Peluang memperoleh kesempatan untuk memulai penjadi developer bisa datang kapan saja. Adakalanya dengan modal terbatas kita memperoleh kesempatan dari pemilik tanah yang menawarkan lahannya dengan cara pembayaran lunak atau bertahap.
Dengan modal terbatas, tentu diperlukan kiat agar modal menjadi efektif, cukup untuk memulai awal proyek. Serta segera memperoleh uang masuk atau cash in untuk memutar proyek.
Diperlukan perencanaan proyek yang baik. Perencanaan harus mengacu pada pemikiran dimana proyek secepatnya memperoleh peluang cash in atau uang masuk.
Dari beberapa kali saya mendampingi developer pemula, berikut hal-hal penting dalam perencanaan yang bisa mengurangi pengeluaran berlebihan sekaligus memberikan potensi pemasukan uang lebih cepat, antara lain:
Melakukan kegiatan pra marketing
Kegiatan pra marketing adalah kegiatan penjualan dini atau awal, jauh sebelum proyek itu sendiri siap dijual. Kegiatan pra marketing lebih bersifat sosialisasi rencana proyek baik untuk masyarakat umum maupun untuk kolega kita.
Kita memulai dari membuat flyer digital untuk di ekspose seperti di medsos, poto profile, status WA, cerita FB, sharing group WA, dan lain-lain.
Dalam kesepakatan dengan pemilik lahan, jangan lupa ajukan ijin kegiatan pemasangan umbul-umbul dilapangan sebagai test pasar.
Expose rencana proyek kita hendaknya detil termasuk gambar-gambar persepektif rumah, spek, harga dan simulasi DP dan KPR.
Dari ekspose rencana proyek, akan memberikan animo baik dari masyarakat maupun kolega kita.
Jika kita beruntung kita akan memperoleh potensi penjualan perndana cash keras atau dukungan kolega menjadi investor kita.
Pekerjaan fisik awal, fokus pada bagian depan lahan
Untuk mendukung keseriusan rencana proyek, pastikan dapat ijin dari pemilik lahan untuk melakukan pekerjaan awal lahan seperti pembersihan lahan, pemotongan pohon dan lain-lain.
Dengan terbatasnya modal, bisa dimulai hanya pada bagian depan sisi-sisi jalan dahulu. Jangan memaksakan cut and fill keseluruhan lahan.
Dengan adanya aktifitas lahan dan pemasangan spanduk dan umbul-umbul, potensi dapat calon pembeli cash keras atau dukungan investor dari kolega akan lebih mudah memperoleh peluang.
Perencanaan siteplan yang memberikan potensi pemasukan
Ketika dapat peluang lahan luas dengan skema pembayaran lunak, kita tidak boleh terbuai dengan potensi besar keuntungan yang akan datang. Buaian ini ada kalanya menjebak kita dalam perencanaan siteplan.
Sebagai contoh seperti bagian depan sisi jalan tidak harus unit ruko, meskipun teoritis sangat mungkin dibangun ruko.
Kenapa tidak harus ruko, ingat, penjualan ruko masih sangat sulit diawal proyek, ruko sebagai tempat bisnis baru memungkinkan ada penjualan jika proyek sudah berjalan, kawasan sudah berpenghuni, dan lain-lain. Meskipun ada potensi, kecil sekali kita dapat peluang penjualannya.
Jika tanah tersebut terikat pembayaran tempo jangka pendek, bisa jadi perencanaan bagian depan tetap dibangun rumah malah menjadi pilihan. Calon konsumen lebih memilih unit-unit di blok bagian depan.
Perlu dipahami juga, meskipun lahan dipinggir jalan utama pun, tidak semua berpeluang di sisi depan dibangun ruko. Lihat lokasi lahan, apakah dekat dengan kota atau malah sebaliknya. Jika terlalu jauh dari kota, meskipun dipinggir jalan utama, jangan paksakan bangunan ruko.
Contoh lain dari sisi perencanaan siteplan adalah pada pembagian rencana blok. Meskipun kita menganggap lahan strategis, namun keterbatasan modal, pada sisi-sisi lahan terdepan bisa saja kita langsung rencanakan untuk unit rumah.
Singkirkan imajinasi bahwa bagian depan untuk bundaran, taman atau fasos ibadah. Buang semua fasos/fasum di bagian belakang. Semua lahan bagian depan prioritaskan untuk rumah.
Fokuskan pembayaran lahan pada bagian yang siap diproses perijinan
Adakalanya lahan yang ditawarkan dengan skema pembayaran lunak itu lebih dari 1 bidang, dengan kepemilikan lebih dari 1 orang. Dengan modal terbatas, fokuskan pembayaran cicilan lahan untuk 1 atau 2 bidang saja yang paling depan.
Janganlah modal terbatas tersebut memaksakan diri membayar cicilan untuk banyak bidang. Jika ada modal 500 juta bisa untuk membayar cicilan 1.000 m bagian depan, maka prioritaskan untuk 1 bidang ini.
Jangan paksakan membayar DP lahan untuk 12 bidang dari 12 pemilik. Meskipun perbidang pemilik bersedia menerima 10 jt an, jangan paksakan dana habis.
