asriman.com – Page 10 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Jika Ada Orang yang Enggan Membayar Komisi Jual Beli Tanah

Kejadian ini kadang terjadi, yaitu setelah terjadi jual beli (baik tanah, rumah atau properti lainnya) yang dibantu oleh broker maka baik penjual ataupun pembeli tidak bersedia membayar komisi untuk broker.

Bagaimana hukum tentang komisi broker?

Untuk melihat secara hukum, kita perlu lihat dulu peraturan tentang broker properti atau disebut juga perantara perdagangan properti. Tentang orang yang berprofesi sebagai perantara perdangan properti ini diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (Permendag 51/2017).

Dalam Permendag ini yang dimaksud perantara perdagangan properti adalah orang yang memiliki keahlian di bidang perantara perdagangan properti yang dibuktikan dengan sertifikat kompetensi perantara perdagangan properti.

Kalau di Indonesia sertifikat kompetensi dikeluarkan oleh asosiasi yang menaungi para broker properti yaitu AREBI (Asosiasi Real Estat Broker Indonesia).

Besarnya komisi broker

Dalam Permendag tersebut diatur tentang besaran komisi broker properti sebagai berikut; minimal 2% dan maksimal 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan kepada pengguna jasa, jika melaksanakan jasa jual-beli properti. Dan minimal 5% dan maksimal 8% dari nilai transaksi, jika melaksanakan jasa sewa-menyewa properti.

Sertifikat kompetensi, P4 dan broker perorangan

Yang perlu diingat adalah orang yang terikat dengan Permendag 51/2017 ini adalah broker properti yang memiliki sertifikat kompetensi. Jadi jika orang tersebut tidak memiliki sertifikat kompetensi tidak terikat dengan aturan ini. Hak dan kewajiban mereka melekat pada perjanjian yang diperbuat sebelum pekerjaan penjualan properti dilakukan.

Demikian juga jika seorang broker tersebut tidak bekerja di bawah naungan Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (P4) atau bekerja sebagai broker perorangan saja, maka tidak ada kewajiban penjual atau pembeli memberikan komisi, kecuali ada perjanjian yang disepakati.

Yang harus dilakukan jika penjual atau pembeli enggan memberikan komisi

Selanjutnya jika transaksi sudah terjadi, namun penjual dan pembeli enggan memberikan komisi kepada broker. Maka si broker bisa mengajukan tuntutan ke pengadilan karena wanprestasi.

Tentang wanprestasi atau ingkar janji ini diatur dalam Pasal 1234 dan 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).

Gugatan bisa didaftarkan di pengadilan negeri sesuai dengan domisili hukum penjual atau pembeli yang ingkar janji.

Tentu saja tuntutan itu bisa diajukan jika terdapat bukti-bukti yang cukup, misalnya ada perjanjian pembayaran komisi. Jika tidak ada perjanjian pembayaran komisi, atau hanya perjanjian secara lisan saja, maka bisa dipastikan tuntutan tersebut kalah.

Jika hanya perjanjian secara lisan saja

Jika perjanjian secara lisan maka yang berperan adalah komitmen penjual atau pembeli. Apakah penjual atau pembeli tersebut orang yang memegang komitmen yang sudah disampaikannya atau tidak.

Jika mereka tipe orang yang berkomitmen walaupun tanpa perjanjian tertulis, maka mereka akan membayar komisi broker. Namun jika mereka tipe orang yang culas, tricky, maka bisa dipastikan mereka akan berkilah dan mencari ilik-ilik (alasan) agar tidak mengeluarkan uang komisi untuk broker.

Solusinya; bicarakan dulu baik-baik, sentuhlah hatinya

Namun jika kejadian ini menimpa dirimu, mem-broker-kan sebidang tanah, lalu transaksi terjadi. Di awal ada kesepakatan lisan bahwa broker akan mendapatkan fee 3%.

Langkah pertama adalah dengan membicarakan secara baik-baik mengenai komitmennya. Sentuhlah di hatinya jangan langsung menekan-nekan pembayaran. Apalagi dengan cara-cara yang intimidatif.

Mungkin saja itu nanti akan menyinggung perasaan orang. Akibatnya mereka yang awalnya berniat akan membayarkan komisi namun karena tersinggung mereka tidak jadi membayarkan.

