asriman.com – Page 78 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Mungkinkah Sertifikat Tanah Ganda?

Sertifikat ganda

Kemungkinan adanya sertifikat ganda karena memang ada niat yang disengaja oleh oknum tertentu yang bertujuan untuk meraih keuntungan secara melawan hukum.

Jika kondisi normal saat ini TIDAK MUNGKIN terjadi sertifikat ganda karena pensertifikatan tanah sudah dengan komputerisasi sehingga apabila pada lokasi dimaksud sudah terbit sertifikat maka tidak bisa lagi dimohonkan sertifikat oleh siapapun dengan alas hak apapun.

Pengakuan sertifikat hilang

Kejadian sertifikat ganda biasanya terjadi dengan modus berupa pengakuan hilang oleh pemilik. Kemudian si pemilik memohonkan sertifikat baru di Kantor Pertanahan. Tetapi sebenarnya sertifikatnya tidak hilang, hanya dijaminkan untuk mendapatkan pinjaman.

Setelah terbit sertifikat baru maka si pemilik menjual atau menjaminkan lagi sertifikat tersebut.

Dengan demikian terjadilah sertifikat ganda pada lokasi yang sama. Dengan catatan para pihak terlibat tidak saling mengetahui.

Dalam proses pengakuan hilang sebenarnya ada proses laporan ke kepolisian, sumpah di Kantor Pertanahan dan pengumuman tentang hilangnya sertifikat di koran dengan jangka waktu sebulan untuk menunggu jika ada keberatan dari pihak lain.

Tetapi selalu ada celah karena tidak semua orang membaca koran tiap hari apalagi hanya untuk melihat pengumuman sertifikat hilang. 😀 (more…)

Strategi Mengakuisisi Lahan oleh Perseroan Terbatas untuk Dibangun Proyek Properti

Cara PT Mengakuisisi Tanah Berstatus SHM

Apabila PT akan mengakuisisi tanah berupa Sertifikat Hak Milik (SHM), maka tanah tersebut harus diubah terlebih dahulu status haknya menjadi Hak Guna Bangunan (HGB). Karena menurut Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau yang lebih dikenal dengan UUPA, PT tidak diperkenankan memiliki tanah yang berstatus SHM.

Setelah hak atas tanah tersebut diubah menjadi HGB maka dapat dilaksanakan jual beli dengan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dengan akta PPAT.

Cara lainnya adalah dengan membuat akta pelepasan hak yang dibuat di hadapan Notaris terlebih dahulu—akta pelepasan hak dikenal juga sebagai Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah (SPH) yang bisa dibuat di hadapan Camat atau Kepala Kantor Pertanahan—dimana pemilik sertifikat adalah pihak yang melepaskan hak atas tanahnya dan PT adalah pihak yang menerima hak.

Sebagai konsekuensi terhadap pelepasan haknya maka pemilik SHM tersebut berhak mendapatkan ganti rugi, dimana ganti rugi tersebut dibayarkan oleh PT selaku penerima hak.

Setelah dibuatnya akta pelepasan hak, selanjutnya PT mengajukan permohonan hak ke kantor pertanahan setempat.

Dan apabila persyaratan permohonan hak sudah dipenuhi dan telah dilakukan proses sesuai peraturan maka kepala kantor pertanahan menerbitkan surat keputusan pemberian hak kepada PT berupa HGB—untuk luasan tertentu SK diterbitkan oleh kepala kantor wilayah atau kepala BPN RI. Dengan demikian tanah tersebut sudah terbit sertifikat atas nama PT.

Jika Alas Hak Tanahnya masih Berupa Girik

(more…)

Begini Cara Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project

Salah satu sistem pambayaran dari developer kepada kontraktor adalah dengan skema turnkey dimana dengan skema pembayaran turnkey ini kontraktor dibayar setelah pekerjaan selesai

Sistem pembayaran yang paling umum kepada kontraktor

Pada sebuah proyek properti ada beberapa tipe pembayaran yang bisa diterapkan untuk membayar kontraktor. Sistem yang paling umum digunakan adalah sistem pembayaran termin.

Sistem termin ini merupakan sistem yang paling adil karena pembayaran berbanding lurus dengan prestasi kerja kontraktor.

Sistem ini mengharuskan developer memiliki modal awal untuk membayar kontraktor sesuai terms yang disepakati.

Karena pada umumnya developer sudah harus membayar termin pertama ketika kontrak ditandatangani.

Tetapi memang ada juga skema yang mewajibkan kontraktor yang membiayai terlebih dahulu sampai dengan prestasi kerja tertentu sebelum dibayar oleh developer.

