Begini Gurihnya Bisnis Perumahan Bersubsidi

MBR mendapatkan subsidi ketika membeli rumah

Perumahan Bersubsidi atau dikenal juga dengan Rumah Sederhana Tapak (RST) atau Rumahan Sederhana Sehat (RSH) merupakan perumahan yang diperuntukkan bagi masyarakat berpendapatan rendah (MBR). Dimana dalam pembeliannya MBR mendapat bantuan subsidi dari pemerintah.

Bantuan tersebut berupa bunga yang kecil dan fix sampai lunas. Selain itu MBR dalam membeli rumah juga mendapatkan bantuan untuk uang muka pembelian rumah. Program bantuan uang muka tersebut dinamakan SBUM (Subsidi Bantuan Uang Muka).

Karena dalam pembelian rumah tersebut masyarakat mendapatkan bantuan dari pemerintah maka harga perumahan bersubsidi dibatasi oleh pemerintah, tidak hanya itu pembelipun dibatasi dengan melihat penghasilan konsumen.

Harga perumahan subsidi berbeda-berbeda tergantung propinsi atau zona. Contohnya untuk Pulau Jawa saat ini harga perumahan subsidi adalah Rp150.500.000 sama dengan harga perumahan subsidi di Pulau Sumatera.

Ada beberapa skema subsidi yang sudah pernah ditetapkan oleh pemerintah, diantaranya FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), BP2BT (Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan) dan SSB (Subsidi Selisih Bunga).

FLPP

Dengan skema subsidi FLPP pemerintah memberikan subsidi atas bunga atau margin Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Sehingga bunga atau marginnya hanya 5%. Jauh lebih rendah jika dibandingkan dengan KPR non subsidi, yang bunganya di atas 10%. 

Dengan skema FLPP ini cicilan masyarakat dalam membeli rumah hanya sekitar 1 juta-an. Ini sangat menarik bagi masyarakat karena cicilan 1 juta tersebut terjangkau oleh masyarakat.

BP2BT

Dengan skema BP2BT ini pemerintah memberikan bantuan di depan sampai dengan Rp40 juta. Dengan adanya bantuan ini maka besarnya kredit menjadi lebih kecil. Lalu masyarakat yang membeli rumah dengan KPR BP2BT ini dikenakan bunga atau margin floating.

Walaupun bunganya atau marginnya normal besarnya cicilan rendah juga, yaitu sekitar 1 juta perbulan karena besarnya plafond kredit lebih kecil karena adanya bantuan uang muka di depan sebesar Rp40 juta tersebut.

SSB

Dengan skema SSB, masyarakat mendapatkan bantuan selisih bunga dari pemerintah. Besarnya bunga atau margin yang wajib dibayarkan oleh MBR hanya 5%, sehingga pemerintah yang menanggung sisanya.

Jika bunga atau margin normalnya adalah 13% maka bunga atau margin yang dibantu pemerintah adalah 8%.

Adanya bantuan PSU dan bebas PPN

Bantuan lainnya yang meringankan pengembang perumahan subsidi adalah adanya subsidi terhadap biaya pembangunan Prasarana Sarana dan Utilitas (PSU) juga pembebasan biaya Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Bantuan PSU diberikan untuk perumahan dengan batasan luasan tertentu atau batasan jumlah unit. Saat ini pengaturan tentang developer yang boleh mengajukan bantuan PSU adalah perumahan dengan jumlah unit minimal 50 unit. 

Uang muka bisa 1% saja

Saat ini pemerintah mengatur bahwa uang muka untuk membeli perumahan subsidi cukup 1 %, ditambah dengan biaya-biaya lain seperti biaya notaris dan bank maka kurang lebih uang yang wajib disediakan oleh MBR adalah antara Rp5 juta sampai dengan Rp10 juta.  

Jadi masyarakat cukup sediakan uang lima juta, maka mereka sudah bisa beli rumah.

PPh 1%

Selain itu Pajak Penghasilan final atas peralihan hak tanah dan bangunan (PPh) juga dikenakan hanya 1% (satu persen). PPh ini menjadi kewajibannya developer sehingga dengan adanya pengurangan PPh ini lebih meringankan developer. 

Kemudahan untuk perumahan subsidi

Kalau direkap lagi ini fasilitas pembiayan yang sangat menguntungkan bagi konsumen untuk rumah subsidi:

• PPN 0
• PPh 1%
• uang muka 1%
• BPHTB diskon 25%
• Bunga KPR 5%
• Tenor sampai dengan 20 tahun
• Subsidi dana PSU sekitar 8 Juta/unit rumah
• Uang Muka total Rp. 5 Juta bahkan kurang, sudah include biaya PPAT/Notaris, provisi bank, dan lain-lain.

Backlog yang besar

Pemerintah dan pemangku kepentingan properti memperkirakan bahwa kebutuhan terhadap rumah sederhana ini mencapai lebih dari 12,7 Juta unit saat ini di tahun 2022, suatu jumlah yang luar biasa besar.

Jika dapat menangkap peluang ini bisa dipastikan developer akan merasakan manisnya bermain di rumah subsidi.

Kebutuhan perumahan yang besar

Selain pergerakannya yang cepat juga didukung oleh jumlah kebutuhan yang besar. Memang margin yang didapat kecil untuk tiap unit rumahnya tapi jika dikalikan jumlah unit yang banyak juga menghasilkan untung yang luar biasa.

Prinsip ini merupakan salah satu prinsip membangun kekayaan yaitu keuntungan yang ada (lebih sedikit) dikali banyak.

Prinsip lainnya yaitu cukup pengalinya sedikit tetapi sekali lecut menghasilkan profit yang besar. Hasilnya sama, untung besar.

Contoh nyata dalam kehidupan tentang pola mendapatkan profit ini adalah perusahaan produsen rokok atau mie instan mengantarkan ownernya menjadi konglomerat.

Satu bungkus rokok atau sebungkus mie instan yang terjual menghasilkan untung yang sedikit saja bagi produsennya.

Tapi rokok terjual dalam jumlah milyaran batang per-tahun dan mie instan terjual dalam jumlah jutaan bungkus, tinggal dikalikan saja untung yang didapat.

Ini beda pola dengan perusahaan mobil BMW-contohnya, yang jumlah penjualan unitnya tentu lebih sedikit dibandingkan rokok atau mie instan, tetapi satu unit terjual menghasilkan untung yang besar. Hasilnya sama, untung besar bagi pemiliknya.

Besarnya kebutuhan terhadap perumahan subsidi

Kebutuhan terhadap perumahan subsidi ini sangat besar, karena ada penambahan 800.000 keluarga baru di Indonesia tiap tahun. Ini menambah besarnya kebutuhan rumah, karena saat ini masih ada backlog sebesar 12.7 juta unit rumah.  

Dengan adanya angka backlog ini, artinya, masyarakat yang tidak memiliki tempat tinggal berjumlah 12,7 juta Kepala Keluarga (KK). Dimana backlog terbesar terjadi utamanya di kota-kota metropolitan seperti Jakarta, Surabaya, Medan dan Makassar.

Walaupun data ini diragukan oleh beberapa pihak—ada yang berpendapat bahwa angka backlog mencapai 15 juta-an—namun angka 12,7 juta kekurangan rumah merupakan angka yang besar.  

Penyebab Backlog

Banyak hal yang menjadi penyebab backlog, terutama karena keterbatasan ketersediaan lahan yang cocok untuk dibangun perumahan untuk MBR.

Mari kita ambil contoh di Jakarta yang backlog-nya tertinggi, saat ini sudah tidak memungkinkan bagi pengembang swasta menjual rumah dengan harga perumahan subsidi, karena harga tanah yang sudah amat tinggi dan harga perumahan yang dibatasi.

Penyebab lainnya backlog adalah banyaknya masyarakat MBR yang membutuhkan rumah yang tidak mendapatkan akses pembiayaan dalam membeli rumah.