Bisa-bisa kita akan kolaps, modal terbatas habis untuk DP lahan 12 bidang, selanjutnya tidak bisa bergerak sama sekali karena modal habis.
Dengan memprioritaskan pembayaran lahan bagian depan, secara fisik kita bisa memulai proyek. Pemilik tanah bagian depan juga tenang, karena telah dibayar cukup banyak.
Tidah usah kita pikirkan apakah lahan bagian belakang nanti jadi tidak terbeli. Syukur terbeli, tidak terbeli ya abaikan saja.
Fokuskan rumah contoh dan penjualan pada 1 blok bagian depan lahan
Rumah contoh yang akan dibangun pastikan ada di blok bagian depan. Demikian juga penjualan, semua penjualan di arahkan pada unit-unit di 1 titik blok yang ada di bagian depan.
Jika siteplan kita ada 200 unit, dimana bagian depan ada 20 unit, maka hanya blok depan saja yang dibuka untuk pemesanan.
Jangan ijinkan marketing menjual secara acak. Habiskan penjualan di blok depan tersebut.
Ingat, dalam penjualan melalu skema KPR, bank mensyaratkan adanya akses jalan dan jaringan listrik dan air. Dengan berfokus di bagian depan, dukungan jalan dan listrik tidak memerlukan anggaran terlalu besar.
Cari informasi sebanyak-banyaknya dari awal
Dalam banyak cerita, developer pemula yang memulai proyek perdananya sering didapatkan ketidaktepatan, ketidaktahuan bahkan kekeliruan dari perencanaan.
Hal ini baru diketahui setelah proyek berjalan. Sangat disayangkan, hambatan proyek timbul akibat ketidaktahuan.
Sebagai contoh, standar rumah subsidi, lebar muka lahan adalah 6 meter. Karena di masa lalu boleh 5 meter, hanya karena ketidaktahuan kita membuat siteplan dengan lebar muka 5 meter.
Hal ini baru ketahuan setelah ijin siteplan selesai dan ditanda-tangani kantor perijinan.
Contoh lain, standar rumah subsidi luas bangunan paling besar adalah type 36 m2. Karena ketidaktahuan dan harga tanah yang sangat murah, kita mengajukan ijin type 45.
Meskipun secara teori tetap untung, tapi jika dijual skema subsidi akan ditolak. Sementara dijual komersial titik lokasi bukan target pasar yang tepat.
Contoh kejadian dari teman saya yang lain adalah ijin PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Ketika proyek kita adalah kawasan, PBG cukup PBG Induk untuk masing-masing type.
1 PBG langsung berisi puluhan unit dengan type yang sama. Jika proyek 100 unit ada type 30 dan 36, maka cukup 2 PBG induk.
Karena ketidaktahuan, teman saya mengajukan PBG langsung satuan rumah. Dari rencana 100 unit, telah terbit 10 PBG satuan.
Satu sisi bangga karena sudah ada 10 PBG, namun menjadi terjebak karena hanya 10 unit saya yang bisa diperjualbelikan dengan skema KPR bank. Di luar 10 unit tersebut dia harus mengurus kembali ijin PBG-nya.
Buka semua rencana bisnisnya jauh-jauh hari sebelum action. Mintalah saran dan masukan dari semua pihak.
Sekonyol apapun pertanyaannya jangan malu untuk terus bertanya, sehingga hal-hal kecil yang berpotensi menghambat lancarnya proyek bisa terhindar.
Gunakan pendamping atau mentor dari awal
Jika proyek benar-benar perdana, disarankan gunakan mentor atau pendamping dari awal. Semua hal konsultasikan secara terbuka.
Dengan pengalamannya, mentor sangat banyak menyimpan informasi yang ada kalanya sebagai pemula kita tidak ngeh dari awal.
Anggaran mentor hitung dan sepakati dari awal agar mentor menjadi bersemangat memberikan kajian dan saran serta menyediakan waktu yang terjadwal.
Untuk pemula tidak disarankan menggunakan mentor secara parsial, pas butuh atau ingin tahu saja. Sementara yang kita anggap tahu dan benar belum tentu selaras dan benar.
Semoga bermanfaat,
Mandor Tomo | Waketum DEPRINDO (Developer Properti Indonesia)
Lihat artikel lainnya:- Pentingnya Perencanaan Arus Kas (Cashflow) Pada Proyek Modal Pas-Pasan
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Mengapa Sulit Mencari Investor?
- Perijinan untuk Perumahan: Izin dari Badan Lingkungan Hidup (AMDAL/UKL-UPL)
- Merancang Proyek Properti tanpa Modal: Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
- Cara Membuat Laporan Kerja Marketing Perumahan
- Kapan Sebaiknya Dimulai Pemasaran Proyek Properti?
- Kenapa Pembayaran Tanah Secara Bertahap Sering Disepakati Antara Pemilik Lahan Dan Developer
- CATAT, Ini Kunci Sukses Seorang Pengembang Properti
- Strategi Mengelola Keuangan Proyek Properti
- Menekan Ketakutan Menjadi Developer Dengan Merubah Mindset
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
