Pentingnya PPJB
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perikatan yang terjadi antara seseorang yang ingin menjual properti dengan seseorang yang berjanji untuk membelinya.
PPJB dilakukan antara 2 subjek hukum, boleh berupa orang ribadi ataupun berupa badan hukum.
Jika PPJB tersebut antara konsumen dengan badan hukum (developer) maka PPJB dilakukan supaya ada ikatan antara pemilik rumah dalam hal ini developer dengan pembeli dalam hal ini konsumen untuk melakukan jual beli terhadap rumah yang disepakati.
Pasal-pasal dalam PPJB tersebut mencantumkan hal-hal pokok mengenai objek, developer dan konsumen.
Hal pokok lainnya yang diatur dalam PPJB yaitu waktu pelaksanaan pelunasan atau penandatanganan Akta Jual Beli.
Baca juga: Lihat di sini materi dan jadwal workshop developer properti bagi pemula
Selain menyepakati mengenai objek, PPJB juga mengatur dengan tegas apa saja hak dan kewajiban para pihak yang saling berikatan dan sanksi-sanksi yang diterapkan jika ada salah satu pihak yang tidak sanggup memenuhi pasal-pasal perjanjian tersebut atau yang lazim disebut wanprestasi.
Secara lengkap pasal-pasal yang harus dimuat dalam PPJB diatur dalam PP No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman
Pasal-pasal dalam PPJB tersebut berisi tentang:
-identitas para pihak; diwakili oleh KTP dan KK, jika badan hukum maka identitasnya adalah akta perseroan dan NIB atau nomor induk berusaha.
-uraian objek PPJB; objek PPJB adalah rumah yang akan diperjualbelikan. Diwakili oleh sertifikat dan data-data teknis rumah tersebut, seperti luas tanah, luas bangunan dan lainnya.
-harga Rumah dan tata cara pembayaran; uraian tentang harga rumah dan tahapan pembayaran sampai pelunasan.
-jaminan pelaku pembangunan; jaminan mengenai kapan bangunan atau rumah akan diserahterimakan.
-hak dan kewajiban para pihak; hak konsumen diantaranya adalah menerima rumah sesuai dengan waktu dan spesifikasi yang dijanjikan. Sementara hak developer adalah menerima pembayaran.
-waktu serah terima bangunan; kejelasan terhadap kapan bangunan selesai dan serahterima.
-pemeliharaan bangunan; masa pemeliharaan bangunan dimana pada masa ini segala kerusakan masih menjadi tanggung jawab developer.
-penggunaan bangunan; bangunan digunakan wajib sesuai perizinan. Karena yang diperjanjikan adalah rumah maka penggunaannya nantinya adalah untuk rumah tinggal.
-pengalihan hak; mencantumkan tata cara jika si pembeli akan mengalihkan hak atau menjual kepada pihak lain pada masa PPJB.
-pembatalan dan berakhirnya PPJB; mencantumkan apa saja kondisi yang menyebabkan PPJB batal atau berakhir.
-penyelesaian sengketa; jika terjadi dispute di kemudian hari, maka cara menyelesaikan perselisihan tersebut dicantumkan juga dalam PPJB.
Pembayaran rumah dengan bertahap atau KPR
Pembayaran harga rumah oleh konsumen bisa dilakukan dengan berbagai cara diantaranya dengan pembayaran bertahap atau dengan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR.
Pembayaran dengan cara bertahap perlu ditindaklanjuti dengan Akta Pengikatan Jual Beli atau PJB yang dibuat di depan notaris.
Dimana dalam PJB tersebut sekurangnya mencantumkan skema pembayaran sampai pelunasan beserta sanksi-sanksi.
Apabila pada masa PJB ini pembeli ingin menjual rumahnya bisa dilakukan dengan cara mengoperalihkan PJB atau pengalihan hutang (novasi) dengan memperhatikan pasal-pasal yang terkandung dalam PJB tersebut.
Dalam hal ini pengoperan harus sepengetahuan developer, dan biasanya developer sudah memiliki mekanisme tersendiri dalam proses peralihan rumah yang masih dalam masa cicilan.
Jika pembayaran selanjutnya dilakukan dengan KPR maka PPJB harus berakhir terlebih dahulu dan dilakukan dengan akad kredit, yang dalam prakteknya akad kredit ini ditindaklanjuti dengan penandatanganan AJB dan Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT yang mengandung pengertian bahwa telah terjadi jual beli antara konsumen dengan developer hanya saja pelunasan dilakukan oleh bank pemberi KPR.
Selanjutnya bank dengan bantuan PPAT akan mendaftarkan pencatatan hak tanggungan tersebut ke Kantor Pertanahan setempat.
Pada titik ini sebenarnya hubungan dengan developer sudah terputus dalam hal pembayaran harga rumah karena sudah ada AJB antara konsumen dengan developer, sehingga yang berhak secara yuridis terhadap rumah tersebut adalah bank pemberi KPR.
Jika konsumen ingin menjual rumahnya yang masih dalam masa KPR
Jika dalam jangka waktu KPR ini pemilik rumah ingin menjual rumahnya ada dua cara yang bisa ditempuh.
Pertama dengan percepatan pelunasan KPR, dimana bank nantinya akan mengeluarkan surat keterangan lunas yang menyatakan bahwa hutangnya telah dilunasi dan objek berupa rumah tersebut tidak lagi menjadi jaminan hutang.
Bersamaan dengan surat keterangan lunas tersebut bank juga mengeluarkan surat roya.
Surat roya dikeluarkan oleh bank yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan agar catatan hak tanggungan yang melekat di sertifikat agar dihapus.
Setelah didapatkan surat keterangan lunas dan surat roya, maka selanjutnya pemilik sertifikat dengan bantuan notaris mendaftarkan permohonan roya tersebut ke kantor pertanahan.
