Mengelola sebuah proyek properti memang rumit karena sebuah proyek properti melibatkan banyak sekali orang.
Karena sekurangnya ada 173 bidang yang terkait dengan bisnis properti. Kesemua bidang tersebut baik terdiri dari sektor formal maupun non formal.
Sektor formal yang memengaruhi bisnis properti
Sektor formal melibatkan beberapa instansi atau dinas seperti Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), dinas lingkungan hidup, dinas permukiman, dinas tata ruang, dinas cipta karya, dinas pertanian, dinas pemadam kebakaran, dinas pemakaman umum, dinas perhubungan, dinas pekerjaan umum dan perumahan rakyat, dan lain-lain.
Saat ini ditambah lagi di sektor perizinan yaitu adanya lembaga OSS (Online Single Submission), dimana lembaga OSS adalah lembaga khusus yang didirikan pemerintah untuk mempermudah perizinan berusaha.
DPMPTSP merupakan dinas yang didirikan oleh pemerintah untuk melayani perizinan berusaha dari semua bidang usaha.
Dinas lingkungan hidup akan memberikan rekomendasi-rekomendasi terhadap perizinan berusaha berkaitan dengan pengaruh pembangunan proyek tersebut terhadap lingkungan hidup.
Rekomendasinya berupa Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UKL/UPL), dan Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup (SPPL).
Selain itu dinas lingkungan hidup juga mengeluarkan rekomendasi tentang Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Pertimbangan Teknis untuk Baku Mutu Air Minum dan rekomendasi-rekomendasi lainnya yang berhubungan dengan lingkungan hidup.
Dinas pertanian akan mengeluarkan rekomendasi tentang keterangan bahwa lokasi proyek bukanlah termasuk lahan pertanian basah atau lahan sawah dilindungi (LSD).
Untuk kondisi tertentu rekomendasi tentang lahan sawah ini dikeluarkan oleh instansi pusat, bukan kewenangan dinas teknis daerah.
Dinas pemadam kebakaran akan mengeluarkan rekomendasi tentang proyek sudah mematuhi peraturan tentang pemadam kebakaran.
Selanjutnya dinas pemakaman akan mengeluarkan rekomendasi jika proyek sudah menyediakan cadangan tanah makam untuk calon penghuni nantinya.
Dimana setiap proyek wajib menyediakan lahan untuk Tempat Pemakaman Umum (TPU) sebesar 2% dari luas lahan.
Jadi jika luas lahan yang akan dikembangkan adalah 5 hektar maka wajib menyediakan lahan untuk pemakaman seluas 2%-nya, yaitu 1000 m2.
Lokasi pemakaman ini dibeli oleh pengembang di lokasi yang memang diperuntukkan untuk pemakaman. Karena ketika pemerintah daerah mem-plotting suatu lokasi untuk pemakaman tanahnya bisa jadi belum dibebaskan oleh pemerintah.
Maka ketika ada developer yang akan membangun proyek, maka merekalah yang diwajibkan membebaskan lahan tersebut dari masyarakat.
Setelah lahan dibebaskan oleh developer maka lahan tersebut diserahkan ke pemda setempat untuk dikeluarkan rekomendasinya bahwa proyek tersebut sudah menyerahkan lahan untuk persediaan tanah makam.
Selain itu developer juga wajib mengurus rekomendasi tentang Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin) yang diurus di Dinas Perhubungan setempat.
Rekomendasi ini bertujuan untuk memastikan bahwa dengan dibangunnya proyek tersebut tidak memberikan pengaruh jelek terhadap lalu lintas.
Tak lupa sebuah proyek juga wajib mengurus rekomendasi peil banjir. Dimana rekomendasi banjir ini bertujuan untuk memastikan bahwa proyek tersebut nantinya akan terhindar dari banjir.
Dalam rekomendasi tersebut ditentukan level banjir yang sudah pernah terjadi dan rekomendasi tentang elevasi proyek nantinya. Baik elevasi saluran, elevasi jalan dan elevasi lantai masing-masing rumah di proyek tersebut.
Selanjutnya ada dinas pekerjaan umum dan perumahan rakyat yang mengesahkan rencana siteplan. Dilanjutkan dengan penerbitan surat ketetapan retribusi yang harus dibayarkan oleh developer kepada pemerintah daerah setempat.
