Dampak Ketika Salah Memperlakukan Kegagalan Tenaga Marketing

Seorang anggota DEPRINDO yang menjalankan proyek milik bos-nya, mengeluh atas rendahnya penjualan di proyeknya.

Karena rendahnya prestasi penjualan, Owner telah mengganti tenaga marketing sampai 4 kali. Penjualan proyek saat ini ditangani tenaga marketing baru.

Dari sisi kemampuan, terlihat tenaga marketing yang baru sangat bisa dihandalkan. Namun tetap saja realisasi penjualan masih sangat rendah.

Dia tidak mengeluh karena kurang sigapnya marketing baru dalam berjualan atau ketersediaan pasar, namun adanya hambatan akibat kekeliruan sang big bos ketika memperlakukan tenaga marketing lama yang diganti. 

Ada 2 hal yang dia anggap keliru yaitu keterlambatan membayar fee marketing dan bahasa “kasar” yang menyinggung marketing lama. Perlu diketahui, untuk kegiatan pemasaran, selain fee marketing, developer menyediakan anggaran operasional berupa uang transportasi, baik staff marketing yang melakukan canvasing maupun sales koordinatornya. (more…)

Begini Cara Menerapkan Gimmick Marketing Free Biaya-Biaya, BPHTB dan PPN

Saat ini banyak developer yang menerapkan strategi marketing free biaya-biaya, free BPHTB, dan free PPN. Biaya-biaya dalam pembelian rumah dari developer adalah biaya Notaris dan biaya KPR bank.

Sementara BPHTB dan PPN adalah pajak-pajak yang timbul karena transaksi jual beli rumah dari pengembang. Dalam hal ini pengembangnya adalah perseroan terbatas (PT).

Semua biaya-biaya dan pajak tersebut sebenarnya kewajiban pembeli. Namun demi strategi penjualan bisa saja menjadi tanggugjawab developer. Sekarang kita sigi apa saja biaya-biaya tersebut dan besaran masing-masingnya.

Biaya notaris

Jenis biaya untuk Notaris/PPAT ini biasanya untuk pengecekan sertifikat, PPJB, AJB, dan Baliknama.

Pengecekan sertifikat

Besarnya biaya pengecekan sertifikat ini tidak mahal, murah saja, hanya Rp50 ribu saja per-sertifikat. Tetapi Notaris meminta biaya lebih kepada kliennya karena konon katanya ada biaya tidak resmi yang musti dibayarkan ke petugas BPN tiap pelayanan. Mungkin iya mungkin tidak.

Biaya PPJB

Selanjutnya biaya yang mungkin timbul adalah biaya akta PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika transaksi didahului dengan PPJB. PPJB ini tidak wajib, jika seorang konsumen membeli dengan tunai tidak perlu PPJB.

PPJB dibuat jika pembelian oleh konsumen dengan cara bertahap. Atau dengan KPR. Jika dicantumkan tarifnya biasanya tarifnya paling tinggi 1% dari nilai yang tertera di dalam PPJB. (more…)

Ini Dokumen-Dokumen yang Dibutuhkan Ketika Membeli Rumah Dari Developer, Baik Dengan Tunai, KPR dan Langkah yang Harus Dilakukan Setelah Hutang Lunas

Ketika seseorang membeli rumah dari developer, maka developer harus memiliki dokumen-dokumen tentang rumah yang diperjualbelikan. Dokumen-dokumen tersebut diantaranya:

  1. Sertifikat atas tanah dan bangunan, dalam hal ini adalah sertifikat rumah yang diperjualbelikan, bisa HGB (Hak Guna Bangunan), bisa SHM (Sertifikat Hak Milik).
  2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) disertai dengan siteplan yang sudah disahkan.
  3. SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan dan bukti pembayarannya.
  4. Legalitas developer, jika developer badan hukum wajib memiliki akta pendirian, SK Kemenkumham, NIB (Nomor Induk Berusaha).
  5. Jika developernya perorangan saja, maka diperlukan KTP (Kartu Tanda Penduduk) dan KK (Kartu Keluarga) serta NPWP-nya
  6. Selanjutnya di pihak pembeli harus mempersiapkan foto copy KTP dan KK.
  7. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) pembeli
  8. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika pembelian tersebut didahului oleh PPJB.
  9. AJB (Akta Jual Beli)
  10. Sebelum AJB ditandatangan para pihak wajib membayar pajak-pajak karena transaksi jual beli. Developer sebagai penjual dikenakan PPh (Pajak Penghasilan) dan Pembeli dikenakan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Besarnya PPh adalah 2,5% sementara BPHTB 5%.

Memohonkan baliknama

Setelah semua persyaratan jual beli dipenuhi maka dilakukan penandatanganan AJB di PPAT. Selanjutnya PPAT mengajukan permohonan baliknama ke kantor BPN.

Syarat permohonan baliknama adalah semua persyaratan di atas ditambah dengan pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

Pembayaran PNBP ini setelah berkas permohonan baliknama diterima oleh petugas BPN dan membuat Surat Perintah Setor (SPS). Dimana di dalam SPS tersebut tertera jumlah yang harus dibayarkan dalam proses baliknama.