Biasanya dalam waktu 7 hari kerja proses roya tersebut sudah selesai dan catatan hak tanggungan yang melekat di sertifikat sudah bersih.
Setelah sertifikat bersih dari beban hak tanggungan maka bisa dilakukan jual beli dengan pembeli yang baru.
Cara kedua yang bisa dilakukan adalah dengan cara over kredit, cara ini tergantung bank pemberi kredit apakah pembeli yang baru ini dinilai bank sanggup untuk meneruskan kewajiban cicilan terhadap objek yang menjadi tanggungan.
Bank akan menilai debitur dari sisi kemampuan mencicilnya. Di samping bank juga menilai karakter calon debitur.
Over kredit bawah tangan
Bisa juga dilakukan over kredit atau jual beli bawah tangan dimana jual beli dilakukan hanya antara penjual dan pembeli tanpa sepengetahuan bank.
Setelah mereka sepakat melakukan over kredit dan jual beli bawah tangan selanjutnya cicilan akan langsung diambil alih oleh pembeli.
Cara ini banyak dilakukan tetapi mengandung resiko bagi si penjual.
Resikonya bagi penjual adalah selama tidak dilakukan jual beli dengan akta jual beli di hadapan PPAT atau oper kredit secara resmi di bank maka kewajiban pembayaran angsuran tetap terhadap nama penjual.
Sebagai debitur yang harus membayar cicilan adalah si penjual walaupun kenyataannya pembayaran cicilan sudah dilakukan oleh pembeli.
Jadi jika terjadi wanprestasi atau gagal bayar oleh pembeli bawah tangan tadi maka implikasi hukumnya tetap melekat kepada penjual.
Sehingga tagihan hutang secara resmi tetap kepada penjual dan catatan pembayaran bermasalah tetap terhadap penjual. Dan yang terkena blacklist BI atau BI checking adalah penjual.
Hal ini pernah terjadi pada seorang teman saya yang mengajukan KPR. Setelah dilakukan pengecekan oleh bank ternyata namanya termasuk nasabah yang gagal membayar cicilan atau dalam istilah sehari-hari lazim disebut kena blacklist BI atau BI checking.
Tentu saja dia kaget karena merasa tidak lagi memiliki kewajiban cicilan kepada bank manapun.
Usut punya usut ternyata ia dulu pernah membeli rumah dengan KPR dan mengoper kreditkan rumahnya tersebut kepada temannya.
Proses oper kredit hanya dengan cara di bawah tangan dimana cicilan dilanjutkan oleh kawannya tanpa memberitahukan kepada bank.
Namun dalam perjalanannya temannya tidak sanggup membayar cicilan sehingga catatan tunggakan hutang tetap melekat pada namanya… walah walah
Jadi mulai sekarang hindari proses jual beli atau oper kredit bawah tangan karena akan merugikan kita sendiri…
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
- Jika Developer Membatalkan AJB setelah PPJB
- Jika Belum Punya Uang, Bisa PPJB atau PSPH. Apa bedanya?
- Beli Rumah Cash Keras Tapi Developer Ngga Mau PPJB. Nah Lho?
- Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
- Perbedaan PPJB dan AJB
- PPJB Lunas, PPJB Tidak Lunas Dan Posisi Pentingnya Dalam Proses Jual Beli
- Bagaimana Kalau Pembeli Meminta Pengembalian DP Jika Batal Membeli Rumah
- Begini Sistem PPJB Dalam Pemasaran Perumahan Menurut PP No. 12 Tahun 2021 Sebagai Turunan Dari UU Cipta Kerja
- Hati-hati PPJB Anda Bisa Batal!
- Apa Beda MoU dan PPJB?
- Bagaimana Proses Jual Beli Atas Sertifikat yang Belum Baliknama Dari Pemilik Sebelumnya
- HATI-HATI! Developer yang Menjual Rumah Bisa Dikenakan Sanksi Denda Rp1 Milyar!
- Jika Transaksi Dengan PPJB Sertifikat Dipegang Siapa?
- Cara Mudah menjadi Flipper Sukses
- Jika Developer Terlambat Membangun, Apakah Pembeli Bisa Meminta Pengembalian Uang Booking Fee dan DP?
Tags
- https://asriman com/proses-jual-beli-rumah-dalam-status-ppjb-atau-masa-kpr/
- cara menjual rumah yang masih kpr
- menjual rumah yang masih kpr
- cara jual rumah yang masih KPR
mau tanya pak, bagaimana jika. penjual yg telah membeli rumah dg KPR. Namun di tengah jalan penjual butuh uang (dg posisi tidak ada uang untuk melunasi KPR). Kemudian Ada pembeli yang mau membeli secara cash (tidak mau KPR). Bagaimana solusi jual beli yang aman terhadap kasus jual beli ini?
Mau tanya Pak, bagaimana jika penjual yg telah membeli rumah dg KPR. Namun di tengah jalan penjual butuh uang (dg posisi tidak ada uang untuk melunasi KPR). Kemudian Ada pembeli yang mau membeli secara cash (tidak mau KPR). Bagaimana solusi jual beli yang aman terhadap kasus jual beli ini?
Solusi untuk kasus ini mudah sekali. Lunasi KPR dengan uang dari pembeli. Setelah KPR lunas bank akan menyerahkan sertifikat berikut surat roya. Lalu lakukan AJB seperti biasa antara penjual dan pembeli. Sebaiknya proses ini melibatkan notaris, kreditur, penjual dan pembeli.
Pak mau tanya. Saya rencana mau ambil rumah yg d over kredit oleh pemiliknya tapi dia ini statusnya tangan kedua. Saya masih awam soal over kredit apakah aman ambil kredit dari tangan kedua dan bagaimana prosesurnya?