Karena mereka yakin tidak ada hukum yang akan menjeratnya. Toh tidak ada perjanjian tertulis. Ia bisa saja berkilah bahwa ia tidak pernah menjanjikan komisi jika transaksi terjadi.

Karenan nanti yang akan dilihat oleh hakim ketika ada tuntutan di pengadilan adalah bukti tertulis.

Jadi saran saya jika ada orang yang enggan mebayarkan komisi maka langkah terbaik adalah bicarakan baik-baik. Sentuhlah hatinya.

Lagi pula jika dipaksakan ada tuntutan di pengadilan maka mungkin saja akan menimbulkan biaya yang tinggi. Berharap dapat uang malah keluar uang banyak.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Siapa yang Menanggung Biaya Akta PPAT

Ketika terjadi transaksi jual-beli atas tanah dan bangunan maka transaksi tersebut dilaksanakan dengan menandatangani Akta Jual Beli (AJB) dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Atas akta tersebut PPAT berhak mendapatkan fee atau honorarium. Besarnya paling banyak 1% dari jumlah transaksi yang tertera di dalam AJB.

Hal ini diatur dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Jadi yang diatur adalah batasan nilai paling besar. Berarti bisa saja klien negoasisi tentang besarnya fee AJB ini. Mungkin setengah persen atau berapapun asalkan tidak lebih dari 1%.

Honorarium untuk PPAT ini siapa yang menaggungnya?

Tentang pihak yang menanggung biaya fee AJB ini tidak ada aturan khusus. Bisa ditanggung oleh penjual, bisa oleh pembeli, bisa juga ditanggung secara bersama-sama.

Tetapi yang lebih banyak disepakati dan dianjurkan oleh PPAT ketika penandatanganan AJB adalah pembayaran fee PPAT ditanggung bersama dengan jumlah sama besar. Alias fifty-fifty.

Ini yang paling fair. Karena AJB adalah penghubung antara penjual dan pembeli. Selain AJB terdapat biaya-biaya yang menjadi tanggungan masing-masing pihak.

Misalnya, biaya pajak-pajak; Penjual wajib menanggung PPh sebesar 2,5%. Dan pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5%.

Selanjutnya pembeli juga ada kewajiban yaitu biaya untuk baliknama. Nanti masih ada lagi tambahannya jika ingin meningkatkan HGB menjadi SHM.

Selain itu masih ada biaya lainnya jika pembelian dengan KPR, nanti akan ada biaya KPR dalam bentuk provisi, administrasi dan asuransi. Asuransi ini ada dua yaitu asuransi jiwa dan kebakaran. Besarnya biaya-biaya ini tergantung bank pemberi KPR. Sedangkan besarnya asuransi tergantung kondisi pembeli, kesehatannya, dan umurnya.

Biaya AJB bisa ditanggung oleh pembeli atau penjual

Tetapi ada juga transaksi yang penjual dan pembeli sepakat bahwa semua biaya-biaya dan pajak-pajak ditanggung oleh pembeli. Karena penjual biasanya menjual dan dalam keadaan membutuhkan uang, sehingga tidak punya uang.

Sedangkan pembeli adalah orang yang punya uang. Kenapa ia membayar semua biaya-biaya? Ya, mungkin saja harga yang didapatkan lebih murah dari harga pasar. Sehingga ketika ia menanggung semua biaya, harga masih bagus.

Namun tidak tertutup kemungkinan juga bahwa biaya-biaya transaksi jual beli termasuk biaya akta PPAT ditanggung oleh penjual. Alasannya bisa bermacam-macam, mungkin saja penjual merasa harga transaksi sudah cukup bagus, sehingga ia sepakat menanggungnya.

Jadi tidak masalah apakah biaya-biaya ditanggung penjual atau pembeli atau ditanggung secara bersama-sama.

Biaya APHT

Ada lagi akta PPAT selain AJB yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Apa itu Hak Tanggungan?

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Sementara APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Dalam pembuatan APHT ini ada dua pihak yang terlibat yaitu kreditur dan debitur. Kreditur adalah bank sebagai penerima hak tanggungan, sedangkan debitur adalah orang yang memberikan hak tanggungan kepada kreditur sebagai penerima hak tanggungan.

Nah, untuk biaya akta APHT ditanggung oleh debitur yang besarnya juga paling banyak 1%. Karena memang semua biaya-biaya ditanggung oleh debitur dalam dalam proses APHT maupun nanti katika pemasangan hak tanggungan tersebut ke kantor BPN. Karena nanti ketika mendaftarkan hak tanggungan ke BPN ada biaya juga yang tertagih dalam bentuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Product Knowledge, Senjata Ampuh Professional Broker

Pentingnya penguasaan product knowledge

Penguasaan terhadap product knowledge merupakan syarat mutlak yang wajib dimiliki oleh seorang broker professional.

Tanpa penguasaan terhadap kondisi properti yang sedang Anda promosikan, Anda hanya akan sering memberikan jawaban yang tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya.

Dan pada saat konsumen tahu yang sebenarnya maka mereka akan mulai berfikir bahwa Anda membohongi mereka.

Jika kondisi ini terjadi pada Anda sangat sulit untuk mengkonversi prospek menjadi buyer, karena tidak ada trust yang terbangun sebagai cikal bakal terjadinya closing.

Sangat jelas bahwa penguasaan product knowledge menjadi pembeda yang nyata seorang broker professional dengan broker tradisional.

Seorang broker profesional harus dapat menjawab setiap pertanyaan calon konsumen dengan jelas. Berbeda dengan broker tradisional, karena jarang broker tradisional yang menguasai product knowledge dengan sangat baik.

Mereka berkerja sebagai broker cenderung sebagai penghasilan tambahan, sehingga mereka tidak dituntut untuk closing karena walaupun tidak closing, mereka bisa mendapatkan penghasilan dari sektor lain.

Tak jarang seorang broker tradisional kesulitan menerangkan tentang product kepada calon pembeli karena mereka memang tidak menguasainya.

Pembeli ingin mendapatkan informasi produk secepatnya

Dan seorang buyer dengan banyak pilihan tidak suka menunggu informasi lanjutan, karena mereka adalah makhluk yang tidak sabar untuk mendapatkan keinginan mereka secepat mungkin.

Adalah wajib hukumnya seorang broker profesional melayani konsumennya sampai mereka memutuskan pilihan.

Product knowledge tentang legalitas

Product knowledge tersebut meliputi kondisi legalitas dan kondisi fisik properti, yang meliputi: (more…)

Pentingnya Aspek Marketing dalam Kesuksesan Proyek

Pentingnya aspek marketing

Aspek marketing merupakan ujung tombak setiap bisnis, tak terkecuali di bidang properti.

Sebagus apapun sebuah produk properti jika tidak ditunjang oleh program marketing yang tepat maka produk tersebut tidak sampai dengan baik kepada konsumen yang dituju. Akibatnya produk tidak dapat terjual sesuai target.

Dalam marketing berlaku rumus semakin sering kita melakukan pemasaran produk kita semakin besar pula peluang produk kita dikenal masyarakat sehingga kemungkinan terjual semakin besar.

Marketing produk primary dan secondary

Pada prinsipnya pemasaran pada primary product sama saja dengan secondary product, karena pada dasarnya pemasaran adalah bagaimana kita memperkenalkan produk yang akan kita jual kepada calon konsumen.

Kegiatan pemasaran proyek properti secara umum bisa dilakukan dengan tiga cara, yaitu dengan media online, media cetak dan offline. Bisa dilakukan salah satu, dua atau ketiganya.

Pemasaran online

Dengan membuat blog gratisan

Pemasaran melalui media online bisa dilakukan dengan membuat website khusus untuk project tertentu.

Banyak tenaga marketing membuat website untuk project hanya berupa blog pribadi gratisan, seperti blogspot dan wordpress.

Hal ini sudah cukup membantu memberikan penjelasan mengenai product knowledge yang dipasarkan. (more…)

Setelah SHM Terbit AJB Tarok Dimana

Percakapan di atas saya ambil dari link yang diposting di grup sebuah media sosial (WA) tempat berlumpulnya alumni workshop yang saya adakan.

Jadi ada pertanyaan dari pembaca portal tersebut, ia menanyakan tentang SHM yang sudah terbit bagaimana dengan AJB-nya. Dimana AJB ini disimpan karena ia khawatir nanti akan disalahgunakan oleh orang yang tidak berkepentingan.

