Begini Cara Kerjasama Lahan untuk Developer

Apa itu kerjasama lahan

Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan developer untuk melaksanakan sebuah proyek properti, baik proyek tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produk-produk properti lainnya.

Artinya proyek tersebut dibangun di atas lahan pemilik lahan tanpa ada jual beli tanah tersebut kepada developer.

Tanahnya tetap atas nama pemilik lahan, sedangkan yang membiayai pembangunan sampai dengan pemasaran dan selesai proyek yang ditandai dengan diserahterimakannya seluruh unit proyek kepada pembeli.

Tetapi untuk tanah dengan luasan tertentu yang mengharuskan proyek atas nama badan hukum seperti perseroan terbatas (PT), maka tanah harus dibaliknama ke atas nama PT.

Dengan cara ini, terjadi peralihan hak atas tanahnya dari pemilik lahan kepada PT. Peralihan bisa dengan jual beli bisa juga dengan inbreng atau pemasukan ke dalam perseroan.

Kerjasama dengan pola ini, hak pemilik lahan ditandai dengan kepemiikan saham di PT tersebut karena tanah dan proyek atas nama PT.

Idealnya kerjasama lahan adalah untuk proyek-proyek yang produknya dijual putus kepada end user, karena apabila produk tersebut dijual putus maka proyek secepatnya bisa selesai dan bagi hasil dapat dilakukan.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Kerjasama lahan harus adil

Hal yang perlu diperhatikan dalam kerjasama lahan ini diantaranya adalah prinsip berkeadilan.

Berkeadilan yang dimaksud disini adalah pelaksanaan kerjasama dengan menerapkan prinsip proporsional, siapa yang menanggung resiko paling besar dialah yang mendapatkan bagian paling banyak.

Pada kenyataannya developerlah yang akan menanggung resiko lebih besar karena developer mengerjakan proyek properti di atas tanah milik orang lain bukan pada tanah miliknya sendiri.

Apabila sudah mengerjakan proyek di suatu lokasi sudah dipastikan bahwa developer mengeluarkan biaya untuk pengerjaan itu.

Walaupun pengerjaan proyek tersebut masih dalam tahapan land clearing, pengurugan dan pekerjaan tahap awal lainnya.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Sementara pemilik lahan bisa dikatakan lebih aman karena penyertaannya dalam proyek adalah berbentuk tanah yang tidak mungkin bisa dibawa kabur kemanapun… hehehehe…

Jadi jika terjadi kegagalan proyek maka developer akan kehilangan uang sedangkan tanah tidak hilang.

Keuntungan kerjasama lahan bagi pemilik lahan

Bagi pemilik lahan keuntungan kerjasama lahan adalah dia mendapatkan bagian keuntungan proyek selain mendapatkan harga tanah.

Jadi skema kerjasama lahan yang bisa disepakati adalah menyepakati harga tanah terlebih dahulu lalu setelahnya disepakati besaran bagi hasil untuk pemilik lahan. Dimana bagi hasil ini dihitung dari laba bersih proyek.

Laba bersih maksudnya adalah laba setelah dikurangi semua pengeluaran, termasuk tagihan-tagihan kepada pihak ketiga, pajak-pajak dan biaya lainnya.

Bisa juga kerjasama lahan dilakukan dengan cara tidak menyepati harga tanah. Harga tanah dianggap nol, tetapi dimasukkan dalam bagi hasil untuk pemilik lahan.

Sehingga dengan cara ini bagian pemilik lahan harusnya lebih besar dari developer karena bagian pemilik lahan tersebut sudah termasuk harga tanah. Dengan skema ini harusnya bagian pemilik lahan paling sedikit adalah 50%.

Bahkan harusnya lebih besar lagi jika proyek berada di lokasi tanah yang sudah mahal. Kembali lagi ke prinsip kerjasama lahan yaitu berkeadilan dan kesepakatan.

Penerapannya adalah penyertaan pemilik lahan lebih besar dibanding developer karena harga tanah yang tinggi.

Keuntungan kerjasama lahan bagi developer

Sementara bagi developer, keuntungan kerjasama lahan ini adalah dapat mereduksi modal kerja untuk memulai suatu proyek.

Jika tanpa kerjasama lahan, modal awal yang dibutuhkan sangat besar karena termasuk biaya untuk membeli lahan.

Berapa besarnya?

Berdasarkan pengalaman alokasi dana untuk mengakuisisi lahan ini mengambil porsi lebih kurang tigapuluh persen dari RAB proyek.

Bisa dihitung keringanan kebutuhan biaya investasi jika proyek menerapkan pola kerjasama lahan dengan pemilik tanah.

Modal yang awalnya untuk membeli lahan bisa dialihkan untuk membiayai yang lain. Atau bisa juga untuk ekspansi ke lokasi sehingga dengan modal yang sama bisa mengerjakan beberapa proyek sekaligus.

Kerugian kerjasama lahan bagi pemilik lahan dan developer

Kerugian kerjasama lahan bagi pemilik lahan adalah mereka tidak mendapatkan uang pembayaran atas harga tanahnya sekaligus.

Sementara bagi developer kerugian kerjasama lahan ini adalah developer musti rela berbagi keuntungan dengan pemilik lahan.