Terima kasih
Mau tanya pak,apabila membeli/over kredit tanpa ppjb trs pas masa pelunasan mau buat ppjb orang pertama nya ga ada/ susah di cari nya solusi nya bagaimana
harus cari orang pertama, tanpa kehadirannya ya ngga bisa. ppjb kan harus tandatangan pemiliknya sebagai penjual atau pihak pertama.
Pingback:www.asriman.com » Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi
Pingback:www.asriman.com » Membeli Lahan Tanpa Modal: Tawar dengan Harga Lebih Tinggi
Pingback:www.asriman.com » Contoh Surat Pernyataan Jual Atas Tanah dan Bangunan
Terima kasih… Artikelnya sangat bermanfaat…
pak ketika kita bli rumah KPR kan kita berarti kita telah memiliki AJB…yg jd pertanyaan sy ketika sy telah mlaksanakan smua kewajiban saya apakah bisa sy mendapatkan surat AJB sy sedangkan setahu sy AJB yg asli 1 lebr dipegang dikantor PT tsbt 1 lbr di kepala kantor BPN sendiri yg jd pertanyaan sy , sy mau ngbil AJB sy di pihak developer apakh bisa secara sy sudah melunasi kewajiban tetapi sertifikat belum diberikan msh dlm proses di BPN….gmn pak….blz….yyy
Iya. Ketika KPR disetujui kemudian ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggunan sebagai dasar pencatatan hak tanggungan di sertifikat dan buku tanah. APHT dibuat setelah ada AJB dan baliknama sertifikat, sehingga yang berhutang adalah si pembeli.
Satu eksemplar AJB memang untuk pembeli, satu untuk penjual, satu untuk PPAT dan satu lagi disimpan di BPN sebagai dasar pencatatan baliknama.
Selamat malam, saya mau tanya, bagaimana kekuatan hukumnya, apabila saya membeli rumah di perumahan dari bank swasta yang hanya mempunyai ppjb dan surat kuasa menjual tanpa sertifikat, karena rumah tersebut dari tahun 97 sdh tidak ada yang membayar, dan developer nya jg sdh tidak ada, apakah bisa saya membelinya?
jika tidak ada sertifikat agak rawan untuk dibeli pak. nantinya bpk akan kesulitan untuk menjualnya lagi. untuk tinggal ok lah ngga apa2 karena mungkin juga harganya murah. tetapi jangka panjang tidak bisa dijual lagi.
Pak, mohon bantuan sarannya. Saya membeli apartemen dari developer dengan DP dicicil 24x dan sisanya KPA. Harga yang saya bayar sudah termasuk PPn, jadi cicilan saya yang berjalan juga sudah termasuk PPn nya.
Saat ini cicilan sudah saya bayar 10x, lalu saya ingin menjual apartemen ini supaya dilanjutkan pembeli cicilannya. Yang ingin saya tanyakan pajak apa saja yang harus saya bayar?
1. PPh yang harus saya bayar sebesar 2.5% dari jumlah keuntungan saya atau dari harga jual nya?
2. PPn yang sudah termasuk dalam cicilan yg sudah saya bayar sebanyak 10x kepada developer, apakah perlu dibayar lagi oleh pihak pembeli?
Terima kasih.
Pak, mohon bantuan sarannya. Saya membeli apartemen dari developer dengan DP dicicil 24x dan sisanya KPA. Harga yang saya bayar sudah termasuk PPn, jadi cicilan saya yang berjalan juga sudah termasuk PPn nya.
Saat ini cicilan sudah saya bayar 10x, lalu saya ingin menjual apartemen ini supaya dilanjutkan pembeli cicilannya. Yang ingin saya tanyakan pajak apa saja yang harus saya bayar?
1. PPh yang harus saya bayar sebesar 2.5% dari jumlah keuntungan saya atau dari harga jual nya?
2. PPn yang sudah termasuk dalam cicilan yg sudah saya bayar sebanyak 10x kepada developer, apakah perlu dibayar lagi oleh pihak pembeli?
Terima kasih.
Pak, mohon pencerahaanya.
ada 1 unit apartment yang baru saja serah terima dari dev kepada pembeli pertama. Informasinya, suratnya yg ada hanya PPJB saja, sedangkan unit ingin dijual oleh pembeli pertama tsb kepada pembeli kedua. Apakah dengan PPJB tsb, pembeli kedua bisa mendapatkan KPA untuk pembelian tsb?
Berdasarkan PPJB antara developer dan pembeli pertama harus dibuat dulu AJB dan baliknama ke pembeli pertama. Setelah atas nama pembeli pertama maka dilakukan AJB ke pembeli kedua dimana pada tahapan ini pembeli kedua bisa mendapatkan fasilitas KPA.
Mohon pencerahan
Semisal untuk kasus diatas
Kalau pembeli pertama ingin menjual rumah pada pihak kedua
Dan status pihak pertama masih ppjb dan kpr
Pertayaannya
Untuk pembayaran BPHTB apakah pembeli kedua yang menanggung atau pembeli pertama?
Selamat malam pak, mhn pencerahannya
Sy mau jual rumah sy yg statusnya masih kpr di bank dan kebetulan sertifikatnya blm pecah sehingga baru dibuat ppjb dg developernya.
Kebetulan dr developer ada free balik nama dan ajb, seandainya sy jual rumah sy dan ingin menggunakan fasilitas free tsb bgmn ya prosesnya?
Terima kasih
Tinggal dijual belikan saja dengan pembeli. Minta developer supaya memecah sertifikat menjadi milik sendiri. Kemudian lunasin KPR ke bank. Setelah lunas dan sertifikat didapatkan, bisa dilanjutkan dengan jual beli. Prosesnya seperti biasa, jual belinya dengan AJB dengan adanya kewajiban membayar biaya-biaya dan pajak-pajak karena transaksi.