Ada jawaban dari seorang kepala kantor pertanahan bahwa setelah SHM terbit AJB disimpan di kantor BPN sebagai warkah dari berkas tersebut. Dokumen-dokumen yang ada diwarkah tersebut menjadi rahasia negara. Tidak boleh diberikan kepada siapapun juga.

Dokumen-dokumen tersebut hanya bisa dibuka untuk keperluan tertentu atas perintah pengadilan.

Sampai di sini, semua benar. Yang agak kurang tepat adalah penjabaran selanjutnya dari pertanyaan tersebut, katanya dari Detik’s Advocate.

Selanjutnya ada statement bahwa SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Nah, ini yang kurang tepat karena penerbitan SHM oleh BPN tidak ada kaitannya dengan PPAT. Jadi kurang tepat kalau dikatakan bahwa SHM diterbitkan melalui PPAT.

Dalam proses penerbitan SHM peran PPAT hanya sebagai kuasa, itupun jika pengurusan SHM dikuasakan ke kantor PPAT. Jika diurus sendiri oleh yang bersangkutan maka peran PPAT hanya sebagai pembuat akta peralihan saja.

Inipun kondisinya jika permohonan SHM itu didahului oleh AJB. Misalnya seseorang membeli sebidang tanah yang masih berupa girik lalu dibuatlah AJB dengan akta PPAT selanjutnya PPAT dikuasakan oleh pemohon untuk mengurus SHM-nya. Itulah peran PPAT.

Selanjutnya ada pernyataan di bawahnya bahwa untuk mengurus SHM diperlukan persyaratan diantaranya adalah AJB.

Syarat AJB itu adalah kondisional. AJB diperlukan jika permohonan SHM didahului oleh jual beli. Tetapi jika permohonan SHM tanpa didahului AJB maka syarat AJB tersebut tentu tidak diperlukan.

Mungkin saja permohonan SHM dilakukan oleh pemilik langsung atau ahli warisnya. Jika kondisinya seperti itu tentu tidak diperlukan adanya AJB sebagai syarat permohonan SHM. Artinya tidak dapat dikatakan bahwa AJB merupakan syarat untuk memohonkan SHM. Ya, kondisionallah.

Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin

Tidak mungkin menjadi developer tanpa modal

Sampai sekarang masih banyak yang menanya langsung ke saya baik dengan cara menelepon ataupun melalui WA. Apakah bisa menjadi developer properti tanpa modal?

Saya selalu menjawab bahwa tidak mungkin menjadi developer tanpa modal. Karena bisnis developer properti itu adalah bisnis yang padat modal.

Mari kita lihat apa saja kegiatan yang memerlukan modal di awal. Yang jelas untuk membeli lahan perlu modal.

Lahan tidak perlu dibeli, bisa kerjasama dengan pemilik lahan

Untuk membeli lahan ini bisa diatasi dengan cara kerjasama dengan pemilik lahan. Artinya lahan tidak perlu dibeli. Tetapi dengan cara tertentu pemilik lahan menyerahkan lahannya untuk dikelola menjadi proyek properti.

Cara ini memungkinkan banget. Karena sudah banyak dilakukan kerjasama lahan. Prinsip dasarnya adalah pemilik lahan selain mendapatkan harga tanahnya juga mendapatkan bagian dari keuntungan proyek. Berapa besarnya? Ya sesuai kesepakatan saja.

Yang paling adil adalah dihitung semua biaya proyek, diproporsionalkan dengan harga lahan. Itu cara yang adil.

Jika harga tanah setara dengan 30% dari biaya proyek maka hak pemilik lahan juga tigapuluh persen dari laba. Demikian selanjutnya. Ini dengan cara proporsional. (more…)

Ini Dia Contoh Paling Lengkap Kontrak Borongan Pekerjaan dengan Kontraktor

PERJANJIAN BORONGAN PEKERJAAN

Nomor: …………………………………………………………….

Pada hari ini hari ………………….. tanggal ………… bulan ………………………….. tahun ……………………, kami yang bertanda tangan dibawah ini masing-masing:

Nama :

Alamat :

Jabatan :

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PT. Abcd, sebagai Pemilik Proyek, selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.