Ketika akan memulai menjadi developer properti adakalanya kondisinya betul-betul dari awal. Maksudnya tanah yang dibangun proyek properti tersebut masih belum bersertifikat. Masih girik.
Jika kondisi seperti ini langkah awal yang harus dilakukan adalah mengurus sertifikatnya dulu. Karena tidak ada peralihan hak maka pengurusan sertifikat tetap atas nama pemilik lahan.
Kewajiban BPHTB
Tetapi walaupun pengurusan sertifikat atas nama pemilik lahan, tetap ada kewajiban pajak dalam bentuk BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Besarnya 5% dari nilai tanah dan bangunan.
Tentang BPHTB ini diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000. Dimana yang menjadi objek dalam pengenaan BPHTB adalah karena permohonan hak baru dan peralihan hak.
Pembayaran BPHTB dengan kondisi ini adalah BPHTB karena permohonan hak baru karena memang tidak ada peralihan hak dalam proses ini. Sertifikat diurus atas nama pemiliknya atau nama yang tercantum di dalam girik.
Tunggakan PBB dan dendanya
Biasanya ada kewajiban lain untuk tanah-tanah yang lama tidak diurus, yaitu kewajiban PBB yang tidak dibayar dalam waktu yang lama.
Untuk mengurus sertifikat maka PBB yang belum dibayar ini harus dilunasi terlebih dahulu. Termasuk dendanya. Berapa tahun yang harus dibayar? Ya, semua data yang belum dibayar menurut sistem PBB maka semua harus dibayar.
Jika dihitung jumlah ini cukup besar. Mungkin saja si pemilik lahan tidak memiliki uang untuk membayar biaya-biaya ini.
Dirimu yang tanggung semua biaya dalam memohonkan sertifikat
Nah, disinilah negosiasi dirimu jalankan. Sampaikan kepada pemilik lahan bahwa dirimulah yang menanggung biaya tersebut. Asalkan tanahnya bisa dibangun proyek dengan skema kerjasama.
Kerjasama proyek maksudnya tanahnya tidak perlu dibayar semua di depan. Tetapi dibayar bertahap sesuai kesepakatan. Bisa bertahap berdasarkan termin, bisa bertahap sesuai sesuai dengan unit terjual, tergantung kenyamanan pemilik lahan.
Jadi negosiasi yang dirimu tawarkan adalah dengan cara bersedia menanggung semua biaya yang timbul di awal, termasuk BPHTB, tunggakan pajak dan biaya memohonkan sertifikat. Yang mana sebenarnya biaya ini adalah kewajiban pemilik lahan.
Apalagi biaya-biaya ini cukup besar dimana si pemilik lahan tidak memiliki uang yang cukup, maka strategi penawaran ini sangat menarik bagi pemilik lahan.
Kecuali pemilik lahannya memang orang yang memiliki uang banyak dan orang kaya yang sanggup membayar biaya-biaya itu semua. Orang seperti ini tidak terlalu memikirikan biaya-biaya tersebut. Bahkan untuk menjual tanahnya biasanya dia menginginkan pembayaran tunai.
Jika tanahnya ingin dijual sudah lama tidak laku-laku dan jumlah biaya dan pajak-pajak cukup besar
Untuk berhasil dengan strategi ini dirimu harus memastikan bahwa jumlah pembayaran ini cukup besar sehingga pemilik lahan merasa tidak mampu untuk membayarnya. Dan pastikan juga untuk lahan tersebut tidak ada orang yang sanggup membayar tunai.
Hal ini bisa dipastikan dengan cara mencari tahu sudah berapa lama tanah tersebut dipasarkan. Jika sudah lama, bertahun-tahun dipasarkan tetapi belum terjual juga bisa dipastikan bahwa tidak ada orang yang bersedia membayar tunai tanahnya.
Dengan adanya dirimu menawarkan pembayaran seperti di atas mungkin saja dia menganggap dirimu adalah malaikat penyelamat baginya.
Contoh kasus
Contohnya tanah dengan luas 3 ha, dengan harga keseluruhan 15 milyar. Dengan kondisi ini agak sulit mencari developer yang bersedia membayar tanah ini dengan tunai. Karena jika dibayar tunai maka developer membutuhkan modal yang sangat besar untuk memulai proyek.
Jika dibandingkan dengan laba yang berpotensi yang akan didapatkan maka jumlah investasi awal ini menjadi tidak layak.
Karena harga tersebut baru harga tanahnya saja, belum nanti membayar BPHTB atas dan perizinan. Butuh investasi yang cukup besar. Bagi sebagian developer, mereka keberatan investasi sebesar ini untuk tanah thok!
Dengan kondisi ini dirimu maju untuk menawarkan kerjasama untuk membangun proyek, dengan konsep tanah tidak dibeli. Tanah dan perizinan tetap atas nama pemilik lahan, tetapi dirimulah yang membayarkan BPHTB dan biaya-biaya lainnya. Maknyuss!
Lihat artikel lainnya:- Apakah Mengurus SHM Tanpa Jual Beli Dikenakan BPHTB
- Cara Mudah Menghitung BPHTB Waris – Contoh Perhitungan
- Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris
- Siapa yang Wajib Membayar Pajak Jika PBB Belum Dibaliknama?
- Pajak Yang Wajib Dibayarkan Ketika Transaksi Jual Beli Properti
- Urutan Legal Lahan dari Girik, Sampai HGB Untuk Proyek Perumahan
- Apa Yang Harus Dilakukan Jika AJB Hilang?
- Apakah Bisa Mengajukan Baliknama Sertifikat Jika Dasar Jualbeli Hanya Kuitansi atau Surat Jual Beli Di Bawah Tangan
- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
- Kenapa Tanah yang dibeli PT harus HGB Tidak Bisa Hak Milik
- Apa yang Dimaksud Dengan Tanah Girik? Bagaimana Cara Mengurusnya Menjadi SHM?
- Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?
- Apakah Tanah Yang Masih Girik Aman Untuk Dibeli Untuk Dibangun Proyek?
- Langkah Jual Beli Tanah Girik atau yang Belum Bersertifikat
- Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
