Saya baru ketemu developer yang kreatif mencari modal. Dia adalah developer pemula dengan modal pas-pasan.
Proyek dia perijinan lengkap sudah sampai IMB pecah. Demikian juga sertifikat, sudah HGB an. PT, bahkan sudah pecah satuan. Tapi kredit pemilikan lahan (KPL) dan kredit yasa griya (KYG) ternyata tidak bisa diajukan di Bank BTN.
Kok bisa, beberapa penyebab ketika semua sudah lengkap tapi tidak dapat dukungan KPL/KYG Bank BTN seperti proyek dari lahan kerjasama dengan pemilik tanah, dimana kesepakatannya pemilik tanah harus jadi pengurus seperti direktur atau komisaris.
Cilakanya, pemilik tanah riwayat Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) atau BI Checking jelek. Harga mati tidak bisa didukung bank. Sementara memecat dia dari kedudukannya tidak memungkinkan karena terikat kesepakatan.
Bisa juga karena kesalahan membuat kesepakatan di awal, dimana tanah tidak boleh diagunkan kalau belum lunas. Padahal dana untuk pelunasan justru mengandalkan dukungan KPL Bank BTN.
Jadi sebelum ada uang sekarung, KPL/KYG tidak mungkin didapat dari Bank. Inti cerita pada tulisan ini hanya satu, yaitu tidak bisa dapat KPL dan KYG, titik.
Terus sebagai developer modal pas-pasan, dari mana dia dapat modal untuk membangun?, ketika proyek rumah subsidi, bangunan harus 100% baru bisa akad KPR.
KPR subsidi jelas peruntukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), yang tidak bisa diandalkan untuk uang muka besar atau cash keras.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti
Ketika dia dapat konsumen 10 orang, pakai KPR semua, dia pasti kesulitan mencari sumber pendanaan. Sementara modal dia sudah habis untuk urus perijinan dan pembukaan lahan.
Sudah banyak cara yang dia sudah coba. Dari jualan cash keras beberapa unit, kas bon saudara dan lain-lain.
Uang cash keras sudah dipakai buat pecah sertifikat, kas bon saudara sudah dipakai bayar DP tanah. Pas giliran bangun tidak ada sumber lagi.
Pinjam bank tidak bisa karena tidak ada underlying usaha, meskipun punya agunan. Satu-satunya usaha ya developer itu, dimana KPL/KYG tidak memungkinan. Demikian juga skema cari investor, tidak menemukan juga. Sedikit beruntung perijinan kelar dan sertifikat pecah satuan.
SP3K Dari Bank Jadi Modal
Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit (SP3K) dari Bank BTN adalah surat persetujuan calon konsumen untuk memperoleh dukungan KPR atas rumah yang akan dibeli.
Dengan bekal ijin lengkap, sertifikat sudah lengkap, meskipun bangunan belum ada, pada dasarnya bank bisa memproses permohonan KPR calon konsumen sampai terbit SP3K.
Karena rumah subsidi mensyaratkan rumah ready 100%, meskipun sudah ada SP3K tidak bisa akad, bank menunggu sampai bangunan ready 100% baru bisa akad KPR.
Sementara konsumen yang sudah disetujui bank (SP3K) ada 10 orang. Dia harus mencari modal untuk membangun unit rumah dengan jangka waktu 2 bulan.
Awalnya saya menebak, pasti bangun pakai uang pemborong, ternyata tidak, Dia bilang, sekarang susah cari pemborong yang punya modal atau bayar turn-key.
Umumnya pada minta termin bulanan. Sama saja modal sendiri. Dengan pemborong juga harus berbagai keuntungan, rumah subsidi type 30, kalau diborongkan dengan modal uang milik pemborong, bisa sampai 60 jt-an per unit. Padahal bangun sendiri 50 jt jadi.
Terus saya tanya, darimana bapak bisa bangun?, dia jawab ya saya bangun sendiri, loh, terus uang buat bangun dari mana? Dijawab pinjam orang. Katanya susah cari pinjaman, kok bisa?.
