Dalam pengembangan proyek properti pada umumnya developer membutuhkan bantuan pembiayaan dari perbankan. Tetapi ada juga developer yang tidak memerlukan bantuan dari perbankan. Mereka ingin menerapkan prinsip-prinsip syariah dalam mengembangkan proyek.
Apakah mungkin mengembangkan proyek properti tanpa bantuan bank?
Pertanyaan ini sering ditanyakan oleh peserta workshop Developer Properti yang saya adakan. Pertanyaan ini memang wajar ada di fikiran developer properti pemula karena sifat bisnis properti yang padat modal. Butuh modal besar. Yah, kelihatan mustahil mengembangkan proyek properti tanpa bank.
Tapi saya mengatakan bahwa; Amat mungkin kita mengembangkan proyek properti tanpa bank, dengan beberapa syarat tentu saja.
Syarat yang paling mudah adalah, kita sudah punya lahannya atau punya uang untuk membeli lahan secara kontan. Nantinya untuk membangun juga menggunakan uang sendiri atau investor.
Sedangkan untuk penjualan kepada konsumen juga hanya melayani konsumen yang memiliki uang tunai untuk membeli rumahnya. Atau konsumen mencicil langsung ke developer. Apik tho? ^_^
Tapi itu terlalu ekstrim, hanya developer yang kaya raya bisa menjalankan strategi seperti itu.
Namun Anda tidak usah khawatir, ada strategi yang bisa Anda praktekkan ketika Anda ingin menjadi developer properti dengan tidak melibatkan bank walaupun Anda tidak sanggup membeli tanah secara tunai. Perlu dicatat pula bahwa pengembangan proyek properti tanpa bank cocok untuk proyek yang tidak terlalu besar.
Pembelian Lahan dengan Cara Bertahap atau Kerjasama Lahan
Jika Anda belum punya tanah, dan tidak punya uang seharga tanah untuk membelinya, maka Anda bisa menawarkan pembayaran bertahap kepada pemilik lahan.
Dengan pembayaran bertahap ini, hanya perlu uang untuk pembayaran uang muka kepada pemilik lahan, bisa 10%, 20% atau berapapun tergantung negosiasi Anda dengan pemilik lahan.
Strategi ini amat meringankan Anda karena sisa harga tanah bisa dibayar bertahap dengan mengandalkan penjualan proyek.
Pilihan lainnya adalah menawarkan kerjasama lahan. Dengan strategi ini Anda tidak perlu bantuan dari bank. Anda hanya perlu membayar uang muka tanah kepada pemilik lahan. Sisanya dibayarkan secara bertahap yang diiringin juga dengan memberikan keuntungan proyek kepada pemilik lahan. Itulah prinsip kerja kerjasama lahan.
Kerjasama lahan pada umumnya sama dengan pembayaran tanah secara bertahap tetapi dalam kerjasama lahan ada bagian laba untuk pemilik lahan.
Penjualan Unit Rumah dengan Cara Pembayaran Tunai untuk Unit yang Belum Dibangun
Ya, inilah cara yang paling mudah prosesnya dan paling diidam-idamkan oleh developer. Pembayaran tunai oleh konsumen pada saat unitnya belum dibangun.
Dengan adanya pembayaran tunai oleh konsumen, maka Anda tidak perlu bantuan dari bank atau uang dari kantong sendiri untuk membangun proyek karena uang pembayaran dari konsumen bisa Anda gunakan untuk membangun.
Melihat besarnya dampak pembayaran tunai oleh konsumen pada saat proyek belum dibangun, maka tidak masalah jika Anda memberikan potongan harga yang besar.
Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti
Solusinya adalah Anda harus pintar memainkan strategi harga (pricing strategy) untuk seluruh unit proyek Anda.
Penjualan dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer
Jika konsumen tidak bersedia dengan pembayaran tunai—atau tidak punya cukup uang untuk membayar tunai, maka Anda bisa menawarkan pembayaran bertahap ke developer.
Namun, jadwal dan besarnya pembayaran pertahap harus Anda perhitungkan benar-benar dan disesuaikan dengan kemampuan Anda membangun.
Supaya tidak memberatkan cashflow proyek sebaiknya jangka waktu pembayaran bertahap tidak terlalu lama, maksimal 4 tahun saja dan uang muka untuk pembelian unit rumah cukup besar, kalau bisa sebesar biaya untuk membangun. Sehingga developer dapat cepat membangun rumahnya dari uang muka dan cicilan konsumen.
Contohnya, seorang konsumen sepakat membeli sebuah rumah tipe 54/90 di Tangerang Selatan, Provinsi Banten dengan harga 700.000.000 rupiah dengan pembayaran bertahap tanpa bunga selama 24 bulan.
Dengan demikian angsuran konsumen tersebut adalah 29.166.666 perbulan. Dibulatkan 30 juta perbulan. Akad kreditnya berupa akta Notaris Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara konsumen dengan developer.
Setelah PPJB ditandatangani maka developer bisa langsung membangun unitnya sampai selesai. Ini bisa dilakukan jika developer punya uang untuk membangun.
Namun bagaimana jika developer tidak punya uang? Yah, terpaksa pembangunan rumahnya menunggu uang angsuran konsumen sampai cukup untuk membangun.
Itulah gunanya tenor pembayaran bertahap tidak terlalu lama dan angsuran konsumen cukup besar, sehingga angsuran konsumen kira-kira 4 bulan saja sudah cukup digunakan untuk membangun.
Dengan cicilan 30 juta perbulan maka di bulan ke-4 sudah ada uang 120 juta yang bisa digunakan untuk mulai membangun. Selanjutnya di bulan ke-5 uang konsumen sudah 150 juta sejalan dengan progres pembangunan.
Dan di bulan ke-6 sudah ada uang 180.000.000 rupiah dimana dengan jumlah ini sudah cukup untuk menyelesaikan pembangun rumah.
Apakah pembayaran angsuran di bulan ke-6 sudah cukup untuk menyelesaikan pembangunan unitnya? Ya, karena untuk membangun rumah bisa dianggarkan 3 juta rupiah per-m2 untuk rumah menengah 1 lantai.
Sehingga biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah tipe 54 adalah 54 x 3.000.000 rupiah yaitu 162.000.000 rupiah saja. Sementara konsumen sudah membayar 180.000.000 pada bulan ke-6. Klop tho?
Satu lagi yang penting Anda perhatikan tentang janji serah terima dengan konsumen. Waktu serah terima harus diatur sedemikian rupa supaya Anda sanggup memenuhinya.
Pada contoh di atas pada bulan ke-6 uang cicilan konsumen sudah cukup untuk membangun rumah, sehingga Anda bisa menawarkan serah terima 6 bulan setelah bulan keenam, atau 12 bulan setelah tandatangan PPJB.
Waktu ini sangat aman, karena untuk membangun rumah 1 lantai bisa dilakukan dalam waktu 4 bulan saja bahkan kurang. Sehingga tersedia waktu yang cukup bagi Anda untuk menyelesaikan pembangunan.
Bisa juga, untuk menarik konsumen Anda janjikan waktu serah terima lebih cepat dengan syarat Anda harus memperhitungkan kemampuan Anda dalam membangun.
Akan lebih bagus lagi jika pembeli sanggup membayar uang muka 30% atau sebesar Rp210.000.000,- dan uang muka ini bisa dimanfaatkan untuk membangun. Uang muka sudah cukup untuk mulai membangun sehingga tidak perlu menunggu cicilan beberapa bulan. Kondisi ini yang diidam-idamkan developer.
Penjualan dengan Cara KPR ke Developer
Strategi selanjutnya yang bisa Anda praktekkan adalah dengan cara pembelian dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke developer.
Besarnya uang muka dan jangka waktu cicilannya terserah Anda, tergantung kesanggupan Anda dalam menjalankan roda proyek, selain juga tergantung kesanggupan konsumen Anda menyediakan uang muka dan membayar cicilan.
Strategi mencicil ke developer ini berbeda dengan pembayaran bertahap ke developer.
Jika pada pembayaran bertahap ke developer, jangka waktu pembayaran tidak terlalu lama—maksimal 24 bulan—dan besarnya tahapan pembayaran adalah harga rumah langsung dibagi dengan jumlah tahapan, tanpa bunga.
Tetapi dengan strategi KPR ke developer ini, konsumen diharuskan membayar uang muka dan jangka waktu cicilan juga lebih panjang, bisa 5 tahun, 10 tahun atau berapapun jangka waktu yang disanggupi oleh konsumen, dan Andapun menyanggupinya.
Dalam hal ini, pola pembayaran sama dengan pembelian dengan KPR dari bank, hanya saja yang berfungsi sebagai bank adalah developer sendiri.
Dengan pola ini, sisi positifnya adalah Anda bisa menerapkan pembayaran tanpa bunga karena hal ini mutlak keputusan Anda tanpa campur tangan bank.
Perhitungan besarnya cicilan konsumenpun bisa sangat sederhana yaitu jumlah sisa hutang konsumen dibagi langsung dengan tenor pembayaran.
Cara pembayaran seperti ini musti diperhitungkan betul-betul karena nanti akan berhubungan dengan kekuatan cashflow Anda menjalankan proyek. Jangan juga terlalu lama tenornya karena nanti akan berpengaruh terhadap kelancaran pembangunan.
Author: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
- Baca Ini Jika Anda Ingin Menjadi Pengembang Properti Syariah
- Cara Mudah Menjadi Pengembang Properti Syariah
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Berapa Keuntungan Developer Perumahan di Suatu Proyek?
- Kelebihan Dan Kekurangan Menggunakan Investor Orang Pribadi dan Perbankan
- Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
- Hati-hati Jika Menerima Permintaan Rumah Ready Stock
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Keuntungan Menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah Syariah Dibandingkan dengan KPR Konvensional
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
