asriman.com – Page 30 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

HATI-HATI, Ini Wanprestasi yang Terjadi Antara Developer, Kontraktor, Kreditur dan Konsumen

Di dalam perjanjian yang telah disetujui dan ditandatangani terdapat prestasi yang harus dilakukan oleh masing-masing pihak.

Tetapi dalam prakteknya ada pihak tertentu yang tidak dapat memenuhi prestasi tersebut, kondisi inilah yang dinamakan wanprestasi.

Jadi wanprestasi adalah kondisi dimana para pihak/salah satu pihak yang telah membuat perjanjian tidak bisa melakukan/memenuhi apa yang telah diperjanjikan.

Ada beberapa kondisi yang dianggap wanprestasi:

1. tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya

2. melakukan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan

3. melakukan apa yang dijanjikan tapi terlambat

4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan

Oleh karena adanya kerugian kepada salah satu pihak, maka pihak yang wanprestasi harus melakukan sesuatu agar pihak yang dirugikan dapat memperoleh haknya: (more…)

Hati-hati PPJB Anda Bisa Batal!

Properti yang sedang dibangun boleh dipasarkan

Sudah amat lazim dilakukan oleh pengembang (developer) bahwa properti yang sedang dibangun sudah boleh dipasarkan. Walaupun fisiknya belum selesai/belum ada.

Dalam kondisi ini belum boleh dilakukan jual-beli dengan Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Oleh karena itu untuk mengikat komitmen antara konsumen yang berniat membeli dengan developer yang berniat menjual maka dibuatlah Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau dikenal dengan PPJB.

Namun untuk melindungi konsumen atau masyarakat pemerintah mengatur bahwa PPJB dapat dilakukan dengan persyaratan.

Apa syarat PPJB?

Syaratnya dapat dilihat dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, pasal 42: (more…)

Apakah yang Dimaksud Dengan RPC?

Repayment Capacity (RPC) adalah kapasitas membayar kembali atau kemampuan membayar kembali atas pinjaman yang akan diterima debitur atau peminjam.

Dalam hubungannya dengan pinjaman dari perbankan, tingkat RPC adalah sesuai sudut pandang atau ketentuan bank sebagai kreditur, bukan semata-mata kemampuan riil dari debitur.

Bisa saja, seorang memiliki gaji 5 jt, merasa memiliki kemampuan angsuran per-bulan sd 4 jt/bulan, kenapa, karena masih singgel, makan, tidur, transport masih ikut orang tua.

Dia merasa biaya hidup cukup 1 jt dan merasa bisa cicilan 4 jt. Namun bank tidak demikian, bank membuat aturan yang merupakan turunan dari aturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), dimana nilai RPC ditentukan pada persentase tertentu. (more…)

Strategi Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah, Hindari BOM Waktu

Saya banyak mendapatkan pertanyaan mengenai bagaimana cara memulai bisnis kaveling tanah, berapa modal yang dibutuhkan untuk memulainya dan legalitas apa saja yang diperlukan untuk berbisnis kaveling tanah tersebut.

Cara memulai bisnis kaveling tanah

Nah, sekarang saya jawab satu persatu ya, bagaimana memulai bisnis kaveling tanah? Cara memulainya sama saja dengan developer pada umumnya, yaitu cari tanahnya lalu beli, kemudian jual lagi dalam bentuk kavling-kavling kepada konsumen.

Berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis kaveling tanah

Selanjutnya berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis kaveling tanah ini? Tentang modal ini tentu macam-macam, tergantung kondisi.

Jika tanahnya luas dan mahal tentu butuh modal yang besar. Tetapi jika tanahnya tidak luas dan harganya juga tidak mahal tentu modal yang dibutuhkan juga tidak terlalu besar. Artinya besaran modal ini amat tentatif dalam memulai bisnis.

Besarnya modal ini selanjutnya ditentukan oleh bagaimana strategi mengakuisisi lahannya. Atau bagaimana pola beli atau cara bayar kepada pemilik lahan. Apakah secara tunai atau bisa bertahap. (more…)

Segera Urus Jika Sertipikat Kena Dampak Banjir

Banjir yang melanda negeri ini tidak hanya merusak harta benda dalam bentuk fisik, tetapi juga merusak harta benda dalam bentuk surat-surat berharga, termasuk surat-surat bukti kepemilikan tanah dan bangunan.

Surat-surat tersebut bisa dalam bentuk sertipikat, SPPT PBB, bukti peroleh seperti akta jual beli, akta pemberian hak tanggungan, dan lain-lain.

