“Dijual cepat BU sebuah gedung di Jl.TB simatupang-Cilandak, Jakarta Selatan. Luas Tanah 3.500 m2, Luas Bangunan 15.000 m2, 15 lantai, Parkir Basement 40 mobil, Parkir Halaman 60 mobil, 2 fast elevators, CCTV, Sertifikat HGB, Harga 550 M”
Begitulah bunyi iklan yang dipasang di sebuah media periklanan properti.
Untuk memastikan bahwa harga jual gedung tersebut pantas atau tidak, kita bisa mengetahui dengan cara (salah satunya, dan paling praktis) menghitung luas bangunan yang bisa dimanfaatkan.
Dalam dunia pergedungan luas bangunan yang bisa dimanfaatkan dinamakan luas bangunan bersih atau nett area atau dikenal juga saleable area atau area yang bisa dijual. Jadi luas bangunan inilah yang bisa dijual-belikan/disewakan nantinya.
Saleable area ini diterbitkan sertifikatnya tersendiri untuk masing-masing unit jika gedung tersebut adalah gedung dengan strata title. Jika gedung tersebut berupa apartemen maka saleable area-nya adalah unit-unit apartemennya yang terbit sertifikat masing-masing per-unit.
Selain nett area istilah lainnya tentang luas sebuah high rise building adalah GFA atau Gross Floor Area yang merupakan luas keseluruhan bangunan yang dihitung dari kulit terluar bangunan, koridor, common area atau ruang bersama dan lain-lain.
Perbandingan antara nett area dan GFA dinamakan floor eficiency atau efisiensi lantai, besarnya berbeda-beda untuk tiap gedung, tergantung disainnya. Semakin besar efisiensi lantai tentu semakin bagus dari sisi saleable area, karena area yang bisa dijual semakin besar.
Tetapi resikonya adalah kurang nyamannya pengguna bangunan karena area bersama, seperti koridor, ruangan lift, tangga dan lain-lain menjadi lebih kecil atau sempit. Besarnya efisiensi lantai ini bisa jadi antara 60 sampai dengan 85 persen.
Mari kita hitung harga gedung pada iklan diatas berdasarkan nett area. Sebenarnya untuk mendapatkan angka pasti besaran nett area tentu kita harus memiliki data-data sebenarnya dari gedung tersebut, berhubung sulit untuk mendapatkan data-datanya maka untuk menghitung kali ini cukup berdasarkan asumsi-asumsi logis.
Luas bangunan 15.000 m2, kita anggap ini adalah luas GFA. Jika kita asumsikan bahwa efisiensi lantai adalah 70 persen (kondisi moderat) sehingga didapat nett area 10.500 m2. Untuk membandingkan harganya mari kita lihat harga yang ditawarkan yaitu sebesar Rp. 550 Milyar.
Sehingga harga saleable area dari gedung ini adalah 550M/10.500m2 = Rp. 52,4 Juta/m2! Harga yang fantastis untuk harga gedung di area TB. Simatupang, dimana harga tersebut melebihi harga perkantoran di prime area seperti Kuningan yang masih di sekitaran harga Rp. 35 Juta s.d. 40 Juta/m2.
Sementara gedung perkantoran lainnya di TB. Simatupang saat ini masih ditawarkan di kisaran harga Rp. 35 Juta/m2 bahkan dibawahnya.
Satu hal lagi, bahwa jika perhitungan harga gedung berdasarkan saleable area maka harga ini sudah termasuk harga tanah yang dikonversikan dalam harga jualnya. Tanah menjadi milik bersama dengan besarnya hak kepemilikan dihitung secara proporsional.
Hal yang pasti bahwa seorang investor membeli suatu properti tentu mengharapkan capital gain dari properti yang dibelinya, jika harga belinya sudah Rp. 52,4 Juta/m2, berapa dia harus menjual lagi?? Atau berapa ROI atau Break Event Point (BEP) dari investasinya jika ia berniat menyewakan unit-unitnya?
Semuanya itu tentu saja menjadi pertimbangan oleh orang yang bernama investor. Untuk diketahui seorang investor dalam berinvestasi selalu based on bisnis, selalu untung rugi yang menjadi dasar bertindaknya, mereka menghindari hal-hal yang berhubungan dengan emosional dalam berinvestasi, selalu mengedepankan rasio.
Yang pasti, mereka sangat pintar menghitung-hitung, karena mereka pintar maka mereka menjadi kaya… hehehehe..
Perlu diketahui bahwa seorang investor properti bukan orang yang gampang dipengaruhi dengan kata-kata seperti BU, sangat murah, hanya dijual bulan ini saja, atau bulan depan harganya naik atau marketing gimmick lainnya..
Jadi dapat disimpulkan bahwa harga jual gedung yang ditawarkan ini tidak masuk akal dan pemilik bisa jadi tidak ingin menjualnya, sekedar testing the water atau ini hanya pandai-pandai para mediator saja… 😀
Lihat artikel lainnya:- Apa yang dimaksud dengan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun?
- Double Decker, Solusi untuk Lahan Sempit yang Butuh Penghijauan dan Area Bermain
- Cerita Sukses Seorang Developer Pribadi
- Sekelumit Tentang Luas Tanah Efektif, KDB dan GSB
- Harga Tanahnya Sudah 1,5 Juta/M2, Berapa Harga Jual Rumah Nantinya?
- Berapa Sebaiknya Lebar Jalan Akses Sebuah Perumahan?
- Properti Amat Menguntungkan sebagai Sarana Investasi
- Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB
- Mengenal Berbagai Macam Produk Bisnis Properti
- Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini
- Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse
- Apakah Townhouse Itu?
- Pentingnya Mengukur Ulang Tanah Yang Akan Dibeli
- Sejarah Kalibata City, Kota dengan Seribu Wajah
- Ini Tahapan Dalam Mengurus PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung
