Sepenting apa legalitas dalam pengembangan proyek properti? Sangat penting. Ya, legalitas sangat penting diperhatikan oleh seorang developer ketika mengembangkan sebuah proyek properti.
Legalitas ini ada dua macam, yaitu legalitas subjektif dan legalitas objektif. dan legalitas subjektif adalah legalitas yang berhubungan subjek proyek. Sedangkan legalitas objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek, yaitu proyeknya. Sementara legalitas objektif juga ada dua; sertifikasi lahan dan perizinan.
Legalitas subjektif
Legalitas subjektif adalah legalitas yang berhubungan dengan subjek proyek, yaitu developer pengelola. Jadi tergantung developer pengelola proyek tersebut, apakah berupa badan hukum atau berupa orang perorangan saja.
Legalitas subjektif PT
Jika pengembang berupa PT, subjek proyek dalam hal ini adalah PT tersebut. Sebuah PT mengelola proyek harus melengkapi seluruh persyaratan seperti yang disyaratkan peraturan. Mulai dari akta pendirian PT sampai dengan akta-akta perubahannya. SK Kemenkumham, NPWP dan NIB (Nomor Induk Berusaha). Semua ini harus dilengkapi. Semuanya ini biasanya dilengkapi ketika mengurus akta pendirian PT dan bisa dibantu oleh Notaris.
Dulu ada persyaratan mengurus SIUP dan TDP ketika mendirikan perusahaan baru. Sejak berlakunya UU No. 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja maka saati ini SIUP dan TDP tidak perlu lagi.
Legalitas subjektif pengembang perorangan
Jika pengembangnya berupa perorangan saja, maka legalitasnya cukup KTP dan NPWP saja. Ke depan KTP ini juga akan berfungsi sebagai NPWP.
Legalitas objektif
Yang dimaksud dengan legalitas objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek, yaitu proyeknya. Legalitas proyek ini terdiri dari dua yaitu sertifikasi lahan dan perizinan.
Sertifikasi lahan
Lahan yang akan dikembangkan menjadi proyek haruslah bersertifikat. Jika pengembangnya PT maka sertifikatnya adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), sementara jika pengembangnya orang perorangan maka sertifikat tanah proyek bisa Sertifikat Hak Milik (SHM).
Untuk mengurus sertifikasi lahan ini membutuhkan waktu yang cukup lama, sekurangnya butuh waktu enam bulan. Itu kalau pengurusan lancar.
Jika ada kendala pengurusan sertifikat ini bisa lebih lama lagi. Bisa satu tahun pengurusan sertifikat, bahkan bisa lebih.
Lamanya mengurus sertifikasi lahan ini disebabkan oleh adanya tahapan penerbitan sertifikat. Tahapan tersebut adalah mengambil data fisik tanah ke lokasi dengan mengukur tanah yang sedang dimohonkan. Tahapan selanjutnya adalah memohonkan penerbitan SK HGB.
Penerbitan SK HGB ini membutuhkan waktu cukup lama, sekurangnya 2 bulan bahkan lebih. Ini perlu waktu karena semua berkas permohonan sertifikat diteliti dengan seksama karena ini berhubungan dengan hak atas tanah. Jika tidak teliti maka langkah ini bisa saja merugikan pihak lain.
Langkah selanjutnya jika sudah terbit SK HGB adalah membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Setelah pembayaran BPHTB barulah bisa dicetak sertifikatnya seperti yang ada di tangan masyarakat saat ini.
Perizinan
Yang dimaksud dengan perizinan di sini adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dulunya PBG ini bernama IMB. Tetapi setelah UU Cipta Kerja disahkan maka IMB dihapuskan diganti dengan PBG.
Dulu IMB diurus di dinas terkait perizinan di pemerintah daerah setempat, tetapi sekarang PBG diurus secara online di web yang disediakan oleh pemerintah yaitu simbg.pu.go.id.
Tetapi harus dipahami bahwa PBG yang diurus secara online tersebut adalah untuk memperoleh produk akhir perizinan. Sementara persyaratan untuk mendapatkan PBG tersebut tetap diurus secara offline ke kantor dinas terkait.
Misalnya untuk mengurus Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) dan tempat pembuangan sampah diurus ke Dinas Lingkungan Hidup setempat. Selain Amdal adan juga Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) atau Surat Pernyataan kesanggupan Pengelolaan Lingkungan (SPPL). Ketiganya sama pengurusannya yaitu ke Dinas Lingkungan Hidup. Yang membedakan adalah skala proyek. Untuk proyek besar dan bangunan khusus seperti rumah sakit, perkantoran, kawasan industri, mall, apartemen dari DLH yang diurus adalah Amdal.
Jika proyeknya adalah perumahan sedang maka yang diurus adalah UKL/UPL saja. Sementara untuk proyek perumahan subsidi di bawah 5 hektar luasnya maka yang diurus adalah SPPL. SPPL ini yang paling simpel, karena berupa pernyataan sepihak bahwa developer menyatakan sanggup mengelola dan memantau lingkungan hidup di lingkungan proyeknya. Tetapi SPPL hanya untuk proyek perumahan subsidi saja karena memang tidak terlalu berdampak terhadap lingkungan hidup.
Masih banyak perizinan lainnya seperti Rekomendasi Peil Banjir, Rekomendasi Bebas Lahan Sawah Dilindungi (LSD), Rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU), Rekomendasi Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Rekomendasi Tempat Pemakaman Umum (TPU), Rekomendasi Pemadam Kebakaran (Damkar), Rekomendasi warga, Lurah dan Camat dan rekomendasi-rekomendasi lainnya. Terakhir yang diurus secara langsung adalah pengesahan siteplan. Dimana pengesahan siteplan ini diurus di Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Satu Pintu (DPMPTSP).
Dalam PP No. 12 Tahun 2021 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah diatur bahwa penjualan dengan PPJB baru bisa dilakukan apabila proyek sudah terbangun 20%.
Apabila sudah dibangun 20%, berarti perizinan sudah kelar seluruhnya. Karena jika perizinan belum ada maka proyek belum bisa dibangun.
Pengaturan PPJB ini karena pada umumnya masyarakat membeli rumah tidak dengan tunai. Sehingga developer harus mengakomodir kondisi tersebut. Ketika membeli tidak dengan tunai tersebutlah dibutuhkan PPJB karena AJB belum bisa dilakukan.
Dapat dilihat bahwa jika Perizinan belum didapatkan dan belum ada pembangunan minimal 20% maka menurut PP 12/2021 maka seorang developer belum bisa menjual proyeknya. Menjual dalam arti mengikat pembeli dengan PPJB.
Lihat artikel lainnya:- Ini Dia Kelengkapan Legalitas Sebuah Proyek Properti
- Aspek Dasar Developer Properti
- Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?
- Merancang Proyek Properti tanpa Modal: Menegosiasikan Cara Pembayaran Tanah
- Pentingnya Grace Period Dalam Negosiasi Pembayaran Tanah
- Ini Hal Wajib yang Harus Diperhatikan Ketika Akan Memulai Proyek Properti
- Wajib Hukumnya Developer Memiliki Tim Legal Cakap Di Proyek
- Amat Penting; Memiliki Tim Lawyer, TNI, POLRI dan Preman Kampung
- Cerita Ketum Deprindo tentang Take Over Proyek Mangkrak
- Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
- Apa Saja Tugas Bagian Legal di Sebuah Proyek Properti?
- Inilah Kenapa Anda Harus Menekuni Bisnis Developer Properti
- Ini Untungnya Mendirikan PT Untuk Menjadi Developer Properti
- Pentingnya Mempersiapkan Modal Awal Untuk Proyek
- Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah untuk Dibangun Proyek Properti