Turnkey untuk developer kekurangan modal

Bagaimana kalau developer tidak memiliki modal awal untuk memulai proyek?

Jika kondisinya demikian maka sistem pembayaran yang bisa diterapkan adalah sistem pembayaran turnkey project. Nah makhluk apakah turnkey itu?

Secara sederhana dapat dipahami bahwa sistem turnkey project ini adalah pembayaran oleh developer atau pemilik proyek terhadap kontraktor sebagai pelaksana pada saat pekerjaan telah selesai seluruhnya atau pada saat proyek serah terima dari pelaksana ke pemilik.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Jadi dengan sistem turnkey ini developer tidak memerlukan modal untuk membangun (sesuai isi kontrak) karena pembangunan dan pembiayaan proyek sepenuhnya menjadi tanggungjawab kontraktor.

Dengan kondisi ini, developer harus mencari kontraktor yang memiliki modal atau yang sanggup menyediakan modal dengan cara apapun.

Bisa dengan mencari pinjaman dengan jaminan kontrak, atau jaminan lainnya yang membuat ada pihak yang meminjamkan modal kerja.

Modal kerja kontraktor tersebut akan digunakan untuk membeli material, gaji tukang, membayar sub contractor dan biaya lainnya. (more…)

Hal-Hal Penting Bagi Developer Pemula Dalam Merancang Proyek Perdana Dengan Modal Cekak

Peluang memperoleh kesempatan untuk memulai penjadi developer bisa datang kapan saja. Adakalanya dengan modal terbatas kita memperoleh kesempatan dari pemilik tanah yang menawarkan lahannya dengan cara pembayaran lunak atau bertahap.

Dengan modal terbatas, tentu diperlukan kiat agar modal menjadi efektif, cukup untuk memulai awal proyek. Serta segera memperoleh uang masuk atau cash in untuk memutar proyek.

Diperlukan perencanaan proyek yang baik. Perencanaan harus mengacu pada pemikiran dimana proyek secepatnya memperoleh peluang cash in atau uang masuk.

Dari beberapa kali saya mendampingi developer pemula, berikut hal-hal penting dalam perencanaan yang bisa mengurangi pengeluaran berlebihan sekaligus memberikan potensi pemasukan uang lebih cepat, antara lain:

Melakukan kegiatan pra marketing

Kegiatan pra marketing adalah kegiatan penjualan dini atau awal, jauh sebelum proyek itu sendiri siap dijual. Kegiatan pra marketing lebih bersifat sosialisasi rencana proyek baik untuk masyarakat umum maupun untuk kolega kita.

Kita memulai dari membuat flyer digital untuk di ekspose seperti di medsos, poto profile, status WA, cerita FB, sharing group WA, dan lain-lain.

Dalam kesepakatan dengan pemilik lahan, jangan lupa ajukan ijin kegiatan pemasangan umbul-umbul dilapangan sebagai test pasar.

Expose rencana proyek kita hendaknya detil termasuk gambar-gambar persepektif rumah, spek, harga dan simulasi DP dan KPR. (more…)

Cara Mengurus Sertipikat Induk Atas Nama PT Dari SHM

Sertifikat tanah atas nama pengembang berbadan hukum berbentuk HGB

Tanah yang akan dikembangkan menjadi proyek properti harus dibuatkan terlebih dahulu sertipikat induknya. Karena developer properti berbentuk badan hukum perseroan terbatas (PT) maka sertipikat induk itu harus atas nama PT tersebut.

PT membeli SHM

Jika tanah yang akan diakuisisi dalam bentuk sertipikat hak milik (SHM) maka SHM tersebut ditransaksikan kepada PT dengan membuat akta peralihan hak berupa akta Surat Pelepasan Hak atas Tanah atau lazim disebut SPH.

SPH bisa dibuat dengan akta Notaris, bisa juga dengan surat di bawah tanah saja lalu disahkan oleh kepada kantor pertanahan setempat.

Satu lagi bisa juga dengan dibuatkan SPH di hadapan camat. (more…)

Cara Mudah Menjadi Developer Perumahan

Kebutuhan terhadap tempat tinggal selalu meningkat dari tahun ke tahun karena pertumbuhan penduduk terus terjadi

Tingginya kebutuhan perumahan

Tingginya kebutuhan terhadap perumahan, yang dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan, membuat banyak orang tertarik untuk belajar menjadi developer properti khususnya perumahan.

Peningkatan kebutuhan hunian tersebut karena penduduk terus bertambah, sementara peningkatan tersebut tidak seimbang dengan penyediaannya. Sehingga terjadi ketimpangan antara kebutuhan dengan penyediaan.

Hal inilah yang menyebabkan terjadinya backlog atau kebutuhan perumahan yang belum terpenuhi.

Tingginya backlog

Angka backlog yang dirilis oleh pemerintah yang mencapai 12,71 juta di tahun 2022 silam. Artinya ada 12,71 juta orang yang membutuhkan rumah tetapi belum memilikinya.

Backlog terutama terjadi di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Medan, Makassar dan kota-kota lainnya.

Program satu juta rumah

Oleh karena itu pemerintah mencanangkan program satu juta rumah tiap tahun dengan harapan angka backlog tersebut bisa mengecil yang artinya bahwa orang yang belum memiliki rumah bisa berkurang jumlahnya dengan adanya program tersebut.

Pentingnya program ini karena orang yang membutuhkan rumah selalu bertambah tiap tahun, sehingga apabila tidak ada program penyediaan rumah maka angka backlog akan semakin tinggi.

Program subsidi perumahan

Untuk mewujudkan program satu juta rumah tiap tahun tersebut, pemerintah melalui Kementrian Keuangan dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat membuat program subsidi perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). (more…)

Hati-Hati Modus Investor Properti Tipu Tipu

Penawaran modal dengan jumlah yang besar

Hampir 3 bulan yang lalu, saya didatangi developer baru, sebut Bapak Edi, yang minta dibantu dalam rangka proyek perdananya.

Untuk urusan modal, dia bercerita kalau ada investor besar yang akan mendanainya. Kurang lebih akan disediakan 100 milyar. Dengan adanya investor, tentu hal yang menggembirakan dan sedikit lebih mudah saya mendampingi proyeknya.

Dia bercerita pihak investor dari Singapura. Sudah lebih dari 5 kali ketemuan, berunding atas rencana investasinya. Investor juga telah berkunjung ke lokasi lahan yang akan dibeli.

Termasuk ketemu RT/RW dan lurah setempat. Semua terlihat normatif saja. Wajar investor atau wakilnya mengecek semua, mengingat dana yang akan digelontorkan cukup besar. Dalam rangka persiapan Kerjasama, Pak Edi diminta membuka rekening giro di bank.

Dananya akan langsung disetor ke rekening giro perusahaan

Dana akan disetor ke rekening giro. Yang hebatnya lagi, Investor tidak perlu namanya masuk pengurus atau pemengang saham perusahaan Pak Edi.

Cukup dibuatkan Akta Nomine saja. Bahkan saldo pembukaan rekening giro sebesar 5 juta disEdiakan calon investor tersebut.

Uang dari luar dan tidak mudah masuk ke Indonesia sehingga butuh uang koordinasi

Namun kecurigaan saya mulai timbul, ketika Pak Edi bercerita kalau dana milik investor ini tidak mudah masuk ke Indonesia.

Untuk bisa masuk ke Indonesia harus disediakan dana operasional atau dana koordinasi. Informasinya dana koordinasi digunakan untuk pejabat BI, OJK, PPATK dan Mabes. Pak Edi diminta menyediakan dana 1 milyar. (more…)

Cara Memohonkan Sertifikat Jika Tidak Ada Surat-Surat Tanah

Jika menempati tanah tersebut sudah lebih dari 20 tahun

Ada seseorang konsultasi tentang status tanah yang sudah ditempatinya dalam waktu yang lama, misalnya selama 25 tahun.

Tetapi ia tidak punya surat-surat tanah tersebut. Selama ia menempati tanah tersebut juga tidak gangguan dari pihak manapun.

Sekarang ia ingin mengurus surat-surat tanahnya apakah bisa?

Nah atas kondisi tersebut sudah diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Dalam PP tersebut diatur bahwa jika seseorang sudah menempati sebidang tanah minimal 20 tahun, walaupun tidak memegang surat-suratnya maka ia bisa memohonkan sertifikat hak atas tanah tersebut.

Dimana untuk memohonkan sertifikat tanah tersebut syarat wajibnya adalah surat keterangan penguasaan fisik yang diperkuat oleh orang yang bisa dipercaya yang menyatakan bahwa tanah tersebut sudah dikuasai lebih dari 20 tahun dengan itikad baik tanpa ada ganggugan dari pihak lain.

Penguasaan fisik tanah tersebut dengan syarat:

penguasaan dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.
penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya

Akan lebih bagus lagi jika tanah tersebut sudah memiliki SPPT PBB dan ia membayar PBB secara teratur. (more…)