asriman.com – Page 9 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Mungkinkah Sertifikat Tanah Ganda?

Sertifikat ganda

Kemungkinan adanya sertifikat ganda karena memang ada niat yang disengaja oleh oknum tertentu yang bertujuan untuk meraih keuntungan secara melawan hukum.

Jika kondisi normal saat ini TIDAK MUNGKIN terjadi sertifikat ganda karena pensertifikatan tanah sudah dengan komputerisasi sehingga apabila pada lokasi dimaksud sudah terbit sertifikat maka tidak bisa lagi dimohonkan sertifikat oleh siapapun dengan alas hak apapun.

Pengakuan sertifikat hilang

Kejadian sertifikat ganda biasanya terjadi dengan modus berupa pengakuan hilang oleh pemilik. Kemudian si pemilik memohonkan sertifikat baru di Kantor Pertanahan. Tetapi sebenarnya sertifikatnya tidak hilang, hanya dijaminkan untuk mendapatkan pinjaman.

Setelah terbit sertifikat baru maka si pemilik menjual atau menjaminkan lagi sertifikat tersebut.

Dengan demikian terjadilah sertifikat ganda pada lokasi yang sama. Dengan catatan para pihak terlibat tidak saling mengetahui.

Dalam proses pengakuan hilang sebenarnya ada proses laporan ke kepolisian, sumpah di Kantor Pertanahan dan pengumuman tentang hilangnya sertifikat di koran dengan jangka waktu sebulan untuk menunggu jika ada keberatan dari pihak lain.

Tetapi selalu ada celah karena tidak semua orang membaca koran tiap hari apalagi hanya untuk melihat pengumuman sertifikat hilang. 😀 (more…)

Cara Mengurus Sertipikat Induk Atas Nama PT Dari SHM

Sertifikat tanah atas nama pengembang berbadan hukum berbentuk HGB

Tanah yang akan dikembangkan menjadi proyek properti harus dibuatkan terlebih dahulu sertipikat induknya. Karena developer properti berbentuk badan hukum perseroan terbatas (PT) maka sertipikat induk itu harus atas nama PT tersebut.

PT membeli SHM

Jika tanah yang akan diakuisisi dalam bentuk sertipikat hak milik (SHM) maka SHM tersebut ditransaksikan kepada PT dengan membuat akta peralihan hak berupa akta Surat Pelepasan Hak atas Tanah atau lazim disebut SPH.

SPH bisa dibuat dengan akta Notaris, bisa juga dengan surat di bawah tanah saja lalu disahkan oleh kepada kantor pertanahan setempat.

Satu lagi bisa juga dengan dibuatkan SPH di hadapan camat. (more…)

Hati-Hati Modus Investor Properti Tipu Tipu

Penawaran modal dengan jumlah yang besar

Hampir 3 bulan yang lalu, saya didatangi developer baru, sebut Bapak Edi, yang minta dibantu dalam rangka proyek perdananya.

Untuk urusan modal, dia bercerita kalau ada investor besar yang akan mendanainya. Kurang lebih akan disediakan 100 milyar. Dengan adanya investor, tentu hal yang menggembirakan dan sedikit lebih mudah saya mendampingi proyeknya.

Dia bercerita pihak investor dari Singapura. Sudah lebih dari 5 kali ketemuan, berunding atas rencana investasinya. Investor juga telah berkunjung ke lokasi lahan yang akan dibeli.

Termasuk ketemu RT/RW dan lurah setempat. Semua terlihat normatif saja. Wajar investor atau wakilnya mengecek semua, mengingat dana yang akan digelontorkan cukup besar. Dalam rangka persiapan Kerjasama, Pak Edi diminta membuka rekening giro di bank.

Dananya akan langsung disetor ke rekening giro perusahaan

Dana akan disetor ke rekening giro. Yang hebatnya lagi, Investor tidak perlu namanya masuk pengurus atau pemengang saham perusahaan Pak Edi.

Cukup dibuatkan Akta Nomine saja. Bahkan saldo pembukaan rekening giro sebesar 5 juta disEdiakan calon investor tersebut.

Uang dari luar dan tidak mudah masuk ke Indonesia sehingga butuh uang koordinasi

Namun kecurigaan saya mulai timbul, ketika Pak Edi bercerita kalau dana milik investor ini tidak mudah masuk ke Indonesia.

Untuk bisa masuk ke Indonesia harus disediakan dana operasional atau dana koordinasi. Informasinya dana koordinasi digunakan untuk pejabat BI, OJK, PPATK dan Mabes. Pak Edi diminta menyediakan dana 1 milyar. (more…)

Kenapa Tanah yang dibeli PT harus HGB Tidak Bisa Hak Milik

Perseroan Terbatas (PT) jika membeli tanah baik dalam kondisi belum bersertifikat atau sudah SHM maka nantinya tanah tersebut harus dalam bentuk Hak Guna Bangunan (HGB).

Tentang PT memiliki tanah dalam bentuk HGB ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria).

