asriman.com – Page 12 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Lebih Bagus Mana Pecah Sertifikat Dulu Atau AJB Dulu

Jika seseorang memiliki sebidang tanah dengan dua unit rumah di atasnya kemudian karena sesuatu hal salah satu rumah mau dijual. Bagaimana langkah yang harus dilakukan terlebih dahulu?

Apakah sertifikat atas tanah yang dipecah terlebih dahulu atau membuat Akta Jual Beli terlebih dahulu?

Pemecahan sertifikat terlebih dahulu

Sebenarnya kedua langkahnya bisa saja dilakukan terlebih dahulu tidak ada larangannya. Bisa saja sertifikat dipecah terlebih dahulu lalu buat AJB atas tanah (rumah) yang akan dijual.

Atau bisa saja cara kedua yaitu dengan cara membuat AJB terlebih dahulu lalu berdasarkan AJB tersebut dilakukan pemecahan atas bidang tanah tersebut. Dalam hal ini AJB dilakukan atas sebagian bidang tanah.

Tetapi untuk kelancaran dalam proses jual beli atas sebagian bidang tanah tersebut akan lebih baik kalau langkah pertama yang harus dilakukan adalah pemecahan terlebih dahulu.

Pemecahan atas bidang tanah tersebut dilakukan berdasarkan pernyataan dari pemilik yang mencantumkan alasan pemecahan. Untuk kondisi ini alasan pemecahan adalah tanah dan bangunan tersebut akan dialihkan kepada pihak lain secara sebagian-sebagian.

Tetapi terdapat kondisi jika si pemilik membutuhkan uang saat ini juga, karena jika menunggu pemecahan selesai maka dibutuhkan waktu yang lama, mungkin sekitar dua atau tiga bulan. Maka untuk mengakomodir kondisi ini bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atas sebagian tanah yang akan dijual tersebut.

Atau mungkin saja di pemilik tidak punya uang untuk memecah sertifikat, maka dengan adanya PPJB yang diiringi dengan pembayaran uang muka maka si pemilik memiliki uang untuk membiayai pemecahan. Jika sertifikat telah selesai dipecah maka langkah selanjutnya adalah membuat AJB yang diikuti dengan permohonan baliknama sertifikat berdasarkan AJB tersebut.

AJB terlebih dahulu

Seperi sudah disinggung di atas bahwa langkah lainnya yang bisa dilakukan adalah dengan cara membuat AJB terlebih dahulu. Lalu setelah AJB diajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan luasan yang tercantuk dalam AJB.

Karena dalam AJB ini harus dicantumkan luas tanah yang menjadi objek jual beli. Karena objek jual beli hanya sebagian saja.

Berdasarkan AJB ini selanjutnya bisa diajukan pemecahan ke kantor BPN lalu setelah pemecahan selesai dilanjutkan dengan permohonan baliknama.

Berapakah Besarnya Komisi Broker Properti di Indonesia?

Kebutuhan terhadap jasa broker properti

Jasa broker properti terkadang sangat kita butuhkan disaat ingin menjual, membeli atau menyewa properti, terlebih bagi mereka yang awam terhadap dunia properti dan ingin sesegera mungkin menjual, membeli atau menyewa properti dengan harga yang wajar.

Persoalannya, mereka seringkali tidak tahu, berapa komisi broker properti yang harus diberikan sebagai imbalan jasa atas bantuan yang telah mereka berikan?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, satu hal yang harus digarisbawahi bahwa pemerintah memberikan batasan tentang besarnya komisi broker properti tersebut.

Pihak yang wajib memberikan komisi broker

Dalam sebuah transaksi properti yang melibatkan broker, pihak yang wajib membayarkan komisi broker adalah penjual karena dialah yang mendapatkan uang.

Lagipula pada umumnya kesepakatan tentang besaran fee brokerage tersebut sudah disepakati dengan pemilik properti di awal sebelum si broker membantu menjualkan propertinya.

(more…)

Perusahaan Manajemen Konstruksi Dan Proyek Perumahan Subsidi

Developer wajib mendaftar di Sireng melalui asosiasi

Sebagaimana kita ketahui, developer yang membangun rumah subsidi harus didaftarkan ke kementrian PUPR dengan aplikasi Sireng atau Sistem Registrasi Pengembang. Pendaftaran hanya bisa dilakukan melalui asosiasi.