Mereka tidak mendapatkan akses pembiayaan karena mereka kategori non fix income atau pekerja bebas sehingga bank memandang mereka beresiko jika diberikan KPR. 

Pembangunan hunian vertikal

Karena di Jakarta atau kota-kota besar lainnya tidak memungkinkan lagi membangun perumahan subsidi, maka pilihannya adalah membangun hunian vertikal, itupun sulit juga menjual dengan harga hunian yang disubsidi pemerintah.

Alasannya ya itu tadi, harga tanah yang sudah mahal dan biaya pembangunan juga tidak murah.

Itulah sebabnya di Jakarta, pembangun apartemen oleh swasta lebih ditujukan kepada masyarakat kalangan menengah ke atas. Hampir tidak ada apartemen yang dibangun oleh swasta yang menyediakan unit apartemen untuk MBR.

Hunian berimbang

Pengembang swasta diwajibkan membangun hunian untuk MBR (rumah susun umum) jika mereka membangun apartemen untuk non MBR. Rasio yang diwajibkan pemerintah adalah 20% untuk rumah susun umum.

20% rusun umum ini boleh dibangun di kawasan pembangunan apartemen non subsidi boleh juga di lokasi lain namun masih di dalam kabupaten/kota yang sama.

Jika tidak memungkinkan membangun rusun umum, maka kewajiban developer bisa dikonversi menjadi dengan yang dibayarkan kepada pemerintah setempat. 

Pembanguna apartemen murah

Di lain pihak, peraturan tentang subsidi pembelian rumah susun umum atau apartemen ini dijawab oleh pengembang dengan membangun apartemen budget atau apartemen murah yang berlokasi di kota-kota penyangga DKI Jakarta, seperti Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi yang harga tanahnya masih terjangkau dan memungkinkan untuk menjual unit sesuai dengan batasan harga yang ditetapkan pemerintah.

Sebagai gambaran bahwa saat ini batasan harga apartemen yang bisa dibeli dengan bantuan subsidi adalah 250 juta rupiah dengan luasan antara 21 meter persegi (m2) sampai dengan 36 m2. Di masa depan mungkin saja akan ada penyesuaian harga.

Kurangnya dukungan pemerintah

Penyebab backlog lainnya adalah karena dulunya dukungan pemerintah terhadap penyediaan perumahan untuk MBR ini sangat minim.

Tetapi saat ini sudah terealisasi beberapa peraturan yang memberikan kemudahan dan keringanan MBR memiliki hunian. Contoh kemudahan dan keringanan tersebut adalah KPR FLPP, SBUM, BP2BT, SSB atau SSM (Subsidi Selisih Margin).  

Penyediaan hunian untuk warga negara merupakan tanggungjawab pemerintah

Kemudahan-kemudahan yang diberikan oleh negara kepada masyarakat dalam membeli rumah merupakan perwujudan tanggungjawab negara dalam menyediakan hunian yang layak bagi warganya.

Selain itu dengan adanya kemudahan-kemudahan tersebut, program pemerintah bertajuk penyediaan satu juta rumah pertahun bagi masyarakat MBR bisa terealisasi.

Kenapa negara wajib menyediakan rumah yang layak bagi rakyatnya? Karena memang itulah salah satu kewajiban negara yaitu menyediakan hunian yang layak.

Hal ini seperti tercantum dalam UUD 1945 pasal 28 h (1) yang berunyi:

”Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”.

Dukungan pemerintah untuk pengembangan rumah subsidi

Pemerintah terus memberikan dukungan kepada masyarakat berpendapatan rendah untuk semudah mungkin memiliki rumah.

Dukungan tersebut berupa penyederhanaan perijinan, keringanan biaya dan pajak-pajak dan lain-lain.

Dengan adanya dukungan tersebut diharapkan harga rumah bisa lebih murah dan terjangkau oleh masyarakat. 

Menyederhanakan perijinan

Pemerintah telah meluncurkan Paket Kebijakan Ekonomi XIII tentang Perumahan untuk MBR. Dimana di dalam paket kebijakan tersebut pemerintah menyederhanakan perijinan untuk pembangunan perumahan bagi MBR dengan luas maksimal 5 hektare.

Tentu saja paket kebijakan ini diharapkan dapat dilaksanakan sebaik-baiknya oleh instansi terkait, terutama pemerintah daerah yang berwenang menerbitkan perijinan perumahan di masing-masing daerah.  

Perijinan untuk membangun perumahan subsidi saat ini sudah disederhanakan dari sebelumnya 33 jenis perijinan dan rekomendasi menjadi 11 saja.

Dengan adanya penyederhanaan ini, ada perijinan dan rekomendasi yang dihilangkan ada juga yang digabungkan, selain ada juga perijinan yang dipercepat pelaksanaannya.

Perijinan yang dihilangkan adalah:

• Ijin lokasi (60 hari kerja).
• Rekomendasi peil banjir (30-60 hari kerja).
• Persetujuan gambar masterplan (7 hari).
• Permohonan pengesahan siteplan (5-7 hari).
• Persetujuan dan pengesahan gambar siteplan (5-7 hari).
• Izin cut and fill (5 hari).
• Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) (30 hari).

Selain itu, ada beberapa perizinan yang digabungkan, meliputi:

• Proposal pengembang yang dilampiri dengan sertifikat tanah, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir dengan surat pernyataan tidak sengketa yang dilampiri dengan dengan peta rincikan tanah/blockplan desa jika tanah belum bersertifikat.
• Izin Pemanfaatan Tanah (IPT)/Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR) digabung dengan tahap pengecekan kesesuaian Rencana Umum Tata Ruang (RUTR)/Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) wilayah dan pertimbangan teknis penatagunaan tanah.
• Pengesahan siteplan diproses bersamaan dengan izin lingkungan yang mencakup Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (SPPL), untuk luas lahan hingga 5 hektare.
• Pengesahan siteplan dengan SPPL, rekomendasi pemadam kebakaran, dan retribusi penyediaan lahan pemakaman untuk luas lahan hingga 5 hektare.

Dan perijinan yang dipercepat adalah sebagai berikut:

• Surat pelepasan hak atas tanah dari pemilik tanah kepada pengembang (dari 15 menjadi 3 hari kerja).
• Pengukuran dan pembuatan peta bidang (dari 90 hari menjadi 14 hari).
• penerbitan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) induk dan pemecahan IMB (dari 30 hari menjadi 3 hari).
• Evaluasi dan penerbitan SK penetapan hak atas tanah (dari 213 menjadi 3 hari)
• Penerbitan sertifikat induk Hak Guna Bangunan (HBG) atas nama pengembang (dari 90 menjadi 3 hari).
• Penerbitan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) induk dalam rangka SHGB induk (dari 5 menjadi 1 hari).
• Pemecahan sertifikat atas nama pengembang (dari 120 menjadi 5 hari).
• Pemecahan PBB atas nama konsumen (dari 30 menjadi 3 hari).

Setelah penyederhanaan perijinan, waktu yang dibutuhkan untuk mengurus perijinan berkurang dari awalnya sekitar 769-981 hari menjadi 44 hari saja.

Tidak hanya itu penyederhanaan perijinan juga memangkas biaya pengurusan perijinan sampai 70%.

Namun perlu dicatat bahwa kemurahan dan kemudahan proses perijinan ini hanya berlaku untuk kawasan perumahan dengan luas tidak lebih dari 5 hektare.

Untuk luasan yang lebih dari 5 hektare masih berlaku peraturan lama, baik tentang jenis perijinan dan jangka waktu pengurusan perijinannya.

Keringanan pajak-pajak

Pajak yang diberikan relaksasi atau keringanan adalah PPh. Besaran PPh untuk perumahan non subsidi adalah 2,5% sementara untuk perumahan subsidi hanya 1%.