Selamat siang pak…
Sy mau beli rumah bekas, surat nya masih AJB. Bisa kah sy proses lewat KPR ? Tks
Tidak bisa. Kalau membeli dengan bantuan KPR, rumahnya harus sudah harus sertifikat. Bisa SHGB atau SHM.
Sore Pak,
Mau tanya, saya beli KPR bawah tangan dengan PPJB lengkap untuk membeli, melunasi, dan mengambil sertifikat. Karna Pihak pertama sudah tidak bida dihubungi lagi, apakah saya bisa mengambil sertifkmat nanti dan balik nama dengan nama saya tanpa perlu kontak dari pihak pertama?
untuk melunasi dan mengambil sertifikat bisa dilakukan berdasarkan surat kuasa tersebut. tetapi untuk baliknama tetap membutuhkan ajb yang ditandatangani oleh si pemilik. si pemilik harus ditemui untuk tandatangan ajb.
Selamat malam …
mau tanya :
berapa persen biaya pengalihan Hak dari owner ke pembeli di Developer , di mana surat masih PPJB ?
siang pak saya mau menanyakan,saya mau over kredit rumah saya yg masih status masa kpr,saya pernah menanyakan ke pihak bank,bisa saja lewat over kredit di.notaris,,dan itu valid ,nanti copyan akta ppjb dsb diserahkan ke bank,dan balik nama atau pembayaran.cicilan sdh bukan tanggungan saya lagi,menurut keterangan orang bank seperti itu,apakah sudah cukup kuat pak dalam status hukum nantinya,terima kasih atas jawabannya
Sudah cukup kuat pak. Pastikan segala proses dilangsungkan dengan akta Notaris ya Pak dan minta segala bukti tentang proses over kredit ini.
Selamat Sore Pak, saya sudah terlanjur membeli Rumah masih KPR tapi dengan Akta Kuasa Notaris. Saya sudah memberitahukan ke Pihak Bank bahwa saya telah memberi Rumah tersebut, tapi pihak bank tetap menyatakan bahwa pemiliknya masih pihak Pertama. Apa langkah paling aman agar nama pemilik Rumah tersebut diganti menjadi nama saya? Dan apakah setelah cicilannya lunas saya bisa mengambil Sertifikat nya dengan Akta Kuasa dari Notaris. Terima kasih atas jawabannya…
Banknya betul karena yang akad kredit adalah penjual atau pihak pertama. Langkah amannya adalah ajukan peralihan kredit dari pihak pertama.
Sebenarnya nanti setelah hutang lunas, sertifikat asli bisa diambil. Hanya saja harus pihak pertama yang mengambil. Atau pihak lain dengan disertai surat kuasa pengambilan.
Mohon pencerahannya pak, saya beli rumah cash lewat devloper tapi saya mau kpr kan rumah yg saya beli cash itu kira kira bsa tdak yaa pak?
Bisa. Banyak produk bank yang mau membiayai dengan skema seperti itu. Contohnya kredit modal kerja.
selamat malam pak . . Saya ada rencana membeli rumah yang masih masih belum lunas di BPR . . Jadi kalau saya & penjual ke notaris tanda tangan PPJBKUM dulu & baru ke bank BPR lunas kan 250jt & tunggu besok sertifikat asli keluar baru ambil ke notaris tanda tangan ajb baru sama-sama ke bank untuk pelunasan sisa 900jt . . menurut bapak itu aman gak? dan status penjual pernah cerai dan sekarang sudah nikah baru . . jadi istri
baru penjual perlu ikut kami ke notaris untuk tanda tangan gak? Terima kasih 🙂
Jika ada pembayaran uang muka, sebaiknya PPJB dibuat setelah sertifikat dicek ke kantor pertanahan. Tetapi jika tidak ada pembayaran uang muka silahkan saja buat PPJB.
Lebih aman jika sama-sama ke bank untuk melunasi hutang si pemilik rumah kemudian sertifikat langsung dibawa oleh notaris untuk dicek ke BPN. Setelah itu dibuatkan AJB sekaligus pelunasan.
ya pak karena penjual suruh saya lunaskan uang di bank dan bank baru serahkan sertifikat asli ke notaris . . pertanyaan saya karena harus lunas dulu baru bisa cek ke BPN itu aman gak? karena takut nanti sertifikat asli nya ada masalah . . . mohon di balas ya . . terimakasih banyak 🙂
Aman pak. Karena ketika mengajukan pinjaman dulu sertifikatnya sudah dicek segala sesuatunya.
Malam pak .. Sy mohon pencerahannya .. Sy membeli rumah teman Sy Yg Sdh tdk bisa melanjutkan utk bulan2 selanjutnya ( over credit) Ke Sy . Dan Sy hanya mendapatkan surat pernyataaan yg dibuat oleh tmn Sy (pihak pertama) dan surat akad kredit bank( atas nama pihak pertama) juga bukti2 pembayarannya slma bbrapa Bln yg Sdh terbayarkan. Yg jd pertanyaan Sy apakah Sdh cukup kuat apabila surat pernyataan over credit itu di saksikan oleh notaris . Dan apakah tdk akan bermasalah saat pengambilan sertifikat rmh tsb… sdgkan angsuran yg Sy bayarkan selanjutnya msh atas nama tmn Sy tsb ( pihak pertama) mohon sekali pencerahannya pak tks
Selamat sore pak,saya mau transaksi melanjutkan kredit pada rumah yg masih status KPR di notaris.
Nyatanya pd saat proses, pemilik rumah masih mempunyai tanggungan bersama pihak developer blm melunasi uang kelebihan tanah sehingga surat Perjanjian kredit msh di pihak developer yg menyebabkan proses transaksi di notaris tidak bisa di lakukan.
Apabila pihak pemilik rumah mendapatkan fc perjanjian kredit dr pihak bank yg salah satu persyaratan untuk melakukan transaksi,,apakah ad mslh dgn pihak developer yg masih menyimpan PK trsbt jika melakukan transaksi melanjutkan kredit.?
Trimakasih sblmya atas jawabanya pak.
Ini kasuistik silahkan diskusikan dengan semua pihak yang bersangkutan.
Pagi pak.. Sy rencana membeli sebidang tanah Kav perumahan ( di Cipanas) dan tanah tersebut msh dlm penggarapan. Dan Sy mau pelunasan mohon pencerahannya pak kira2 apa sja dokumen /surat yg hrs Sy minta Dr developer utk bukti kekuatan Sy bahwa Sy Sdh melunasinya. Dan apa langkah Sy utk memastikan kalau tanah tsb tdk bermasalah . (Sertifikat juga katanya proses 18 Bln alasannya krn tanah tsb cukup luas dn bisa memakan waktu lama) apakah betul alasan itu pak . Mohon sekali jwbannya. Sebelumnya terima kasih
malam pak teman saya ada rencana beli rumah tapi penjual sudah cerai & ada akte cerai . . . apakah rumah itu aman bisa di beli . . karena jual beli istri dulu tidak tau . . thanks
Lihat tanggal pembelian rumah itu dulu, apakah pada masa sebelum menikah, pada masa pernikahan atau setelah bercerai.
Jika pembelian rumah itu pada masa pernikahan, status rumah itu tetap harta gono gini walaupun pembelian tanpa sepengetahuan istri sepanjang tidak ada perjanjian kawin antara suami dan istri.
Halo, saya mau beli rumah dengan status PPJB yg sudah pecah sertifikat. Apa saya bisa mendapatkan KPR untuk proses pembayarannya? Bisa diinformasikan bank apa saja yg bs menerima KPR rumah status PPJB? Mohon dijelaskan prosesnya. Thank you
Jika rumah masih dalam status PPJB oleh pemilik sekarang, maka bank keberatan memberikan KPR dalam pembeliannya. KPR hanya bisa dilakukan oleh orang yang namanya tercantum dalam sertifikat. Atau di sertifikat masih atas nama penjual kemudian dilakukan AJB disertai dengan APHT.
Selamat pagi pak,,
Terima kasih atas artikelnya,,,
Masukan saya :
Itu jual beli rumah bawah tangan juga ada resiko buat pembeli..
karena saat akan ambil Sertifikat di Bank, beberapa bank mensyaratkan harus diambil oleh pemilik sesuai Sertifikat..
Akan jadi masalah kalau pemilik pertama tidak bisa atau berhalangan untuk mengambilnya.
Terima kasih
Terima kasih
Selamat siang Pak,
Mohon infonya, apakah proses over kredit rumah menggunakan BPHTB juga ?
iya dikenakan bphtb lagi bagi penerima over kredit.
pak saya pembeli rumah baru dgn skema bayaran dp dicicil 15x dan skrng sudah bayar 12x. Status sudah tanda tgn ppjb tapi belum masuk akad kredit dsb. Skrng apakah bisa sy jual rumah saya? atau dialihkan ke calon pembeli lainnya? Dp yg sy sudah bayarkan saya mau balik krena butuh uangnnya untuk dipakai. Thx
lihat pasal-pasal yang ada di ppjb apakah ada pasal yang memboleh pembeli menjual/mengalihkan lagi ke orang lain. dan bagaimana prosesnya jika memang boleh alihkan. apakah dp yang sudah dibayarkan menjadi hangus atau bisa dikembalikan.
Selamat siang pak, mau tanya pak, saya rencana mau beli rumah subsidi yg masih kpr dengan oper kredit di notaris, cuman di notaris minta copy sertifikat dan pk, sedangkan sertifikat masih shgb induk yg masih belum pecah dan berkas PK, SPPK, polis semua hilang katanya,, pertanyaan nya apakah aman jika dilanjutkan sya beli, dan utk proses nya seperti apa pak? terima kasih
Pak, saya telah menjual rumah saya. Sebelum menjual rumah, saya dan pembeli sepakat setelah akad kredit, rumah boleh sy tempati selama 4bln ataw jika sebelum 4bln rmh yg sy sdg sy bangun sdh layak ditempati saya pindah. Lalu sebelum 2 bulan, pembeli sdh memaksa saya pindah. Sedangkan rmh y sy bangun blm layak saya tempati. Kasus seperti bagaimana Pak? Terima kasih bersedia menjawab pertanyaaan saya.
Hal seperti ini diselesaikan dengan musyawarah saja. Harusnya kesepakatan dibuat dengan tertulis, jadi jika ada kejadian seperti ini kita dan dia ada pegangan sebagai kesepakatan bersama.
Jika sudah dibuat tertulis kita bisa agak keras untuk mengajak mereka atau pihak yang bersangkutan taat kepada apa yang sudah disepakati bersama.
Pak,saya mau mengambil prumahan yg dilakukan dengan over kredit.syarat nya buat ngambil nya apa aja ya pak?apakah masih mengurus persyaratan seperti ngambil perumahan yg baru?sedangkan saya posisinya tidak bekerja.bagaimana itu pak?tlong sarannya pak….
Salam pak,
Rencana saya mau beli rumah yg masih di KPR kan. Namun tidak melalui jalur over kredit di bank ybs, tetapi melalui notaris. Kelak setelah mendapat akte PJB (akta pengikat jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan) , dan akte kuasa untuk melunasi angsuran dan mengambil sertifikat resmi atas tanah dan bangunan pada bank setelah pelunasan proses kredit.