Pengaturan ini tergambar di dalam Pasal 21 UUPA, yang menyatakan bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik.

Jadi SHM itu hanya boleh dimiliki oleh WNI atau individu. Artinya PT yang merupakan badan hukum tidak dapat mempunyai SHM.

Jika tanah yang belum bersertifikat dibeli PT untuk mendapatkan HGB

Jika tanahnya belum bersertifikat, pembelian oleh PT dengan akta pelepasan hak yang dibuat oleh Notaris.

Nantinya setelah akta pelepasan hak ditandatangani maka PT memohonkan sertifikat yang akhirnya PT akan mendapatkan HGB. Tanah yang belum bersertifikat ini bisa jadi berupa girik, pipil, yasan, petok atau jenis kepemilikan lainnya.

Ada juga kondisi tanah yang tidak ada alas haknya, adanya hanya SPPT PBB. Ini juga bisa diperjualbelikan kepada PT untuk selanjutnya dimohonkan sertifikat HGB oleh PT.

Peristiwa ini menimbulkan kewajiban kepada masing-masing pihak dalam bentuk pajak. Penjual dikenakan PPh sebesar 2,5%, sementara pembeli dikenakan BPHTB 5%.

Jika tanah SHM dibeli PT untuk mendapatkan HGB

Selanjutnya jika tanahnya dalam kondisi Sertifikat Hak Milik (SHM), ketika dibeli PT maka prosesnya sama saja dengan tanah yang belum bersertifikat.

Transaksi dilakukan dengan penandatanganan akta pelepasan hak dengan akta Notaris, selanjutnya PT memohonkan sertifikat HGB.

Dalam prosesnya bahwa tanah dilepaskan dulu haknya oleh si pemilik kepada negara. Atas pelepasan tersebut ia mendapatkan ganti rugi. Ganti rugi ini diberikan oleh perusahaan yang nantinya akan memohonkan HGB.

Dalam peristiwa hukum pelepasan hak ini juga tertagih pajak-pajak yang musti dibayarkan oleh pihak yang melepaskan hak dan juga oleh pihak yang menerima hak.

Yang melepaskan hak adalah pemilik tanah, ia dikenakan PPh 2,5% sementara yang menerima hak adalah PT, ia dikenakan BPHTB sebesar 5%.

SHM diturunkan mejadi HGB terlebih dahulu

Atas transaksi tanah SHM bisa juga dengan cara memohonkan perubahan hak dari SHM menjadi HGB, permohonan ini sering dinamakan penurunan hak. Setelah sertifikat tersebut menjadi HGB maka selanjutnya dilakukan AJB dengan PT. Proses AJB ini secara normal saja seperti transaksi AJB pada umumnya.

Atas AJB tersebut si penjual terkena kewajiban membayarkan PPh 2,5% dan PT sebagai pembeli tertagih BPHTB 5%.

Masa berlaku HGB

HGB ini berlaku selama 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun. Lalu setelah habis masa berlaku setelah dieprpanjang bisa diajukan pembaruan untuk jangkan waktu 30 tahun lagi.

Beli Rumah Cash Keras Tapi Developer Ngga Mau PPJB. Nah Lho?

Pembeli sudah sepakat membayar tunai tetapi developer tidak mau PPJB

Pembeli sepakat membayar tunai

Ini pertanyaan pembaca di blog asriman.com ini. Jadi begini kondisinya, ada seseorang akan membeli rumah kepada developer. Pembeli sudah sepakat akan membeli secara tunai dan sudah menyiapkan uangnya.

Jika membeli tunai tetapi sertifikat belum selesai diurus, bisa PPJB

Jika pembeli sepakat membayar tunai dalam membeli rumah dalam kondisi rumah belum jadi, sertifikat sedang diurus dan IMB/PBG juga masih belum selesai, antara penjual dan pembeli harus diikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Hal ini dilakukan agar antara penjual dan pembeli ada ikatan yang pasti dan langkah selanjutnya terhadap transaksi tersebut dijabarkan semua di dalam PPJB. Misalnya bagaimana tata cara pembayaran selanjutnya dan kapan pelunasannya.

Developer tidak setuju PPJB

Tetapi dalam kondisi ini, developer mengatakan tidak perlu ada PPJB, dia beralasan nanti langsung tandatangan Akta Jual Beli (AJB) saja ketika rumah sudah selesai dibangun dan sertifikat juga sudah selesai diurus dan dipecah.

Developer menjanjikan bahwa waktu serahterima bangunan dan pengurusan legalitas, seperti sertifikat dan IMB/PBG adalah 8 bulan. Jadi AJB akan dilakukan 8 bulan sejak si pembeli membayar harga rumah secara cash keras atau lunas.

Pembeli bisa dirugikan

Terhadap kondisi ini, jika pembeli membayar tunai sementara ada jeda waktu 8 bulan untuk AJB yang diiringi dengan serahterima rumah, maka pembeli bisa dirugikan karena tidak ada pegangan hukum yang kuat.

