar Anda tidak harus melakukannnya sendiri. Anda bisa meng-hire properti konsultan untuk melakukan analisis tersebut. Nanti hasil analisanya akan memberikan rekomendasi tentang kelayakan proyek sambil ada juga saran-saran dalam perencanaan proyek nantinya.

Berpedoman Kepada Proyek Perumahan yang Sudah Ada

Untuk menganalisa harga tanah ditawarkan, hal pertama yang harus Anda lakukan adalah melihat dan menganalisa harga perumahan yang juga dikembangkan di sekitar lokasi.

Jarak sampai 5 kilometer—asalkan masih berada di kelas jalan yang sama—masih bisa dijadikan perbandingan langsung. (more…)

Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse

Townhouse adalah komplek perumahan yang berada di tengah kota. Biasanya jumlah unit rumah di komplek tersebut tidak terlalu banyak. Setidaknya bukan sebuah kawasan perumahan besar dengan berbagai fasilitas. Untuk membangun townhouse ini diperlukan perizinan. Langkah yang harus dilakukan adalah memastikan bahwa peruntukan lokasi sesuai dengan perencanaan, advice planning, membuat siteplan dan IMB/PBG.

Konsultasi Peruntukan Lokasi ke Pemda Setempat

Untuk mengurus perijinan townhouse, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mengkonsultasikan peruntukan lokasi ke pemda setempat. Pentingnya konsultasi peruntukan ini karena tidak semua lahan bisa dibangun townhouse.

Selanjutnya, setelah dipastikan peruntukan lahan tersebut bisa dibangun townhouse, Anda juga harus memastikan bahwa aspek teknis lainnya juga harus memberikan kondisi ideal untuk pembangunan kompleks townhouse, seperti prosentase kaveling efektif dan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) di lokasi tersebut. Dimana kaveling efektif dan KDB yang ideal untuk townhouse adalah 60%.

Kaveling efektif 60% mengandung pengertian bahwa dari luas total tanah, yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60%-nya.

Misalnya luas lokasi adalah 5.000 m2, maka luas tanah yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60% dari 5.000 m2 yaitu 3.000 m2. (more…)

Ini Dia Beberapa Pilihan Bisnis di Bidang Properti yang Bisa Anda Jalani

Bisnis properti itu luas dan bisa dimasuki oleh siapa saja dan tentu saja banyak pilihan bisnis yang bisa Anda jalani di bidang properti, diantaranya menjadi developer. Menjadi developer sebenarnya bisa dibagi lagi menjadi beberapa konsentrasi seperti developer perumahan subsidi, developer townhouse, dan menjadi developer properti perorangan. Selain itu ada juga orang menjadi developer properti dengan menjadi pebisnis kaveling tanah, broker properti, flipper dan menjadi investor properti. Tentang ini sudah banyak dibahas dalam beberapa artikel.

Selanjutnya, selain pilihan bisnis di atas masih ada lagi pilihan bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti. Diantaranya adalah bisnis dengan membeli properti yang sudah jelek untuk direnovasi dan dijual lagi, menjadi kontraktor, mendirikan jasa konsultan manajemen konstruksi, mendirikan jasa konsultan perencana atau konsultan pengawas, berbisnis properti dengan membeli saat lelang eksekusi, mendirikan jasa konsultan developer, mendirikan jasa pengurusan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mendirikan jasa pengurusan sertifikat dan perijinan proyek. Inilah yang akan dibahas dalam artikel ini.

Mainkan Jurus Renovasi

Strategi bisnis dengan seperti ini mudah dilakukan, yaitu dengan cara membeli rumah yang sudah jelek, renovasi lalu jual lagi. Kerjaan utamanya adalah mencari properti yang sekira menguntungkan untuk dijalankan bisnis dengan cara seperti ini. Dan tentu saja musti dilengkapi dengan pengetahuan tentang harga properti sekitar. Tahu mana properti yang di bawah harga pasar, mana yang harga so so dan mana yang mahal ngga ketulungan. Ini contohnya

Sebuah rumah kecil dijual di daerah Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Luas tanahnya hanya 70 m2 dengan bangunan 1 lantai. Karena kondisi rumahnya yang butuh renovasi, rumah tersebut dijual dengan harga 300 juta rupiah.

Diperkirakan untuk renovasi membutuhkan biaya sekitar 45 juta rupiah, sehingga modal untuk properti ini terhitung 345 juta rupiah. Setelah renovasi selesai dalam jangka waktu 3 bulan maka rumah ini dijual lagi dengan harga 500 juta rupiah. (more…)

Mengapa Harga Properti Naik terus?

harga-rumah naik terus

Harga properti dari waktu ke waktu selalu naik. Jarang sekali harga properti turun. Jika ada properti turun dari harga sebelumnya itu karena suatu kasus tertentu. Misalnya lokasi tersebut tiba-tiba terendam banjir dimana selama ini lokasi tersebut tidak pernah banjir. Sebab lainnya adalah peruntukan, misalnya suatu lokasi akan diubah peruntukannya menjadi lokasi yang banyak dihindari orang. Misalnya akan dibangun tempat pemakaman umum di lokasi tersebut, atau akan dibangun tempat pembuangan sampah.

