Tingginya kebutuhan perumahan
Tingginya kebutuhan terhadap perumahan, yang dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan, membuat banyak orang tertarik untuk belajar menjadi developer properti khususnya perumahan.
Peningkatan kebutuhan hunian tersebut karena penduduk terus bertambah, sementara peningkatan tersebut tidak seimbang dengan penyediaannya. Sehingga terjadi ketimpangan antara kebutuhan dengan penyediaan.
Hal inilah yang menyebabkan terjadinya backlog atau kebutuhan perumahan yang belum terpenuhi.
Tingginya backlog
Angka backlog yang dirilis oleh pemerintah yang mencapai 12,71 juta di tahun 2022 silam. Artinya ada 12,71 juta orang yang membutuhkan rumah tetapi belum memilikinya.
Backlog terutama terjadi di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Medan, Makassar dan kota-kota lainnya.
Program satu juta rumah
Oleh karena itu pemerintah mencanangkan program satu juta rumah tiap tahun dengan harapan angka backlog tersebut bisa mengecil yang artinya bahwa orang yang belum memiliki rumah bisa berkurang jumlahnya dengan adanya program tersebut.
Pentingnya program ini karena orang yang membutuhkan rumah selalu bertambah tiap tahun, sehingga apabila tidak ada program penyediaan rumah maka angka backlog akan semakin tinggi.
Program subsidi perumahan
Untuk mewujudkan program satu juta rumah tiap tahun tersebut, pemerintah melalui Kementrian Keuangan dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat membuat program subsidi perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Dalam hal ini Kementrian Keuangan fokus mempersiapkan skema, regulasi dan uangnya sedangkan KemenPUPR memprsiapkan regulasi teknis pelaksanaan di lapangan.
Kenapa fokus kepada MBR?
Karena memang yang kesulitan memiliki rumah adalah para MBR.
Diantara program subsidi perumahan tersebut adalah FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), SSB (Subsidi Selisih Bunga) dan Program SBUM (Subsidi Bantuan Uang Muka).
Dengan adanya program subsidi perumahan tersebut maka MBR dapat memiliki rumah karena besarnya uang muka terjangkau dan cicilannya juga kecil.
Program subsidi FLPP
Dengan adanya program subsidi perumahan dengan skema FLPP uang muka yang wajib dibayarkan oleh MBR cukup satu persen saja. Atau paling tinggi DP-nya 5% bagi developer yang tidak mendapatkan KPL/KYG dengan bank pelaksana subsidi.
Dimana KPL adalah Kredit Pembelian Lahan dan KYG adalah Kredit Yasa Griya (kredit konstruksi).
Misalnya harga rumah Rp150,5 juta, maka uang muka cukup Rp1,5 juta saja. Memang uang muka ini masih ditambah dengan biaya-biaya lainnya seperti biaya notaris dan bank.
Tetapi kebutuhan modal awal ini tidak terlalu besar, semuanya tidak lebih dari Rp10 juta.
Selain DP murah, subsidi lainnya adalah bunga kredit hanya 5% flat sampai lunas dengan tenor 20 tahun, sehingga cicilannya hanya 1 juta-an saja perbulan.
Uang subsidi dari APBN
Dengan program FLPP ini uang subsidi berasal dari APBN yang dipinjamkan kepada masyarakat tanpa bunga, yang mana uang pinjaman tersebut akan dikembalikan ke negara dalam bentuk cicilan yang menjadi dana bergulir yang digunakan untuk membiayai subsidi tahun-tahun selanjutnya. Begitu seterusnya.
Lalu kenapa ada bunga 5%, untuk siapa bunga tersebut?
Nah, bunga tersebut adalah untuk bank pelaksana subsidi karena uang pencairan KPR subsidi tersebut 25%-nya adalah dari bank pemberi kredit.
Jadi porsi antara uang negara dari APBN dan uang internal bank pelaksana subsidi adalah 75:25.
Dengan hitungan ini, bank pemberi kredit memodali kredit sebesar 25% dari plafond dan mendapatkan penghasilan bunga 5%. Bank pelaksana subsidi tetap mendapatkan untung yang lumayan.
Program subsidi SSB
Dengan program subsidi SSB, pemerintah memberikan subsidi bunga kredit dari normal 13% (misalnya). Sehingga dengan adanya SSB, maka bunga yang wajib dibayarkan oleh MBR adalah 5% saja. Sementara 8% disubsidi pemerintah.
Bunga yang dikenakan kepada para MBR adalah bunga real time atau floating rate.