Oleh karena itu Perusahaan harus menjadi anggota asosiasi dan asosiasi selanjutnya mendaftarkan Sireng. Dengan didaftarkan perusahaan melalui Sireng oleh asosiasi, pemerintah menjadi tahu nama-nama perusahaan yang membangun rumah subsidi.

Developer mendaftarkan proyeknya di Sikumbang

Untuk perusahaan yang sudah terdaftar di Sireng dan sedang membangun proyek rumah subsidi, perusahaan harus mendaftarkan proyeknya melalui aplikasi Sikumbang atau Sistem Informasi Kumpulan Pengembang.

Lihat di sini jadwal workshop developer properti, Anda akan diajarkan langkah demi langkah menjadi developer properti walaupun Anda seorang pemula

Dengan password Sireng tersebut perusahaan mendaftarkan proyeknya dengan cara upload berbagai informasi perumahannya. Dengan terdaftarnya proyek melalui aplikasi Sikumbang ini, pemerintah menjadi tahu berapa rumah subsidi yang akan atau sedang dibangun pengembang.

Informasi jumlah unit rumah yang didaftarkan ini menjadi dasar pemerintah menghitung kebutuhan dana subsidi yang dianggarkan melalui APBN.

Developer mendaftarkan perusahaannya sebagai perusahaan Manajemen Konstruksi

Dalam proses pendaftaran proyek perumahannya, developer juga harus mendaftarkan perusahaannya sebagai perusahaan konsultan konstruksi yang akan bertindak sebagai perusahaan MK atau Manajemen Konstruksi.

Dengan syarat perusahaan memiliki ijin LPJK atau Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi. Jika perusahaan tidak memiliki ijin LPJK atau bukan sebagai perusahaan MK, developer bisa mendaftarkan perusahaan lain yang memiliki sertifikasi MK. (more…)

Sertifikat Tanah Hilang, Lalu Diuruslah Sertifikat Pengganti, Eh yang Hilang Ditemukan Lagi, Apakah Sertifikat Awal Masih Berlaku?

Jika sertifikat atas tanah dan bangunan hilang atau rusak atau karena sertifikat masih menggunakan blangko sertifikat yang tidak digunakan lagi, maka pemilik bisa mengajukan sertifikat pengganti ke kantor BPN setempat. Tentang penerbitan sertifikat pengganti ini diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Langkah pertama yang harus dilakukan jika sertifikat tersebut hilang adalah dengan membuat laporan kehilangan ke kepolisian. Lalu kepolisian mengeluarkan surat berita acara pemeriksaan.

Setelah didapatkan berita acara pemeriksaan selanjutnya pemilik mengurus sertifikat pengganti ke kantor pengganti.

Nah di kantor BPN ini banyak langkah yang harus dilakukan, diantaranya adalah pemilik disumpah bahwa sertifikat miliknya benar-benar hilang.

Kemudian langkah selanjutnya adalah dibuat pengumuman di media nasional tentang khilangan tersebut. Ditunggu selama 30 hari jika ada yang menemukan sertifikat atau ada pihak yang merasa keberatan terhadap akan diterbitkannya sertifikat pengganti oleh BPN.

Setelah jangka waktu pengumuman terlewati maka BPN memproses penerbitan sertifikat pengganti.

Jadi banyak langkah yang harus dilakukan untuk menerbitkan sertifikat pengganti diantaranya adalah sumpah dari pemilik dan pengumuman di media nasional. Pada tahapan ini apabila sertifikat yang hilang ditemukan maka proses penerbitan sertifikat pengganti harus dihentikan. Sertifikat yang hilang tersebut kembali berlaku.

Namun apabila ketika sertifikat pengganti sudah terbit, ternyata sertifikat yang hilang ditemukan lagi maka sertifikat tersebut tidak berlaku lagi.

Langkah yang harus dilakukan adalah menyerahkan sertifikat yang hilang tersebut ke kantor BPN untuk disimpan atau dimusnahkan.

Tawarkan Pembeli Proyek Untuk Memasarkan Kepada Kenalannya

Salah satu strategi agar proyek perumahanmu sukses dalam penjualan adalah dengan mengajak orang yang sudah membeli untuk ikut memasarkan proyek. Prinsipnya seperti member get member. Strategi yang bisa dipraktekkan adalah dengan memberi iming-iming.

