Setiap bisnis memerlukan modal untuk memulai, tidak terkecuali di bisnis properti sebagai developer. Tetapi modal yang dibutuhkan tersebut tidak melulu tentang uang.
Ada yang lebih berharga dari sekedar modal uang yaitu kreatifitas. Selain itu ada bisnis yang bisa dilakukan tanpa modal uang seperti brokerage, jadi kontraktor, dan menjadi developer properti.
Tetapi pemahaman tanpa modal uang di bisnis-bisnis tersebut harus dipahami dengan proporsional. Setiap orang harus memahami bahwa ada hukum kesetimbangan dalam hal ini.
Maksudnya jika uang tidak punya maka harus diimbangi dengan kreatifitas, niat dan semangat yang harus dibesarkan.
Akan sulit sekali kondisinya jika uang tidak punya tetapi juga tidak punya kreatifitas, selain juga tidak punya niat dan semangat membara.
Kreatifitas Lebih Berharga Daripada Modal Uang!
Dulu, pada pada tahun 1923, seorang pemuda miskin menemui pedagang tembakau terbesar di Amerika.
Anak muda itu mengatakan bahwa ia sanggup menyediakan tembakau dengan kualitas terbaik dan lebih murah dari tembakau yang ada saat ini.
Setelah negosiasi, si pedagang tembakau bersedia membeli kalau memang kualitasnya lebih bagus dan harganya lebih murah.
Kemudian si pemuda pergi ke Brazil untuk menemui para petani tembakau, dia mengatakan bahwa seorang pedagang tembakau terkenal dan terbesar di Amerika akan membeli semua tembakau mereka dengan harga yang lebih tinggi.
Para petani tembakau bersedia mengirimkan tembakaunya karena memang si pedagang tembakau Amerika telah mereka kenal reputasi bisnisnya.
Alhasil, pedagang tembakau mendapatkan tembakau dengan mutu yang lebih baik dan harga yang lebih murah dan petani tembakau juga senang karena seluruh tembakau mereka terjual dengan harga yang lebih bagus.
Halnya anak muda itu mendapatkan fee dari transaksi yang terjadi karena idenya. Dia tidak bermodalkan uang, hanya modal ide, keberanian dan kreatifitas. Siapa anak muda itu? Dia adalah Aristotle Onassis, yang akhirnya dikenal sebagai raja tanker dunia.
Itulah sebuah contoh tentang kreatifitas yang berujung kepada kesuksesan. Di bidang properti juga demikian, kreatifitas juga dibutuhkan untuk memulai bisnis bagi Anda yang tidak memiliki modal.
Dengan kreatifitas Anda bisa menggeluti bisnis di bidang properti tanpa modal uang. Pilihan tersebut diantaranya menjadi broker, menjadi flipper, menjadi kontraktor, menjadi developer properti dan lain-lain.
Menjadi Broker Properti Bisa Dilakukan Tanpa Modal Uang
“Saya berhasil menjual properti itu dengan harga 6,5 milyar dan saya mendapatkan komisi 80 juta rupiah.” Begitu kata seorang teman saya ketika kami lewat di depan sebuah rumah di daerah Tebet, Jakarta Selatan.
Dia menceritakan kisahnya dalam mendapatkan uang komisi tersebut. Seorang temannya punya paman yang sedang mencari rumah di tengah kota Jakarta.
Kemudian dia menawarkan sebuah rumah yang pemiliknya dia kenal yang sedang menjual rumahnya. Si paman temannya merasa cocok dengan rumah yang ditawarkan dan transaksipun terjadi.
Pemilik senang rumahnya terjual, pembeli senang karena dia mendapatkan rumah dan kawan saya ini juga senang karena mendapatkan komisi penjualan.
Sebenarnya komisinya 160 juta rupiah tetapi dia berbagi dengan temannya sehingga masing-masing mendapatkan 80 juta rupiah.
Cerita di atas menggambarkan bahwa untuk berbisnis properti bisa dilakukan tanpa modal, tentu pilihan bisnis di bidang properti yang bisa dimasuki juga yang memungkinkan memulainya tanpa modal. Menjadi broker salah satu caranya.
Kenapa menjadi broker properti bisa dilakukan tanpa modal?
Berikut beberapa alasannya:
Pemilik properti tidak meminta uang ketika Anda bantu pemasaran propertinya; Anda tidak butuh modal
Bahkan pemilik properti merasa terbantu dengan kehadiran Anda karena dia tidak perlu lagi bersusah payah menjualkan sendiri propertinya. Itulah yang dilakukan teman saya seperti cerita di atas.
Pemasaran dilakukan secara online; Anda tidak perlu modal
Setelah mendapatkan properti yang akan Anda bantu pemasarannya, Anda bisa memasarkan properti tersebut dengan berbagai cara.
Cara yang amat mudah dan wajib Anda lakukan adalah memasarkan di portal jual beli properti (internet).
Saat ini ada banyak sekali media online yang bisa Anda manfaatkan untuk memasarkan properti Anda, seperti rumahcom, rumah123com, 99c0, lamudi dan lain-lain.
Anda tidak membutuhkan uang untuk memasarkan properti di portal jual beli properti tersebut karena untuk mendaftarkan diri dan menjual properti tidak dipungut biaya, kecuali Anda menjadi member berbayar (premium).
Buat blog gratisan
Pemasaran juga bisa Anda lakukan dengan membuat blog gratisan; Anda juga tidak butuh modal
Strategi lainnya untuk memasarkan properti tanpa biaya adalah dengan cara membuat blog pribadi di platform blog gratisan, seperti Blogger dan WordPress.
Ini betul-betul gratis, hanya saja Anda harus belajar dulu sedikit-sedikit supaya bisa membuat blog.
Tapi jangan khawatir, untuk membuat blog itu tidak serumit yang dibayangkan. Anda hanya perlu mendaftar di website mereka, selanjutnya Anda akan dipandu untuk membuat blog.
Mendaftar di forum diskusi online
Selanjutnya pemasaran dilakukan dengan mendaftar di forum-forum diskusi online; mendaftar di forum-forum itu juga tanpa uang.
Menjual properti gratis lainnya juga bisa Anda lakukan di Facebook Group. Anda bisa cari grup Facebook yang membahas tentang properti di kotak pencarian Facebook.
Setelah ketemu grupnya Anda minta untuk bergabung. Kemudian Anda bisa posting dagangan Anda di sana.
Menjadi anggota grup diskusi WA dan Telegram
Selanjutnya Anda juga bisa memasarkan properti di grup WA atau grup Telegram. Biasaya selalu ada grup broker properti yang fokus untuk jual-beli properti.
Untuk mendapatkan informasi tentang grup WA dan Telegram tersebut Anda bisa mencari di grup-grup diskusi Facebook atau dengan cara lainnya.
Dari kondisi di atas dapat dilihat bahwa untuk menjadi broker properti tidak perlu biaya sama sekali.
Hal yang harus Anda miliki adalah kemauan dan kesediaan untuk kerja keras, kreatif dan pantang menyerah.
Kerja keras untuk menemukan properti yang akan dijual dan mengenal langsung pemiliknya dan kerja keras untuk menjualkan properti tersebut dan menemukan pembeli dengan berbagai cara.
Di samping diperlukan juga kreatifitas untuk memasarkan properti tersebut. Bagaimanapun caranya properti itu harus cepat terjual agar Anda mendapatkan fee marketing.
Menjadi Kontraktor Juga Bisa Anda Lakukan Tanpa Modal Uang
Menjadi kontraktor di bidang properti bisa Anda lakukan tanpa modal uang. Syaratnya adalah pemilik proyek bersedia membayar secara termin, dimana pembayaran termin pertama dilakukan pada saat progres pekerjaan 0%.