Program Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM)
Program subsidi selanjutnya adalah SBUM. Dimana dengan adanya SBUM ini, masyarakat MBR yang membeli rumah mendapatkan bantuan uang muka sebesar Rp4 juta per-orang.
Bisnis properti bisa sangat menguntungkan
Selain tingginya permintaan terhadap properti, faktor lain yang menyebabkan banyaknya orang yang ingin menjadi developer properti adalah keuntungan yang diperoleh developer sangat menjanjikan.
Setidaknya keuntungan sebesar 25 – 40 persen dari omzet. Bahkan untuk proyek tertentu keuntungan bisa lebih besar.
Sebagai ilustrasi, jika seorang developer mengembangkan 100 unit rumah dengan harga jual Rp500 juta per-unit, maka omzet dari perumahan tersebut adalah Rp50 milyar.
Jika keuntungan proyek adalah 30% dari proyek maka laba bersih proyek tersebut adalah Rp15 milyar. Mantap!
Bisnis properti adalah bisnis yang padat modal dan waktu
Salah satu sifat dari bisnis developer properti adalah padat modal dan padat waktu.
Bisnis properti adalah bisnis yang padat modal
Padat modal maksudnya bahwa sebuah proyek properti butuh modal besar.
Diantara kebutuhan modal yang besar itu adalah untuk membeli lahan, mengurus perizinan dan membangun fisik proyek, baik bangunan fisik berupa unit propertinya maupun pembangunan fisik berupa infrastruktur.
Misalnya seorang developer akan mengembangkan sebuah perumahan di lahan seluas 5ha. Tanah tersebut belum dimiliki sendiri.
Maka untuk mengakuisisi lahan tersebut dibutuhkan modal Rp25 milyar, jika harga tanah tersebut adalah Rp500 ribu permeter persegi.
Biaya tersebut belum termasuk pajak-pajak, biaya perizinan, sertifikasi dan biaya persiapan lahan.
Pembayaran pajak dibutuhkan karena ketika membeli tanah, pembeli diwajibkan membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang besarnya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Komponen biaya lainnya adalah untuk perizinan, karena dalam mengembangkan sebuah proyek properti, seorang pengembang harus terlebih dahulu mengurus perizinan sampai terbitnya PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Selain itu, tidak lupa, dalam mengembangkan sebuah proyek properti dibutuhkan biaya awal untuk mengerjakan persiapan lahan.
Besarnya biaya persiapan lahan ini tergantung kondisi lahan. Jika lahannya tidak terlalu ekstrim dan tidak membutuhkan pekerjaan berat maka biaya untuk persiapan lahan ini tidak terlalu besar.
Tetapi jika kondisi lahan membutuhkan pekerjaan berat seperti pengurukan dan cut and fill dengan alat berat, maka biaya yang dibutuhkan cukup besar.
Bisnis properti adalah bisnis yang padat waktu
Padat waktu maksudnya adalah butuh waktu yang panjang untuk mengerjakan sebuah proyek properti. Sekurangnya untuk proyek dengan luasan yang tidak terlalu besar, misalnya 2ha, waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek tersebut tidak kurang dari 30 bulan.
Untuk luasan yang lebih kecil lagi, waktu yang dibutuhkan bisa lebih pendek namun tidak bisa kurang dari 24 bulan.
Mengurus perizinan dan legalitas
Lamanya jangka waktu proyek ini adalah karena ada proses yang harus dilalui sebelum proyek tersebut dapat dikerjakan atau dijual. Proses tersebut adalah mengurus perizinan dan legalitas tanah.
Perizinan yang harus diurus adalah PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), dahulu namanya IMB (Izin Mendirikan Bangunan).
PBG adalah produk akhir perizinan, oleh karenanya sebelum PBG didapatkan ada banyak sekali rekomendasi perizinan yang harus diurus terlebih dahulu.
Mulai dari rekomendasi dari warga, lurah dan camat, sampai dengan rekomendasi dari dinas-dinas yang ada di lingkungan pemda.
Dinas tersebut diantaranya Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pertanian, Dinas Tata Air, Dinas Cipta Karta dan Tata Ruang, Dinas Perhubungan, Dinas Pemakaman, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Perumahan dan Permukiman, Dinas Pemadam Kebakaran, dan dinas lainnya.
Dari Dinas Lingkungan Hidup seorang developer harus mengurus rekomendasi Amdal (Analisa Mengenai Dampak Lingkugan), atau UKL/UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan), atau SPPL (Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan).