Jika surat-surat tersebut hilang atau rusak nantinya akan terdapat kesulitan ketika akan dilakukan perbuatan hukum tertentu terhadap objek tersebut. Perbuatan hukum itu mungkin saja berupa jual-beli, menjaminkan dan lain-lain.

Nah, bagi masyarakat yang terkena dampak banjir terhadap surat-surat berharganya tersebut sebaiknya segera urus ke instansi berwenang secepatnya. Apalagi sertifikat tanah tersebut sampai hilang. Wah, ini musti segera diurus. (more…)

Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek

Tidak semua jenis sertifikat yang bisa dibangun proyek properti. Hanya SHM, HGB dan Hak Pakai. Sertifikat Hak Pakai bisa dibangun dengan persyaratan tertentu

Tentang UUPA

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang lebih dikenal dengan UUPA merupakan kitab suci masalah pertanahan di Indonesia.

Banyak kalangan yang berpendapat bahwa UUPA merupakan salah satu karya masterpiece anak bangsa Indonesia di bidang hukum, mengingat perjuangan gigih dan memakan waktu yang lama dalam penyusunannya.

Tercatat dalam sejarah bahwa panitia penyusunan cikal UUPA dibentuk sejak tahun 1948 di Yogyakarta. Ya, kurang lebih 12 tahun sejak mulai digulirkan rencana penyusunan UUPA sampai diundangkan pada tahun 1960.

UUPA menjadikan peraturan pertanahan terunifikasi dengan ciri khas masyarakat Indonesia yang sebelumnya merupakan peraturan warisan kolonial yang bersifat eksploitatif, dualistik dan feodalistik. (more…)

Surat Keterangan Lunas, Roya, Biaya Roya, Lama Waktu dan Syaratnya

roya sertifikat

Setelah mencicil sekian lama sesuai dengan kesepakatan dengan kreditur atau bank seperti tercantum di dalam Perjanjian Kredit (PK), maka hutang sudah lunas.

Lalu apa langkah selanjutnya yang harus dilakukan? Dari sisi bank, mereka harus mengeluarkan surat keterangan lunas terhadap debitur.

Surat keterangan lunas

Dalam surat keterangan lunas tersebut tercantum bahwa si debitur, sesuai dengan perjanjian kredit, sudah melunasi hutangnya. Dan menyatakan bahwa sertifikat yang dijaminkan di kreditur bukan lagi merupakan jaminan hutang.

Bersamaan dengan surat keterangan lunas tersebut diberikan juga berkas-berkas asli jaminan. Diantaranya adalah asli sertifikat, sertifikat hak tanggungan, surat roya dan berkas-berkas lain yang menyertai.

Sertifikat hak tanggungan

Sertifikat hak tanggungan merupakan bukti bahwa atas objek tersebut sedang dibebankan hak tanggungan. Atau dalam bahas mudahnya bahwa objek tersebut menanggung hutang pemiliknya. (more…)

Apakah Jual Beli Sah Jika Salah Satu Ahli Waris Tidak Tandatangan?

ajb waris

Jika ada ahli waris ada yang tidak ikut tandatangan AJB

Karena sesuatu hal, salah satu ahli waris tidak bersedia menandatangani Akta Jual Beli (AJB). Padahal semua ahli waris lainnya bersedia menandatangani akta jual beli tersebut.

Kondisi ini kemungkinan bisa terjadi dan memang sudah terjadi. Ini dialami oleh pembaca asriman.com. Dan mereka berkonsultasi langsung kepada saya.

Intinya mereka menanyakan bagaimana caranya menjual sebuah rumah milik ahli waris jika ada salah satu ahli waris tidak tersedia tanda tangan AJB?

Saya langsung jawab bahwa AJB tersebut tidak sah. Karena ada salah satu orang yang berhak tidak memberikan tandatangannya.

Tidakpun begitu PPAT tidak akan bersedia membuat AJB jika ada salah satu ahli waris tidak menandatangani AJB.

Kondisinya kira-kira seperti ini:

Ada sebidang tanah dengan rumah yang sudah bersertifikat Hak Milik (SHM), bukan girik, pemiliknya sudah meninggal, suami dan istri.

Otomatis hak atas tanah dan bangunan tersebut jatuh kepada para ahli waris, yaitu semua anak-anaknya.

Lalu para ahli waris ini mau menjual rumah tersebut. Sampai di sini tidak masalah karena memang hukumnya begitu. (more…)