Ketika akan membuka proyek di suatu lokasi, akan lebih baik jika dilakukan studi yang mendalam terhadap potensi lokasi tersebut.
Potensi yang musti digali bener-bener adalah potensi pasarnya. Pertanyaan awal yang musti dijawab adalah siapa yang akan membeli produk yang kita bangun, dan bagaimana kita menemukan mereka?
Jika target market adalah PNS/ASN
Misalnya target market yang kita bidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) atau Aparatur Sipil Negara (ASN) di daerah tersebut, maka kita harus mendapatkan data tentang berapa jumlah PNS/ASN di sekitar lokasi tersebut.
Setelah tahu jumlah mereka, lanjutkan penajaman data. Pertanyaan selanjutnya adalah berapa orang diantara mereka yang belum memiliki rumah sendiri.
Gali data mereka, tanyakan kepada mereka tentang kemungkinan mereka akan membeli rumah. Rumah tipe mana yang mereka inginkan dan dimana lokasinya. Maksudnya berapa jaraknya dari mereka beraktifitas sehari-hari.
Untuk mendapatkan data ini bisa dengan membuat kuisioner, kemudian menyebarkan kepada mereka. Anda bisa bekerjasama dengan koperasi tempat mereka bekerja atau dengan lembaga yang menaungi mereka, seperti Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI).
Jika Anda mendapatkan data bahwa di sekitar lokasi tersebut ada duaribu ASN yang bisa menjadi target pasar dan mendapatkan data bahwa limapuluh persen diantara mereka belum memiliki rumah, maka kondisi ini bisa menjadi dasar bagi Anda untuk membuat studi kelayakan. Berarti ada seribu orang potensi pasar.
Baca juga: Ini jadwal workshop cara mudah jadi pengembang tanpa modal
Nah, dengan data ini akan beresiko jika Anda langsung menargetkan bahwa potensi pembeli adalah seribu orang. Data lainnya yang musti kita lihat adalah apakah ada juga developer lain yang akan mengembangkan perumahan di lokasi tersebut.
Jika ada, maka Anda juga berbagi pasar dengan mereka. Taroklah potensinya sama besar, jadi yang bisa menjadi target market Anda adalah separonya atau limaratus orang.
Jika target pasar adalah 500 orang, maka lahan yang harus Anda akuisis adalah sekitar 5 sampai dengan 8 hektar. Tergantung nanti berapa besarnya kaveling tanah untuk tiap rumah.
Berbeda karakter konsumen untuk tiap daerah. Misalnya untuk daerah di Pulau Jawa, maka konsumen mau membeli perumahan dengan luas tanah 60 m2. Tetapi untuk daerah lain belum tentu.
Konsumen di Pulau Sumatera misalnya, mereka tidak mau membeli perumahan dengan ukuran 60 m2. Hal ini juga berlaku di lainnya, seperti di Kalimantan, Sulawesi, Maluku atau Papua.
Dengan kondisi ini maka untuk luasan yang sama maka jumlah unit yang bisa dibangun berbeda di masing-masing daerah. Semakin kecil kaveling yang dibangun semakin banyak unitnya.
Secara real-nya tentu saja ada kemungkinan pasar lainnya yaitu masyarakat non ASN. Misalnya mereka adalah pedagang di pasar, pemilik toko atau siapapun yang memang sanggup membeli rumah.
Tetapi diperlukan strategi tertentu supaya mereka bisa membeli perumahan yang sedang kita bangun. Karena biasanya bantuan pembiayaan pembelian rumah seperti KPR lebih mengutamakan orang-orang dengan fix income. Sementara pedagang di pasar masuk kategori non fix income.
Untuk kajian awal kesampingkan pembeli dari selain target market yang kita bidik. Bikin kajian lebih mendalam, jangan melebar kemana-mana dulu, supaya hasil riset betul-betul mewakili kondisi sebenarnya.
Target market adalah karyawan pabrik di lokasi tersebut
Selanjutnya juga ada kondisi bahwa target marketnya adalah karyawan pabrik. Misalnya di lokasi tersebut ada sebuah pabrik yang mempekerjakan 5.000 orang karyawan.
Melihat data ini di awal, banyak yang beranggapan bahwa kita bisa menyediakan 5.000 unit rumah. Tapi kondisi riil-nya musti digali lebih dalam.
Dari 5.000 orang karyawan tersebut berapa orang yang memang ingin membeli rumah. Dapatkan datanya dengan cara bekerjasama dengan lembaga tempat mereka bernaung. Biasanya mereka menjadi anggota koperasi karyawan tempat mereka bekerja.
Lalu lihat di sekitar lokasi apakah ada developer yang sedang memasarkan perumahan atau sedang mengurus perijinan, sehingga nanti waktu memasarkan produk kira-kira sama waktunya dengan kita.
Ini patut didapatkan datanya sehingga kita terjebak dalam harapan akan menjual banyak unit rumah tetapi marketnya tidak sebesar harapan.
Lihat artikel lainnya:- [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
- Tips Properti: Cara Mudah Menganalisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar Yang Bisa Diperoleh
- Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti
- Tapera; Harapan Baru Karyawan Memiliki Rumah yang Layak
- Membuka Proyek Baru Di Lokasi Baru, Lakukan Ini Supaya Proyek Sukses
- BP Tapera Akan Membiayai 51.000 Unit Rumah
- Lemparkan Topimu
- Testing The Water, Teknik Jitu Menilai Respon Konsumen
- Cara Melihat Ketersediaan Market, Faktor Penting Supaya Proyekmu Sukses
- Begini Cara Memanfaatkan Hukum Pareto Saat Memulai Proyek dan Tidak Punya Uang Buat Modal Kerja
- Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
- Bagaimana Cara Menjual Diri di Hadapan Kolega Bisnis (Lagi)
- Begini Cara Mendapatkan Untung dari Membeli Tanah Sengketa
- Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini
- Cara Konyol Meyakinkan Calon Pembeli