Jika tidak ada perubahan peruntukan rencana suatu wilayah maka secara umum maka suatu lokasi akan naik terus harga tanahnya.

Dengan naiknya harga properti, maka berakibat terhadap kemampuan beli masyarakat. Banyak masyarakat yang tidak sanggup membeli rumah. Hal ini disebabkan oleh karena kenaikan harga properti tiap tahunnya yang bisa naik 15- 35% . Tentu jumlah kenaikan harga ini sangat memberatkan bagi para pembeli dengan penghasilan pas-pasan. Ini kondisi yang berbanding terbalik; harga properti naik terus sementara pendapatan tidak ada kenaikan.

Kenapa sih bisa begitu? Ada beberapa hal yang mempengaruhi kenaikan harga, diantaranya adalah supply and demand, inflasi, tingkat pertumbuhan penduduk, dan pembangunan.

Supply and Demand

Ketersediaan tanah yang sangat terbatas dan Permintaan akan Hunian semakin meningkat setiap tahun. Bumi yang diciptakan hanya satu kali dan angka kelahiran Penduduk Indonesia kurang lebih 4.000.000 (4 juta)  Jiwa setiap tahun. Jadi tidaklah heran bila harga rumah naik karena ini, dimana supply semakin menipis dan Permintaan semakin tinggi. (more…)

Tips Sukses Menjadi Broker Properti Independen

Broker properti independen adalah broker properti yang bekerja sendiri tidak di bawah merek atau perusahaan agensi marketing tertentu. Kebanyakan mereka menjadi memasarkan properti berupa tanah. Karena yang mereka pasarkan berupa tanah kosong maka mereka lebih leluasa berhubungan dengan pemilik tanah tersebut. Dan pemilik lahanpun lebih welcome dengan mereka karena mereka tidak terikat dengan perjanjian resmi tertentu. Apabila yang memasarkan tanah mereka adalah agen properti profesional, biasanya agen properti profesional tersebut membutuhkan perjanjian tertulis. Para pemilik lahan enggan membuat perjanjian tertulis.

Tetapi tentu saja berbeda jika tanah kosong tersebut berupa lahan kaveling siap bangun apalagi kalau lahan tersebut di kawasan yang sudah jadi dan tertata rapi maka penjualan tanah kosong berupa kaveling tersebut banyak juga yang dipasarkan oleh agen properti profesional.

Agen properti independen jarang ikut memasarkan properti primary dari developer karena biasanya developer mensyaratkan hanya agensi marketing resmi yang boleh memasarkan produk mereka. Hal ini penting untuk developer agar agen yang memasarkan produknya tidak terkesan asal-asalan karena agan properti independen biasanya tidak teredukasi dengan baik ketika memasarkan dan berhubungan dengan konsumen.

Keuntungan menjadi agen properti independen

Banyak alasan yang membuat bisnis menjadi seorang broker properti freelance sangat menarik untuk digeluti. Pertama dari sisi keuntungan yang cukup menjanjikan dengan ceruk pasar yang masih terbuka luas dan kebutuhan akan properti yang dari tahun ke tahun terus meningkat.

Dari sudut pandang ini uang yang didapatkan sangat besar potensinya. Karena jasa seorang agen properti duhargai cukup besar. Tiap transaksi yang berhasil dilakukannya seorang agen properti independen mendapatkan tak kurang 2,5% dari nilai transaksi.

Apabila berhasil lakukan transaksi senilai 1 milyar rupiah maka seorang agen properti independen mendapatkan jasa 25 juta rupiah. Bayangkan bila berhasil menggolkan 2 atau lebih transaksi tiap bulan. Bisa dihitung penghasilannya.

Kedua dari sisi kemudahan, karena untuk menjadi broker properti independen tidak harus berpendidikan tinggi, tidak dibutuhkan pengalaman kerja dan tidak membutuhkan modal yang besar. (more…)

Tentang Developer Properti yang Belum Banyak Dipahami Orang

Pemahaman orang bahwa bisnis properti sebagai developer adalah membangun perumahan, apartemen atau perkantoran, gudang atau jenis properti lainnya. Kelihatannya sederhana, langkahnya mudah, miliki tanah lalu bangun dan jual. Tahapannyapun mudah seperti sering dilihat, pasarkan saja dulu walahpun produk fisiknya belum ada, atau belum dibangun. Ini sering dilakukan developer; menjual produk saat fisiknya belum dibangun.