Imingi dengan fee marketing

Mereka mau memasarkan tentu dengan iming-iming akan diberikan fee marketing. Besarnya fee terserah saja. Aturan yang berlaku umumpun ok ok saja. Misalnya 2,5% dari harga rumah.

Jikapun mereka bukan seorang tenaga penjual atau tidak terbiasa memasarkan properti, mereka akan tertarik untuk ikut memasarkan jika ditawarkan dengan bahasa yang menarik.

Bisa dengan narasi bahwa mereka tidak perlu memasarkan dengan cara-cara pemasaran yang pada umumnya berlaku, cukup cerita kepada teman-temannya.

Seseorang yang sanggup membeli rumah apalagi dengan membeli tunai berarti ia punya cukup uang. Dan biasanya ia juga punya circle orang-orang yang punya uang juga. Apalagi ia tipe orang yang banyak bergaul sehingga apapun yang ia bicarakan menarik perhatian orang-orang di sekitarnya. Orang-orang seperti ini yang disebut sosialita.

Nanti mereka diajarkan cara menjual tetapi dengan cara tidak menjual. Mereka diajak bercerita kepada kenalannya tentang baru saja membeli rumah. (more…)

Jika Pemilik Tanah Meninggal Apa yang Harus Dilakukan Oleh Ahli Waris

Sering ditemui ketika akan membeli sebidang tanah ternyata nama yang tertera di dalam sertifikat sudah meniggal dunia. Lalu yang menjual adalah para ahli warisnya. Apakah bisa? Dan bagaimana langkahnya?

Untuk diketahui bahwa jika seseorang meninggal maka hartanya menjadi hak para ahli waris. Sebenarnya tidak hanya hartanya yang menjadi hak ahli waris, hutang dan kewajibannya pun menjadi kewajiban para ahli waris.

Siapa ahli warisnya? Ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya, jika yang meninggal adalah adalah suami.

Demikian juga jika yang meninggal istri maka ahli warisnya adalah suami dan anak-anaknya. Semua ahli warisnya nanti akan tertera di dalam Surat Keterangan Waris (SKW).

Bagaimana cara membuat surat ketarangan waris? Untuk membuat SKW harus dilihat dulu yang meninggoi ini siapa. Apakah pribumi asli, atau WNI keturunan.

Untuk WNI keturunanpun dilihat juga apakah dari Tionghoa, Eropa, India atau negara-negara lainnya.

Surat Keterangan Waris untuk WNI Pribumi

Untuk warga negara Indonesia pribumi, Surat Keterangan Waris dibuat dibawah tangan, ditandatangani oleh semua ahli waris, dengan disaksikan atau turut ditandatangani oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui dan dikuatkan oleh Lurah/Kepala Desa dan Camat.

Surat keterangan waris tersebut nanti dikasi nomor registrasi di kantor lurah/kepala desa dan camat. (more…)

Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah.

Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau properti lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.

Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit (PK) diikuti dengan penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Dalam PK dan APHT dicantumkan segala sesuatu tentang kredit dan pelaksanaannya.

Diantara data yang penting yang harus dicantumkan di dalam PK dan APHT adalah jumlah hutang si debitur dan tata cara pembayaran dan pelunasannya.

Lainnya, juga disepakati hak dan kewajiban masing-masing pihak. Tak lupa juga dicantumkan solusi yang diambil jika debitur wanprestasi (cidera janji) dalam membayar kewajibannya. (more…)

Pajak-Pajak dalam Transaksi Jual Beli Properti

Setiap transaksi jual beli properti wajib membayar pajak

Setiap transaksi yang terjadi di bidang real estate dikenakan pajak, karena dalam transaksi terjadi perpindahan barang/hak dari suatu subjek pajak kepada subjek pajak lainnya.

Terdapat dua komponen dalam suatu transaksi jual beli properti, yaitu subjek dan objek pajak.

Subjek dan objek pajak

Subjek pajak terdiri dari Penjual dan Pembeli, sementara objek pajak adalah propertinya.

Dalam hal ini penjual dan pembeli diwakili oleh data-data yang ada dalam Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) untuk subjek pajak berupa orang pribadi.

Jika penjual dan pembeli adalah badan hukum atau perseroan terbatas (PT), yayasan maka subjek pajaknya adalah data-data yang tercantum di dalam akta-akta perseroan atau akta yayasan, mulai dari akta pendirian dan akta-akta perubahannya (jika ada). (more…)