Biasanya ini bisa dilakukan untuk proyek-proyek kecil, seperti pembangunan rumah tinggal, ruko dan lain-lain.
Faktor pendorong lainnya adalah antara kontraktor dan pemilik juga sudah saling kenal.
Jika belum saling kenal biasanya pembayaran dilakukan setelah ada progres pekerjaan, dengan demikian kontraktor membutuhkan modal untuk memulai proyek.
Untuk proyek yang lebih besar, biasanya kontraktor mensiasati dengan mencari pembiayaan dari pihak luar dengan surat kontrak sebagai jaminannya.
Karena dengan adanya surat kontrak, si pendana yakin bahwa pembayaran proyek akan dilaksanakan sesuai kontrak.
Sebagai contoh kita bahas Budi Sugiyanto—seorang pemuda asal Tegal, Jawa Tengah, yang menjadikan kotraktor sebagai pekerjaan utama.
Dia memulai menjadi kontraktor tanpa modal uang, hanya bermodalkan kenalan dan kepercayaan dari kenalannya tersebut.
Awalnya Budi bekerja di kontraktor yang biasa mengerjakan proyek gedung tinggi (high rise building) di beberapa lokasi di Indonesia.
Setelah 3 tahun bekerja dia ingin mandiri dan mengerjakan proyeknya sendiri. Berbekal banyak kenalan semasa dia bekerja di kontraktor besar, dia memberanikan diri minta proyek ke teman-temannya.
Gayungpun bersambut, ada kenalannya yang membuka proyek perumahan di Tambun, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat. Perumahan yang dibangun adalah tipe menengah dengan luas bangunan 45 meter persegi.
Melihat pengalamannya yang pernah mengerjakan pembangunan gedung, tentu tidak sulit baginya untuk mengerjakan proyek rumah tapak (landed house).
Memang karakteristik pengerjaan proyek gedung tinggi berbeda dengan metode pelaksanaan proyek rumah rumah tapak, namun dengan penyesuaian dan belajar sedikit saja dia sudah bisa menguasainya.
Awalnya dia terkendala metode kerja, karena dia dulu sebagai pekerja, jadi dia tinggal mengerjakan sesuai schedule proyek, namun saat ini dialah yang membuat schedule tersebut.
Biasanya dia menerima upah, kini dialah yang mengatur upah para tukangnya.
Tapi itu hal yang biasa terjadi, ketika seseorang memutuskan jadi entrepreneur dari sebelumnya dari seorang karyawan.
Kembali ke pembangunan rumah, pola pembayaran yang diminta ke temannya adalah dengan pembayaran termin, dimana termin pertama dibayarkan pada saat progres 0% dengan demikian dia tidak memerlukan modal untuk mulai membangun.
Maksudnya ketika SPK ditandatangani pemilik proyek sudah melakukan pembayaran 20%. Sehingga uang pembayaran tersebut bisa digunakan untuk memulai pekerjaan, seperti membeli material, membayar upah tukangnya dan lain-lain.
Sukses membangun unit pertama, si developer tetap percaya kepada Budi untuk mengerjakan unit-unit selanjutnya.
Budi tetap memegang kepercayaan temannya untuk mengerjakan proyek dengan tanggungjawab, baik dari segi mutu pekerjaan maupun dari segi waktu pelaksanaannya.
Itulah kisah Budi yang memulai bisnisnya sebagai kontraktor untuk pembangunan rumah.
Jika seorang Budi Sugiyanto bisa sukses menjadi kontraktor, Andapun bisa sukses dengan mempraktekkan strategi yang sama dengannya.
Menjadi Developer Properti, Bisa Anda Lakukan Tanpa Modal Uang
Kenapa menjadi developer properti bisa dilakukan tanpa modal?
Konsepnya sederhana. Tanahnya tidak Anda beli hanya dibuat perjanjian kerjasama dengan pemilik lahan.
