Orang lebih senang memegang sertifikat bukti kepemilikan atas tanah bangunannya dalam bentuk Seritifkat Hak Milik (SHM) dibandingkan dengan Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai (HP)
Karena dengan memiliki SHM maka tidak ada batas kepemilikan waktu terhadap sertifikat tersebut, berbeda dengan HGB atau HP pakai yang memiliki batas waktu.
HGB sampai 30 tahun masa berlakunya, sedangkan HP lebih pendek lagi yakni sampai dengan 20 tahun masa berlakunya.
Memang ketika masa berlaku sertifikat baik HGB maupun HP berakhir bisa diperpanjang dan selanjutnya bisa diperbarui.
HGB bisa diperpanjang selama 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun. Demikian juga SHP, selama peruntukan lokasi tidak berubah maka SHP bisa diperpanjang dan diperbarui.
Tapi bagaimanapun juga, masa berlaku sertifikat HGB dan HP tetap saja nanti akan berakhir. Ini yang dipahami masyarakat.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Satu lagi alasan kenapa orang lebih senang memiliki sertifikat dengan SHM adalah karena lebih mudah ketika menjualnya dan nilainya lebih tinggi karena pembeli merasa sangat aman ketika membeli tanah dan bangunan dalam bentuk SHM.
HGB dan Hak Pakai bisa ditingkatkan menjadi SHM
Namun sebenarnya masyarakat yang memegang HGB dan HP tidak perlu khawatir karena HGB dan HP tersebut bisa ditingkatkan menjadi SHM.
Sebenarnya tidak ada istilah peningkatan hak sertifikat, yang benar adalah perubahan hak dari HGB menjadi SHM. Atau perubahan hak dari SHP menjadi SHM.
Tetapi orang lebih familiar dengan istilah peningkatan hak karena SHM dianggap kasta kepemilikan atas tanah tertinggi dibanding jenis hak lainnya.
Kasta kedua adalah HGB dan kasta ketiga HP. Karena ketiga jenis hak ini dapat dimiliki oleh orang pribadi. Dan sama-sama bisa dibangun rumah tinggal selama peruntukan lokasi bisa dibangun rumah tinggal.
Syarat HGB atau SHP bisa diajukan menjadi SHM
Pemerintah sudah mengatur syarat-syarat untuk pengajuan HGB atau Hak Pakai menjadi SHM, syaratnya adalah:
1. Objek tersebut musti digunakan untuk rumah tinggal
Hal ini bisa dilihat dari IMB-nya atau di Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG menjadi perizinan untuk mendirikan bangunan karena adanya UU No. 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja atau Omnibus Law Cipta Kerja.
Dalam UU Cipta Kerja tersebut terdapat perubahan perizinan bangunan dari IMB menjadi PBG.
Jika dulu IMB domainnya pemerintah daerah setempat, maka PBG menjadi urusannya pemerintah pusat, melalui permohonan online di website yang khusus disediakan untuk itu.
Jadi syarat mutlaknya adalah perizinan yang menyatakan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal.
2. Subjeknya adalah orang pribadi pribumi
Artinya pemilik dari HGB atau HP tersebut adalah Warga Negara Indonesia.
Hal ini bisa dibuktikan dengan KTP pemohon. Jadi jika pemilik bangunan tersebut bukan orang pribadi seperti PT maka sertifikat tidak boleh ditingkatkan menjadi hak milik.
Selain itu jika pemiliknya adalah WNA maka sertifikat tersebut juga tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM, bisanya hanya HP.
Selain syarat-syarat di atas masih ada syarat lainnya yang bersifat normatif, yaitu:
1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) Pemohon;
2. Fotokopi Kartu Keluarga (KK);
3. Surat Kuasa (jika dikuasakan), biasanya orang lebih nyaman jika dikuasakan ke kantor notaris. Tetapi sebenarnya bisa saja dikuasakan kepada siapapun;
4. Surat Persetujuan dari bank pemegang hak tanggungan (jika sedang dijaminkan);
5. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi Bangunan (PBB) tahun terakhir;
6. Asli sertifikat HGB atau HP;
7. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG);
8. Surat keterangan dari lurah atau kepala desa untuk perubahan hak dari HGB atau HP menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 meter persegi.