Selain PPh keringan lainnya adalah untuk setiap pembelian perumahan subsidi oleh MBR tidak dikenakan PPN 11%.

Lokasi yang bagus untuk dibangun perumahan subsidi

Untuk membangun perumahan subsidi seorang developer harus pintar dalam menganalisa. Analisa yang dimaksud disini bukan analisa yang njelimet, cukup pastikan harga pembelian tanah memang cocok untuk dibangun Rumah Bersubsidi.

Menurut pengalaman, harga tanah mentah pembelian developer yang bisa dibangun rumah bersubsidi adalah tidak lebih dari Rp100.000,- per-m2 untuk daerah di luar Pulau Jawa. 

Untuk harga tanah di Pulau Jawa lebih tinggi tidak apa-apa atau masih layak karena perumahan subsidi di Pulau Jawa bisa dengan luas tanah per-unit 60 m2. 

Dengan kondisi ini lebih banyak unit yang bisa dibangun sehingga omzet lebih besar dengan demikian lebih besar pula margin yang didapat oleh developer.

Berbeda halnya dengan perumahan subsidi di luar Pulau Jawa seperti di Sumatera, Kalimantan, Sulawesi dan daerah lainnya yang luas tanah per-unit lebih besar sehingga jumlah yang bisa dibangun lebih sedikit dari Pulau Jawa untuk luasan yang sama.

Tentang lokasi tanah yang akan dibangun RSH bisa dimana saja, bahka di daerah terpencil sekalipun yang harga tanahnya masih murah.

Karena kalau lokasi yang sudah ramai seperti di tengah kota harga pembelian tanah sudah tentu mahal sehingga tidak bisa dibangun Perumahan Bersubsidi.

Inilah kenyataan, masyarakat miskin akan tinggal di daerah terpencil, terpinggirkan, menjadi kaum marjinal.

Tetapi lebih baik memiliki rumah sendiri biar ukurannya kecil dan terpencil daripada tidak punya rumah bukan?

Jika anda memiliki tanah yang cocok untuk dibangun perumahan subsidi silahkan klik link berikut untuk menawarkan ke kami:

https://asriman.com/dicari-tanah-untuk-perumahan-subsidi/ 

Lihat artikel lainnya:

• Masyarakat Yang Memiliki Penghasilan Rp6 Juta-an Bisa Dapat Subsidi KPR Sampai Dengan Rp40 Juta
• Program Subsidi BP2BT Dihapus
• Tahun 2023 Anggaran Subsidi Perumahan Rp30,38 Trilyun Terbanyak Sepanjang Sejarah
• Akad KPR Subsidi Tahun 2021 Sudah Bisa Dilaksanakan dan Mendapatkan Bantuan Uang Muka
• MANTAP! Karyawan Kontrak Sudah Bisa Dapat KPR
• KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
• PermenPUPR No. 242/KPTS/M/2020 Tanggal 24 Maret 2020, Batasan Penghasilan untuk Subsidi jadi 8 Juta Per-bulan
• Apa Beda Program FLPP, BP2BT Dan Subsidi Selisih Bunga KPR?
• Urgensi Bantuan PSU Untuk Perumahan Subsidi
• Cara Menghitung PPh dan BPHTB Rumah Subsidi
• Cara Menjual Kembali Perumahan Subsidi yang Sudah Dibeli
• Bank BTN Kembali Salurkan Kredit Perumahan Subsidi BP2BT untuk 11.000 Unit Rumah
• Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan atau BP3 Untuk Mempercepat Penyediaan Hunian Bagi MBR
• Relaksasi DP Rumah Subsidi, Turun Dari 5% menjadi 1% Saja
• Revisi Surat Nomor UM.01.11-Dp/61 tentang Pelaksanaan Penyaluran Bantuan Pembiayaan Perumahan Tahun 2018

Tags

• https://asriman com/begini-gurihnya-bisnis-perumahan-bersubsidi/
• tips kontraktor rumah subsidi