Pertanyaan adalah apakah saat pelunasan kelak saya bisa mengambil sertifikatnya dg membawa akte kuasa tersebut (tanpa kehadiran sipenjual), artinya apakah tidak dipersulit oleh bank ybs? (Katanya harus memberitahukan pihak bank setelah dilakukan transaksi di notaris, agar pada saatnya kelak bank tidak mempersulit penyerahan sertifikat yg masih nama penjual)
Terima kasih
Salam
Bisa kok mengambil sertifikat berdasarkan surat kuasa pengambilan sertifikat. Bank tidak boleh mempersulit karena kuasa pengambilan itu sah secara hukum. Sebaiknya kuasa pengambilan sertifikat itu dilegalisasi di hadapan notaris.
Terima kasih
Selamat MLM pak sy mau tanya sy beli rmh secara kredit tp ke developer secara inhouse tdk melalui KPR bank dan sdh 1thn LBH blm naik notaris PPJB tp akhrnya ini mau naik notaris pak kira2 kl PPJB di notaris syarat dr pihak penjual (developer) apa ya pak perlu tdk pihak developer hrs menunjukan srtfkt aslinya Krn trnyta srtfkt ada di kop Krn pihak developer mskin srtfkt tsb di kop pak jd sy perlu td hrs melihat srtfkt aslinya Krn sy skg agak takut stlh tau dan mendengar ttg developer sy yg bermslh byk dgn bebrp konsumennya kira2 kl sy mau ppjb tetap aman tdk pak utk kedpnnya Krn perjlnan sy msh pjng utk mengangsur ke developer Krn sy amblnya 15thn trimaksh
kalau ppjb dengan akta notaris sudah pasti notaris minta asli sertifikatnya, kalau tidak ada sertifikat asli notaris tidak bisa bikin ppjb.
ppjb aman sepanjang asli sertifikatnya dipegang oleh developer dan nanti diserahkan ke notaris selama masa ppjb
Sama spt kasus di atas, Pak. Apakah setelah sertifikat di ambil, bisa langsung kita buat AJB dan balik nama sertifikat rmh-nya tanpa melibatkan lagi Penjualnya?
halo pak aris,
saya beli rumah hardcash, masih proses pecah sertifikat. baru ada ppjb dan ajb saja.
sedangkan rumah saya mau jual, dan ada pembeli yang mau beli menggunakan KPR.
selama proses pecah sertifikat prosesnya seperti apa ya pak supaya efisien?
apakah bisa bisa diubah pecah sertifikatnya kenama pembeli baru dan bagaimana proses KPRnya nantinya.
saya agak bingung ngurusnya mesti kemana dulu
Terimakasih sebelumnya pak
Selamat pagi pak saya beli rumah dengan status kpr dan membuat akte PPJB, satu tahun yang lalu rumah tersebut udh lunas cicilannya dan sertufikatnya sudah saya ambil dari bank BTN, yang menjadi pertanyaan saya untuk balik nama sertifikat rumah tsb langkah apa saja yng saya perlukan pak? dan apakah pihak penjual harus saya minta tolong ke padanya! trims
selamat malam pak,
saya mau tanya.saya sudah membeli rumah yg masih KPR…dan melakukan PPJB di depan notaris,
bisakah melakukan cicilan extra tanpa orang pertama?
Pak, saya ingin jual rumah.. rumah saya sudah lunas..
Dan pembeli ingin nyicil lewat bank.. biasanya syaratnya apa aja yah?
izin bertanya pak..
saya beli satu unit rumah dengan kredit melalui bank.
semua persyaratan sdh dipenuhi hingga resmi akad kredit dan saya telah mengangsur selama 2thn dari masa kredit 10thn. akad kredit didepan notaris.
yg ingin saya tanyakan AJB nya koq saya gak dapat baik itu merupakan copyan, atau dipegang pihak bank?
malah pihak pegawai atau staff nya developer balik nanya ke saya kalo AJB saya koq gak ada. utk tambahan harga jual rumah sdh termasuk pajak, biaya akta jual beli/balik nama, IMB,SHM, biaya penyambungan Air dan Listrik.
utk biaya akad kredit KPR saya tanggung sendiri sesuai perjanjian dgn developer dan tertera di brosur penjualannya.
mohon pencerahannya pak. terimakasih
Selamat malam pak, mohon pencerahannya. Saya memiliki rumah yg sertipikatnya belum pecah dan masih dalam proses kpr. Dan saya hanya diberikan surat perjanjian kredit dengan bank terkait. Kepada developernya saya minta ppjbnya tidak diberikan dengan alasan ppjb tersebut ada pada notaris. Kalau seandainya saya butuh ingin menjual rumah tersebut apakah bisa? Dan langkah apa saja yg harus saya lakukan?
Terima kasih.
Slmat siang pak,sy mau tanyakan adakah aturan utk persentasi jumlah uang yg hrus dibayarkam oleh pembeli k penjual rumah dlm kasus take over kredit rumah KPR…dr jumlah harga yg sdh disepakati oleh kedua belah pihak? setelah penandatanganan surat PPJB dr notaris wlupun ada bbrp dokumen seperti PBB yg msih blm dilengkapi?
Hallo pak, sy sdh menjual rumah sy yg status masih kredit, dan pembeli juga lanjut kredit dan sudah urus di notaris ttd perpindahan pemilik dsb (sy kurang tau persis prosesnya gmna cuman ttd saja yg sy lakuin),
Dan skrg kondisinya hinggah skrg tdk ada mslah apa2 sih dri pihak pembeli juga rajin cicilan di bank dsb,
Pertanyaanya apakah sy bisa kredit rumah lain lgi pak??