9. Proses layanan peningkatan hak ini membutuhkan waktu paling lama 5 hari kerja.
Langkah teknis mengubah HGB atau Hak Pakai ke SHM
Jika persyaratan yang dibutuhkan sudah lengkap, serahkan dokumen persyaratan tersebut ke loket pelayanan yang ada di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Selanjutnya isi formulir permohonan dan data-data yang dibutuhkan seperti:
Pernyataan tidak sengketa, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, dan pernyataan bahwa tidak akan memiliki tanah lebih dari lima bidang dalam bentuk SHM dan untuk rumah tinggal.
Selanjutnya setelah semua persyaratan dipenuhi dan dinyatakan lengkap maka akan ada perintah pembayaran biaya layanan resmi.
Pembayaran dilakukan di bank sesuai dengan slip setoran yang diberikan petugas loket pelayanan.
Untuk diketahui, biaya pelayanan dalam meningkatkan hak menjadi SHM ini untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi adalah Rp 50.000 saja.
Jika tanahmu luasnya 500 m2 maka biaya peningkatan haknya menjadi SHM adalah Rp50.000 thok!, gocap kata orang sono. Murrrah bener tho?
Tetapi kenapa yang terjadi selama ini berdasarkan keluhan masyarakat bahwa pengurusan SHM ini besar sekali?
Biaya pengurusan ini menjadi besar jika pengurusan dilakukan oleh orang lain. Orang itu mau mengurus tentu karena ada uang jasa pengurusan. Besarnya tidak ada aturannya, berdasarkan kesepakatan saja.
Selanjutnya setelah melakukan pembayaran, berikan lagi slip setoran tersebut ke loket penerimaan berkas, 5 hari selesai sertifikatnya, ambil di loket pelayanan. Done.
Itu kalau peningkatan hak untuk luasan tanah lebih kecil dari 600 m2.
Jika tanah 600 m2 atau lebih luas
Jika tanah yang akan ditingkatkan menjadi SHM tersebut lebih luas dari 600 m2, maka prosesnya lebih lama sedikit.
Karena akan ada proses pengukuran ulang ke lokasi oleh petugas BPN setelah berkas permohonan pendaftaran peningkatan hak menjadi SHM tersebut didaftarkan di loket pelayanan.
Jadi prosesnya mirip-mirip permohonan sertifikat baru, namun tidak melibatkan Panitia A. Hanya berupa konstatering report saja.
Jika pengurusan sertifikat melibatkan Panitia A maka prosesnya nanti akan melibatkan lurah atau kepala sebagai salah seorang anggota Panitia A.
Tetapi walaupun tanpa Panitia A, prosesnya tetap melalui penerbitan SK hak milik. Setelah SK terbit akan ada perintah untuk membayar uang pemasukan kepada negara sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).
Besarnya PNBP pemberikan hak milik adalah sekitar 0,2% (dua per-mille) dari nilai tanah. Dimana nilai tanah adalah luas tanah dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Nilai NJOP ini bisa dilihat di dalam SPPT PBB atau Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang-Pajak Bumi dan Bangunan.
Selain uang pemasukan ke negara, dalam proses peningkatan hak manjadi SHM tersebut ada biaya pelayanan.
Besarnya biaya pelayanan ini dapat dihitung sebagai berikut:
Biaya pengukuran
Untuk mengubah HGB dengan luas lebih dari 600 meter persegi, maka akan dikenakan biaya pengukuran.
Misalnya, luas tanah adalah 800 meter persegi, maka biaya pengukurannya adalah:
(800/500) x 120.000 + 100.000
Hasilnya, biaya pengukuran adalah Rp 292.000.
Biaya konstantering report (KTR):
Berapa biaya KTR ini? Misalnya, luas tanah adalah 800 m2
Maka biaya KTR adalah
[(800/500) x 20.000 + 350.000]/2
Hasilnya, sebesar Rp 191.000.
Jadi itu besaran biaya yang dibutuhkan untuk mengubah SHGB atau SHP menjadi SHM. Bisa dilihat bukan? biayanya tidak mahal. Murah banget malah.
Maka sekarang tidak usah ragu lagi meningkatkan status sertifikatmu menjadi SHM. Kerjakan saja sendiri, dan biayanya murah.