Setelah SPS dibayarkan di bank yang ditunjuk maka proses baliknama sudah berjalan di kantor BPN.

Selanjutnya tunggu proses baliknama selesai, harusnya dalam jangk awaktu 7 hari kerja. Tetapi dalam prakteknya baliknama selesai dalam jangka waktu 1 bulan rata-rata. Nanti agar sering-sering dicek perkembangan berkas, khawatir kalau-kalau ada berkas yang kurang maka proses baliknama di BPN terkendala.

Jika pembelian dengan cara KPR

Jika pembelian oleh konsumen perumahan dilakukan dengan KPR maka terdapat syarat tambahan yaitu Perjanjian Kredit (PK).

Berdasarkan PK tersebut nanti dibuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang menandakan bahwa objek rumah tersebut dibebankan hak tanggungan untuk menjamin hutang pemiliknya.

Selanjutnya APHT tersebut didaftarkan oleh PPAT ke kantor BPN untuk dicatatkan hak tanggungannya di buku tanah dan diterbitkan sertifikat hak tanggungan.

Ketika hutang sudah lunas

Ketika pembeli sudah melunasi hutangnya maka ia selanjutnya dapat mengambil kembali sertifikat yang dijaminkan ke bank kreditur.

Bersamaan dengan pengambilan sertifikat yang menjadi jaminan debitur juga mendapatkan surat keterangan lunas dan surat roya.

Surat keterangan lunas menyatakan bahwa hutang dari debitur dengan jaminan sertifikat nomor sekian sudah lunas dengan demikian sertifikat tersebut tidak lagi menjadi jaminan hutang.

Surat roya adalah surat dari bank kreditur yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan agar menghapus catatan hak tanggungan di sertifikat yang sedang menjadi jaminan hutang atau dibebankan hak tanggungan.

Mengajukan permohonan roya

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengambil semua dokumen dari bank kreditur, diantaranya:

  1. Sertifikat hak atas tanah dan bangunan, atau sertifikat rumah beserta kelengkapannya seperti foto copy PBG, foto copy PBB dan syarat lainnya. Biasanya bank menempatkan berkas dalam 1 bundel. Semua dikembalikan bank kok, tenang saja. Bank tidak ada kepentingan lagi karena hutang sudah lunas.
  2. Sertifikat hak tanggungan.
  3. Surat keterangan lunas.
  4. Surat roya.

Syarat-syarat di atas dilengkapi dengan syarat identitas pemohon seperti foto copy KTP dan KK yang sudah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket penerimaan berkas.

Selanjutnya ada perintah untuk membayar dalam bentuk SPS dan disetor ke bank. Besarnya setoran untuk roya ini hanya Rp50 ribu.

Lalu setelah pembayaran dan berkas diterima maka proses roya berjalan di kantor BPN. Nanti setelah tujuh hari kerja roya atas sertifikat selesai dan diambil di loket pengambilan berkas.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jika Ingin Memecah Tanah Sendiri Menjadi Banyak Bidang Bagaimana Langkahnya?


Mungkin saja ada seseorang memiliki sebidang tanah yang cukup luas, kemudian ia ingin memecah bidang tanah tersebut menjadi banyak. Misalnya menjadi 20 bidang.

Jika tanah tersebut memiliki jenis hak SHM (Sertifikat Hak Milik), maka untuk memecah bidang menjadi 20 bidang tersebut tidak diperbolehkan.

Karena ada pengaturan tentang jumlah maksimal pemecahan bidang tanah SHM. Maksimal hanya 5 bidang saja.

Hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 bidang tanah seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 m2, dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.

Ajukan perubahan hak menjadi HGB

Langkah yang bisa dilakukan adalah dengan cara mengajukan perubahan hak dari SHM menjadi HGB. Karena apabila sertifikat tanah berupa HGB (Hak Guna Bangunan) tidak ada peraturan pembatasan pemecahan.

Untuk merubah SHM menjadi HGB dapat diajukan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Dalam mengajukan perubahan ini tidak ada dikenakan pajak karena memang tidak ada peralihan hak. Hanya merubah jenis sertifikat hak atas tanah saja.

Pengajuan HGB juga bisa tanpa merubah data-data yang ada di SHM, jika memang tidak ada perubahan data-data tanah.

Dengan demikian tidak perlu mengukur ulang ke lokasi dan tidak perlu mengganti blangko. Sehingga biaya untuk mengubah SHM menjadi HGB hanya dikenakan biaya pemeliharaan data pertanahan saja.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Begini Aturannya Orang Asing Atau WNA Membeli Rumah Dan Apartemen Di Indonesia

Orang asing diperbolehkan membeli rumah dan apartemen di Indonesia dengan syarat WNA tersebut memiliki dokumen keimigrasian sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dokumen keimigrasian tersebut diantaarnya visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Jenis sertifikat yang dapat dimiliki oleh WA

Rumah tapak

Orang asing dapat memiliki rumah tapak diatas tanah hak pakai di atas tanah negara atau Hak Pakai di atas Hak Milik. Dimana tanah Hak Milik tersebut dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas tanah Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Orang asing juga dapat memiliki rumah dengan hak pakai di atas hak pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang hak pengelolaan.

Rumah susun/apartemen

Orang asing dapat memiliki rumah susun atau apartemen dengan alas hak berupa Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah negara.

Bisa juga Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah hak pengelolaan. Bisa juga dengan Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.

Cara orang asing memperoleh rumah

Orang asing dapat memperoleh rumah dengan cara peralihan hak berupa jual beli, hibah, tukar menukar, lelang atau cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Untuk rumah tapak berupa Hak Milik atau Hak Guna Bangunan apabila akan dialihkan ke orang asing, maka Hak Milik dan HGB tersebut diubah dulu haknya menjadi Hak Pakai.

Kategori rumah untuk orang asing

Kepemilikan rumah untuk orang asing ini diatur dalam Pasal 186 Permen ATRBPN 18/2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Rumah tapak

Rumah tapak untuk orang asing adalah rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jumlahnya 1 bidang tanah perorang/keluarga dan tanahnya paling luas 2.000 m2.

Rumah susun/apartemen

Untuk kategori rumah susun atau apartemen yang boleh dimiliki oleh orang asing adalah rumah susun komersial atau tidak boleh rusunami (rumah susun sederhana milik).

Batasan harga rumah yang dapat dibeli oleh orang asing

Pembatasan harga untuk rumah tapak diatur berdasarkan propinsi. Hal diatur dalam Kepmen ATR/BPN 1241/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

Batasan harga untuk rumah tapak

Jakarta, Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, DI Yogyakarta, Bali harga rumah yang boleh dibeli oleh orang asing adalah minimal Rp5 milyar.

NTB 3 milyar, Sumatera Utara, Kalimantan Timur, Sulawesi Selatan dan Kepri adalah 2 milyar. Dan propinsi lainnya 1 milyar.

Batasan harga untuk rumah susun atau apartemen

Jakarta 3 milyar, Banten, Jabar, Jateng, Jatim, Bali, Yogyakarta 2 milyar. Sedangkan provinsi lainnya 1 milyar.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Ini Dia Aturan Tentang Perolehan Dan Harga Rumah Tempat Tinggal Untuk Orang Asing Setelah UU Cipta Kerja Disahkan

Saat ini orang asing boleh membeli apartemen di atas HGB murni dengan batasan harga

Ini Petunjuk Pelaksanaan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/09/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

Bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 187 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, telah diterbitkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/ SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing sebagai dasar batasan harga pemilikan rumah tapak maupun satuan rumah susun oleh Orang Asing.

Sehubungan dengan hal tersebut, guna kelancaran pelaksanaannya bersama ini disampaikan hal-hal sebagai berikut:

Bahwa guna meningkatkan investasi yang bertujuan untuk mendorong peningkatan perekonomian negara, Pemerintah telah menerbitkan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagai payung hukum bagi masuknya investasi, salah satunya di bidang pertanahan melalui kemudahan bagi Orang Asing dalam memperoleh properti di Indonesia, yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. (more…)

Jangan Panik, Jika Sertifikat Tanah Hilang atau Rusak, Bisa Ajukan Sertifikat Pengganti Ke BPN

Sertifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah. Dengan adanya surat tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki tanah tersebut dengan bukti berupa surat yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Pengertian sertifikat tanah menurut Peraturan Pemerintah

Tentang pengertian sertifikat tanah ini tercantum di dalam Pasal 1 angka 20 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam pasal tersebut menyatakan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Dalam hal sertifikat tanah hilang atau rusak maka sertifikat tersebut bisa dimohonkan sertifikat pengganti ke kantor BPN setempat.

Tentang sertifikat hilang atau rusak ini diatur di dalam Pasal 57 ayat (1) PP 24/1997 sebagai berikut:

Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blangko sertifikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

Permohonan sertifikat pengganti karena hilang atau rusak hanya dapat diajukan oleh orang atau pihak yang namanya tercantum di dalam sertifikat. Atau bisa juga orang penerima hak jika ada peralihan hak dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang. (more…)

Bagaimana Mengurus Tanah Warisan Dari Orang Tua ke Atas Nama Ahli Waris

Jika seorang meninggal dunia maka ia meninggalkan para ahli waris dan warisan. Para ahli waris adalah istri atau suami dan anak-anaknya.

Jika seorang suami meninggal maka yang menjadi ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya sedangkan jika seorang istri meninggal maka yang menjadi ahli warisnya adalah suami dan anak-anaknya.

Berkas-berkas yang perlu diurus jika seseorang meninggal dunia

Surat keterangan kematian

Surat keterangan kemartian bisa didapatkan dari rumah sakit, kepolisian dan nantinya dilaporkan kepada luran dan camat setempat dengan perantaraan RT dan RW terlebih dahulu. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas