Ketika akan memulai sebuah proyek properti, katakanlah proyek perumahan skala kecil, dirimu perlu mempersiapkan modal awal. Karena sebuah proyek properti mutlak butuh modal awal. Modal awal tersebut diantaranya untuk persiapan proyek, perizinan dan overhead.
Persiapan proyek
Persiapan proyek membutuhkan uang banyak sekali. Kebutuhan proyek untuk persiapan ini diantaranya adalah untuk membuat desain proyek dan perapihan lahan.
Membuat desain proyek
Kebutuhan uang pertama adalah untuk membuat desain proyek. Langkah ini wajib di awal karena tanpa desain kita tidak bisa mengkomunikasikan proyek kepada pihak lain, seperti calon konsumen.
Selain untuk calon konsumen, perlunya desain proyek adalah untuk kebutuhan perizinan. Tanpa desain proyek perizinan tidak bisa diurus.
Karena ketika dirimu mengurus perizinan proyek ke instansi berwenang, mereka membutuhkan desain untuk menentukan apakah desain tersebut sesuai dengan perencanaan suatu daerah.
Desain awal ini mungkin hanya butuh perencanaan siteplan dan komponen proyek lainnya yang dibutuhkan saat awal. Siteplan yang dibutuhkan juga siteplan awal saja atau prasiteplan.
Jadi di awal ini belum diperlukan DED (Detail Engineering Design) atau gambar kerja. Karena gambar kerja itu dibutuhkan nanti ketika akan mengurus PBG secara online. Semua gambar-gambar itu nanti akan diupload.
Uang untuk perapihan lahan
Kegiatan awal proyek lainnya yang membutuhkan uang adalah untuk merapihkan lahan. Besarnya uang untuk merapihkan lahan ini tergantung kondisi lokasi.
Ada yang butuhnya hanya untuk membersihkan lahan saja dari semak atau puing-puing bangunan lama. Jika kondisi lahan seperti ini, biayanya tidak terlalu besar. Atau tidak perlu alat berat untuk mengerjakannya. Paling banter hanya untuk menebang pohon saja jika ada.
Tetapi ada juga lahan yang membutuhkan pekerjaan berat seperti perataan lahan atau cut and fill dan pengurukan.
Pekerjaan cut and fill membutuhkan alat berat sehingga biaya yang dibutuhkan juga lebih besar dibandingkan pekerjaan dengan tenaga manusia saja.
Pekerjaan persiapan lahan ini akan semakin besar lagi jika lokasi membutuhkan pengurukan. Karena banyak komponen biaya dalam pekerjaan pengurukan ini.
Biaya yang paling besar adalah untuk membeli material uruk dan sewa alat berat untuk meratakan atau pemadatan.
Uang untuk perizinan
Kebutuhan modal awal selanjutnya adalah untuk mengurus perizinan. Untuk sebuah proyek properti yang dikerjakan oleh badan hukum (PT) sebagai pengembangnya banyak sekali rekomendasi-rekomendasi yang harus dipenuhi untuk mendapatkan perizinan.
Rekomendasi-rekomendasi tersebut dikeluarkan oleh dinas terkait di lingkungan pemda. Diantaranya Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Pertanian, Dinas Perhubungan, Dinas Pemakaman dan dinas lainnya.
DPMPTSP
Dari dinas-dinas tersebut akan mengeluarkan berbagai jenis rekomendasi sesuai dengan bidangnya. Dari DPMPTSP akan mengeluarkan izin-izin awal seperti Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (PKKPR) dan perizinan terkait lainnya. Dinas PUPR mengeluarkan rekomendasi peil banjir, pengesahan siteplan dan lainnya.
Dinas Lingkungan Hidup
Selanjutnya Dinas Lingkungan Hidup mengeluarkan rekomendasi Amdal atau UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan Hidup).
Dinas Damkar
Dinas Pemadam Kebakaran akan mengeluarkan rekomendasi pemadam kebakaran. Untuk perumahan tapak rekomendasinya lebih simpel lebih kepada ketersediaan akses untuk mobil pemadam kebakaran. Tetapi untuk bangunan bertingkat seperti apartemen atau rumah susun rekomendasi pemadam kebakaran ini lebih rumit karena banyak sekali faktor keselamatan yang harus diperhatikan.
Dinas Pertanian
Dari Dinas Pertanian diperlukan rekomendasi bahwa tanah unttuk proyek tidak termasuk lahan pertanian seperti LP2B (Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan) dan LSD (Lahan Sawah Dilindungi). Untuk LSD ini rekomendasi bebas LSD bisa juga dari kantor pertanahan setempat. Tetapi bagi seorang developer ngga masalah instansi mana yang mengeluarkan rekomendasi, sepanjang itu instansi pemerintah ya ok ok saja.
Dinas Perhubungan
Sementara dari Dinas Perhubungan butuh rekomendasi Andalalin atau Analisis Dampak Lalu Lintas. Perlunya rekomendasi ini adalah untuk memastikan bahwa pembangunan proyek tidak berpengaruh buruk terhadap lalu lintas di sekitar lokasi.
Dinas Pemakaman
Rekomendasi selanjutnya adalah dari Dinas Pemakaman. Pentingnya rekomendasi dari Dinas Pemakaman ini adalah untuk memastikan bahwa nantinya penghuni perumahan sudah memiliki lokasi pemakaman jika nanti meninggal. Besarnya lahan yang harus disediakan adalah 2% dari luas lahan proyek.
Lahan pemakaman ini bisa dibeli oleh developer di lokasi yang memang peruntukannya untuk pemakaman. Karena lokasi yang sudah diplotting oleh pemda untuk pamakaman adakalanya belum dibebaskan. Jadi pemda mempersilahkan developer yang membeli lahan-lahan tersebut untuk selanjutnya diserahkan ke pemda.
Setelah tanah tersebut diserahkan ke pemda maka nantinya pemda akan mengeluarkan rekomedasi bahwa proyek perumahan tersebut sudah memiliki lahan untuk pemakaman. Namanya rekomendasinya adalah rekomendasi Cadangan Tanah Makam atau Rekomendasi Tempat Pemakaman Umum.
Rekomendasi warga, Lurah dan Camat
Selain rekomendasi dari dinas terkait, diperlukan juga rekomendasi dari warga setempat sampai RT, RW dan Lurah sampai Camat.
Semua pekerjaan ini membutuhkan biaya, memang besarnya biaya itu tergantung dari luas proyek dan lokasi proyek. Biasanya jika proyek berada di lokasi yang rame maka biaya-biaya tersebut cenderung lebih besar jika dibandingkan dengan lokasi yang masih sepi.
Uang untuk mengurus sertifikat
Kebutuhan modal awal selanjutnya adalah untuk mengurus sertifikat tanah proyek. Jika pengembangnya berbadan hukum maka sertifikat atas tanahnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB). Ada juga developernya masih orang perorangan saja, maka sertifikat lahan proyek bisa dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).
Pengurusan sertifikat tanah proyek ini dilakukan dalam dua tahapan. Tahapan pertama adalah mengurus kelengkapan dokumen tanah di kantor desa atau kelurahan setempat. Selanjutnya mengurus sertifikat di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Uang untuk overhead
Biaya lainnya yang diperlukan di awal-awal proyek adalah biaya overhead. Biaya ini diantaranya adalah untuk gaji karyawan, biaya kebutuhan kantor dan biaya yang perlu dikeluarkan tiap bulan oleh developer.
Untuk proyek-proyek yang tidak terlalu besar biaya ini juga tidak terlalu besar karena biasanya di tahap awal sebuah perusahaan properti tidak memerlukan banyak karyawan.
Karena pekerjaan proyek masih berkutat masalah persiapan, perizinan dan sertifikasi. Biasanya ini bisa dikerjakan sendiri oleh developer karena sudah mempelajari tahapan-tahapannya.
6 bulan pertama
Nah semua pekerjaan-pekerjaan ini dilakukan di 6 bulan pertama. Pastikan dirimu memiliki uang yang cukup karena di tahapan ini proyek belum bisa menghasilkan uang.
Akan berbahaya jika proyek belum menghasilkan uang sementara modal awal sudah habis. Itulah kenapa banyak proyek yang mangkrak. Rumus proyek itu sederhana; Jangan Sampai Mangkrak!
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
Lihat artikel lainnya:
- Syarat Menjadi Developer Perumahan
- Mudahnya Seorang Arsitek Menjadi Pengembang, Begini Langkah-Langkahnya
- Strategi Kerjasama Lahan Dengan Investor yang Membeli Tanah
- Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek
- Jadi Pengembang Tanpa Bank, Juga Tanpa Modal, Wuih Kereennn
- Inilah Kenapa Jangka Waktu Sebuah Proyek Properti Lama
- Pentingnya Mempelajari Kompetitor Ketika Akan Membangun Proyek
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Pentingnya Grace Period Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Strategi Membuat Perencanaan Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank
- Bagaimana Cara Menjadi Pengembang Perumahan?
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Mulai Menjadi Developer Properti Dengan Proyek Kecil-Kecil Saja Dulu