Sementara biaya untuk membangun proyek itu disediakan oleh investor. Anda sebagai developer mengelola tanah pemilik lahan dan uang dari investor. Sesimpel itu!.
Bagaimana strateginya supaya pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya kepada Anda?
Dan investor juga mau memberikan uangnya kepada Anda?
Memang diperlukan effort untuk memulai proyek properti jika Anda tidak memiliki modal uang.
Berusaha mencari lahan yang tidak dibayar tunai
Usaha pertama yang harus dilakukan adalah mencari pemilik tanah yang bersedia tanahnya dibangun proyek tanpa harus dibayar tunai di depan.
Tanahnya tetap akan dibayar tetapi tidak pada saat terjadi kesepakatan melainkan nanti ketika proyek sudah menghasilkan penjualan.
Atau bisa juga pembayaran tanah dilakukan secara bertahap sesuai termin tertentu. Misalnya setiap 6 bulan, 9 bulan atau 12 bulan.
Berusaha mencari investor untuk membiayai proyek
Usaha keras selanjutnya adalah mencari investor yang bersedia membiayai proyek Anda.
Karena bagaimanapun juga walaupun lahan tidak dibayar tunai di depan, untuk memulai proyek tetap membutuhkan modal walaupun jumlahnya tidak terlalu besar karena tidak perlu membayar tanah.
Modal yang dibutuhkan diantaranya adalah untuk mengurus legalitas dan pekerjaan persiapan lapangan.
Mengurus legalitas proyek
Legalitas proyek wajib diurus di depan karena tanpa legalitas proyek tidak bisa dikerjakan apalagi dijual. Legalitas yang wajib diurus adalah sertifikasi lahan dan perizinan.
Sertifikat Hak Guna Bangunan
Jika proyek dikerjakan atas nama perseroan terbatas maka lahan wajib HGB atas nama PT, sehingga diperlukan biaya pengurusan HGB tersebut. Dimana HGB diurus di kantor pertanahan setempat.
Ketika mengurus HGB, biaya yang wajib juga disediakan adalah untuk pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Karena setiap permohonan sertifikat baru dikenakan BPHTB.
Perizinan
Setiap proyek wajib memiliki perizinan sesuai disyaratkan peraturan. Saat ini perizinan proyek dalam bentuk PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Dimana PBG diurus secara online melalui website yang disediakan oleh pemerintah, yaitu hxxps://simbg.pu.go.id
Untuk mengetahui langkah-langkahnya silahkan buka link di atas kemudian ikuti langkah-langkah untuk mengajukan permohonan PBG baru.
Namun sebelum mengajukan PBG, pemohon harus mempersiapkan semua persyaratannya seperti data pemohon (baik PT maupun orang pribadi), disain proyek dengan data-data teknisnya dan persyaratan perizinan lainnya yang diurus di dinas-dinas teknis daerah.
Persyaratan-persyaratan tersebut diantaranya adalah Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek), Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (PKKPR), yang ujung-ujungnya adalah pengesahan siteplan.
Sebelum siteplan disahkan, ada beberapa perizinan dan rekomendasi yang harus dipersiapkan seperti rekomendasi dari Dinas Lingkungan Hidup tentang Amdal atau UKL/UPL dan rekomendasi tentang tempat pembuangan sampah.
Selanjutnya dari Dinas Pemakaman diperlukan rekomendasi Tempat Pemakaman Umum (TPU). Rekomendasi ini diperlukan karena setiap proyek perumahan yang dibangun wajib menyediakan lahan untuk pemakaman sebesar 2% dari luas lahan.
Selain rekomendasi-rekomendasi di atas masih diperlukan rekomendasi peil banjir dari Dinas Tata Air atau dinas di bawah Kementrian PUPR. Masing-masing daerah menamai dinasnya beda-beda.
Selanjutnya diperlukan juga rekomendasi dari Dinas Perhubungan tentang Andalalin dan penerangan jalan umum.
Dari Dinas Pertanian diperlukan rekomendasi bahwa lahan yang akan dibangun bukanlah lahan pertanian atau Lahan Sawah Dilindungi (LSD) selain juga tentang LSD ini juga bisa diurus di Dinas Tata Ruang setempat.
Masih banyak rekomendasi-rekomendasi yang harus diurus untuk mengurus perizinan proyek perumahan.
Untuk mengetahui apa saja rekomendasi-rekomendasi dan perizinan tersebut bisa langsung Anda tanyakan kepada Dinas Penanaman Modal Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) setempat. Karena masing-masing daerah mungkin saja memiliki perizinan yang berbeda-beda.
Nah, dari sini dapat dilihat bahwa untuk memulai sebuah proyek properti tetap membutuhkan modal sekurangnya untuk mengurus perizinan. Modal ini dibutuhkan di awal sebelum proyek dimulai.
Mengerjakan persiapan lahan
Langkah pertama yang bisa dilakukan untuk mengerjakan proyek adalah melakukan pekerjaan persiapan lahan. Pekerjaan persiapan lahan ini berbeda untuk masing-masing proyek, tergantung kondisi lokasi proyek.
Pembersihan lahan
Pekerjaan persiapan lahan bisa hanya dalam bentuk pembersihan lahan saja (land clearing) jika kondisi lahan sudah datar dan elevasi tidak lebih rendah dari level banjir yang pernah terjadi.
Pekerjaan yang diperlukan adalah pembersihan lahan dari pohon-pohon, semak dan sisa bangunan lama jika ada.
Cut and fill
Pekerjaan cut and fill diperlukan jika kondisi lahan tidak datar. Dimana ada lahan yang lebih rendah atau lebih tinggi dari elevasi sesuai perencanaan. Jadi lahan yang ketinggian di-cut untuk di-fill di posisi lahan yang lebih rendah.
Pengurukan
Pengurukan diperlukan jika lahan lebih rendah dari elevasi yang direncanakan. Hal ini diperlukan supaya proyek nantinya tidak banjir ketika musim hujan.
Membangun pagar keliling
Pekerjaan persiapan lainnya yang diperlukan adalah membangun pagar keliling. Pembangunan pagar keliling ini diperlukan agar lahan kelihatan rapi dan siap untuk dibangun. Jika lahan kelihatan rapi, lebih mudah untuk menjualnya.
Selain itu pembangunan pagar keliling berguna untuk keperluan pengamanan site.
Namun untuk membangun pagar keliling harus dilihat benar-benar sesuai kebutuhan karena pembangunannya memerlukan biaya yang lumayan besar.
Nah, dari penjabaran ini dapat dilihat bahwa dalam memulai sebuah proyek properti bisa dengan tanpa membeli tunai tanah, sehingga dapat mereduksi kebutuhan modal.
Selain tanpa membeli tunai tanah, seorang developer properti dapat juga menggandeng investor untuk membiayai proyek. Investor dibutuhkan karena dalam memulai proyek tetap membutuhkan modal, sekurangnya untuk mengurus legalitas dan persiapan lahan.
Tetap semangat jadi pengembang!
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- Mulai Menjadi Developer Properti Dengan Proyek Kecil-Kecil Saja Dulu
- Pintar-pintar Memanfaatkan Sumber Daya Orang Lain untuk Membangun Bisnis Properti
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
- Begini Langkah-langkah Mengembangkan Proyek Tanpa Bank Tapi Dirimu Juga Tidak Punya Modal
- Begini Cara Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Ini Dia Penyebab Developer Properti Pemula Gagal
- Ini Dia Beberapa Syarat Untuk Sukses Menjadi Developer Properti Walaupun Tidak Punya Modal
- Ini Dia Keunggulan Investasi Properti, Anda Sudah Punya?
- Bagaimana Membuat Perjanjian Untuk Mendukung Pelaksanaan Proyek Tanpa Modal?
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