Halo pak,
mohon pencerahannya, saya beli rumah melalui kpr bank. Sudah melaksanakan Akad Kredit di bank, seingat saya sudah AJB (tapi belum balik nama) juga pada saat yg sama dengan Akad Kredit, tapi saya tidak memegang AJB ataupun salinan AJB tersebut. Saya hanya memegang PK dan PPJB saja.
Apakah memang superti itu atau saya bisa meminta salinan AJB tersebut ke bank/notaris ya? Terima kasih
Jika sudah mencicil angsuran berarti sudah ada AJB karena peralihan haknya adalah dengan AJB, coba minta salinan AJB ke PPAT bersangkutan
Ok pak saya akan coba cek lagi salinan AJB ke PPAT.
Saya ada satu pertanyaan lagi pak, setelah berjalan KPR lebih dari 3 tahun ini ternyata Sertifikat yang seharusnya ada di Bank ternyata masih ada di notaris dengan alasan sedang proses balik nama (info dari pihak bank) ( padahal saya belum ada perjanjian dengan notaris untuk balik nama) apakah ini bisa terjadi pak? dan apa bisa terjadi hal-hal yang tidak diinginkan kalau sertifikat tersebut tidak dipegang oleh bank?
Terima kasih banyak pak atas bantuannya.
Salam Hormat pak,
Pak saya pembeli pihak ke dua dari KPR subsidi, namun baru jalan 6 bulan dri pihak pertama, dan saya beli dari developer langsung ke notaris untuk pembuatan Ajb dan surat kuasa pengambilan sertifikat, namun saya belum pernah ketemu pihak pertamanya karna dri devloper ktanya dri pihak pertama sudah menyerahkan ke Deplover,
Pertanyaan nya:
1 . Apa saja yang wajid saya dapat berkas dari notaris
2.apakah tidak masalah saya belum pernah ketemu pihak pertama
3. Apakah saat pelunasan nanti saya bisa ambil sertifikat tanpa pihak pertama
Apakah cara diatas yng saya jelaskan aman?
Mohon dengan sangat bantu jawab pak
Semoga selalu diberi kesehatan dan rezki melimpah 🙏😇
jika sudah tandatangan ajb berarti aman pak, nanti sertifikat atas nama bpk
Selamat Siang Pak,
Pak adik saya tinggal di luar negeri dan beli ruko di Indonesia di daerah Tenjo. Beli secara cash telah lunas dibayar (adik saya memberikan kuasa kepada saya untuk melakukan pembelian dan pembayarannya) dan baru2 ini dari pihak developer menginformasikan bahwa tidak bisa dilakukan AJB jika pembeli tidak hadir dan tidak bisa menggunakan surat kuasa. Pihak developer menyarankan untuk dibuatkan PPJB saja.
Pertanyaannya :
– Apakah memang tidak bisa melakukan AJB dengan menggunakan surat kuasa yang dilegalisir KBRI setempat ?
– Apakah PPJB ada batas waktunya ? sehingga pembeli harus segera melakukan AJB karena adik saya belum pasti akan pulang ke Indonesia dalam waktu 3 thn.
– Apakah dengan PPJB saja cukup aman sampai ybs bisa pulang untuk melakukan AJB?
Mohon bantuan jawabannya pak. Terima kasih
Selamat malam
Saya mau beli rumah dari developer perumahan dengan pembayaran tunai bertahap,saya sudah bayar uang tanda jadi,terus saya baru mau bayar uang muka ke developer perumahan tersebut pada saat sudah ada PPJB,tetapi developer perumahan bilang sama saya,kalau PPJB itu baru ada setelah ada transaksi,karena uang tanda jadi yang sudah dibayarkan tersebut dianggap belum terjadi transaksi apa-apa antara saya dan developer perumahan tersebut,bagaimana saya harus menghadapi hal tersebut?saya juga tidak mau dipaksa dan dikejar-kejar sama developer perumahan tersebut buat cepat PPJB agar uang muka cepat dibayarkan ke developer perumahan tersebut
Terimakasih
seyogyanya memang PPJB dilakukan pada saat sudah ada pembayaran yang cukup besar sebagai uang muka, jadi bukan sekedar uang tanda jadi atau uang pemesanan atau booking fee saja
Pak ,orang tua saya beli rumah dengan AJB bawah tangan,sekarang sudah lunas dengan bukti pembayaran cicilan berada di saya, saya rencana mau ambil sertifikat tapi saya sudah lacak keberadaan pihak pertama tidak ketemu,, apakah pihak nanti pihak BTN mempersulit?apakah ada solusi yang lain
bank tidak ada yang mempersulit, karena bank juga butuh nasabah. hanya saja bank punya SOP yang musti dipenuhi nasabah, jika syarat tidak lengkap yang tidak bisa
Siang Pak ..
Salam hormat ,
Mohon bantu saya ada kesulitan masalah KPR , kronologi nya sebagai berikut : saya take over KPR rumah dari orang pertama / pemilik kredit KPR yang pertama sekali , dan saya sdh ada PPJB dengan Notaris saja dan saksi (yaitu dari pihak developer) . PPJB ini atas nama saya , sedangkan pinjaman KPR BTN dan nantinya menjadi SHM tsb adalah masih atas nama orang pertama / pemilik kredit yang pertama
Sudah 4 bulan ini saya tidak membayar cicilan KPR rumah tsb , dan apabila saya serahkan kepada pihak bank , alur administrasi nya dari mana dan bagaimana ? dan jika bank akan melelang rumah tsb maka jika harga lelang lebih mahal dari harga rumah sebelumnya , maka kelebihan uang atas lelang tsb adalah milik siapa ? apakah saya ataukah orang pertama ? dan kebalikkanya jika harga rumah lebih murah maka yang menambahkan harga lelang tsb ke bank siapa ? apakah saya ataukah orang pertama ?
