Banyak yang harus Anda pahami terlebih dahulu sebelum memutuskan menjadi developer properti. Tujuannya adalah supaya Anda siap mental menghadapinya karena mungkin saja kondisi sebenarnya tidak seperti yang Anda harapkan.
Anda sudah mencoba menjadi developer properti namun sampai saat ini belum juga memiliki proyek karena berbagai alasan.
Dalam artikel ini saya coba membuka sedikit pandangan Anda tentang developer properti.
Menjadi Developer Properti Itu Mudah
“Saya ingin sekali menjadi developer properti Pak, tapi saya tidak tahu caranya”, demikian pesan yang sering saya terima melalui form komentar di blog saya asriman.com.
Untuk mejawab pertanyaan seperti ini saya hanya sarankan terus baca blog saya karena strategi menjadi developer properti sudah saya kupas tuntas di sini.
Ada seorang pembaca mengirim pesan WahtsApp ke saya “Pak Tanjung, saya ditawari sebidang tanah dengan luas 300 meter persegi. Ukurannya 20 x 15 meter. Bagaimana bagusnya pak?” Kemudian dia mengirimkan foto detil lokasinya.
Melihat bentuk lahan ini, saya menyarankan agar dia melakukan riset kecil-kecilan ketika akan membuat perencanaan karena sebaiknya perencanaan tergantung kondisi di lokasi bersangkutan.
Jika di sekitar lokasi banyak dibangun rumah dengan ukuran kecil-kecil maka untuk lokasi tersebut bisa dibangun 3 unit rumah dengan lebar masing-masing 7 meter, 7 meter dan 6 meter atau langsung saja tanahnya dibangun 3 unit rumah sama besar.
Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti
Tetapi jika di sekitar lokasi banyak rumah yang dijual dengan ukuran lebih besar maka untuk tanah ini bisa dibangun 2 unit rumah saja dengan luas masing-masing 150 meter persegi.
Untuk lokasi seperti ini pengurusan perijinan sangat sederhana yaitu langsung ajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan rencana ke kantor pertanahan setelah itu ajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) rumah tinggal untuk masing-masing sertifikat. Pengurusan IMB-pun bisa diurus di kantor kecamatan saja.
Dari kondisi ini dapat dilihat bahwa untuk menjadi developer properti itu sangat mudah. Syaratnya Anda harus memiliki banyak sumber informasi tentang tanah yang bagus untuk dijadikan proyek properti.
Selanjutnya lakukan tahapan-tahapan proyek sederhana di atas. Pecah sertifikatnya, urus IMB dan jual. Itu saja. Jika proyek kecil ini sukses maka Anda sudah ditasbihkan menjadi developer properti.
Selanjutnya Anda bisa naik kelas dengan mengerjakan proyek yang lebih besar. Lakukan saja tahapannya nanti akan muncul prioritas-prioritas seiring perjalanan waktu.
Ada Proyek yang Bisa Dilaksanakan oleh Orang Pribadi dan Ada yang Wajib Dilaksanakan oleh Badan Hukum
Ada proyek yang bisa dilaksanakan oleh orang pribadi, yaitu proyek properti dengan skala kecil. Berapa batasannya? Batasan proyek yang bisa dibangun atas nama pribadi tergantung peraturan di daerah masing-masing.
Ada daerah yang menetapkan batas berdasarkan jumlah unit yang dibangun ada juga daerah yang menetapkan pengerjaan proyek oleh orang pribadi berdasarkan luas lahannya.
Suatu daerah mungkin saja menetapkan bahwa pembangunan proyek sampai dengan 10 unit masih bisa dilaksanakan oleh orang pribadi namun tidak tertutup kemungkinan daerah lain untuk jumlah unit tersebut harus dilaksanakan oleh PT.
Begitu juga ada daerah yang menetapkan bahwa untuk pembangunan proyek di lahan 5.000 m2 bisa menggunakan nama pribadi sebagai pelaksananya, namun daerah lain harus menggunakan PT.
Untuk mengetahui tentang pengaturan ini, sebaiknya sebelum mengakuisisi lahan Anda tanyakan langsung ke pemerintah daerah setempat.
Informasi tentang ini bisa Anda peroleh di badan perijinan daerah atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) yang ada di tiap kantor pemerintahan daerah.
Dapatkan Mentor yang Tepat
Mentor berarti pembimbing, di bidang developer properti mentor diperlukan sebagai tempat belajar dan berkonsultasi dalam menjalankan bisnis, terutama bagi developer properti pemula.
Para mentor bisnis tentu telah melalui perjalanan panjang di bisnisnya, pahit dan getir sudah dikecap dan dialami.
Dengan memiliki mentor, Anda bisa berkonsultasi dalam pengambilan keputusan, baik di awal pada tahap studi kelayakan maupun pada saat pelaksanaan proyek, dan yang lebih penting adalah nasehat mentor pada saat situasi tidak sesuai dengan perencanaan.
Karena seorang mentor mungkin saja sudah mengalami situasi seperti yang sedang Anda alami. Dengan demikian dia akan memberikan advice sesuai dengan pengalaman empirisnya. Itulah gunanya mentor.
Jika Anda memiliki mentor yang tepat maka prosentase keberhasilan Anda menjadi lebih besar, karena kecenderungannya mentor yang sukses juga menghasilkan orang yang sukses.
Sekurangnya inilah yang dikatakan oleh Prof. Yohanes Surya—seorang Fisikawan Indonesia—yang menganalogikan dengan para peraih Hadiah Nobel.
Menarik dicermati bahwa sejak tahun 1961 statistik mencatat bahwa peraih Nobel adalah murid dari peraih Nobel juga—terutama di bidang sains.
Hal ini dimungkinkan karena dalam kehidupan sehari-hari dan dalam penelitian-penelitian mereka selalu berinteraksi dengan cara berfikir dan pengambilan keputusan-keputusan orang yang sudah lebih dahulu sukses.
Oleh karenanya memiliki mentor yang sukses bisa menjadi daya ungkit terhadap kesuksesan yang Anda inginkan. Memang nggak ada yang melarang Anda menerjuni bisnis developer properti tanpa mentor. Mutlak keputusan Anda.
Menjadi Developer Properti Anti Rugi?
Banyak orang yang menganggap bahwa menjadi developer properti itu tidak pernah rugi, mereka hanya melihat kenyataan bahwa tanah yang dulunya dibeli oleh seorang developer properti dengan harga sangat murah kemudian dijual dengan harga yang sangat mahal.
Pemahaman ini tidak salah tetapi tidak sepenuhnya benar, karena sesungguhnya tidak ada bisnis yang tidak beresiko kerugian.
Contoh mudah yang bisa Anda cermati adalah banyaknya proyek perumahan yang minta di-takeover dengan berbagai alasan. Salah satu penyebabnya, mungkin saja proyek tersebut merugi sehingga pemilikya tidak sanggup lagi melanjutkan.
Anda harus Pintar Memanfaatkan Dukungan dari Orang Lain
Bagi Anda yang sudah ‘nekad’ ingin menekuni bisnis developer properti, tetapi tidak memiliki cukup uang untuk memulainya maka Anda bisa memanfaatkan sumber daya orang lain.
Sumber daya tersebut bisa berupa tanah orang lain, modal orang lain, pengalaman orang lain dan tenaga orang lain.
Memanfaatkan Tanah Orang Lain
Jika Anda tidak punya tanah dan tidak punya uang untuk beli tanah, logikanya Anda tidak akan mungkin jadi developer properti.
Tapi enaknya di bisnis ini, tidak punya tanahpun Anda bisa memiliki proyek properti. Karena ada strategi yang bisa anda terapkan untuk ‘mengakali’ cara memperoleh tanah tanpa membeli atau tanpa membayar kepada pemilik lahan.
Teknik yang lazim digunakan adalah menawarkan kerjasama lahan kepada pemilik lahan, dimana pemilik lahan dianggap bagian dari pemilik proyek sehingga dia berhak untuk mendapatkan keuntungan proyek.
Antara Anda sebagai developer dan pemilik tanah dibuatkan perjanjian kerjasama yang saling menguntungkan.
Memanfaatkan Modal Orang Lain
Setelah mendapatkan tanahnya, Andapun masih kesulitan untuk membiayai pelaksanaan proyek karena modal Anda yang terbatas.
Tetapi kondisi ini bisa Anda atasi dengan mengajak pemilik uang atau investor untuk membiayai proyek Anda.
Sebagai imbalan atas modal yang diinvestasikan di proyek maka investor akan mendapatkan bagi hasil dari keuntungan proyek.
Memanfaatkan Pengalaman Orang Lain
Pengalaman orang lain Anda perlukan supaya Anda memiliki success model dalam mengelola proyek properti.
Pengalaman orang yang sudah sukses harus Anda jadikan pedoman untuk kesuksesan bisnis Anda, begitu juga pengalaman orang yang gagal juga harus Anda jadikan pelajaran agar Anda tidak terjerembab di dalam lobang yang sama.
Intinya, sering-seringlah belajar, sering-seringlah berdiskusi, temukan para pebisnis properti itu di forum-forum bisnis, seminar-seminar properti, workshop properti atau dimanapun Anda bisa menemukan mereka.
Memanfaatkan Tenaga Orang Lain
Dukungan lainnya yang bisa Anda manfaatkan adalah tenaga orang lain. Kenapa perlu memanfaatkan tenaga orang lain? Karena Anda bukanlah superman yang bisa melakukan seluruh pekerjaan.
Contohnya, untuk mendisain Anda tidak perlu jago disain karena Anda bisa menyerahkan kepada arsitek. Untuk membangun Anda bisa serahkan kepada kontraktor atau tunjuk mandor saja juga bisa.
Untuk pemasaran Anda bisa menyerahkan kepada ahli marketing, begitu juga untuk mengurus legalitas Anda tinggal menyerahkan urusan ini kepada bagian legal atau langsung ke Notaris.
⊛⊛⊛
Inti dari pembahasan di atas adalah Anda harus pintar-pintar meramu strategi untuk bisa mengajak berbagai orang yang memiliki sumber daya berbeda menjadi bagian rencana Anda.
Pesan saya, jika Anda sudah berhasil mendapatkan sumber daya orang lain dan proyek Andapun sudah running, jagalah integritas dan kejujuran Anda dalam berbisnis.
Dengan integritas, bisnis properti Anda yang awalnya satu lokasi dapat dengan mudah merambah ke lokasi lainnya dan akan terus berkembang.
Jangan pernah ada niat untuk ‘mengakali’ pemilik lahan, pemilik modal, karyawan Anda dan lain-lain.
Jika ada kondisi dimana harus ada yang mengalah, saya menyarankan Andalah yang mengalah. Ada kata-kata bijak yang bisa Anda praktekkan dan bermakna bagus sekali: “Jika ada kerugian di bisnis saya, maka sayalah orang pertama harus merasakannya, namun jika bisnis saya untung maka karyawan sayalah yang harus merasakan untung pertama kali.”
Anda harus Mampu Membuat Perencanaan Lahan dengan Cepat
Perencanaan lahan yang cepat dan tepat dibutuhkan jika Anda akan mengakusisi tanah dengan luasan yang tidak terlalu besar.
Contohnya untuk luasan di bawah 2000 meter persegi cukup Anda desain sendiri. Hal ini sering kami lakukan jika mendapatkan penawaran lahan.
Pintar membuat perencanaan lahan ini cukup memberikan kemudahan dan kemurahan. Mudah dan murah karena perencanaan bisa dilakukan sendiri sehingga tidak perlu biaya pada tahap awal.
Bisa Anda bayangkan ketika Anda banyak mendapatkan penawaran lahan dan setiap lahan membutuhkan perencanaan.
Jika Anda tidak bisa membuat perencanaan proyek sendiri Anda membutuhkan orang lain untuk melakukannya. Resikonya Anda harus membayar uang jasa kepada mereka.
Tetapi ini tidak berlaku jika Anda memiliki alokasi biaya untuk membuat perencanaan. Tinggal serahkan perencanaan kepada konsultan perencana, perencanaan proyek Anda beres.
Lihat artikel lainnya:- Belajar Marketing Dari Sang Owner
- Pak Bagaimana Cara Memulai Sebuah Proyek Properti?
- Sampai Dimana Komitmen Mu?
- Wajib Baca Untuk Anda yang Sering Terima Penawaran Takeover Proyek
- Show Me Your Friends, I Will Show You Your Future!
- Cara Mengurus Sertifikat Tanah yang Hilang
- Begini Untung Ruginya Menggunakan Kontraktor Dalam Membangun
- Motivator Terbaik Adalah Dirimu Sendiri
- Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi
- Hati-Hati Modus Investor Properti Tipu Tipu
- Begini Cara Menghilangkan Mental Blok Untuk Menjadi Pengembang
- Mau Nego Tanah? Pasang Target Dulu, Jangan Grasa-grusu
- Cerita Sukses Seorang Developer Pribadi
- Ini Strategi Negosiasi dengan Pemilik Lahan yang Banyak Diabaikan Orang
- Ini Dia Halangan Menjadi Developer Properti Bagi Pemula