Dia jawab saya meminjam uang dengan tingkat kepastian pengembalian 99.9% nyaris pasti bisa balik katanya. Caranya?
Ini ceritanya, ternyata SP3K yang sudah didapat dari bank atas calon konsumennya, laku untuk mencari modal.
SP3K ini dijadikan agunan ke pemilik uang. Pemilik uang seperti apa yang percaya SP3K? Ya pemilik uang yang ngerti KPR BTN, siapa itu, ya developer lain yang usahanya lancar, ya notaris, ya pemborong lain yang punya uang.
Dia meminjam uang dengan jaminan SP3K asli. Untuk membangun 1 unit rumah subsidi dia butuh 50 jt, karena dibangun sendiri.
Uang didapat dari meminjam tadi. Jangka waktu kredit tenor 3 bulan. Perhitungannya, 2 bulan untuk bangun, 1 bulan proses akad sampai uang cair Bulan ke 3 dia balikin pinjaman itu.
Berapa bagi hasilnya pak, 5 jt, busyet, gede banget. Apa bapak gak rugi? Ya gak mas, 1 unit rumah subsidi saya, saya untung bersih 35 jt, saya korbankan saja 5 jt masih dapat 30 jt kok.
Kan saya gak punya modal, kalaupun saya borongkan ke pemborong dengan bayar turnkey, rata-rata harga borongan sudah 60 jt-an. Sama saja malah lebih mahal, selisih 10 jt jika bangun sendiri. Mendingan saya bangun sendiri dengan bayar bagi hasil 5 jt.
Sebagai developer modal pas-pasan, dia bisa berbagi 5 jt ke pemilik uang untuk pinjaman 50 jt dalam tempo 3 bulan, dia merasa murah dan senang. Senang karena dia bangun sendiri dan merasa puas dibandingkan dia borongkan dengan resiko mutu bangunan tidak bisa jamin.
Yang lebih senang lagi, yang pemilik uang, 50 jt kalau di Deposito Bank, 3 bulan cuma dapat bunga 150 ribuan per bulan atau hanya 500 ribuan 3 bulan. Ini dikasih 5 jt, seneng banget.
Saya tanya, apa resiko bagi pemilik uang mas, dia jawab resikonya calon konsumen mati, gak jadi akad, ya acari pembeli baru, mungkin tertunda saya balikin.
Apa pernah terjadi? Pernah tapi saya tetep bisa bayar pokok dan bagi hasilnya, lah dari mana, ya dari hasil penjualan yang lain.
Kan gak semuanya mati. Kalau ada 5 konsumen SP3K, dimana 1 batal karena mati, saya dapat pencairan 150 jt x 4 atau 600 jt, bangunan sudah lunas pakai duit talangan, ya dari 600 jt ini saya bayar ke pemilik uang tetep 5 unit. 50 jt x 5 plus ditambah 5 jt x 5. Total hanya 275 jt. 1 unit tetap milik saya 100 persen. Nanti kejual juga kan.
Tetap semangat, jangan menyerah, cobalah kreatif.
Salam,
Mandor Tomo, Sekjen DEPRINDO | deprindo.org
Lihat artikel lainnya:- Mencermati Dampak Kuota FLPP Yang Terbatas
- Lahannya Seksi, 14Ha, Yakin Sudah Mampu?
- Seberapa Penting Dukungan KYG untuk Industri Perumahan?
- Strategi Mengajukan Kredit Pemilikan Lahan atau KPL ke Bank
- Plus Minus Meneruskan Proyek Perumahan Eks. TWP AD (Tabungan Wajib Prajurit)
- Apa Beda Pendanaan Crowdfunding Syariah Dengan Bank?
- KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
- Ciptakan Kesan Proyekmu Berjalan Lancar, Agar Dukungan Mengalir
- Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen
- Begini Cara Mengembangkan Proyek Properti Tanpa Bank
- Begini Strategi Mengakuisisi Lahan untuk Dibangun Proyek Properti
- Apakah yang Dimaksud Dengan RPC?
- Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?
- Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan
- [TRUE STORY] Seni Negosiasi Dari Investor Kaya