Dari sisi bisnis, bisnis pengembangan properti amat menguntungkan karena sampai kapanpun orang selalu membutuhkan properti. Properti adalah kebutuhan dasar manusia. Selagai orang hidup orang akan selalu butuh tempat tinggal yang layak, tempat tinggal itulah yang disediakan oleh developer. Semakin hari manusia semakin banyak tetapi tanah ya se itu-itu saja, permintaan meningkat tetapi penyediaan tidak. Tuhan tidak lagi membuat bumi kedua. Hukum ekonomi berlaku, semakin tinggi permintaan tetapi penyediaan tidak meningkat maka harga akan naik. 

Sisi lainnya kita lihat bahwa negara menjamin bahwa setiap warga negara harus mendapatkan tempat tinggal yang layak, seperti termaktub dalam UUD 1945 Pasal 28H ayait 1, yang berbunyi:

Hak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta hak untuk memperoleh pelayanan kesehatan.

Dari sisi pengembang, berbisnis properti amat menguntugkan dan menantang. Menguntungkan karena harga properti yang amat tinggi dan tentu saja dibarengi dengan keuntungan yang besar jika berbisnis properti. Bisnis properti amat menguntungkan karena karena banyak sekali aspek developer properti yang musti dipahami.

Nah dalam artikel kali ini akan kita bahas tentang aspek apa saja yang musti diperhatikan ketika berbisnis properti sebagai developer. Diantara aspek itu adalah sebuah bisnis legalitas, padat modal dan hasil, padat waktu, padat mental, sabar dan pelakunya harus berkomitmen kuat.

Developer Properti adalah Bisnis Legalitas

Bisnis developer properti adalah bisnis legalitas karena seluruh aktifitas developer mulai dari membeli tanah sampai dengan membangun dan pemasaran proyek bersinggungan dengan peraturan, baik berupa undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan menteri dan peraturan daerah.

Tentang pertanahan dan sertifikat tanah diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria. Selanjutnya ketika mensertifikatkan tanah diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Selanjutnya, tentang jual beli, perjanjian dan kontrak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Selain itu, tentang penjualan properti dan hubungannya dengan perbankan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.  (more…)

Begini Menggunakan Script Selling dalam Menjual Perumahan

Script selling dalam menjual properti adalah konsep tanya jawab dengan calon konsumen dimana seorang tenaga penjual sudah menghapalkan jawaban dari setiap pertanyaan yang mungkin akan ditaranyakan oleh calon pembeli. Script selling berguna untuk memastikan bahwa jawaban tenaga penjual tidak melenceng dari yang sudah ditetapkan. Dengan adanya script selling ini diharapkan calon konsumen mendapatkan gambaran yang pasti tentang proyek yang sedang dipasarkan. Untuk tenaga penjual script selling ini harus dihapalkan. Gimana caranya? Caranya adalah dengan membaca berulang-ulang, memahami jawaban yang akan diberikan. 

Karena mungkin saja pertanyaan dari calon konsumen agak berbeda dengan yang sudah dihapalkan sehingga tenaga penjual harus kreatif juga memberikan jawaban tetapi tidak berlawanan dengan script selling yang sudah dibuat. Terutama sekali tentang penguasaan terhadap product knowledge. 

Penguasaan product knowledge

Tenaga marketing perumahan yang bagus adalah mereka yang menguasai produk knowledge yang sedang mereka pasarkan. Pengetahuan yang dituntut untuk dikuasai oleh tenaga marketing tidak hanya tentang fisik produk, seperti spesifikasi teknis, keunggulan kompetitif tetapi lebih jauh lagi harus bisa menguasai seluruh aspek yang berhubungan dengan perumahan yang sedang dipasarkan termasuk penguasaan tentang aspek legalitas. 

Setelah mengetahui semua product knowlegde selanjutnya seorang marketing harus sanggup menjawab setiap pertanyaan dari calon konsumen. Pertanyaan-pertanyaan tersebut harus dijawab dengan meyakinkan, lugas tanpa ada kesan dibuat-buat, padahal sebenarnya jawaban-jawaban tersebut sudah terprogram sedemikian rupa dalam memori si marketing person. Jawaban dari pertanyaan-pertanyaan yang mungkin timbul dari seorang calon konsumen inilah yang dinamakan dengan script selling.  

Dalam mengonsep script selling seorang marketing sudah harus memperkirakan pertanyaan-pertanyaan yang biasanya akan muncul dari konsumen dan mempersiapkan jawabannya sehingga si marketing akan terlihat seperti seorang resi marketing tiada tanding. Hal ini dengan amat mudah didapat oleh seorang marketing setelah sering berinteraksi dengan konsumen.

(more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas