asriman.com – Page 15 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Berapa Modal yang Dibutuhkan Untuk Bisnis Developer Properti?

Bisnis developer properti dianggap sebagai sebuah bisnis yang padat modal atau membutuhkan modal yang besar. Anggapan ini tidak sepenuhnya benar, karena ada cara tertentu untuk meminimalisir kebutuhan modal

“Pak, berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis developer properti?”

Pertanyaan ini beberapa kali saya terima dari pembaca blog saya, asriman.com. dan peserta Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang saya adakan.

Terhadap pertanyaan ini saya harus jujur menjawabnya. Jumlahnya relatif, karena variabelnya banyak sekali, diantaranya; harga tanah, luas rencana proyek, lokasi, cara bayar tanah kepada pemilik lahan, besarnya kebutuhan biaya-biaya lain seperti perizinan, sertifikasi dan kondisi lokasi sehingga berpengaruh terhadap biaya persiapan.

Biaya untuk membeli lahan

Jika lahan yang akan direncanakan untuk proyek luas, maka kebutuhan terhadap modal juga lebih besar. Misalnya lahan yang akan dikembangkan seluas 1ha (10.000m2) maka modal yang jelas harus ada adalah untuk mengakuisisi lahan tersebut.

Pembayaran tanah secara tunai

Jika harga tanahnya Rp500.000 (limaratus ribu) per-meter persegi maka modal yang harus disediakan adalah Rp5 milyar rupiah. Ini untuk tanahnya saja dan dibayar tunai.

Belum lagi nanti ditambah dengan biaya mengurus sertifikat tanah, perizinan dan persiapan lahan.

Dengan luasan serupa, di lokasi lain mungkin harga tanah lebih murah, hal ini berkaitan dengan lokasi. Lokasi yang sudah ramai tentu harga tanah lebih mahal dibanding dengan lokasi yang masih sepi.

Hukum ekonomi juga berlaku di sini, jika lokasi ramai maka permintaan terhadap hunian akan tinggi (demand) maka harga akan naik. Kira-kira seperti itu.

(more…)

Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?

Amat fasih lisan politikus dan birokrat bertutur. Tahun 2045 Indonesia akan menjadi negara dengan perekonomian terbesar ke-empat di dunia. Indonesia Emas!

Musababnya saat itu Indonesia memperoleh bonus demografi dimana 64% dari 297 juta penduduk Indonesia berada pada usia produktif, ditunjang oleh pula politik tanah air yang cenderung stabil.

Kenapa tahun 2045?

Indonesia merdeka pada tahun 1945, sehingga tepat pada tahun 2045 nanti umur Indonesia sudah 100 tahun. Satu abad. Waktu yang cukup untuk menjadi hebat. Ekonomi kita kuat. Indonesia Emas!

Kita harus optimis Indonesia Emas bukan hanya jargon, bukan hanya mimpi di siang bolong. Indonesia Emas harus terwujud.

Perwujudan Indonesia Emas harus di segala bidang kehidupan. Bidang ekonomi, sosial, Iptek, pertahanan dan bidang lainnya.

Indonesia Emas merupakan pengharapan bahwa semua kebutuhan rakyat sudah terpenuhi, terutama di bidang kebutuhan primer seperti pangan, sandang dan papan.

Khusus di bidang pangan, kebutuhan masyarakat tidak hanya terpenuhi, tetapi harusnya lebih jauh lagi, terpenuhi dengan cara berswasembada. (more…)

DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?

Dalam memasarkan produk setiap developer dituntut untuk kreatif. Salah satu contohnya adalah kreatif dalam menerapkan pricing strategi, sehingga berapapun uang muka yang dimiliki calon pembeli tetap diakomodir. Timbul istilah DP suka-suka konsumen

Di materi promosi sebuah proyek properti banyak ditemui skema pembayaran uang muka (down payment, DP) dengan cara Suka-suka Konsumen. Dirimu ingin meniru? Begini caranya:

Tetapkan harga dasar

Hal pertama yang harus ditetapkan adalah harga dasar dari produk kita, harga ini merupakan harga batas bawah yang bisa ditoleransi dalam menjual.

Misalnya harga bawah produkmu adalah 500juta. Harga ini sudah termasuk harga pokok produksi dan target keuntungan dan termasuk juga kewajiban-kewajiban berupa pajak-pajak yang musti dibayarkan dan biaya lainnya.

Prinsipnya, produk kita tidak boleh dijual di bawah harga tersebut.

Dapatkan nilai appraisal rumah

Selanjutnya kita hubungi bank pemberi kredit untuk mengetahui berapa nilai appraisal dari produk kita.

Setelah mengetahui nilai appraisal maka setelahnya mudah menentukan berapa uang DP yang menjadi kewajiban konsumen. (more…)

Bagaimana Proses Jual Beli Atas Sertifikat yang Belum Baliknama Dari Pemilik Sebelumnya

Kondisi ini kerap kali terjadi ketika akan mentransaksikan sebidang tanah atau tanah dan bangunan. Kondisinya adalah sertifikat atas tanah dan bangunan yang akan ditransaksikan belum dibaliknama ke atas nama pemilik sekarang. Jadi sertifikatnya masih atas nama pemilik lama.

Pemilik sekarang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB) sebagai pegangan bahwa ia telah membeli objek tersebut dari pemilik sebelumnya.

Apa langkah yang harus dilakukan jika kondisi tersebut terjadi pada Anda?

Ajukan baliknama berdasarkan AJB

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan baliknama atas sertifikat tersebut ke kantor BPN. Baliknama diajukan berdasarkan AJB dengan melampirkan persyaratan baliknama sebagaimana peraturan yang berlaku.

Syarat balikannama tersebut diantaranya:

Asli sertifikat
Asli AJB
Foto copy KTP dan KK penjual, beserta KTP pasangan
Foto copy NPWP penjual
Foto copy KTP dan KK pembeli
Foto copy NPWP pembeli
Bukti pembayaran PPh yang sudah divalidasi atas nama pernjual
Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi atas nama pembeli
Bukti pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak); PNBP ini dibayarkan setelah adanya bukti Surat Perintah Setor yang dikeluarkan oleh petugas BPN

Setelah baliknama selesai (kemungkinan dalam waktu 2 minggu atau lebih) maka selanjutnya bisa dilakukan penandatanganan AJB dengan pembeli sekarang.

Langkah ini adalah yang paling aman untuk semua pihak. Pembeli sekarang terlindungi karena ia membayar hanya setelah sertifikat atas nama pemilik yang akan menjual sekarang.

Tetapi langkah ini memiliki kelemahan yaitu terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan pembeli dengan waktu dilaksanakannya jual beli. Penjual tidak menerima uang penjualan tanah miliknya saat ini terjadi kesepakatan karena harus menunggu baliknama.

Sementara proses baliknama bisa saja melebihi waktu yang diharapkan. Ini bisa membuat pembeli berubah fikiran atau membatalkan rencana pembelian.

PPJB terlebih dahulu

Untuk menghindari kerugian penjual karena terdapat jeda waktu antara terjadi kesepakatan dengan diterimanya uang penjualan atas tanah miliknya maka dapat dilakukan penandatanganan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) terlebih dahulu. Penandatanganan PPJB bisa dengan pembayaran lunas atau dengan sebagian.

PPJB lunas

Jika pembayaran atas harga jual beli tersebut dengan PPJB lunas maka pembeli memberikan uang jual beli seluruhnya walaupun sertifikat beluk dibaliknama ke atas nama penjual sekarang.

Dalam PPJB tersebut dicantumkan pasal yang menyatakan bahwa AJB akan dilaksanakan setelah sertifikat dilakukan baliknama ke kantor BPN. Dimana nanti dalam AJB tersebut yang bertindak sebagai penjual adalah pembeli berdasarkan kuasa di dalam PPJB.

Jadi pada saat penandatanganan AJB tidak diperlukan kehadiran pemilik karena mungkin saja ia sudah tidak bisa dihubungi karena ia sudah menerima uang hasil penjualan tanah miliknya.

Jika PPJB lunas yang disepakati terdapat keraguan dari pembeli tentang proses jual beli selanjutnya. Karena mungkin saja ia ragu apakah bisa proses baliknama lancar saja. Bagaimana jika baliknama ada kendala di kantor BPN.

Untuk mengantisipasi ini diperlukan ketelitian Notaris yang akan membuat akta PPJB. Notaris harus memastikan bahwa atas sertifikat tersebut tidak ada kendala. Sertifikat tidak ada sengketa, tidak dalam kondisi terblokir atau ada catatan apapun.

Jadi sebelum penandatanganan PPJB Notaris wajib melakukan pengecekan ke kentor BPN atau saat ini pengecekan sertifikat sudah bisa dilakukan secara online dari kantor Notaris saja.

PPJB tidak lunas

Jika pembayaran atas harga jual beli dilakukan hanya sebagian saja ketika penandatanganan PPJB maka nantinya ketika penandatanganan AJB penjual wajib hadir untuk menandatangani AJB. Penandatanganan AJB diiringi dengan pelunasan jual beli.

Imbas Kenaikan Suku Bunga dan Harga BBM Pada Industri Properti

dampak kenaikan suku bunga terhadap properti — Kenaikan suku bunga sangat berdampak terhadap pengembangan properti. Salah satunya adalah naiknya harga material

BI menaikkan suku bunga acuan

Era bunga rendah tampaknya mulai berakhir. BI menaikan memutuskan menaikkan suku bunga acuan atau BI 7-Day Reverse Repo Rate sebesar 50 basis poin (bps) menjadi 4,25 persen.

Selain itu, suku bunga deposit facility yang juga naik sebesar 50 bps menjadi 3,5 persen, dan suku bunga lending facility naik sebesar 50 bps menjadi 5 persen (CNN Indonesia, 22/9/2022).

Kenaikan suku bunga salah satunya untuk mengantisipasi larinya cadangan devisa agar tidak keluar.

Namun demikian, meski sudah naik, nilai tukar Rupiah masih tetap menurun di banding USD.

Dengan kondisi nilai tukar terus menurun, bisa jadi suku bunga perbankan akan terus naik untuk menahan devisa tidak terlalu banyak yang keluar.

Sebelum kenaikan suku bunga, perekonomian global juga sudah di hamtam perang Rusia-Ukraina dengan imbas kurangnya stok pangan dan tersendatnya aliran minyak bumi dan gas.

Dampak langsung bangsa kita tidak terhindarkan adalah dengan kenaikan harga BBM di dalam negeri.

Sebagai negara pengimpor minyak, Indonesia mau tidak mau mengikuti kenaikan harga minyak bumi agar APBN tidak jebol.

Suku bunga naik untuk menjaga inflasi

kenaikan suku bunga bank — Naiknya suku bunga untuk menjaga inflasi

Sebelum bicara dampak, sedikit teori ekonomi mengapa suku bunga harus naik. Suku bunga naik dalam rangka menjaga inflasi. (more…)

Kementerian Khusus Perumahan Akan Ada Lagi. Ini Harapan Insan Properti untuk Kementerian Perumahan Rakyat

Beberapa hari ini berkembang berita bahwa akan dibentuk kementerian khusus untuk perumahan. Jika desas desus ini betul, maka ini kabar bagus bagi insan perumahan; masyarakat sebagai pembeli, pengembang sebagai penyedia rumah dan perbankan sebagai penyedia pendanaan.

Sebenarnya dulu Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) sudah pernah ada, terakhir di Kabinet Pembangunan VII. Kala itu menterinya adalah Akbar Tanjung. Sebelum Akbar Tanjung, tercatat ada nama Siswono Yudo Husodo dan Cosmas Batubara sebagai pendahulunya.

Saat reformasi bergulir, Kabinet Pembangunan VII bubar, lalu ada kebijakan pemerintah selanjutnya yang melebur Kementerian Perumahan Rakyat ke Kementerian Pekerjaan Umum menjadi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, sampai sekarang.

Pemerintah serius memperhatikan masalah perumahan

Jika Kementerian Perumahan Rakyat ini nantinya terealisasi, ini menunjukkan bahwa pemerintah memiliki perhatian yang besar terhadap masalah perumahan di Indonesia. Terutama untuk mengatasi masalah angka backlog yang tinggi.

Karena sebagaimana dilangsir BPS, di tahun 2023 lalu tercatat angka backlog sebesar 12,7 juta. Artinya ada 12,7 juta orang yang harusnya memiliki rumah tetapi tidak memiliki rumah karena berbagai alasan.

Ada bantuan untuk konsumen

Dengan adanya kementerian khusus yang mengatur tentang perumahan rakyat dalam kabinet di pemerintahan baru nanti diharapkan ada terobosan-terobosan kebijakan yang bisa mengatasi angka backlog tersebut. Kebijakan-kebijakan tersebut diharapkan dapat lebih membantu masyarakat dalam membeli rumah. (more…)

Undang-Undang Hak Tanggungan Dan Kekuatan Eksekutorial

Mungkin belum banyak orang yang betul-betul paham apa itu hak tanggungan. Nah dalam artikel ini saya akan bahas tentang Hak Tanggungan. Apa itu hak tanggungan, bagaimana ia bisa memiliki kekuatan untuk mengikat jaminan dan bisa juga berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) terhadap suatu objek, maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut untuk mengambil pengembalian atas hutang debitur, apabila debitur wanprestasi.

Aturan hukum tentang Hak Tanggungan

Tentang hak tanggungan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”).

Hak tanggungan adalah jaminan pelunasan hutang, dimana atas hutang piutang tersebut dituangkan dalam sebuah perjanjian.

Hal ini dapat dilihat pasal 10 ayat 1:

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Saat ini hak tanggungan merupakan satu-satunya perikatan jaminan hak atas tanah. Oleh karenanya jika suatu objek tidak terdapat pembebanan hak tanggungan atasnya maka objek tersebut tidaklah terikat untuk menanggung hutang.

Penegasan tersebut dapat ditemukan dalam Alinea Ketiga Angka 5 Penjelasan Umum UUHT, yang berbunyi:

Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria.

Kekuatan eksekutorial

Salah satu kekuatan UUHT adalah ada kekuatan eksekutorial di dalamnya. Dimana jika debitur wanprestasi maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut melalui lelang dan dapat mengambil pelunasan hutang atas penjualan tersebut.

Tentang kekuatan eksekutorial tersebut dapat dilhat pada Pasal 6 UUHT:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Jadi untuk menjaga haknya kreditur dapat langsung menjual objek hak tanggungan tanpa melalui proses pengadilan terlebih dahulu.

Tetapi walaupun demikian UUHT juga tetap melindungi hak dari debitur karena kreditur hanya dapat mengambil manfaat sebesar hutang. Jika penjualan objek melebih jumlah hutang maka kreditur wajib mengembalikan kepada debitur.

Selain itu dalam pasal ini juga mengatur bahwa jika terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan maka yang berhak melakukan pelelangan adalah pemegang hak tanggungan pertama. Dengan demikian hak pemegang hak tanggungan selanjutnya diambil dari kelebihan penjualan atas objek tersebut.

Pemberian hak tanggungan dengan akta PPAT

Pembebanan hak tanggungan dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, selanjutnya akta tersebut akan didaftarkan ke kantor BPN untuk diterbitkan sertifikat hak tanggungan. Akta PPAT ditandatangai oleh debitur dan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan.

Hak Tanggungan bersifat mengikat dan menyeluruh

APHT yang sudah ditandatangani bersifat mengikat terhadap dibitur, kreditur dan objek hak tanggungan. Hak Tangungan mengikat semua benda yang ada dan akan ada di dalam objek hak tanggungan.

Cara Memecah SHM yang Luas dan Lebih Dari 5 Bidang Sekaligus

pemecahan shm 5 bidang — Sebidang tanah SHM tidak diperbolehkan dipecah melebihi 5 bidang karena ada larangan seseorang memiliki SHM lebih dari 5 bidang

Kepmen ATR/BPN No. 6 Tahun 1998

Negara melarang masyarakat memecah tanah Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih dari 5 bidang. Dimana pelarangan tersebut termaktub di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Pembatasan ini tergambar dalam Pasal 2 Kepmen tersebut;

(1) Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam Lampiran I Keputusan ini dengan disertai :

… pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) M2 dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.

Jadi di dalam Kepmen ini dapat dilihat bahwa seseorang tidak boleh memiliki SHM lebih dari 5 bidang atau dengan luas seluruhnya 5.000 m2.

Peraturan ini akan menghambat jika seseorang memiliki SHM seluas 9.000 m2 lalu akan dijual dalam bentuk kaveling-kaveling kecil. Sehingga jumlah kavelingnya lebih dari 5.

Jika dipaksakan maka nantinya SHM atas nama pemilik lahan berjumlah lebih dari 5 bidang, mungkin bisa menjadi 80 kaveling. Inilah yang dilarang melalui kepmen tersebut.

Memang ironis, peraturan ini sering dilanggar. Jika peraturan ini dipatuhi, tentu tidak akan ada SHM dengan luasan 9.000 m2, karena luas kepemilikan SHM maksimal hanya 5.000 m2.

Tetapi apapun itu, kita tetap cinta Indonesia!

Bagaimana solusinya jika SHM seluas 9.000 m2 akan dipecah

cara pemecahan tanah yang luas — Sebidang tanah SHM yang luas bisa saja dipecah secara bertahap, atau bisa juga dengan diubah dulu SHM menjadi HGB

Setelah melihat larangan pemecahan SHM di dalam kepmen Nomor 6 Tahun 1998 tersebut, tentu harus ada solusi jika masyarakat “terpaksa” harus melakukan pemecahan terhadap tanah yang mereka miliki.

Terpaksa dalam hal ini bisa berarti misalnya kepemilikan terhadap tanah tersebut terdiri dari banyak orang. Misalnya tanah yang diperoleh melalui waris.

Atau bisa juga kondisi bahwa tanah tersebut akan dijual secara sebagian-sebagian. Misalnya tanah seluas 9000 m2 akan dijual per-kaveling masing-masing seluas 100 m2, maka jalan yang harus ditempuh adalah memecah sertifikat tersebut sesuai perencanaan kaveling.

Pemecahan dilakukan secara bertahap

Hal ini sebenarnya secara hukum tidak diperbolehkan.

Karena bagaimanapun prosesnya, ujung-ujungnya si pemilik sertifikat akan memiliki SHM lebih dari 5 bidang. (more…)