Di samping itu Dinas Lingkungan Hidup juga menerbitkan rekomendasi TPSS (Tempat Pembuangan Sampah Sementara) dan pengelolaan air limbah.
Dari Dinas Pertanian seorang developer mengurus rekomendasi bahwa lahan tidak termasuk lahan pertanian, khususnya Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).
Selanjutnya dari Dinas Tata Ruang developer mengurus Rekomendasi bahwa lokasi tidak termasuk Lahan Sawah Dilindungi (LSD). Tentang LSD ini bisa juga diurus di kantor pertanahan setempat.
Dari Dinas Tata Air (namanya bisa beda-beda tiap daerah) mengeluarkan rekomendasi peil banjir yang mencantumkan elevasi banjir di daerah tersebut dan perencanaan saluran air hujan.
Dinas Perhubungan mengeluarkan rekomendasi tentang Andalalin (Analisa Dampak Lalu Lintas) dan rekomendasi lampu Penerangan Jalan Umum (PJU).
Selanjutnya dari Dinas Pemakaman developer mengurus rekomendasi Tempat Pemakaman Umum (TPU), dimana lahan pemakaman yang musti disediakan oleh developer adalah 2% dari luas lahan proyek.
Nah, itulah rekomendasi-rekomendasi yang harus didapatkan terlebih dahulu sebelum mengurus PBG.
Langkah menjadi developer perumahan bagi seorang pemula
Siapapun yang ingin menjalankan bisnis ini harus melalui serangkaian tahapan. Apalagi bagi seorang pemula yang belum berpengalaman di bisnis proprti.
Berikut tips dan langkah yang harus dilakukan oleh seorang pemula sebelum memutuskan untuk menggeluti bisnis di bidang properti.
Perluas Pengetahuan
Dibutuhkan pengetahuan yang mendalam tentang suatu bisnis yang akan dimasuki, tidak terkecuali di bisnis developr properti.
Setidaknya, seorang developer harus memahami tahapan yang musti dikerjakan ketika akan mengembangkan suatu proyek proprti, termasuk dalam hal ini adalah metodologi kelola sebuah proyek.
Hal ini penting karena jika tidak memahami metodologi kelola sebuah proyek properti maka pelaksanaan proyek bisa ngawur, ujung-ujungnya proyek bisa terkendala dan akhirnya mangkrak.
Pengetahuan yang mesti dipelajari untuk menjadi developer dapat diperoleh dari berbagai sumber, mulai dari belajar secara langsung pada para pelaku developer, lewat buku-buku tentang properti, melalui situs-situs yang ada di internet maupun lewat sumber-sumber yang lain.
Sudah amat cocok jika Anda meng-eksplor lebih jauh artikel-artikel dalam blog asriman.com ini
Cari lahan yang layak
Jika pengetahuan yang menjadi bekal Anda sudah mencukupi, tiba saatnya untuk mencari lahan untuk dijadikan proyek proprti. Bukan sembarang lahan, tetapi lahan yang layak.
Karena lahan yang layak ini merupakan syarat vital sebagai bahan baku seorang developer, karena tanpa lahan, mustahil untuk dapat membangun proyek properti.
Pemilihan lahan yang layak merupakan strategi untuk mendapatkan keuntungan bagi developer.
Maksudnya seorang developer mengambil keuntungan dari kenaikan nilai tanah, bukan dari bangunan. Karena nilai tanah akan terjadi kenaikan jika sudah dibangun, sekurangnya sudah dibangun infrastruktur, apalagi sudah dibangun unit-unit rumah.
Sementara logisnya keuntungan dari bangunan merupakan jatahnya kontraktor. 🙂
Untuk memperoleh lahan yang layak dieksekusi, serangkaian pertimbangan harus dilakukan, dan pertimbangan tersebut meliputi harga, cara bayar kepada pemilik lahan, kondisi fisik, peruntukan, dan pertimbangan lainnya.
Pertimbangkan harga
Tanah yang layak yang akan dijadikan proyek properti harus dipertimbangkan dengan seksama. Maksudnya harga tanah yang akan diakuisisi sudah melalui pertimbangan matang.
Mempertimbangkan harga tanah bertujuan agar produk dapat bersaing dengan kompetitor.
Jika produk dapat bersaing dengan kompetitor ada peluang kita memenangi persaingan sementara jika produk tidak dapat bersaing dengan kompetitor maka proyek akan terkendala.
