Salah satu hal yang harus diperhatikan ketika akan mengakuisisi lahan adalah bentuk fisiknya. Hal ini penting diperhatikan supaya dirimu terhindar dari biaya yang di luar perencanaan.
Bayangkan jika tanah sudah diakuisisi tetapi ternyata masih harus butuh biaya untuk merapikan lahan supaya layak untuk dibangun.
Jika biayanya tidak terlalu besar mungkin tidak masalah tetapi jika butuh biaya besar maka hal itu akan mengganggu cashflow proyek.
Lahan butuh pengurukan
Biaya besar dibutuhkan apabila lahan membutuhkan pengurukan karena untuk menguruk perlu pekerjaan berat membeli tanah uruk sampai dengan alat berat untuk meratakan dan memadatkan.
Jika pembelian lahan murah dan sudah disiapkan biaya untuk merapikan lahan tidak apa-apa karena harga tanah tetap layak jika harus menguruk.
Memang jarang sekali seorang developer menemukan lahan dengan kondisi ideal; bentuk lahan bagus, persegi, fisiknya tanah keras dan elevasi tinggi sehingga tidak perlu pengurukan. Rata-rata tanah yang ditawarkan ke developer dalam kondisi apa adanya.
Mungkin saja masih sawah yang elevasinya di bawah peil banjir, atau ada juga empang atau kolam ikan dengan kedalaman lebih dari dua meter. Jika kondisi seperti ini dirimu sebagai developer butuh effort besar untuk membuat lahan siap bangun.
Tidak hanya effort besar yang dibutuhkan, tetapi juga biaya yang besar. Selain juga butuh waktu untuk kegiatan tersebut.
Lahan butuh perapihan saja
Agak lebih enteng pekerjaan dan biaya yang dibutuhkan jika lahan hanya butuh perapihan saja. Mungkin saja lahan masih banyak ditumbuhi semak belukar, rumput liar, alang-alang dan tumbuhan lainnya.
Lahan dengan semak-semak ini perlu perapihan, pembabatan dengan tenaga manusia saja, sehingga cost-nya tidak terlalu besar.
Mungkin saja ada puing-puing yang musti dibersihkan, selagi pengerjaan bisa dengan tenaga manusia tanpa alat berat biayanya tidak terlalu besar. Untungnya lagi jika bisa dengan tenaga manusia, pengerjaan bisa dengan memanfaatkan warga sekitar, sehingga kehadiran proyek bisa memberikan manfaat untuk warga sekitar.
Inilah salah satu pekerjaan yang bisa memanfaatkan tenaga warga sekitar karena pekerjaan ini tidak perlu keahlian, siapapun bisa melakukannya.
Agak lebih berat kerjaannya apabila lahan ditumbuhi banyak pohon besar dan keras. Sehingga perlu jasa penebangan pohon profesional.
Tetapi dibanding pekerjaan menguruk pekerjaan ini jauh lebih ringan, dari sisi biaya dan waktu. Paling pengerjaan sehari beres untuk menebang pohon.
Lahan butuh cut and fill
Lebih besar lagi biaya yang dibutuhkan jika pekerjaan membutuhkan cut and fill dengan alat berat. Karena jika menggunakan alat berat ada beberapa cost yang perlu diperhitungkan; sewa alat beratnya, beli solar, dan operator. Termasuk biaya alat berat ini adalah pengiriman alat berat, atau mob and demob cost.
Tetapi ada juga kontraktor yang bersedia dengan cara lumpsum, tidak ada perhitungan sewa, solar dan operator tetapi perhitungannya glondongan secara total.
Caranya adalah ajak kontraktor ke lokasi dan menyampaikan keinginanmu tentang perencanaan perapihan lahan. Yang paling bagus adalah dirimu sudah memiliki perencanaan teknis dari surveyor. Tinggal berikan ke kontraktor data-data teknis perencanaan ke kontraktor dan mereka bisa mengerjakannya.
Cara ini yang paling banyak disepakati oleh developer dan kontraktor pengurukan. Karena hitungannya simpel dan developer atau pemilik proyek tinggal terima beres. Ya, sediakan saja uang untuk membayar kontraktor sesuai kontrak.
Tetapi jangan lupa bahwa pekerjaan tersebut tetap harus diawasi betul-betul sehingga hasilnya bagus dan lahan rapih siap bangun.
Lihat artikel lainnya:
- Jika Harus Menguruk, Hitung Betul-Betul Harga Tanah Supaya Proyekmu Sukses
- Bagaimana Kalau Elevasi Proyek Lebih Rendah Dari Jalan?
- Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama
- Cara Mensiasati Kebutuhan Modal Besar untuk Menjadi Developer Properti
- Kapan Sebaiknya Memulai Membangun Fisik Proyek
- Pembebasan Lahan Itu Apa Sih?
- Pastikan Ada Jaringan Listrik Dekat Perumahanmu
- Hati-hati Menghitung Biaya Cut And Fill, Karena Itu Termasuk Komponen Penambah Harga Tanah
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Begini Langkah-langkah Pembangunan Fisik Proyek
- Perhatikan Jaringan Listrik Jika Akan Mengakuisisi Lahan
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