Akan tetapi jika kita menghitung berdasarkan prosentase keuntungan maka kerjasama lahan ini memberikan prosentase keuntungan yang lebih besar walaupun nominalnya lebih kecil.

Adalah pilihan kita apakah kita bermain di prosentase atau nominal.

Menghitung besarnya bagi hasil

Sebenarnya menghitung besaran bagi hasil proyek harus dengan detil dengan memperhatikan besaran bagian masing-masing pihak dalam proyek, supaya bagi hasilnya memenuhi prinsip-prinsip keadilan.

Besarnya bagian pemilik lahan bisa dilihat dengan membandingkan prosentase harga tanah dengan RAB proyek. Sehingga semakin tinggi harga tanah semakin besar pula bagian pemilik lahan.

Akan tetapi kebanyakan developer tidak menghitung dengan sistem tersebut karena terlalu rumit sedangkan pemilik lahan pada umumnya tidak mau mendengarkan yang rumit-rumit, walaupun untuk keperluan internal atau pembuatan Studi Kelayakan Proyek memerlukan perhitungan detil.

Sehingga sistem tersebut disimplifikasi dengan menawarkan pilihan-pilihan besarnya bagi hasil kepada pemilik lahan, seperti 80:20, 70:30, 60:40, 50:50 atau sebaliknya.

Sebagai contoh jika developer menawarkan pola bagi hasil 70:30 kepada pemilik lahan, maka bagian pemilik lahan adalah tigapuluh persen dari laba bersih proyek.

Jika harga tanah lebih kecil dari harga bangunan atau lokasi hanya cocok dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSH) atau perumahan subsidi, porsi bagi hasilnya yang lebih cocok adalah 80:20 untuk developer.

Demikian juga jika harga tanah mendekati harga bangunan permeternya si developer bisa menawarkan bagi hasil dengan sistem 60:40 bagi developer.

Sedangkan kalau harga tanah sama atau lebih besar jika dibandingkan dengan harga bangunan maka bagi hasil yang pantas adalah 50:50 atau dengan kesepakatan lain.

Jika pemilik lahan minta uang muka di depan

Hal yang tak boleh dilupakan, jika pemilik lahan meminta uang muka atas tanahnya maka porsi keuntungannya juga menjadi lebih kecil jika tanpa pembayaran uang muka.

Misalnya, kerjasama lahan disepakati dengan pembayaran uang muka atas tanah 10% kepada pemilik lahan, maka bagian pemilik lahan disepakati adalah 20%.

Namun jika kerjasama lahan tanpa pembayaran uang muka maka bagian pemilik lahan lebih besar, misalnya 25% atau 30%. Ini untuk memenuhi prinsip keadilan.

Tergantung kesepakatan saja

Perlu diingat juga bahwa porsi keuntungan yang akan ditawarkan kepada pemilik tanah ini tidak harus seperti di atas.

Anda sebagai developer bisa menawarkan bagi hasil dengan pola seperti apapun sepanjang disepakati oleh pemilik tanah ya oke-oke saja.

Harus ada perjanjian tertulis

Untuk memastikan pelaksanaan kerjasama ini nantinya harus dibuatkan perjanjian tertulis dengan notaril akta supaya memiliki kekuatan hukum yang lebih mengikat.

Dalam perjanjian kerjasama tersebut dicantumkan masing-masing hak dan kewajiban para pihak, disertai juga dengan sanksi-sanksi jika salah satu pihak wanprestasi.

Baik wanprestasi dari sisi developer ataupun wanprestasi dari sisi pemilik tanah.

Selamat menjadi developer…

---

Note: Jika anda memiliki lahan dan ingin mencari developer yang bisa mengerjakan lahan anda dengan sistem bagi hasil yang jujur dan sesuai Syari’ah Islam, silahkan menghubungi kami:

Asriman A.T.:

Mobile/WA: 0812 9446 8324

Email: asrgood@gmail.com

• Info tentang Workshop Developer Properti

Atau silahkan isi contact form berikut:

Lihat artikel lainnya:

• Begini Kerjasama Lahan dengan Perhitungan Bagi Unit untuk Pembangunan Proyek Properti
• Partnership Pembelian Lahan untuk Proyek Properti
• Begini Langkah Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer
• Cara Kerjasama Lahan untuk Dibangun Perumahan  
• Mau Kerjasama Lahan? Perhatikan Ini
• Urutan Legal Lahan dari Girik, Sampai HGB Untuk Proyek Perumahan
• Jika Ingin Deal Tanggung Saja Kewajibannya
• Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
• Kerjasama Lahan: Begini Strategi Menawarkan Laba yang Menarik Kepada Pemilik Lahan
• Begini Cara Menemukan Tanah Kerjasama dan Investor Proyek Properti
• Kapan Waktunya Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Lahan?
• Proyek Pembayaran Lahan Bertahap Bukan Proyek Kerjasama Lahan
• Bagaimana Membuat Perjanjian Untuk Mendukung Pelaksanaan Proyek Tanpa Modal?
• Hati-hati PPJB Anda Bisa Batal!
• Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin

Tags

• https://asriman com/begini-cara-kerjasama-lahan-untuk-developer/
• kerjasama developer dengan pemilik tanah
• perjanjian kerjasama developer dan pemilik lahan
• kerjasama bikin perumahan
• kerjasama lahan perumahan