Salah satu indikator untuk mengetahui kelayakan suatu lokasi untuk dijadikan proyek adalah dengan melihat harga jual dari kompetitor.
Dimana harga jual kompetitor dapat menjadi acuan dalam mengakuisisi lahan.
Caranya adalah dengan menganalisa harga kompetitor tersebut. Menganalisa harga tidak terlalu sulit.
Langkah pertama yang harus dilakukan dalam menganalisa harga kompetitor adalah dengan melihat harga jualnya.
Lalu dari harga jual tersebut dibagi menjadi dua komponen harga, yaitu harga bangunan dan harga tanah.
Harga bangunan dapat diketahui dengan cara memperkirakan harga borongan bangunan di lokasi tersebut.
Harga borongan itulah yang dianggap sebagai harga bangunan.
Misalnya rumah dengan luas 45 m2, dengan diperkirakan harga borongannya adalah Rp3 juta per-m2. Maka nilai dari bangunan tersebut adalah 45 m2 x Rp3 juta = Rp135 juta.
Selanjutnya komponen harga tanah dapat dihitung yaitu dengan cara mengurangi harga rumah dengan harga bangunan, maka didapatlah harga jual tanah. Harga tanah inilah yang dinamakan harga tanah matang.
Dalam komponen harga tanah matang ini sudah termasuk biaya-biaya proyek seperti perizinan dan legalitas, pembangunan infrastruktur, dan biaya-biaya proyek lainnya.
Termasuk dalam komponen harga tanah matang ini margin untuk seorang developer. Sehingga selayaknya harga jual tanah matang ini sekurangnya empat kali tanah mentah. Semakin besar tentu semakin bagus.
Dimana yang dimaksud dengan tanah mentah di sini adalah harga tanah awal ketika mengakuisisinya.
Sistem Pembayaran tanah kepada pemilik lahan
Bagi orang yang tidak memiliki modal besar dalam memulai proyek, cara pembayaran lahan kepada pemilik lahan memiliki pengaruh signifikan terhadap modal awal proyek.
Kesepakatan dengan pemilik lahan tentang sistem pembayaran ini merupakan faktor penting yang menjadi bahan pertimbangan, karena akan menentukan besarnya modal awal proyek.
Jika modal awal kecil (dalam bentuk pembayaran tanah), maka proyek menjadi lebih mudah untuk dimulai dibandingkan dengan kebutuhan modal awal yang besar.
Karena dengan modal awal yang kecil maka persentase keuntungan menjadi besar. Dengan kondisi ini maka akan lebih mudah dalam mencari investor karena bagi hasil untuk investor bisa menjadi amat besar dibandingkan dengan modal yang dibutuhkan.
Inilah pentingnya negosiasi cara pembayaran tanah. Sedapat mungkin pembayaran tanah sekecil mungkin di depan, sehingga modal bisa dialokasikan untuk kebutuhan lain karena proyek di awal-awal banyak sekali kebutuhannya.
Kondisi fisik lahan
Lakukan analisis terhadap kondisi fisik lahan dengan melihat kontur tanah. Karena apabila kontur tanah tidak datar ekstrim maka dibutuhkan biaya dan waktu tambahan untuk menjadikan lahan tersebut siap bangun.
Mungkin saja dibutuhkan pengurukan atau cut and fill dimana pekerjaan ini membutuhkan biaya. Maka sebelum memutuskan untuk mengakuisisi lahan lakukan terlebih dahulu analisa kondisi fisik.
Lahan yang baik memiliki kontur datar dan tanah keras dilengkapi saluran pembuangan di sekitar lokasi.
Dengan kontur tanah yang datar, hanya butuh land clearing yang bersifat pembersihan tanpa memerlukan alat berat.
Cek peruntukan lahan atau zonasi
Kelayakan tanah lainnya yang musti diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan adalah peruntukan lahan.
Karena lahan yang boleh dibangun proyek properti adalah lahan yang peruntukannya adalah permukiman. Warna zonasinya kuning. Selain zonasi berwarna kuning, maka lahan tersebut tidak dapat dibangun proyek properti.
Karena peruntukan lahan ada bermacam-macam seperti untuk pertanian, lahan terbuka hijau, lahan untuk serapan air, lahan industri, lahan untuk perdagangan dan jasa, pergudangan dan peruntukan lainnya.
Jadi pastikan ketika akan mengakuisisi lahan zonasinya adalah permukiman atau berwarna kuning.
