Langkah Mudah Menjadi Developer Pribadi

Menjadi developer properti bisa dilakukan tanpa mendirikan PT atau atas nama orang pribadi saja. Hal ini bisa dilakukan jika lahan tidak terlalu besar, dan modal juga tidak banyak untuk membeli tanah yang luas. Dengan tidak mendirikan PT semua perizinan dan legalitas atas nama orang perorangan saja. Nah, dalam artikel kali ini akan saya bahas bagaimana langkahnya jika menjadi pengembang properti atas nama perorangan saja.

Langkah orang pribadi menjadi developer terbatas

Bagi Anda yang tidak memiliki badan usaha alias hanya sebagai orang pribadi tetap bisa melakukan aktifitas developer properti yaitu kegiatan membangun properti khususnya perumahan untuk dijual kepada orang lain.

Hanya saja pemerintah membatasi kegiatan menjadi developer pribadi ini untuk luasan dan jumlah tertentu seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Dalam peraturan tersebut diatur mengenai kepemilikan Sertifikat Hak Milik yang hanya boleh maksimal 5 (lima) bidang saja.

Memang peraturan tersebut tidak membahas secara spesifik tentang pembatasan orang pribadi melakukan usaha sebagai developer properti tapi dengan adanya pembatasan seseorang memiliki maksimal 5 bidang tanah dalam bentuk SHM, maka implikasinya adalah jika tanah dengan alas hak berupa SHM akan dipecah menjadi kavling-kavling dengan jumlah lebih dari 5 (lima) bidang maka tanah tersebut harus dirubah dulu jenis haknya menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Hal ini sejalan dengan peraturan di daerah tertentu yang mengharuskan jika sebuah proyek properti yang dikembangkan berjumlan lebih dari 5 (lima) unit maka diharuskan dikelola oleh badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT).

Sekarang mari kita bahas tentang developer sebagai orang pribadi yang akan mengembangkan proyek dengan unit maksimal 5 (lima) unit. Apa-apa saja langkah yang harus dilakukan? Lets see…

Jika Anda sudah memiliki tanahnya maka langkah untuk mengelola lahanpun menjadi lebih cepat, bagaimana kalau lahannyapun belum Anda beli? Dan uangnya juga belum cukup untuk membeli lahan?

Nah… bahasan berikut sangat cocok untuk Anda yang bermashab menjadi Developer Properti Tanpa Modal banyak… hehehehe…

Cek Legalitas Lahan

Legalitas lahan harus dicek terlebih dahulu, jika tanahnya sudah sertifikat maka pengecekan sertifikat harus dilakukan ke Kantor Pertanahan setempat.

Anda bisa melakukannya sendiri tapi juga bisa diwakilkan ke kantor Notaris.

Apa pentingnya mengecek sertifikat ke BPN?

Ya… apapun yang terjadi di tanah tersebut secara legalitas tercatat seluruhnya di buku tanah yang ada di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Kita bisa mengetahui jika sertifikat tersebut sedang diagunkan, atau ada blokir dari pihak lain.

Jika sertifikat diagunkan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan dulu roya atas pencatatan hak tanggungan tersebut.

Tidak ada masalah dengan sertifikat yang sedang diagunkan, hanya saja utang harus lunas dulu sehingga catatan hak tanggungan dihapus nantinya dengan adanya surat roya dari bank kreditur.

Yang masalah adalah jika sertifikat sedang diblokir oleh pihak lain, apalagi blokir dilakukan oleh instansi negara seperti Kepolisian atau Pengadilan. Wah ribet dah kalo ada urusan beginian… solusinya tinggalin aja… cari tanah yang lain…

Jika tanah belum bersertifikat atau masih dalam bentuk girik, petok, ketitir, Surat Keterangan Desa atau Surat Keterangan Camat atau jenis alas hak apapun yang belum sertifikat maka pengecekan legalitas tanahnya bisa dilakukan di kantor desa yang bersangkutan.

Khusus untuk tanah yang alas haknya masih berupa Eigendom Verponding, pengecekan keabsahannya bisa dilakukan di Kantor Wilayah Pertanahan setempat.

Hal ini pernah menjadi pengalaman saya ketika mengecek tanah Eigendom Verponding yang berlokasi di Jakarta, oleh petugas Kantor Pertanahan saya disarankan melakukan verifikasi ke Kanwil Pertanahan DKI Jakarta yang berlokasi di Komplek Dinas Teknis di Jatibaru, Tanah Abang, Jakarta Pusat.