Namun tentu saja ada konsekuensinya, jika dirimu mengurus sendiri maka perlu waktu untuk datang ke BPN.
Selanjutnya perlu waktu juga untuk menemani petugas ke lokasi.
Jika dikuasakan kepada orang lain, dirimu tidak perlu wara-wiri ke BPN, cukup berikan surat kuasa kepada orang lain, selanjutnya dirimu tetap bisa melakukan aktivitas seperti biasa.
Asal HGB karena pembelian dari pengembang
Salah satu asal sertifikat atas tanah berjenis HGB adalah karena pembelian dari pengembang.
Jika pengembang berbadan hukum membangun sebuah proyek properti maka sertifikat tanah proyeknya adalah HGB.
Karena sebuah badan perseroan terbatas (PT) tidak diperbolehkan mengakuisisi lahan sertifikat hak milik.
Setelah sertifikat HGB induk selesai lalu dipecah sesuai siteplan. Masing-masing sertifikat pecahan tersebut masih berbentuk HGB atas nama PT pengembang.
Lalu unit rumah yang bersertifikat HGB tersebut dibeli oleh masyarakat, maka ditandatangani akta jual beli. Dimana pada tahapan ini objeknya atau rumah masih dalam kondisi HGB.
Selanjutnya berdasarkan AJB diajukan baliknama ke kantor pertanahan. Setelah selesai baliknama maka sertifikat tersebut menjadi atas nama pembeli. Namun sertifikatnya masih HGB.
Berdasarkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atas rumah tinggal yang didapat dari pengembang, maka HGB tersebut bisa dimohonkan menjadi SHM.
Karena syarat permohonan HGB menjadi SHM terpenuhi, yaitu pemohonnya adalah orang pribadi WNI dan objek rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal yang dibuktikan dengan adanya PBG.
HGB karena permohonan hak baru
Jika alas hak atas tanahnya selain girik, maka hanya bisa diajukan permohonan menjadi HGB atau Hak Pakai. Karena hanya tanah girik yang bisa diajukan langsung menjadi SHM.
Beberapa jenis tanah yang bukan girik itu adalah tanah garapan, eigendom verponding, surat keterangan tanah (SKT), surat keterangan ganti rugi atas tanah (SKGR).
Atas tanah-tanah ini jika diajukan permohonan sertifikat ke BPN maka sertifikat yang diperbolehkan adalah HGB. Bisa mendapatkan jenis hak lainnya seperti HGU dengan syarat sesuai dengan penggunaan nantinya.
Karena sertifikat hak guna usaha hanya boleh untuk pertambangan, perkebunan, perikanan dan pertanian, tidak boleh untuk dibangun proyek properti.
Jika tanah HGU akan dibangun proyek properti musti ada pertimbangan teknis pertanahan dulu untuk selanjutnya diajukan perubahan HGU menjadi HGB.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik
- Kenapa Tanah yang dibeli PT harus HGB Tidak Bisa Hak Milik
- Ketika Membeli Rumah dari Developer, Apakah Sertifikatnya Langsung SHM atau HGB Dulu?
- Tidak Semua Jenis Hak Tanah Dapat Dibangun Perumahan; Jenis Hak Tanah Apa Saja yang Bisa Dibangun Perumahan
- Bagaimana Memperpanjang HGB Yang Sudah Berakhir Tapi Pemilik Juga Sudah Meninggal?
- Jika Ingin Memecah Tanah Sendiri Menjadi Banyak Bidang Bagaimana Langkahnya?
- Aspek Hukum WNA Membeli Properti di Indonesia
- Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek
- Ini Keuntungan Membeli Lahan yang Sudah Sertifikat Oleh Developer
- Cara Meningkatkan Status Tanah HGB menjadi SHM
- Begini Cara Menjadi Developer Kecil-kecilan
- Urutan Legal Lahan dari Girik, Sampai HGB Untuk Proyek Perumahan
- Bagaimana Cara PT Membeli SHM? Kok Ngga Bisa Langsung AJB?
- Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Girik? Bagaimana Cara Mengurusnya Menjadi SHM?
- Cara Meningkatkan Status Tanah Garapan Menjadi SHM