Selain itu sebuah proyek properti juga melibatkan Badan Pertanahan Nasional, Pemerintah Daerah, Kecamatan, Kelurahan, perbankan, jasa penilai, security dan lain-lain. Tak lupa untuk pengamanan juga melibatkan kepolisian, tentara dan lain-lain.
Keterlibatan Badan Pertanahan Nasional (BPN) berhubungan dengan sertifikasi tanah atau hak atas tanah yang akan dibangun proyek.
Hak atas tanah bisa dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai (HP).
SHM merupakan jenis hak tertinggi yang dapat dimiliki oleh masyarakat. SHM ini berlaku selamanya atau tidak akan pernah berakhir haknya.
Selain itu SHM ini bisa diwariskan, diperjualbelikan atau dijaminkan.
Tetapi SHM ini tidak boleh dimiliki oleh badan hukum dalam bentuk perseroan terbatas (PT) ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Jadi jika sebidang tanah SHM akan dibeli oleh PT, maka tanah tersebut harus diubah dulu haknya menjadi HGB atau dilepaskan haknya ke negara lalu PT memohonkan HGB terhadap tanah yang sudah dilepaskan haknya ke negara melalui Surat Pelepasan Hak atas Tanah (SPH).
Tanah yang memiliki jenis hak SHM dapat saja dikembangkan menjadi proyek properti tetapi developernya harus berupa orang perseorangan, tidak boleh badan hukum PT.
Hanya saja terdapat kelemahan jika tanah SHM akan dibangun proyek karena ada batasan dalam proses pemecahan tanah menjadi unit-unit rumah.
Karena SHM paling banyak hanya boleh dipecah menjadi lima bidang. Hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.
Selanjutnya rekomendasi yang dibutuhkan adalah rekomendasi dari camat dan kepala desa atau lurah. Pentingnya rekomendasi ini adalah untuk menyatakan bahwa camat dan kepala desa atau lurah tidak keberatan pembangunan proyek di wilayahnya.
Termasuk juga rekomendasi ini adalah rekomendasi dari warga sekitar proyek. Rekomendasi ini penting karena proyek yang akan dibangun mungkin akan mengganggu kehidupan mereka, atau sekurangnya mereka akan terpengaruh oleh aktifitas proyek, seperti angkutan material proyek yang lalu lalang dan lain-lain.
Sektor informal dan profesional yang terlibat dalam bisnis properti
Di sektor informal dan profesional melibatkan tukang yang terdiri dari tukang batu, tukang besi, tukang kayu, tukang gali, kuli, arsitek, desainer grafis, ahli struktur, ahli MEP (Mekanikal Elektrikal Plambing) interior designer, ahli landscape, kontraktor, tenaga marketing, dan lain-lain.
Tukang merupakan pelaksana proyek bagian bawah yang merupakan pelaksana dari pembangunan fisik proyek. Ada yang melaksanakan proyek dengan metoda upah harian atau upah borongan.
Upah harian
Masing-masing metoda ini memiliki kekurangan dan kelebihan. Jika dengan metoda upah harian mereka diupah berdasarkan hari kerja mereka.
Mereka tidak perlu tahu kapan pekerjaan selesai selama masih ada pekerjaan dan diupah bagi mereka ok ok saja.
Kelemahannya adalah mereka biasanya menginginkan pekerjaan selesai selama mungkin karena selama masih ada pekerjaan mereka akan terus mendapatkan penghasilan.
Untuk menghadapi kondisi ini titik krusialnya adalah pengawasan terhadap tata kerja mereka. Jika pengawasan tidak teliti maka ada kemungkinan pekerjaan akan memakan waktu yang lama.
Upah borongan
Jika dengan metoda upah borongan, bayaran mereka diperhitungkan berdasarkan bobot pekerjaan. Walaupun begitu jangka waktu pekerjaan harus tetap dikawal supaya pekerjaan selesai tepat waktu dan mutunya sesuai dengan yang direncanakan.
Arsitek dan para perencana
Arsitek adalah orang yang membuat perencanaan proyek, tugasnya amat luas, mulai merencanakan dari tanah kosong sampai menjadi sebuah proyek.