Terbebas dari plotting PT (Perseroan Terbatas) lain
Selanjutnya yang perlu diperhatikan adalah lahan yang akan diakuisisi tersebut terbebas dari plotting perusahaan lain.
Dulu plotting ini dikenal dengan nama izin lokasi, namun sejak berlakunya UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja, maka izin lokasi dihapuskan dan diganti dengan KKPR.
Pemberlakuan KKPR diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang dalam pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
Pentingnya mengecek plotting ini terlebih dahulu karena adakalanya sebidang tanah sudah terbit izin lokasi PT lain, walaupun tanahnya belum dibeli atau dibebaskan.
Pengecekan plotting ini dilakukan di PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) daerah setempat atau bisa juga dicek di kantor pertanahan.
Jika tanah tersebut sudah masuk plotting PT lain maka tidak bisa lagi kita ajukan perizinan di lokasi tersebut kecuali ada rekomendasi dari PT besangkutan bahwa mereka tidak keberatan melepas izin lokasi tersebut.
Atau cara lainnya adalah tunggu sampai izin lokasi tersebut berakhir, karena sebuah izin lokasi hanya berlaku untuk jangka waktu 3 tahun.
Lanjutkan pekerjaan teknis
Setelah lahan didapatkan, maka langkah selanjutnya adalah melakukan pekerjaan teknis seperti mengakusisi lahan, membuat desain proyek, mengurus perizinan, mengerjakan persiapan lahan, membangun fisik proyek baik infrastruktur utilitas, maupun unit proyek, memasarkan, serahterima kepada konsumen, dan serahterima fasum dan fasos kepada pemerintah daerah setempat.
Mengakuisisi lahan dengan bantuan notaris/PPAT, membuat desain serahkan ke arsitek atau perencana, mengurus perizinan bisa dilakukan sendiri atau serahkan juga kepada biro perizinan.
Sementara untuk persiapan lahan bisa dilakukan sendiri bisa juga tunjuk vendor untuk melakukannya. Selanjutnya membangun fisik proyek juga bisa dilakukan oleh kontraktor yang ditunjuk.
Langkah selanjutnya adalah memasarkan proyek yang bisa dilakukan sambil paralel dengan pembangunan fisik. Kegiatan pemasaran ini bisa dilakukan setelah perizinan sudah didapatkan.
Setelah proyek berjalan, pembangunan sudah dilaksanakan, sudah ada yang beli, lalu unit rumah diserahkan kepada pembeli. Dilanjutkan nanti jika tiba masanya fasum fasos diserahkan kepada pemda setempat.
— o 0 o —
Itu beberapa tips dan langkah menjadi developer perumahan. Selain itu Anda juga harus belajar tentang legalitas, analisa lahan, analisa pasar, dan berbagai macam materi lainnya yang berkaitan dengan properti.
Dan yang tidak kalah penting adalah Anda harus pintar memenej orang sehingga proyek bisa berjalan dengan lancar.
Semakin banyak Anda belajar, semakin cepat pula kesuksesan datang menghampiri
Teruslah belajar tentang apapun dalam hidup karena belajar tidak ada batas usia. Semakin kita belajar semakin banyak yang kita dapat. Semoga sukses menjadi developer!
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Fakta Ekonomi Aset Properti: Kebutuhan Primer
- Kebutuhan Hunian Merupakan Kebutuhan Primer Manusia
- Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?
- Kementerian Khusus Perumahan Akan Ada Lagi. Ini Harapan Insan Properti untuk Kementerian Perumahan Rakyat
- Tahun 2023 Anggaran Subsidi Perumahan Rp30,38 Trilyun Terbanyak Sepanjang Sejarah
- Begini Gurihnya Bisnis Perumahan Bersubsidi
- Ini Alasan Gampangnya Menjual Properti
- Nikmati Gurihnya Bisnis Properti
- Triumvirat Penyediaan Perumahan Bagi MBR
- MANTAP! Karyawan Kontrak Sudah Bisa Dapat KPR
- Begini Siklus Bisnis Properti di Indonesia
- Bagaimana Pengaruh Pembangunan Moda Transportasi Massal Terhadap Proyek Properti
- Sejarah Perumahan Bintaro Jaya, Sebuah Kota Satelit di Selatan Jakarta
- Ini Dia Hambatan Dalam Penyediaan Perumahan Bagi Masyarakat
- Menghadapi Potensi Resesi dan Prospek Bisnis Properti
sangat menarik
good content, very informative. saya calon agen properti.. lagi belajar sudut pandang pengembang seperti apa..