Adakah pasal2 yang mengatur masalah peminjaman KPR rumah yang over kredit spt ini ?
Mohon informasinya sekali ya Pak, krn akan sangat membatu saya menyelesaikan masalah over kredit rumah ini
Terimakasih atas bantuannya
jika sudah sepakat bahwa KPR ditakeover, maka segala hak dan kewajiban tentang rumah tersebut menjadi hak dan kewajibannya pembeli. karena sudah ada ppjb yang sah. jika lebih ya milik pembeli jika kurang ya pembeli yang harus memenuhi kekurangan tersebut.
Selamat malam pak.
Saya membeli rumah dengan cara take over th 2020 waktu itu hanya menggunakan berita acara diatas materai saja belum ke notaris, rumah baru masuk angsuran 2 tahun, tp saat itu saya belum ke notaris, baru mau ke notaris, pertanyaan saya dokumen apa yang harus saya buat di notaris?
Jika saya buat dokumen dengan tanggal Curent Date 2022, bukan tanggal saat transaksi take over 2020, apa tdk masalah pak?
tidak hanya ke notaris harusnya, juga ke bank supaya jika pemilik lama tidak dirugikan jika cicilan bermasalah.
proses ini namanya KPR takeover
Selamat malam pak,
Saya mau bertanya saat 2019 saya ambil take over perumahan subsidi melalui notaris, namun surat pjb dari notaris hilang dan namun untuk kwitansi masih ada. Apakah masih bisa diurus pjbnya?
Mohon pencerahannya
tidak masalah jika pjb dari notaris hilang. bisa minta lagi salinannya, asalkan tahu nomor dan tanggal akta nanti notaris akan lihat di minuta aktanya.
jika tidak ingat nomor dan tanggal aktapun tidak masalah jika notaris atau karyawannya yang mengurus masih ingat.
berdasarkan nama saja biasanya notaris bisa mencari berkasnya.
Om Amar, bs saya hub via email? Saya mau tanya kebetulan case kita sama, take over rumah subsidi. Jika berkenan, mohon info alamat emailnya ya
Terina ksh pak, pak ketika saya beli rumah secara take over dan melanjutkan cicilan ke Bank, dokumen apa saja yang perlu saya buat di Notaris supaya saya bs ambil sertitikat tanpa kehadiran pihak pertama.
Surat kuasa pengambilan sertifikat dari pemilik awal menurut saya cukup pak.
Terima ksh pak. Setelah ada surat kuasa, untuk membuat AJB pihak pertama harus hadir pak?
jika sudah ada surat kuasa, pihak pertama sebagai pemberi kuasa tidak perlu lagi hadir untuk menandatangani AJB, cukup penerima kuasa saja
Baik, terima kasih pak Arisman. Sehat selalu pak 🙏
pemberi kuasa tidak perlu hadir jika nanti menendatangani AJB, cukup penerima kuasa saja
Malam pak rencana sy mau beli rmh melalui jasa broker dan masih cicilan kpr secara over kridit dgn proses di bawah tangan tapi melibatkan notaris dan nantinya sy akan mendapatkan ppjb dan surat kuasa untuk pengambilan sertifikat jika sdh lunas.tapi kata broker menjanjikan jika sdh akad d notaris sy dan pihak pertama akan d bawa k bank btn untuk pemberitahuan jika rmh tsb sdh over kridit.pertanyaannya apa benar adanya proses seperti itu maksudnya sy akan di bawa k pihak bank.mohon pencerahannya.ttima ksh
iya memang langkah formalnya seperti itu, itu proses take over KPR. sebaiknya memang harus sepengetahuan bank jika akan mentakeover KPR spy tidak terjadi masalah di kemudian hari ketika cicilan bermasalah
Hallo Pak,
Saya mau tanya, rencana bulan depan mau akad kredit indent rumah KPR. Saya sudah masuk booking fee dan dp 10% ke developer. Biaya kpr dan balik nama dll sudah include. Yang saya tanyakan nanti pada saat akad kredit, saya dapat apa saja ya surat2 nya? PPJB dan AJB kah? dan apa saja yang perlu diperhatikan. Karena katanya surat2 masih dalam proses pemecahan
pembeli nanti akan mendapatkan salinan akadnya. jika sertifikat masih dalam proses maka pembeli mendapatkan SKMHT
Hallo,
mau nanya pak, jika akad kredit kpr indent, itu nanti pembeli dapet apa aja ya surat2 nya? ajb, ppjb saat akad juga dilakukan?
terima kasih
setelah akad kredit, pembeli mendapatkan salinan akadnya dalam bentuk SKMHT. Biasanya juga diberikan copy sertifikat sebagai tanda sdh akad
Saya sebelumnya nanya ke sales nya, katanya nanti dpt salinan akad di minggu depannya dan jg saat akad dilakukan ajb bn dan balik nama shm. Apakah benar jika kpr rumah indenr bisa dilakukan itu?
bisa saja
Selamat siang pak, saya ingin bertanya, saya sudah melakukan proses take over kredit rumah dengan melalui notaris, dan saya mendapatkan 2 akta, akta pengikatan jual beli dan akta surat kuasa untuk pengurusan ke bank (membayar, mengurus dokumen, melunasi dan termasuk mengambil sertifikat saat lunas), apakah 2 akta ini cukup untuk pengurusan ke bank pak? apakah harus dibawa ke bank untuk 2 akta ini pak saat saya masih melakukan cicilan kepada bank?
iya sebaiknya secepatnya ke bank untuk mengurus takeover