Nah, untuk tanah Eigendom Verponding yang berlokasi di daerah lain bisa ditanyakan ke Kantor Pertanahan setempat terlebih dahulu, nanti kita akan diarahkan bagaimana cara mengurus tanah tersebut selanjutnya.

Halnya tanah yang berbentuk girik, seluruh data-data perubahan kepemilikan terdapat di kantor desa/kelurahan karena di kantor desa tersebut ada buku pencatatan history kepemilikan tanah.

Jika dibutuhkan, Kepala Desa bisa mengeluarkan Surat Keterangan Tidak Sengketa dan Surat Keterangan Riwayat Tanah atas suatu bidang tanah, dimana surat tersebut akan dibutuhkan jika kita akan memohonkan sertifikat.

Jenis surat lain yang dibutuhkan untuk mengurus tanah girik selanjutnya adalah Surat Penguasaan Tanah Secara Sporadik, yang juga dikeluarkan oleh Kepala Desa atau Lurah setempat.

Cek Fisik Lahan

Jika akan mengakuisisi lahan kehatian-hatian tetap harus diutamakan. Ada kalanya secara legalitas tanah tidak ada masalah tetapi secara fisik ada masalah dengan tetangga baik tentang kepemilikan atau tentang batas-batasnya.

Pengecekan kepastian fisik tanah bisa dilakukan dengan bersosialisasi dengan tetangga dari lokasi atau menanyakan ke pejabat terendah dari suatu daerah seperti Kepala Desa, Kepala Dusun, Ketua RT dan Ketua RW.

Ketua RT dan RW tentu saja tahu jika ada masalah dengan tanah tersebut karena pada umumnya Ketua RT dan RW setempat merupakan penduduk asli, begitu juga dengan pegawai kantor desa.

Cek Peruntukan Lokasi

Langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah mengecek peruntukan lokasi apakah bisa dibangun sesuai dengan perencanaan. Peruntukan lokasi bisa dilihat di Dinas Tata Kota atau Tata Ruang daerah setempat, bisa juga ke Bappeda-nya.

Untuk luasan tertentu yang lebih kecil pengecekan bisa dilakukan di Kantor Kecamatan, tapi untuk luasan yang lebih besar pengecekan di kantor dinas terkait, biasanya lokasinya tidak jauh dari Kantor Pemerintahan setempat.

Beruntung, jika suatu daerah sudah menerapkan pelayanan satu pintu atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP), maka untuk pengurusan apapun yang berhubungan dengan perijinan bisa hanya dilakukan di satu lokasi kantor saja. Menghemat waktu banget kan...

Jika output yang diinginkan berupa hasil tertulis maka harus diajukan pembuatan advice planning yang nantinya akan memuat keterangan tentang peruntukan lokasi dan tentang detil bangunan yang diperbolehkan dibangun di lokasi tersebut.

Untuk luasan yang lebih besar peruntukan lokasi (advice planning) secara resmi akan didapatkan dalam bentuk block plan.

Buat Surat Kuasa Dari Pemilik Lahan Ke Anda

Nah.. ini langkah kunci jika Anda akan membangun proyek perumahan sebagai developer pribadi yang ngga punya banyak modal.

Intinya adalah Anda mengerjakan proyek ini tanpa membeli lahannya terlebih dahulu, sehingga anda mengerjakan proyek sebagai kuasa dari pemilik lahan.

Hal penting yang harus tercantum dalam surat kuasa adalah adanya kuasa dari pemilik lahan untuk mengurus perijinan, mengerjakan lahan secara fisik dalam arti yang seluas-luasnya.

Tak lupa dicantumkan juga kuasa untuk mengajukan kerjasama ke bank jika penjualan akan dilakukan juga dengan kerjasama dengan lembaga pembiayaan.

Bisa juga surat kuasa disempurnakan dengan kuasa untuk menjual tanah tersebut, baik secara keseluruhan ataupun sebagian-sebagian.

Sehingga untuk menjualpun tidak perlu lagi hadir pemilik tanah. Pasal ini perlu pemahaman yang benar oleh pemilik tanah…

Buat Surat Perjanjian Kerjasama

Perjanjian kerjasama dibutuhkan apabila disepakati bahwa pemilik tanah juga akan menerima bagian dari keuntungan proyek.

Dimana dalam perjanjian kerjasama tersebut tercantum seluruh hak dan kewajiban para pihak termasuk harga tanah, cara pembayaran dan keuntungan yang menjadi hak masing-masing pihak.

Perjanjian kerjasama sebaiknya dibuat dengan akta Notaris sehingga kekuatan hukumnya menjadi otentik.

Setelah perjanjian kerjasama ditandatangani jangan lupa bahwa surat-surat asli tanah harus dipegang oleh pihak netral, dalam hal ini Notaris.

Sehingga kedua belah pihak akan terhindar dari kerugian akibat curangnya salah satu pihak, seperti keinginan pemilik tanah yang ingin membatalkan perjanjian dan mengambil sendiri surat-surat tanahnya.

Hal penting lainnya yang harus dipastikan kepada Notaris adalah bahwa tidak boleh salah satu pihak mengambil sendiri surat-surat tanahnya dan Notaris harus mematuhi dan menjaga terlaksananya kesepakatan para pihak dengan baik.

Buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) wajib dibuat jika dalam pelaksanaan proyek disepakati bahwa pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan dilakukan secara bertahap.

Dalam PPJB tercantum seluruh tahapan pembayaran dan sanksi-sanksi kepada masing-masing pihak jika ada pihak yang wanprestasi atau cidera janji.

Mengenai redaksional PPJB bisa minta bantuan ke Notaris karena Notaris sudah sering membuat akta ini, para pihak tinggal menyediakan data-data sebenarnya.

Keuntungan menjadi developer pribadi  

Memang ada kerugian jika mengembangkan proyek properti sebagai orang pribadi saja. Namun di samping kerugian ada keuntungannya. Keuntungannya adalah tidak ada pembayaran pajak-pajak karena memang tidak ada peralihan hak. 

Pelaksanaan proyek hanya dengan memberikan kuasa dari pemilik lahan kepada seorang developer.

Tidak dikenakan PPh  

Dengan cara ini seorang developer pribadi tidak dikenakan PPh (Pajak Penghasilan) atas peralihan hak atas tanah tersebut karena memang tidak ada peralihan hak. 

Tanah tetap atas nama si pemilik lahan, developer hanya sebagai pengelola saja. PPh ini lumayan besar, yaitu 2,5% dari nilai peralihan atau nilai transaksi.  

Bebas BPHTB

Selain bebas PPh dengan skema ini seorang developer pribadi juga tidak dikenakan BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan). 

Secara normal BPHTB yang menjadi kewajiban pembeli atau penerima hak adalah sebesar 5% x (Nilai Transaksi – Transaksi Tidak Kena Pajak).  

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Lihat artikel lainnya:

• Ini Dia SK Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 yang Membatasi Pemilikan SHM Hanya 5 Bidang
• Jika Ingin Memecah Tanah Sendiri Menjadi Banyak Bidang Bagaimana Langkahnya?
• Tidak Semua Jenis Hak Tanah Dapat Dibangun Perumahan; Jenis Hak Tanah Apa Saja yang Bisa Dibangun Perumahan
• Bagaimana Cara Menghadapi Peraturan Pemecahan 5 Bidang Tanah untuk Memecah Sertifikat?
• Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu
• Cara Memecah SHM yang Luas dan Lebih Dari 5 Bidang Sekaligus
• Perizinan yang Dibutuhkan Untuk Menjadi Developer Perorangan
• Begini Cara Menjadi Developer Kecil-kecilan
• Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?
• Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
• Pentingnya Memiliki PT Bidang Developer Properti dan Langkah Mendirikannya
• Arsitek Yang Membuat Perencanaan dan Perancangan Rumah yang Tidak Memenuhi Standar Bisa Didenda Sampai 500 Juta
• Pengertian-Pengertian Pada PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
• Ini Dia Aturan Tentang Perolehan Dan Harga Rumah Tempat Tinggal Untuk Orang Asing Setelah UU Cipta Kerja Disahkan
• Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti

Tags

• syarat developer perorangan
• https://asriman com/langkah-mudah-menjadi-developer-pribadi/#:~:text=Bagi Anda yang tidak memiliki untuk dijual kepada orang lain