Karena si pembeli hanya memegang bukti penyerahan uang tunai seharga rumah berupa kuitansi dan Surat Pemesanan Rumah (SPR).

Pegangan hukum yang kuat itu harusnya PPJB dengan akta notaris, sehingga kekuatannya sangat mengikat sebagai bukti otentik. Dibandingkan bukti pembayaran berupa kuitansi dan SPR saja.

Kenapa harus PPJB?

(more…)

Begini Cara Menjual Proyek Dengan Skema NUP

Penjualan proyek properti bisa dilakukan dengan memberikan NUP kepada pembeli pada saat penjualan perdana atau launching

Seringkali kita mendengar dan membaca bahwa ada developer properti yang me-launching produknya dengan sukses.

Dalam sehari launching itu langsung terjual semua (sold out). Atau dari 500 unit yang dipasarkan pada hari launching berhasil terjual 80%.

Pertanyaannya, apakah sesederhana itu prosesnya?

Developer membuat acara launching, lalu orang datang berbondong-bondong ke lokasi acara, lalu membeli produk yang dijual oleh developer?

Jawabannya adalah tidak sesederhana itu. Yang sebenarnya adalah sebelum acara launching tersebut sudah ada proses yang dilakukan, seperti mempersiapkan legalitas dan fisik proyek.

Lalu mereka berpromosi di berbagai media sampai mendapatkan banyak calon pembeli, lalu calon pembeli yang tertarik terhadap produk tersebut membeli Nomor Urut Pembelian (NUP).

Bisa juga penjualan NUP dilakukan melalui beberapa marketing agency yang menjalin kerjasama dengan developer.

Semakin banyak agency marketing yang berkerjasama dengan developer semakin besar peluang terjualnya NUP.

Bayangkan jika produk yang akan dijual adalah 600 unit tetapi agen yang diundang untuk memasarkan proyek tersebut 2000 orang. Bayangkan apa yang terjadi, sudah pasti pembeli dari masing-masing agency marketing tersebut berebut ingin mendapatkan NUP bukan?

Selanjutnya si developer mengundang para pembeli NUP tersebut dan orang-orang tertentu untuk datang ke acara yang sudah mereka persiapkan. Itulah acara launching yang kita kenal.

Namun sebelum acara launching dibuat, developer harus mempersiapkan proyek, baik persiapan dari sisi legalitas maupun fisik proyek.

Persiapan legalitas proyek

Mempersiapkan legalitas proyek adalah tahapan yang sangat penting dilalui dalam membangun sebuah proyek properti. Tanpa legalitas maka proyek tidak akan bisa dipasarkan dan dibangun. (more…)

Strategi Mendapatkan Investor untuk Proyek Properti Anda

Banyak investor yang ingin membiayai bisnis properti

Ditengah booming-nya bisnis properti dan banyaknya investor yang masuk serta siap mendanai proyek properti apapun, sebenarnya merupakan peluang besar bagi para developer yang memiliki finansial terbatas untuk mengajukan proposal kerjasama pembangunan proyek properti.

Persoalannya, tidak semua developer memiliki kemampuan untuk menggaet investor, terlebih pengembang pemula.

Jika hal tersebut yang menjadi persoalan, maka ada baiknya untuk menyimak cara mencari investor properti bisnis sebagaimana yang tertuang di bawah ini:

Lakukan Analisa Mendalam terhadap Bisnis

Analisa dibutuhkan untuk mengetahui apa saja yang Anda butuhkan untuk keperluan menjalankan proyek properti, seberapa banyak kebutuhan tersebut dan berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai proyek.

Tidak hanya proyek, Anda pun harus menganalisa profil calon investor Anda sehingga Anda tidak salah dalam menggandeng investor untuk bekerjasama.

Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula

Jangan sampai investor yang diajak kerjasama tidak memiliki visi dan misi yang sama tentang proyek. (more…)

Eigendom Verponding adalah…

Apakah tanah eigendom verponding itu?

Saat ini masih banyak tanah-tanah yang memiliki alas hak berupa Eigendom Verponding. Apa itu Eigendom Verponding?

Dalam hukum pertanahan Indonesia dapat diartikan bahwa EV adalah hak tanah yang berasal dari hak-hak Barat.

Tapi sebenarnya EV itu diterbitkan pada zaman Belanda untuk orang Warga Negara Indonesia. Jadi tidak mutlak juga pengertiannya jika disebutkan bahwa EV adalah hak tanah Barat.

Verponding saat ini menjadi SPPT PBB

Secara harfiah diartikan bahwa Eigendom adalah hak milik tetap atas tanah dan Verponding adalah surat tagihan pajak atas tanah atau tanah dan bangunan dimaksud.

Saat ini verponding tersebut berubah menjadi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB).

Sedangkan eigendom diharuskan dikonversi menjadi jenis hak atas tanah seperti di atur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). (more…)