Arsitek nantinya akan dibantu oleh perencana lainnya seperti perencana struktur, perencana MEP, perencana interior dan perencana landscape.
Perencana arsitektur berhubungan dengan perencanaan bentuk fisik proyek, perencana struktur berhubungan dengan perencanaan kekuatan bangunan sehingga bangunan menjadi kuat dan efisien.
Selanjutnya perencana MEP berhubungan dengan perencanaan mesin-mesin yang melengkapi bangunan, pemasangan jaringan elektrikal dan perpipaan.
MEP ini sangat dibutuhkan untuk bangunan bertingkat dua ke atas. Demikian juga perencanaan interior yang berhubungan dengan desain interior dari proyek nantinya.
Sementara perencana landscape dibutuhkan untuk membuat perencanaan selain fisik proyek, mulai dari perencanaan taman-taman, ruang terbuka hijau dan lainnya.
Kontraktor
Selain seorang developer dapat mengerjakan sendiri proyeknya dengan membuat tim konstruksi, strategi pembangunan dapat juga diserahkan kepada kontraktor.
Metode ini lebih simpel bagi seorang developer, karena di sisi developer tidak memerlukan tim lengkap, cukup siapkan beberapa orang sebagai pengawas pelaksanaan proyek agar pembangunan oleh kontraktor sesuai dengan perencanaan. Baik dari sisi waktu maupun dari sisi kualitas pembangunan.
Itulah orang-orang yang terlibat dalam pelaksanaan sebuah proyek properti, banyak sekali. Jadi tidak salah jika ada orang yang menganggap bahwa mengelola proyek itu memang rumit.
Mulai mendesain proyek sampai pemasaran dan menyerahterimakan kepada konsumen
Itulah kerjaan seorang developer properti. Dia harus sanggup meramu semua sumber daya untuk mengerjakan proyek, mulai dari mendesain proyek sampai dengan mengerjakan dan menyerahterimakan kepada konsumen.
Setelah mendisain, pekerjaan selanjutnya adalah mengurus perijinan. Untuk luasan tanah yang kecil bolehlah mengurusnya mudah, murah dan bisa cepat, tetapi untuk proyek yang luas tentu lebih rumit karena lebih banyak perijinan yang harus diurus.
Setelah mengurus perijinan pekerjaan selanjutnya adalah membangun konstruksinya. Pekerjaan ini tidak bisa sembarangan, harus dikerjakan oleh orang yang ahli mengerjakannya. Setelah semua pekerjaan dipastikan beres maka pekerjaan terakhir adalah pemasaran.
Kemampuan manejerial seorang pebisnis properti
Sebenarnya yang paling penting dari semua pekerjaan itu adalah kemampuan manajemen dari seorang developer supaya seluruh aspek proyek berjalan sesuai perencanaan dan target.
Tak pelak lagi, karena banyaknya pekerjaan yang harus dilakukan dan banyaknya orang yang terlibat dalam pengembangan sebuah proyek maka seorang pengembang pemula berfikir bahwa menjadi developer properti itu rumit.
Ketika akan memulai sudah terbayang siapa yang akan membuat desain nantinya karena ia sendiri tidak bisa membuat desain proyek.
Selanjutnya juga memikirkan bagaimana cara membangun proyek secara ia belum pernah sekalipun membangun rumah.
Selain itu sudah terbayang juga bagaimana cara memasarkan proyek tersebut. Bagaimana cara membuat brosur dan merekrut orang sebagai tenaga pemasar.
Lalu terbayang juga bagaimana kerjasama dengan bank dalam pembelian dengan KPR oleh konsumen nantinya.
Dan yang paling besar ketakutan pemula adalah bagaimana memenuhi kebutuhan modal. Karena kebutuhan modal untuk membangun proyek properti ini amat besar.
Mungkin tidak akan sanggup dengan uang dari kantong sendiri, maka ia membutuhkan bantuan dari orang lain atau lembaga keuangan.
Melihat banyaknya faktor yang harus diperhatikan ketika membangun proyek tersebut, amatlah wajar jika seseorang developer pemula dihinggapi ketakutan-ketakutan.
Ketakutan dalam mencoba hal-hal baru memang wajar
Tetapi, coba Anda fikirkan lagi tentang ketakutan dan kekhawatiran Anda. Mungkin bisa dianalogikan ketika Anda belajar mengendarai sepeda motor.
Pada saat belajar mengendarai motor kita sudah takut dulu di awal ketika baru duduk dan memegang setangnya.
Ketika motor mulai berjalan awalnya tergesa-gesa, lalu lama-kelamaan sudah terbiasa mengendarai motor.
Awalnya kita yang hanya berani pelan-pelan namun ketika sudah sering naik motor sudah amat biasa mengendarai motor dengan kecepatan tinggi bahkan sambil bercanda dan lepas tangan sebelah di setangnya.
Begitulah jika kita melakukan sesuatu untuk pertama kali, kita selalu disergap kegugupan, kekhawatiran dan keragu-raguan.
Namun seiring berjalannya waktu, kondisi tersebut akan berubah menjadi kebiasaan yang berujung kemahiran.
Kondisi itu sangat biasa dalam berproses karena begitulah alam mengaturnya. Tidak mungkin kita akan langsung lihai pada saat pertama kali melakukan sesuatu.
Begitu juga di bidang properti sebagai developer, ketakutan memulai harus Anda hilangkan dengan tekad kuat, latihan, belajar dan yang paling penting adalah Action!.
Kekhawatiran Anda tentang rumitnya pengelolaan sebuah proyek properti bisa pelahan-lahan hilang ketika Anda sudah belajar dan menjalaninya.
Nantinya Anda akan tahu bahwa rumitnya pengelolaan sebuah proyek properti bisa disederhanakan.
Pengelolaan sebuah proyek properti bisa disederhanakan
Bagaimana menyederhanakannya? Caranya adalah dengan menyerahkan setiap pekerjaan kepada ahlinya.
Untuk mendesain serahkan kepada arsitek, jangan paksakan Anda belajar AutoCAD atau SketchUp, terlalu membuang waktu dan juga hasilnya tidak bagus. Ruh desain-nya tidak keluar.
Beda dengan desain proyek yang dikerjakan oleh Arsitek, karena memang itulah pekerjaannya.
Mengurus perizinan
Untuk mengurus perijinan serahkan kepada orang yang sudah biasa mengurusnya atau serahkan saja kepada biro jasa yang memang pekerjaannnya mengurus perizinan.
Sedapat mungkin biro jasa yang diajak berkerjasama adalah biro jasa yang berpengalaman dan baik hatinya.
Sehingga mereka bertanggungjawab terhadap apa yang menjadi kewajibannya yaitu menyelesaikan perizinan sesuai dengan waktu yang ditetapkan.
Cara selanjutnya dalam mengurus perizinan adalah dengan cara merekrut seorang karyawan yang nantinya pekerjaannya adalah mengurus perizinan dari awal sampai selesai.
Karyawan ini tidak perlu yang berpengalaman, yang penting adalah jelaskan pekerjaan yang harus dilakukannya.
Nantinya pekerjaannya lebih banyak mengantarkan berkas berserta kekurangannya (jika ada) ke instansi terkait. Apalagi saat ini pengurusan perizinan banyak yang diurus secara online.
Khusus untuk rekomendasi-rekomendasi seperti Amdal, UKL/UPL, Andalalin, rekemendasi damkar, rekomendasi peil banjir, rekomendasi tempat pembuangan sampah, rekomendasi PJU dan rekomendasi lainnya dikerjakan oleh konsultan.
Jadi fungsi karyawan yang mengurus perizinan itu hanya untuk melengkapi berkas dan mengatarkannya ke konsultan yang membuat rekomendasi tersebut.
Nah, sudah jelas bukan? Sepertinya memang ribet sekali, tetapi semua rekomendasi itu dikerjakan oleh konsultan. Tentu saja dengan fee tertentu sesuai dengan kesepakatan. Tentang fee pun bisa dinegosiasikan besarnya.
Demikian juga untuk memeriksa keabsahan legalitas tanah, serahkan saja ke Notaris karena memang seorang Notaris memahami legalitas tanah dan problematikanya.
Kita sebagai developer hanya melengkapi semua kebutuhan legalitas seperti surat-surat tanah, bukti-bukti identitas sesuai kebutuhan transaksi.
Membangun fisik proyek
Untuk membangun fisik proyek bisa dibangun sendiri dengan membentuk tim, bisa juga diserahkan kepada kontraktor.
Dengan membentuk tim pembangunan sendiri, wajib Anda merekrut tenaga profesional yang berpengalaman. Sehingga pembangunan sesuai dengan mutu dan waktu yang dikehendaki.
Hanya saja dengan membentuk tim pembangunan sendiri Anda membutuhkan banyak sekali karyawan, karena nanti akan banyak pekerjaan yang harus dikerjakan oleh tim.
Mulai dari membeli material, mengatur penyimpanannya di gudang, sampai dengan pengaturan jadwal pembangunan harus dilakukan oleh tim.
Strategi untuk menyederhanakannya adalah dengan menyerahkan pembangunan kepada kontraktor yang ditunjuk. Dengan menunjuk kontraktor, yang diperlukan adalah kontrol yang ketat dalam proses pembangunan supaya pembangunan sesuai dengan detil yang direncanakan, baik tentang mutu maupun waktu pelaksanaan.
Ya, bebas saja menerapkan strategi pembangunan, apakah dikerjakan sendiri atau diserahkan kepada kontraktor.
Pemasaran
Pemasaran proyek bisa dilakukan sendiri atau bisa juga di-outsource-kan ke agensi marketing. Dengan mengerjakan marketing sendiri seorang developer harus membangun tim marketing.
Mulai dari manejer marketing sampai dengan sales person-nya harus dipilih dari orang-orang yang memiliki semangat dan dedikasi terhadap pekerjaanya.
Di samping butuh orang-orang yang memiliki keterampilan marketing yang mumpuni. Sehingga target pemasaran bisa terpenuhi.
Karena pencapaian target pemasaran merupakan pekerjaan utama developer properti. Apabila pemasaran sesuai dengan target maka proyek akan sukses.
Sama seperti bisnis lainnya, marketing adalah ujung tombak sebuah proyek properti.
Strategi lainnya dalam pemasaran adalah dengan menyerahkan pemasaran proyek ke perusahaan agensi marketing properti.
Cara ini terbilang simpel, karena semua pekerjaan marketing dilakukan oleh agensi marketing tersebut. Seorang developer sebagai pemilik proyek wajib memberikan fee terhadap mereka.
Besaran fee ini bisa berbeda-beda tergantung skop pekerjaan yang disepakati. Jika agensi marketing meng-handle semua pekerjaan marketing, mulai dari membuat marketing tools (mencetak), membuat tools pemasaran online, membuat event marketing tertentu, sampai dengan terjadi penjualan fee lebih besar. Mungkin sampai tujuh persen.
Tetapi jika pekerjaan marketing yang disepakati adalah memasarkan saja, apalagi sifatnya terbuka (tidak ekslusif) maka amat wajar kalau fee-nya lebih kecil. Antara 2,5% sampai dengan 5%.
Masing-masing strategi marketing memiliki kelebihan dan kekurangan. Terserah kita mau menerapkan strategi yang mana, bebas-bebas saja. Karena seorang developer itu bebas terhadap produknya.
Lihat artikel lainnya:- Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama
- Horayyyy… Dengan OSS Mengurus SIUP dan TDP Cukup 30 Menit, Online
- Developer Properti; Pengertian, Hak dan Kewajiban yang Ditanggungnya
- Ini Yang Diperhatikan Ketika Anda Akan Membeli Rumah Baru Dari Developer
- Gimana Tanggungjawab Perusahaan Pemegang KKPR Jika Tanah Belum Dibebaskan
- Inilah Kenapa Jangka Waktu Sebuah Proyek Properti Lama
- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Pentingnya Grace Period Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Ini Dia Perizinan Lengkap yang Dibutuhkan untuk Pembangunan Perumahan
- Rumitnya Bisnis Properti dan Strategi Menyederhanakannya
- Pentingnya Legalitas Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti
- Begini Cara Menyederhanakan Pekerjaan Proyek Properti
- Begini Tahapan Mengurus Perizinan Proyek Properti Sesuai dengan Peraturan Terbaru
- Amat Penting; Memiliki Tim Lawyer, TNI, POLRI dan Preman Kampung
- Kapan Sebaiknya Memulai Membangun Fisik Proyek
