Harga Tanahnya Sudah 1,5 Juta/M2, Berapa Harga Jual Rumah Nantinya?

Menghitung kelayakan harga tanah

Banyak sekali orang yang berkonsultasi kepada saya tentang kelayakan tanah yang akan dieksekusi. Tentu saja yang menanyakan ini adalah orang baru, atau pemula yang ingin menjadi pengembang.

Setelah mencari lahan didapatlah tanah dengan berbagai harga dan kondisi. Contohnya salah satu yang barusan konsultasi. Tanahnya seluas lebih kurang 1ha, harga yang ditawarkan adalah 1,5 juta/m2.

Dia bingung untuk menghitung, bingung antara harga tersebut murah, sedang-sedang saja atau malah mahal ngga ketulungan.

Saya sarankan dia untuk melihat perumahan yang sudah ada di sekitaran lokasi. Saya yakin didaerah itu pasti sudah banyak perumahan, atau sudah rame.

Jika lokasi tersebut masih sepi mustahil harga tanah mencapai 1,5jt/m2.

Lalu dia mencari informasi ke sekitar lokasi, ternyata harga rumah untuk tipe satu lantai sudah mendekati harga 500jt.

Berdasarkan pendekatan itu saya menghitung secara cepat. Begini kira-kira hitungannya:

Harga tanah mentah: 1.500.000/m2

Pajak, fee, notaris: 10% x 1.500.000 = 150.000/m2

Harga tanah efektif: 1.650.000/60% = 2.750.000/m2

Biaya selanjutnya dibutuhkan untuk membuat desain, perizinan, pematangan lahan, infrastruktur dan overhead.

Biaya ini bisa dikatakan sebagai Biaya Produksti Tanah sebenarnya belum bisa dipastikan tetapi bisa dibuat pendekatan, 700.000/m2.

Ini adalah angka perkiraan saja secara angka pastinya belum ada karena siteplan-nya juga belum dibuat.

Maka didapat Biaya Produksi Tanah setelah ditambahkan dengan harga tanah efektif menjadi 3.450.000/m2.

Lalu perkirakan juga berapa laba yang ingin kita dapatkan, sewajarnya kita menargetkan laba sebesar harga tanah efektif juga yaitu sebesar 2.750.000/m2.

Maka didapat harga jual tanah: 3.450.000/m2 + 2.750.000/m2 = 6.200.000/m2

Menghitung Harga Rumah

Kita asumsikan bahwa kita akan membangun rumah 1 lantai tipe 36/72, maka harus ditentukan dulu harga borongan bangunan untuk rumah tipe 1 lantai. Asumsikan 3 juta/m2.

Maka harga bangunan bangunan: 36 x 3.000.000 = 108.000.000

Harga jual tanah: 72 x 6.200.000 = 446.400.000

Maka didapat harga rumah = 554.400.000

Harga rumah ini masih ditambah dengan PPN, BPHTB, fee marketing, notaris dan bank (jika pembeli menggunakan KPR), sekitar 20% perkiraan.

Maka harga jual rumah ke konsumen adalah 665.280.000

Harga rumah akan lebih besar jika rumah yang akan dibangun adalah rumah 2 lantai dengan luas 70 m2. Tinggal dihitung harga bangunan dengan cara mengalikan antara harga borongan bangunan dengan luas bangunannya.

Asumsikan biaya untuk membangun rumah 2 lantai adalah Rp5.000.000/m2 sudah termasuk PPN.

Maka harga bangunan dapat dihitung;

70 x Rp5.000.000 = Rp350.000.000

Maka harga jual rumah adalah = Rp446.400.000 + Rp350.000.000

= Rp896.400.000

Jangan lupa untuk menambahkan PPN, BPHTB dan lain-lain ketika memberikan harga kepada konsumen.